測繪工程技術在不動產(chǎn)登記中的實踐應用

楊曉玲

（姚安縣自然資源局，云南 姚安 675300）

0 引言

不動產(chǎn)測繪是土地產(chǎn)權管理、土地開發(fā)建設、不動產(chǎn)登記等工作的基礎性工作，保證不動產(chǎn)測繪工作的素養(yǎng)和質量，對土地管理工作的質量和效益起著十分關鍵的作用。其涉及地圖繪制、土地面積測量，工作非常繁雜，技術含量也很高，因此，為了測量結果的準確性，需要加大對測量技術的運用。在測繪技術方面，各類先進的設備和技術可以幫助不動產(chǎn)測量工作開展順利。測量工作的高品質與實際應用中的有效性與科學性有著重要聯(lián)系。

1 工程測繪技術的基本內容

工程測繪技術是指對有關的數(shù)據(jù)進行采集、測量、處理、科學分析、解釋、描述和利用以及對其進行客觀評估的先進手段。測繪工作是比較基礎的、具有社會性、先導性的工作。利用地圖的成果，可以對地面上的人工要素、地理空間位置和資料、地面上的自然對象等進行客觀的分析，從而為人類的發(fā)展和經(jīng)濟的發(fā)展提供依據(jù)。所謂的工程測繪，就是利用不同的測繪方法，對項目區(qū)域內的各類地面物體的形狀、位置和地面的高低變化進行描述。而且，利用標準比例把它們畫在地圖上，或者是用數(shù)值來表達。工程測繪能夠為項目的施工計劃、施工、準備等方面提供需要，為整體項目施工的順利奠定基礎。

2 不動產(chǎn)權籍調查測繪的相關概述

對不動產(chǎn)權的勘察和測量，是建立在對部分房屋和土地所有權轉讓需要之上的。不動產(chǎn)權屬的普查和測量工作是一個比較煩瑣、比較系統(tǒng)的工作。要對不動產(chǎn)進行產(chǎn)權登記；最后還要進行品質檢驗和存檔。在傳統(tǒng)的不動產(chǎn)測量文件中，首先要提高工作的效率和工作的品質，其次是要讓工作人員明白，不動產(chǎn)權屬的資料是有相應的法律效果的。通常的情況下，在進行不動產(chǎn)權屬調查時，贊助商都是不動產(chǎn)的所有者，他們在提交了相關的資料之后，就會按照當?shù)氐膶嶋H狀況，進行相應的權屬普查。只有如此，新的情況下，不動產(chǎn)權登記文件的登記工作得以實施，才能確保整個登記的真實性。

3 不動產(chǎn)測量重要性分析

不動產(chǎn)的測量是一種簡單的獲得有關不動產(chǎn)資料的方式。從不動產(chǎn)測繪中獲得的不動產(chǎn)資料，可以為土地資源管理、不動產(chǎn)登記、土地開發(fā)建設和建設規(guī)劃等方面的決策提供依據(jù)。不動產(chǎn)作為測量的客體和測量的對象，利用現(xiàn)代技術可以實現(xiàn)不動產(chǎn)面積、位置等的測量，并根據(jù)所得的數(shù)據(jù)，進行精確的不動產(chǎn)測繪和空間定位。這一數(shù)據(jù)對不動產(chǎn)開發(fā)單位和土地管理部門來說都是非常有價值的。在當前不動產(chǎn)買賣市場中，測量也是其中一個非常關鍵的環(huán)節(jié)，其取得信息不但是證明不動產(chǎn)形狀、面積、地理位置等方面的資料，更是一種可以證明不動產(chǎn)物權的法定證明，也有法律的含義。因此，在不動產(chǎn)的測量工作中，對其精度和操作過程的控制都是十分嚴格的。不動產(chǎn)測量工作的質量是整體的重要組成部分。由此可以看出，不動產(chǎn)的測量工作具有重大的功能和意義。

