房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)探究

魏麗麗 山東菏建建筑集團(tuán)有限公司

引言

作為我國(guó)“第三產(chǎn)業(yè)”中的重要生產(chǎn)者與經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中也逐漸占據(jù)了更多的建設(shè)作用。而《新準(zhǔn)則》中的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范，更是對(duì)其未來(lái)行業(yè)發(fā)展的更高要求及標(biāo)準(zhǔn)。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)在結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展特性的基礎(chǔ)上，不斷改進(jìn)自身的會(huì)計(jì)核算方法，從而實(shí)現(xiàn)更具標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)職能。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)相關(guān)概念界定

（一）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算定義與內(nèi)容

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是指：以貨幣為主要計(jì)量單位，通過(guò)核對(duì)、計(jì)量、記錄和報(bào)告環(huán)節(jié)，對(duì)特定主體所進(jìn)行的記賬、算賬和報(bào)賬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為相關(guān)會(huì)計(jì)信息使用者提供決策所需的一系列數(shù)據(jù)信息。會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作基礎(chǔ)，更是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的出納工作、開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中的材料核算工作、固定資產(chǎn)核算工作、工資核算工作、開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中所涉及的各種成本核算以及在銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生的利潤(rùn)核算。由于會(huì)計(jì)核算所涉及范圍很廣，因此本論文在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算分析時(shí)將著重強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)成本核算。

（二）房地產(chǎn)成本核算內(nèi)容

房地產(chǎn)成本核算是指：房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)其建造的諸如住宅小區(qū)等產(chǎn)品所發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)，以此來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)建造該產(chǎn)品的總成本以及單位成本。其主要內(nèi)容包括：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，如人工費(fèi)用、物料費(fèi)用等等，而其開(kāi)發(fā)費(fèi)用則是指：在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的場(chǎng)地發(fā)生的各種費(fèi)用，例如：土地出讓金及契稅、補(bǔ)償?shù)牟疬w款、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施配套以及為項(xiàng)目順利進(jìn)行而支付的其他一般間接費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)公司在成本核算中存在的問(wèn)題分析

（一）成本核算對(duì)象劃分不明

通常情況下，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，其可能涉及的成本核算對(duì)象是較為繁雜的。首先，要通過(guò)土地招拍取得土地的使用權(quán)；其次，要對(duì)該地塊進(jìn)行科學(xué)合理的總體規(guī)劃；再次，要進(jìn)行工程施工建設(shè)及在建房產(chǎn)預(yù)售；最后，便是竣工后的結(jié)算工作。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)因周期較長(zhǎng)，所以具體牽涉到的方面也較多，由此房企一般會(huì)選用分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件便可以開(kāi)始回籠資金。這種開(kāi)發(fā)形式既能保證企業(yè)資金鏈穩(wěn)定運(yùn)行，又能合理利用各種資源。除此之外，房地產(chǎn)公司產(chǎn)出的產(chǎn)品類(lèi)別多種多樣，具有繁雜性，因此在成本核算對(duì)象的統(tǒng)一性上也有所欠缺，成本支出很難得到有效控制。即便如此，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在如何確認(rèn)成本核算對(duì)象這一方面也沒(méi)有明確規(guī)定的準(zhǔn)則指引，這在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中是非常影響成本核算效果的問(wèn)題之一。

（二）成本核算周期不明確

房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)比較長(zhǎng)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不同的房地產(chǎn)商而言，考慮到自身的實(shí)際情況以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往需要一年至十幾年不等的時(shí)間。因此，在進(jìn)行成本核算時(shí)，就應(yīng)該針對(duì)不同項(xiàng)目的生產(chǎn)周期進(jìn)行一個(gè)完整的成本核算周期管理。但是目前在核算周期標(biāo)準(zhǔn)的確定上，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有明確規(guī)定房企按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核算周期，這種差異性也為成本核算工作的準(zhǔn)確性帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)。因?yàn)槌杀竞怂阒芷诓幻鞔_，導(dǎo)致完工結(jié)算受到拖延，這便違背了會(huì)計(jì)學(xué)中會(huì)計(jì)計(jì)量及時(shí)性的基本要求。

