高校房產(chǎn)資源配置模式研究

于 洋，龐 博

（四川大學(xué) 資產(chǎn)管理處，成都 610065）

0 引言

高校房產(chǎn)資源是學(xué)校重要的戰(zhàn)略性資源，是服務(wù)學(xué)校高質(zhì)量?jī)?nèi)涵式發(fā)展，助推學(xué)科高峰建設(shè)，吸聚海內(nèi)外優(yōu)秀人才的基本支撐條件。房產(chǎn)資源配置是否合理、使用效率是否高效是衡量高校管理水平和辦學(xué)效益的重要指標(biāo)。文章通過線上線下多種形式對(duì)部分高校在房產(chǎn)資源配置模式、規(guī)范管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各高校都存在不同程度的資源量供給與日益增長(zhǎng)的需求之間的矛盾，并且隨著高?！半p一流”建設(shè)不斷推進(jìn)，高校對(duì)房產(chǎn)資源的數(shù)量和質(zhì)量要求也越來越高，矛盾更加突出。

1 高校房產(chǎn)資源配置模式分析

我國(guó)高校房產(chǎn)資源一般分為教學(xué)科研及輔助用房、行政辦公用房、生活用房、其他用房等，在傳統(tǒng)管理模式下，高校房產(chǎn)資源配置一般采取的是“按需配置，無償使用”的方式，這種管理模式下難免存在一些問題：一是高校房產(chǎn)資源的使用效率偏低，存在資源浪費(fèi)的情況；二是房產(chǎn)資源配置不均衡，無法適應(yīng)日益增長(zhǎng)的學(xué)科需求等。面對(duì)資源量供給與日益增長(zhǎng)的需求之間的矛盾，如何對(duì)高校房產(chǎn)資源進(jìn)行存量統(tǒng)籌管理，已經(jīng)成為目前高校房產(chǎn)資源管理面臨的重要課題。多所高校的長(zhǎng)期實(shí)踐證明，房產(chǎn)資源的有償使用是解決資源配置矛盾最有效的途徑。

根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)高校已經(jīng)制定房產(chǎn)資源有償使用管理制度，但仍有少部分高校并未實(shí)施。有償使用一般有兩種模式：一是采用定額配置、超額收費(fèi)的模式；二是采用結(jié)合實(shí)際的階梯化全面積收費(fèi)模式，這種模式目前已成為大多數(shù)高校的選擇。房產(chǎn)資源的有償使用政策在一定程度上提高了房產(chǎn)資源的使用效益。

2 高校房產(chǎn)資源配置存在的問題

2.1 房產(chǎn)資源配置不合理

2.1.1 高校房產(chǎn)資源管理缺乏有效的過程監(jiān)督和約束機(jī)制，房產(chǎn)資源共享率低

共享共用主要集中于教室、會(huì)議室、學(xué)生活動(dòng)用房、體育場(chǎng)館、公共交叉平臺(tái)等公共服務(wù)資源，而實(shí)驗(yàn)室、專用科研用房的共享程度普遍較低。學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）仍然存在部分用房閑置、內(nèi)部用房共享程度不高等問題，如學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）都追求小而全，系、科室之間配有相對(duì)獨(dú)立的會(huì)議室、資料室等公共服務(wù)用房，造成資源浪費(fèi)。同時(shí)，還存在個(gè)別人私自借出或調(diào)換公房，個(gè)別教師退休后未及時(shí)退房等現(xiàn)象。

2.1.2 高校房產(chǎn)資源缺乏科學(xué)管理機(jī)制

一是多校區(qū)辦學(xué)導(dǎo)致資源分布不均衡、結(jié)構(gòu)不平衡，一定程度上影響了學(xué)校的整體均衡發(fā)展。二是學(xué)科用房布局不集中、學(xué)院用房分散。同學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）、同類型用房相對(duì)不集中，不利于管理。有些樓宇被多個(gè)學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）使用，還有些樓宇的各類用房穿插分布，教室、實(shí)驗(yàn)室、行政辦公用房等多種用房并存，房產(chǎn)資源管理難度較大。