4 不動產(chǎn)測量中測繪工程技術的應用

4.1 全站儀測量技術的應用

全站儀法是把光、機、電三者結合起來的一種新技術。全站儀檢定技術是利用電子經(jīng)緯度計把光度板轉變成可變換的電掃描板，取代人工光學測物讀數(shù)，完成了對數(shù)字的自動記錄與顯示。本技術具有操作簡便、存儲、記錄、數(shù)據(jù)通信等優(yōu)點，能夠提高儀器的精度和自動化水平。在不動產(chǎn)測量的實際應用中，可以通過全站儀法進行空間距離、角度等的精確測量。目前已有的全站測距技術較成熟，能夠實現(xiàn)智能面積、智能角度和坐標數(shù)據(jù)等。

4.2 傾斜攝影測量技術

在目前的攝影技術中，傾斜攝影技術是一種新興的技術，可以從多個方向對圖像進行觀察。傾斜攝影技術由于其直觀性、高效性和真實性等特性，利用安裝的感應器對多個角度進行拍攝，然后由各傳感器完成對目標的全面信息提取。在采集資料時，必須裝備1 個豎直攝影機、4 個傾斜攝影和GPS 接收器等，通過上述儀器，可以迅速獲取圖像信息、位置、位置信息等信息，并與相應的系統(tǒng)相配合，完成對采集到的圖像信息的采集。

4.2.1 對資料的訪問

相較于其他方法，傾斜式地面攝影自動測量技術在國內不動產(chǎn)測量工作中具有較高的精度和工作效率。在使用傾斜角度攝影圖像測量技術進行房產(chǎn)不動產(chǎn)的測繪，在實景拍攝中，無人機能夠實時地獲得原始圖像的資料，但是在拍攝的時候，要確保圖像的拍攝質量，就必須在光照均勻的情況下進行。在得到不動產(chǎn)的3D 圖像模型之后，技術人員必須嚴格按照3D 圖像的技術要求進行圖像處理，并將這些圖像中的不合格信息進行處理，確保了大數(shù)據(jù)圖像的預處理。在三維數(shù)據(jù)建模的建設和運用中，不動產(chǎn)的有關資料必須得到完全的保證和真實。為了保證采集到的圖像的質量，技術人員必須嚴格按照自己的要求，將無人機飛行高度限制在200m 以內，而在陸地上，則保持在4m 以上，而在飛機和航線上，則要保證采集到的圖像的品質。

4.2.2 資料的加工

以不動產(chǎn)測繪處理為例，將傾斜攝影技術用于繪圖加工，其主要目標是利用無人駕駛技術，將相關的資料進行科學的加工，在進行數(shù)據(jù)的加工時，相關的制圖工作者要根據(jù)實際的使用功能要求，做好對光線、鏡頭等的數(shù)據(jù)科學處理控制，確保對數(shù)據(jù)進行預處理的技術總體應用效果。然后，通過ssmart3D 技術，將3D 圖像和圖像等要素進行綜合和綜合，形成一個立體圖像的模型。利用這種技術，可以很容易地獲取房屋的實景圖、位置、界址和房屋的邊緣長度，使用防盜器等儀器，方便進行房屋邊緣長度對比，從而實施房屋位置參數(shù)的實時檢查。在國內的不動產(chǎn)現(xiàn)場測繪中，為確保我國大地上的傾斜圖像的正確使用，必須要根據(jù)實測到的資料來收集和處理，利用三維的雷達圖像進行三維成像，從而得到三維和模式化的向量圖，將這些向量圖進行重疊，這樣才能在范圍內保持一致性，但是由于某些外界的原因，很可能會造成圖像的移位等問題，所以使用一些科學的計算和數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，可以保證資料的精確度，使現(xiàn)場測繪工作順利開展。

4.3 RTK 定位技術的應用

RTK 法是一種比較常見的不動產(chǎn)測量技術。是基于波載位的動態(tài)實時差分法獲得測量資料的一種技術。這主要是由于RTK 技術的自動測量技術，使測量工作的精度得到了很大的提升，還能在此基礎上降低測量費用。這也是為什么這項技術會被廣泛用于測量的原因。

RTK 法在不動產(chǎn)項目中的運用要引起重視，要求人員要對參考點進行適當?shù)牟贾?，基臺周圍200m 之內不得有電磁干擾，選擇地點要有寬闊的視野，與地表之間的角度必須大于15°，并且在觀測范圍之內沒有任何障礙，總之，做好不動產(chǎn)測繪工作，對于不動產(chǎn)測繪工作的質量和工作效率都有著十分重要的現(xiàn)實意義。