這種情況的發(fā)生既不利于收入和費(fèi)用的合理分配，也不利于企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)的準(zhǔn)確結(jié)算。受此情況的影響，房開(kāi)企業(yè)也很難對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有一個(gè)客觀(guān)、準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)，對(duì)銷(xiāo)售定價(jià)等后續(xù)工作的開(kāi)展也會(huì)有不利的影響。例如：A公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)a項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算工作，目的在于對(duì)其開(kāi)發(fā)成本等相關(guān)成本進(jìn)行核算，以此為基礎(chǔ)對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目的盈利情況進(jìn)行分析。不過(guò)，就目前情況而言，A公司在決算時(shí)大多以工程決算為主，并沒(méi)有考慮到項(xiàng)目結(jié)算。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因就是當(dāng)施工完成之后即可開(kāi)展工程決算，工程決算具有相對(duì)確定的時(shí)間。當(dāng)工程決算完成以后，工程款撥付也會(huì)支付到位，因此，A公司在工程結(jié)算方面基本不會(huì)出現(xiàn)過(guò)分拖延的現(xiàn)象。但項(xiàng)目決算則會(huì)受到多種因素的影響，因此很容易出現(xiàn)拖延現(xiàn)象。

（三）成本核算數(shù)據(jù)收集不規(guī)范

目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)收集不規(guī)范的問(wèn)題十分嚴(yán)重，同時(shí)數(shù)據(jù)缺乏完整性導(dǎo)致影響會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性。不規(guī)范性具體表現(xiàn)在下述兩方面：一方面現(xiàn)階段財(cái)務(wù)部門(mén)都使用相應(yīng)的財(cái)務(wù)軟件，借助信息化手段生成相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表。在報(bào)表當(dāng)中所顯現(xiàn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)內(nèi)容都是由財(cái)會(huì)工作人員進(jìn)行操作編制的。一旦負(fù)責(zé)相關(guān)核算工作的財(cái)會(huì)人員專(zhuān)業(yè)能力不足，進(jìn)行工作時(shí)再有所疏忽，那么所生成的數(shù)據(jù)將和企業(yè)真情況形成“信息失衡”現(xiàn)象；另一方面，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品時(shí)，所需要的建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)長(zhǎng)為到3至5年不等，在這種情況下，如果只對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行披露，就很難完整反映出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況。正如上述A公司在建造最新的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目時(shí)，于2020年5月在競(jìng)拍中以17.5億成功拿地，2021年1月正式開(kāi)盤(pán)預(yù)售，預(yù)售按項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行，后續(xù)資金的流出與流入要依托于建設(shè)周期內(nèi)成本支出及樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況。會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)在收集的過(guò)程中經(jīng)常性會(huì)出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)狀況不符的現(xiàn)象，這也逐漸增加了A公司在成本核算數(shù)據(jù)收集方面的問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（四）成本核算人員素質(zhì)參差不齊

成本核算作為房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的業(yè)務(wù)部分，對(duì)參與核算人員的素質(zhì)要求自然也是非常高的。據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)對(duì)A公司人員構(gòu)成的統(tǒng)計(jì)，顯示大專(zhuān)人數(shù)占比為85.81%，研究生學(xué)歷僅占1.78%，而財(cái)務(wù)工作人員占比在2.24%，由此可見(jiàn)，目前A公司財(cái)務(wù)核算人員整體素質(zhì)偏低是影響A公司成本核算的重要原因。財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低會(huì)使得會(huì)計(jì)核算受到個(gè)人主觀(guān)因素的影響，比如：依靠以往經(jīng)驗(yàn)或者個(gè)人工作習(xí)慣進(jìn)行現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)核算工作，這樣會(huì)嚴(yán)重影響后續(xù)成本核算人員對(duì)于成本核算的歸集與分配。就比如A公司在進(jìn)行成本核算時(shí)，以建筑面積對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)?，致使回遷房、商品房、別墅等產(chǎn)品核算成本與實(shí)際成本出現(xiàn)差異性較大。換而言之，不同的財(cái)務(wù)人員在處理工作時(shí)，會(huì)因受到自身?xiàng)l件的影響使核算工作最終出現(xiàn)多種可能，進(jìn)而影響核算結(jié)果準(zhǔn)確性，這樣既不利于企業(yè)后續(xù)工作開(kāi)展，也不利于企業(yè)后續(xù)目標(biāo)的制定。因此加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)勢(shì)在必行。

