宅基地“三權(quán)分置”助推鄉(xiāng)村振興之探討

文/韓立軍

黨的十九大報告指出，農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是關(guān)系國計民生的根本問題，必須始終把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作的重中之重，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略圍繞“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富?！钡目傄螅婕爱a(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、精神文明、社會治理、農(nóng)民生活等“三農(nóng)”問題的各方面。土地作為人類生活最基本的資源，是最重要的財產(chǎn)和生產(chǎn)資料。近年來，黨中央提出的“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略，走中國特色社會主義鄉(xiāng)村振興道路，一個很重要的難題就是農(nóng)村土地問題。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題一直是多年來政府和農(nóng)民關(guān)心的話題。土地作為鄉(xiāng)村振興的載體，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施以及新修改土地管理法背景下，集體土地能否順利流轉(zhuǎn)成為助推鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵因素之一。

集體土地包括農(nóng)用地、建設用地和未利用地，其中，建設用地類型包括宅基地、公益性公共設施用地和經(jīng)營性用地。鄉(xiāng)村振興的重點項目，如現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)、文旅、田園綜合體、特色小鎮(zhèn)等等，這些項目面臨或者首先要解決的是建設用地問題。

集體建設用地中可以高效利用的就是宅基地，其為康養(yǎng)、文旅等項目選擇集體建設用地類型中不可或缺的一部分。多年來，由于宅基地的福利性和身份性特征，宅地基的流轉(zhuǎn)受到嚴格的限制，但全國范圍內(nèi)宅基地閑置問題比較突出，而如何盤活利用閑置宅基地是需要亟待的問題。2018年9月，中共中央、國務院印發(fā)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022年）》明確提出了完善農(nóng)民閑置的宅基地和閑置的農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。2019年新修訂的土地管理法規(guī)定了“國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?！睂φ睾娃r(nóng)民房屋使用權(quán)的適度放活，助推了鄉(xiāng)村振興文旅、康養(yǎng)等項目的發(fā)展。各類項目在宅基地及農(nóng)民房屋使用權(quán)的商業(yè)運作模式上有以下幾種：

1.村民將閑置的宅基地及房屋以租賃形式提供給投資人，投資人通過投資改造，建設高標準民宿項目，投資人進行運營、管理。此種模式項目往往規(guī)模較小、有的還形成了村民與消費者合作建房模式，最終建設成自住+經(jīng)營的模式形成了單體民宿項目。

2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一收回宅地基，對整村進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設，將騰退的宅基地與投資人進行合作，由投資人進行投資改造，統(tǒng)一經(jīng)營。此種模式往往可以形成一定的規(guī)模，不僅僅是打造民宿，還可以挖掘當?shù)匾欢ǖ臍v史、文化資源。

上述模式獲取收益的方式主要有三種：（1）固定租金（2）收益分紅（3）保底租金+收益分紅。通過對宅基地及房屋的盤活利用，可以有效增加農(nóng)民及集體經(jīng)濟組織的收入。

以上是宅地基“三權(quán)分置”在項目商業(yè)模式上的具體應用，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)可以很大程度上解決鄉(xiāng)村振興的用地矛盾問題，進一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，使土地資源達到優(yōu)化配置，城鄉(xiāng)融合發(fā)展，助推鄉(xiāng)村振興。

在具體實踐過程中，投資人要有足夠的經(jīng)濟實力和持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營模式；僅依靠投資人進行農(nóng)村資源整合是不夠的，需要政府主導，相關(guān)部門大力支持、協(xié)調(diào)配合，甚至成立專班，做好統(tǒng)籌規(guī)劃和模式創(chuàng)新；需要村級干部做好群眾工作，切勿圖眼前利益，村干部要有執(zhí)行動力，真心實意從長遠角度出發(fā)，擰成一股繩，辦成鄉(xiāng)村振興這件大事。