2.2 房產(chǎn)資源調(diào)配力度不夠

2.2.1 學(xué)科發(fā)展的問題

對(duì)于實(shí)驗(yàn)室和專用科研用房，國(guó)內(nèi)多數(shù)高校延續(xù)“定額配置、超額收費(fèi)”的做法，致使已分配的房產(chǎn)資源不能再次調(diào)配。隨著學(xué)校學(xué)科建設(shè)不斷發(fā)展，各學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）有限房產(chǎn)資源與無限保障需求之間的供需矛盾日益凸顯，導(dǎo)致各學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）間房屋占有差距加大，形成了學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）之間房產(chǎn)資源占用量和利用率不均衡的現(xiàn)象。

2.2.2 有償使用收費(fèi)的問題

有償使用收費(fèi)機(jī)制難以有效落實(shí)到位，現(xiàn)有的有償收費(fèi)機(jī)制難以有效地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的作用。學(xué)校對(duì)逾期不交費(fèi)的學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）缺乏有力的制約措施；學(xué)校對(duì)?？乜蒲袌F(tuán)隊(duì)用房的分配和退出機(jī)制還有待完善；學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）內(nèi)部未完全實(shí)行有效的有償使用調(diào)節(jié)機(jī)制。

2.2.3 資源供需矛盾尖銳

目前，多數(shù)高校房產(chǎn)資源管理部門可調(diào)控的房產(chǎn)資源十分有限，房產(chǎn)資源供需不均衡。隨著高?！半p一流”建設(shè)不斷推進(jìn)，交叉學(xué)科、新興學(xué)科不斷發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的重點(diǎn)學(xué)科、實(shí)驗(yàn)室較難獲得充足的房產(chǎn)資源，而一些使用效率低甚至閑置的房產(chǎn)資源卻難以收回進(jìn)行再次調(diào)配。

2.3 房產(chǎn)資源數(shù)據(jù)需要進(jìn)一步細(xì)化

部分高校的房產(chǎn)資源管理部門沒有建立全面、完整的“以房間為單位”的資產(chǎn)狀態(tài)和使用情況的數(shù)據(jù)庫(kù)，房屋數(shù)據(jù)沒有落實(shí)到使用單位和個(gè)人，房屋數(shù)據(jù)質(zhì)量和管理水平有待提升，導(dǎo)致學(xué)校對(duì)各學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）的公房使用效率無法進(jìn)行合理的評(píng)價(jià)，對(duì)公房有償使用和閑置的公房也缺乏調(diào)控依據(jù)。此外，還存在新建公房數(shù)據(jù)采集不足、公房調(diào)整后數(shù)據(jù)未及時(shí)更新等問題。

3 高校房產(chǎn)資源優(yōu)化配置機(jī)制的新探討

高校房產(chǎn)資源的配置方式多以行政計(jì)劃手段為主，這也是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代主要分配方式。這種方式較為重視資源配置中的統(tǒng)一行政管理，這種單一的配置管理方式有明顯的缺陷與弊端，但也有一定的優(yōu)勢(shì)。行政配置的主要手段是利用行政命令來確保高校房產(chǎn)資源的定額配給，各部門的房產(chǎn)資源配置需求通常是利用行政下?lián)艿男问絹肀Ｕ?，而且?jì)劃經(jīng)濟(jì)背景下的高校房產(chǎn)資源屬于無償獲取，容易導(dǎo)致房產(chǎn)資源需求的盲目膨脹和分配不均，根本原因是房產(chǎn)管理缺乏市場(chǎng)機(jī)制的引導(dǎo)，致使房產(chǎn)資源價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)。所以，高校在房產(chǎn)資源優(yōu)化配置機(jī)制的探索與建立過程中需要注意引入市場(chǎng)機(jī)制與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，利用自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)促進(jìn)高校房產(chǎn)資源的合理流動(dòng)，以便提高高校房產(chǎn)資源使用效益。

3.1 根據(jù)校區(qū)規(guī)劃、學(xué)科規(guī)劃、學(xué)院規(guī)劃逐步調(diào)整學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）用房

以新校區(qū)建設(shè)、搬遷新建科研用房為契機(jī)，根據(jù)學(xué)科特點(diǎn)和樓宇性質(zhì)，進(jìn)一步明確校區(qū)功能定位，整合學(xué)院（科研機(jī)構(gòu)）分散用房，推進(jìn)房產(chǎn)資源空間布局調(diào)整，切實(shí)提高房產(chǎn)資源配置效率。重點(diǎn)學(xué)科需要集群式規(guī)模發(fā)展，學(xué)科向區(qū)域集中、學(xué)院向大樓集中。學(xué)科發(fā)展有的需要依托校園空間，有的則可以結(jié)合校地共建，在校外進(jìn)行科研成果轉(zhuǎn)化，更全面地發(fā)展學(xué)校事業(yè)和服務(wù)地方。