（五）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用劃分不清

在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中，很多企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作仍舊有待完善，特別是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品間接費(fèi)用與期間費(fèi)用分配方面。例如：將一些本應(yīng)該屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息歸納為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中。而在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的規(guī)定包括：“員工工資、五險(xiǎn)一金、辦公費(fèi)以及水電費(fèi)等?！倍陂g費(fèi)用則主要指：“行政部門(mén)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品期間所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。期間費(fèi)用歸屬于當(dāng)期損益?！睂?duì)于我國(guó)各大、中、小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用劃分不清始終都是亟需解決的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在一些企業(yè)在真正經(jīng)營(yíng)時(shí)會(huì)把并沒(méi)有直接參與到工程建設(shè)中的管理人員費(fèi)用計(jì)入其中，因此也就造成了企業(yè)成本核算跟實(shí)際情況有較大出入的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)公司成本核算存在問(wèn)題的原因分析

（一）成本管理意識(shí)低下

會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中的重要組成，而成本核算是會(huì)計(jì)核算的核心重點(diǎn)，做好成本核算，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的基礎(chǔ)。然而就目前情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成本管理觀(guān)念淡薄，在進(jìn)行成本核算時(shí)，通常都會(huì)出現(xiàn)事前不控制，事后只算賬的情況。此外，從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員在進(jìn)行成本核算時(shí)，也沒(méi)有充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性去采用相關(guān)成本控制方式降低成本，只是簡(jiǎn)單的“照本宣科”，依靠合同規(guī)定去核算成本。除此之外，一部分的財(cái)會(huì)管理人員對(duì)于金蝶、用友等財(cái)會(huì)軟件操作不規(guī)范，管理意識(shí)不強(qiáng)，進(jìn)而使得成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性受到不利影響。這種現(xiàn)象的發(fā)生，無(wú)疑會(huì)影響到企業(yè)的效益增加，也會(huì)使企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本使用情況得不到真實(shí)反映，同樣這也顯現(xiàn)出了房地產(chǎn)公司在成本管理上的缺失。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目比較復(fù)雜，會(huì)計(jì)人員所需要進(jìn)行的會(huì)計(jì)核算工作相對(duì)量會(huì)比較大。具體表現(xiàn)在，會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上，比如傳統(tǒng)的制造業(yè)行業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，常常依靠生產(chǎn)費(fèi)用類(lèi)型設(shè)定所需要的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行成本核算，而房地產(chǎn)行業(yè)的公司受制于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的影響，需要對(duì)本企業(yè)所開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目進(jìn)行不同科目設(shè)置以及成本核算。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行成本核算時(shí)也非常繁雜。例如：一個(gè)房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品，不僅僅包括其建設(shè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，同樣也包括所需要的地產(chǎn)，這兩種產(chǎn)品資金投入都非常的大，建設(shè)時(shí)所用時(shí)間也比較長(zhǎng)，情況也很復(fù)雜。除此之外，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，往往需要投入巨大的資金成本、時(shí)間成本與勞動(dòng)力成本等，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)使得資金的消耗非?？?，而企業(yè)的資金是有限的，因此為保證資金流的連續(xù)性與流暢性，較好的匹配收支顯得尤為重要；另外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一般比較大，產(chǎn)品銷(xiāo)售金額也比較大，所以其稅負(fù)就會(huì)比較高，房地產(chǎn)公司會(huì)通過(guò)不同的方式來(lái)去減輕稅收負(fù)擔(dān)，最常用的就是多結(jié)轉(zhuǎn)成本，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)報(bào)表上的利潤(rùn)，達(dá)到延遲交稅的目的。

（三）未構(gòu)建完善的成本內(nèi)控制度

成本核算是企業(yè)會(huì)計(jì)工作的重點(diǎn)，如果說(shuō)沒(méi)有完善的成本內(nèi)控制度保駕護(hù)航，那么企業(yè)不僅無(wú)法及時(shí)有效的控制成本，也會(huì)無(wú)形中增加、增大各種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可避免地會(huì)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，包括：購(gòu)買(mǎi)土地以及轉(zhuǎn)讓土地的風(fēng)險(xiǎn)、出售房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、接受項(xiàng)目質(zhì)量檢測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)等。但就目前情況而言，房地產(chǎn)公司對(duì)于成本控制并沒(méi)有著重看待，使得本公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)展以及工程建設(shè)時(shí)缺少有效的成本控制，這種現(xiàn)象的發(fā)生不利于企業(yè)資金的管理使用，對(duì)其持續(xù)經(jīng)營(yíng)也會(huì)造成極為嚴(yán)重的影響。

雖然近幾年來(lái)房地產(chǎn)公司開(kāi)始逐步構(gòu)建成本內(nèi)控機(jī)制，但在真正施行時(shí)卻和企業(yè)本身的實(shí)際發(fā)展情況相分離，并沒(méi)有真正有效落實(shí)相應(yīng)機(jī)制的具體要求。除此之外，許多房地產(chǎn)公司更看重于項(xiàng)目工程結(jié)束以后的成本控制，對(duì)于在項(xiàng)目開(kāi)展之前及開(kāi)展中產(chǎn)生的成本費(fèi)用管控不嚴(yán)，處于放養(yǎng)狀態(tài)，缺少整體控制意識(shí)。相當(dāng)部分企業(yè)甚至將自身的成本控制與管理采用服務(wù)外包的方式來(lái)施行管控，公司內(nèi)部缺少對(duì)應(yīng)的內(nèi)控工作者?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性以及復(fù)雜性，從事房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)會(huì)人員也需要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、稅收、成本管控等多方面的專(zhuān)業(yè)能力，但是目前的財(cái)務(wù)人員自身專(zhuān)業(yè)能力卻并不能支撐成本內(nèi)控制度的完善與落實(shí)。

（四）房地產(chǎn)成本核算體系不完善

據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、搜狐等網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在著規(guī)劃目標(biāo)缺乏、招標(biāo)報(bào)價(jià)遠(yuǎn)高于成本等現(xiàn)象，雖然企業(yè)在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后都進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)治理，但這種“消防員”式的企業(yè)管理方式，并不能夠起到很好的補(bǔ)救效果，一旦整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境遭遇不可控風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)則很容易面臨資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，再加上疫情反復(fù)的大環(huán)境影響，使得一些企業(yè)為了生存只考慮眼前利益，并沒(méi)有以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光去看待公司成本管理的發(fā)展趨勢(shì)，使得公司在成本管理上出現(xiàn)諸如制度不完善、目標(biāo)不明確的問(wèn)題。而管理不規(guī)范也使得管理缺乏動(dòng)力，成本控制有效性無(wú)法充分發(fā)揮效果，這種流于形式浮于表面的管理也在極大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

四、房地產(chǎn)公司成本核算問(wèn)題的對(duì)策建議

（一）準(zhǔn)確劃分成本核算對(duì)象

由于房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗用的資金額數(shù)較大，因此其成本核算也會(huì)隨著時(shí)間增長(zhǎng)而變得越發(fā)困難。針對(duì)這一情況，相關(guān)會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行核算工作時(shí)應(yīng)及時(shí)對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核算，對(duì)于一些來(lái)源暫未獲知的資金數(shù)目可以根據(jù)以往情況結(jié)合本項(xiàng)目進(jìn)行估計(jì)，以避免由于時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。例如：A公司在建設(shè)最新的住宅小區(qū)時(shí)，可以在年終結(jié)賬前將各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行二次核對(duì)，雖然這無(wú)疑會(huì)增加財(cái)會(huì)人員的工作量，但多次核算卻可以避免相關(guān)問(wèn)題的出現(xiàn)，這樣也有利于公司后續(xù)核算工作準(zhǔn)確性的提高。針對(duì)于房地產(chǎn)成本核算對(duì)象缺乏一致性的情況，則需要構(gòu)建成本核算對(duì)象的判斷準(zhǔn)則。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，工作人員需要對(duì)本市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)研，深入探究待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的類(lèi)別、開(kāi)發(fā)階段、分期狀況、公用建筑、配套設(shè)施、樣板房以及精裝等問(wèn)題，以便對(duì)成本核算對(duì)象有正確的認(rèn)知。