3.2 加強(qiáng)管理體制建設(shè)，優(yōu)化資源配置模式

3.2.1 探索建立標(biāo)準(zhǔn)配置與論證配置相結(jié)合的資源配置方式，制定切實(shí)可行的房產(chǎn)資源管理制度

通過房產(chǎn)資源的“定額核算”，綜合考慮各學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）的基本辦學(xué)指標(biāo)（教師、學(xué)生人數(shù)、學(xué)科專業(yè)系數(shù)）、科研產(chǎn)出績(jī)效指標(biāo)、高層次引進(jìn)人才、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、學(xué)科建設(shè)重要程度（如“雙一流”指標(biāo)、學(xué)科評(píng)估排名等）等因素，指導(dǎo)學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）房產(chǎn)資源的配置，同時(shí)為促進(jìn)學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）學(xué)科建設(shè)與未來發(fā)展，考慮符合學(xué)校發(fā)展規(guī)劃和校區(qū)結(jié)構(gòu)功能的預(yù)留空間。高校要進(jìn)一步細(xì)化房產(chǎn)資源論證機(jī)制，由學(xué)校相關(guān)部門對(duì)新增用房需求進(jìn)行論證，統(tǒng)籌資源，優(yōu)化配置，通過房產(chǎn)資源的“有償使用”，平衡供需矛盾，提高使用效益。

3.2.2 健全房產(chǎn)資源管理體系與機(jī)制，提高資源使用效益

一是深化房產(chǎn)資源校院兩級(jí)管理體系，促進(jìn)校院兩級(jí)資源統(tǒng)籌優(yōu)化，促進(jìn)“增量思維”向“存量思維”轉(zhuǎn)換，調(diào)動(dòng)學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）盤活內(nèi)部資源的積極性、主動(dòng)性，提高資源使用效益。二是健全監(jiān)督管理機(jī)制，由學(xué)校房產(chǎn)資源管理部門對(duì)學(xué)院（科研機(jī)構(gòu)）房產(chǎn)資源的規(guī)范管理、共享共用、使用效益等情況綜合評(píng)價(jià)，對(duì)于侵占、閑置、浪費(fèi)、違規(guī)使用房產(chǎn)資源的行為，加強(qiáng)監(jiān)督問責(zé)，建立并執(zhí)行退出機(jī)制。三是高校要主張行政配置與市場(chǎng)機(jī)制的有機(jī)結(jié)合，同時(shí)發(fā)揮兩種配置方式的優(yōu)勢(shì)作用，這與高校房產(chǎn)資源自身所具有的功能與特性有直接的聯(lián)系。一方面，高校房產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用與保障功能。高校房產(chǎn)資源是實(shí)現(xiàn)高校生存與發(fā)展目標(biāo)的基礎(chǔ)性資源，擔(dān)負(fù)著保障高?？蒲?、教學(xué)、辦公等活動(dòng)正常開展的作用。另一方面，高校房產(chǎn)資源作為一種社會(huì)資源，有明顯的價(jià)值屬性與商品屬性，其建設(shè)、使用與維護(hù)都需要投入一定的成本，且成本較高，在實(shí)際使用中還可以產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，所以高校房產(chǎn)資源配置中既要能夠保證其功能發(fā)揮，也要考慮供求關(guān)系，運(yùn)用行政配置與與市場(chǎng)機(jī)制的良好結(jié)合，合理優(yōu)化配置高校房產(chǎn)資源。

3.3 整合公共服務(wù)資源，提高共享共用率

一是以推進(jìn)實(shí)驗(yàn)室管理體制改革為契機(jī)，建設(shè)全校共享實(shí)驗(yàn)平臺(tái)。例如，學(xué)校牽頭改造面積小且分散的實(shí)驗(yàn)室，實(shí)現(xiàn)本科學(xué)生、研究生學(xué)生共享共用。二是推進(jìn)全校會(huì)議室、教室的共享共用，建設(shè)院校會(huì)議室共享平臺(tái)、多校區(qū)遠(yuǎn)程會(huì)議系統(tǒng)等，切實(shí)提高資源利用率。三是調(diào)整出租用房分布，嚴(yán)控出租用房規(guī)模。遵循“符合辦學(xué)需求、服務(wù)師生導(dǎo)向、分布相對(duì)集中”原則，積極與當(dāng)?shù)卣献?，改造學(xué)校周邊出租用房，將部分出租用房調(diào)整為教學(xué)科研用房、師生雙創(chuàng)平臺(tái)、科技成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)等。四是推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)為調(diào)節(jié)杠桿的高校房產(chǎn)資源管理模式，高校房產(chǎn)資源需要在滿足基本需求基礎(chǔ)上將剩余的房產(chǎn)資源以經(jīng)濟(jì)為調(diào)節(jié)杠桿在各部門之間進(jìn)行二次分配，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高校房產(chǎn)資源配置的優(yōu)化，使房產(chǎn)資源可以達(dá)到最佳使用狀態(tài)。這種管理模式可以有效解決我國(guó)高校房產(chǎn)資源配置不合理的問題，所以更加適合現(xiàn)階段我國(guó)高校持續(xù)發(fā)展的需要，但是這種管理模式也存在一定的缺點(diǎn)，主要體現(xiàn)為各高校的實(shí)際情況并不相同，對(duì)房產(chǎn)資源的理解與認(rèn)識(shí)也存在差異。各高校所制定的條例規(guī)定也有很大不同，很多高校都普遍存在著“占有者所有制”的思想觀念，難以實(shí)現(xiàn)資源的共享，對(duì)產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房與附屬單位用房等不同用途的公用房資源提出了更加具體且嚴(yán)格的管理要求。因此，高校需要運(yùn)用科學(xué)有效的管理方法來確保公共服務(wù)資源的整合，提高高校房產(chǎn)資源的共享共有率。

3.4 加強(qiáng)精細(xì)化管理和信息化建設(shè)，提高資源配置效率

通過構(gòu)建動(dòng)態(tài)化、精細(xì)化、信息化的管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源從構(gòu)建到處置的全過程管理，做到賬實(shí)相符，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源“安全完整、合理配置、有效利用”的管理目標(biāo)。一方面，以房產(chǎn)智能地圖導(dǎo)覽為基礎(chǔ)，以房屋數(shù)據(jù)為主線，建立多維房產(chǎn)數(shù)據(jù)展示與校園導(dǎo)航；另一方面，通過采集教學(xué)、科研、使用效率等方面數(shù)據(jù)，探索構(gòu)建房產(chǎn)資源使用評(píng)估系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)用房數(shù)據(jù)分類、分層次的多指標(biāo)查詢、統(tǒng)計(jì)分析，為學(xué)校資源配置提供有針對(duì)性、系統(tǒng)性的科學(xué)決策依據(jù)。

通過建立房產(chǎn)資源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理機(jī)制，集中管理房屋數(shù)據(jù)，摸清學(xué)校家底，將責(zé)任落實(shí)到使用單位和負(fù)責(zé)人。通過周期性房產(chǎn)巡查、不定期抽查、集中盤點(diǎn)等房產(chǎn)資源盤點(diǎn)機(jī)制，提升數(shù)據(jù)質(zhì)量，真正摸清家底。通過負(fù)責(zé)人自主巡查、學(xué)院（獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)）內(nèi)部巡查、主管部門組織巡查的三級(jí)管理體系，動(dòng)態(tài)監(jiān)管房屋異常情況，實(shí)時(shí)掌握房產(chǎn)資源配置、各單位實(shí)際用房情況。將房產(chǎn)資源的使用情況作為資源配置、有償使用系數(shù)調(diào)整的重要依據(jù)，為學(xué)校資源配置決策提供數(shù)據(jù)支撐。

4 結(jié)語

房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置已成為衡量高校資產(chǎn)管理水平的重要指標(biāo)。不斷改進(jìn)高校房產(chǎn)資源的配置模式，提高房產(chǎn)資源管理機(jī)制的運(yùn)作效益，本質(zhì)上就是為了確保有限的房產(chǎn)資源能夠得到最大限度的合理利用。高校房產(chǎn)資源配置需要以公平、效率兼顧及節(jié)約為原則，滿足學(xué)校事業(yè)發(fā)展需要，更好地為人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、公共服務(wù)、文化傳承提供條件保障，為高?！半p一流”建設(shè)提供強(qiáng)有力的后勤保障。