基于不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量，成本核算對(duì)象也應(yīng)不同，因此既可以將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目看成成本核算對(duì)象，也可以按照產(chǎn)品開(kāi)發(fā)形式劃分成本核算對(duì)象，以此來(lái)構(gòu)建成本核算對(duì)象的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)開(kāi)發(fā)量較大、建設(shè)周期又比較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可將一段時(shí)間內(nèi)的開(kāi)發(fā)情況作為成本核算對(duì)象，而針對(duì)開(kāi)發(fā)量較小的項(xiàng)目，則可將最終的開(kāi)發(fā)結(jié)果作為成本核算對(duì)象。例如：A公司在建立住宅小區(qū)時(shí)，依據(jù)政府有關(guān)部門(mén)要求，需要配套幼兒園等產(chǎn)品，那么A公司可以把幼兒園，娛樂(lè)休閑室以及停車(chē)場(chǎng)這種獨(dú)立型、啟動(dòng)和完工時(shí)間相似的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為統(tǒng)一的核算對(duì)象。而在具體原則指引下可以確保成本核算對(duì)象的清晰性和明確性，能保障成本核算的準(zhǔn)確性。

（二）明確成本核算周期，及時(shí)進(jìn)行工程完工決算

明確項(xiàng)目的成本核算周期，應(yīng)該充分考慮到項(xiàng)目的各種情況，比如說(shuō)所涉及的項(xiàng)目比較小，完工時(shí)間比較短，那么就可以把整個(gè)項(xiàng)目看作一個(gè)整體，其周期與成本核算周期相對(duì)等，這樣會(huì)更有利于相關(guān)人員開(kāi)展成本核算工作。首先，若該項(xiàng)目是大型住宅樓建設(shè)，所涉面積廣，建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，那就應(yīng)該分情況分時(shí)期進(jìn)行成本核算；其次，要及時(shí)進(jìn)行工程完工后的決算，如果工程完工但部分項(xiàng)目還在建設(shè)，那則可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行估算。

（三）設(shè)立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)收集審查單位

設(shè)立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)收集審查部門(mén)，其目的主要在于：

第一，制定適用于企業(yè)自身的公司會(huì)計(jì)核算辦法，加強(qiáng)預(yù)算控制。財(cái)務(wù)管理基于企業(yè)的會(huì)計(jì)工作，并為企業(yè)會(huì)計(jì)核算提供“全面預(yù)算管理”。全面預(yù)算管理是一種財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)預(yù)算的重要性，因此設(shè)立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)收集審查部門(mén)，不僅能夠全面管理公司的事物流程、進(jìn)行人力資源整合，更能夠?qū)具M(jìn)行全面約束及整體控制，所有員工都應(yīng)參與到實(shí)際的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中過(guò)程，按照預(yù)算管理的規(guī)定，重點(diǎn)從制度建設(shè)和公司組織建設(shè)入手。第二，需要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算尤其是成本核算相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。為降低房地產(chǎn)公司的成本核算風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司必須建立全面的成本核算和財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)本公司成本核算進(jìn)行持續(xù)財(cái)務(wù)警報(bào)和診斷。房地產(chǎn)公司還需要根據(jù)實(shí)際情況和規(guī)模仔細(xì)分析本公司財(cái)務(wù)績(jī)效，并建立與其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相匹配的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。第三，著力資金管理，提高資金使用效率。由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)有大量的資金流入流出，資金在管理過(guò)程很可能會(huì)出現(xiàn)各式各樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，采取有效的資金管理對(duì)于降低房地產(chǎn)成本核算風(fēng)險(xiǎn)以及其他的財(cái)務(wù)金融風(fēng)險(xiǎn)有很大作用，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)工程與材料進(jìn)行整合，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一性，避免出現(xiàn)堆積的現(xiàn)象，提高資金的周轉(zhuǎn)率。

（四）加強(qiáng)成本核算人員素質(zhì)建設(shè)

如今，現(xiàn)代財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)法律法規(guī)越來(lái)越完善，公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理和成本核算也面臨著必然的變革性發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員也需要適應(yīng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)與行業(yè)需求?；诖?，如何為房地產(chǎn)公司培養(yǎng)一批專(zhuān)業(yè)能力、財(cái)務(wù)意識(shí)以及法律意識(shí)強(qiáng)的高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員則是必須要思考的問(wèn)題：

第一，財(cái)務(wù)人員選拔。房地產(chǎn)公司在選拔人才時(shí)，選取高學(xué)歷或高能力人才則是最基本的條件之一，而后再根據(jù)知識(shí)儲(chǔ)備、掌握能力以及過(guò)往的工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)不同崗位人員進(jìn)行崗位匹配，比如出納采購(gòu)等崗位可以選取獲得初級(jí)會(huì)計(jì)證、有一定實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的本科生。第二，財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)制度通常都是在不斷改進(jìn)和完善的，因而這就需要財(cái)務(wù)工作人員通過(guò)專(zhuān)業(yè)知識(shí)及專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提升自身的學(xué)習(xí)能力。除此之外，還可以運(yùn)用“老帶新模式”，這樣不僅有利于新人更好展開(kāi)崗位工作，同樣也可以避免由于老員工離職而造成的企業(yè)內(nèi)部崗位缺失現(xiàn)象。第三，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，還應(yīng)注重加強(qiáng)工作人員職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)，遵守規(guī)則制度，提升職業(yè)道德感以及財(cái)務(wù)觀(guān)念。第四，建立健全監(jiān)督機(jī)制，設(shè)置負(fù)責(zé)審計(jì)工作的崗位人員，對(duì)會(huì)計(jì)工作人員所處理的工作內(nèi)容進(jìn)行定期或非定期抽調(diào)，以此保證相關(guān)工作在不同時(shí)效性下的全面監(jiān)督管理。

（五）明確開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用界限

明確開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用界限對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是非常必要的。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括房地產(chǎn)公司商品開(kāi)發(fā)、人員工資、五險(xiǎn)一金、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等等。而企業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等與商品開(kāi)發(fā)沒(méi)有直接關(guān)系的期間費(fèi)用則不能被計(jì)入到產(chǎn)品成本當(dāng)中。在土地管理項(xiàng)目中，則應(yīng)以利潤(rùn)為基礎(chǔ)將間接費(fèi)用和直接開(kāi)發(fā)成本區(qū)分開(kāi)，以提高成本核算的準(zhǔn)確性。當(dāng)出現(xiàn)間接成本劃分困難的情況，可采取先歸集再分配的形式來(lái)進(jìn)行劃分，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)估值，根據(jù)估值來(lái)進(jìn)行成本分?jǐn)?，只有明確開(kāi)發(fā)間接成本以及期間費(fèi)用界限，才能更好提升企業(yè)成本核算效率及企業(yè)成本核算準(zhǔn)確度。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文以房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算為對(duì)象進(jìn)行研究，側(cè)重分析成本核算，并詳細(xì)指出房地產(chǎn)公司當(dāng)前發(fā)展存在的問(wèn)題及其成因。房地產(chǎn)行業(yè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目多且復(fù)雜的特殊性決定了其會(huì)計(jì)核算的工作難度，因此為解決房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核問(wèn)題，必須要針對(duì)不同項(xiàng)目進(jìn)行核算成本對(duì)象區(qū)分，加強(qiáng)人員素質(zhì)培養(yǎng)，對(duì)其專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能進(jìn)行引導(dǎo)，保障會(huì)計(jì)工作順利進(jìn)行。會(huì)計(jì)核算不僅關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更關(guān)系到經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性，其具體結(jié)果也有利于為決策者提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，最終實(shí)現(xiàn)決策價(jià)值。