4.4 三維激光技術的應用

三維激光技術是一項數(shù)字化、高精度的技術，它既能適應多種復雜的地貌，又能適應多種氣候環(huán)境的需要。當前，三維激光技術已被廣泛用于礦山、公路、建筑等各種領域的測繪工作。這一技術在不動產(chǎn)的測繪領域也是可行的。

在不動產(chǎn)的測繪中，采用3D 激光技術，僅一次掃描儀即可將房產(chǎn)的空間定位情況完整地顯示在不動產(chǎn)的測繪工作中。然而，這項技術在實際應用中存在著一些問題，比如在進行測量之前，必須建立一個由測控網(wǎng)構成的測控網(wǎng)，然后根據(jù)測控網(wǎng)來實現(xiàn)一次的掃描儀。這項技術雖然復雜，但結合相應技術，可以確保DEM資料的精確度和等線繪制的完整性，并能實現(xiàn)不動產(chǎn)的建模，從而為后續(xù)的測量工作奠定基礎。

4.5 三維模型的建立

通過構建精確的三維實體建模，使真實的地理數(shù)據(jù)得到可視的結果，對今后的地理數(shù)據(jù)進行分析是十分必要的。在進行圖像數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)偏差校正、控制點影像關聯(lián)、點云數(shù)據(jù)提取、三維模型構建等方面，都要遵循整個建模流程。在不動產(chǎn)的測繪中，要對每個房子進行測量，使用3D 語言進行立體互動，提高工作的效率。

測量數(shù)據(jù)時要確保模型的準確性，并將模型的結果與真實的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)相聯(lián)系。為了使測量準確率達到有關標準，必須選擇多個不同的測量地點，對所收集到的資料進行對比，以檢驗測量的準確性。在進行造型時，要特別重視矢量圖的空間修正，因為在實際工程中，只要出現(xiàn)一點微小的偏差，就會增加三維模型的精度。

4.6 遙感技術的應用

與GPS、GIS 不同的是，照相機與遙感技術采集的資料具有圖像的特性，利用圖像資料來進行相關的觀測，從而能夠實時獲得地面的資料，節(jié)省大量的人力物力，是一種十分穩(wěn)定的技術。攝影技術原本就是利用照相機采集物體的資料，然后經(jīng)過進一步的分析與處理，以獲得真實的資料，再加上數(shù)碼技術的發(fā)展，使得圖像的采集變得更加容易。

5 提高測繪工程技術在不動產(chǎn)測量中應用效果的措施

5.1 引入更為先進的測繪技術

要想有效地提升不動產(chǎn)測量技術的使用效率，必須引進現(xiàn)代技術?？蒲泄ぷ髡弑仨氈铝τ趯y繪技術進行革新，把更多的技術引入不動產(chǎn)測量工作中去，從而提升不動產(chǎn)的工作效能。

而技術革新無論在哪個領域都具有開拓性、高風險性、綜合性等特點。因此，要想增強國力，提高人民生活質量和幸福度，必須加強科技創(chuàng)新，投入科技研究，培養(yǎng)科研人才，進而提升國土空間勘測工作的效能。

5.2 完善不動產(chǎn)權籍調查測繪一體化管理

在不動產(chǎn)權屬的勘察、測量工作中，許多問題逐步浮出水面，嚴重影響了房屋權屬登記的工作質量和效果。例如，在我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)權屬普查與測繪工作中，將土地的勘察與測量分為兩類，由兩組人員共同完成。然而，在現(xiàn)代科技的發(fā)展下，在實現(xiàn)無紙和信息技術的同時，需要構建一種嶄新的不動產(chǎn)權登記和測量系統(tǒng)，只有在這種體制下，將測量與觀察相結合，才能節(jié)省大量的時間，減少許多的人力、財力，從而使地籍調查與測量工作順利進行。

5.3 提升工作人員的專業(yè)能力

不動產(chǎn)測量不僅需要精確的測量數(shù)據(jù)，而且還會對評估工作的成效產(chǎn)生一定的負面作用，這對于一個國家的經(jīng)濟發(fā)展起著無比重要的作用。測繪工作的水平和成效直接關系到最后的成果和精度，因而必須提高工作水平，保證工作的高品質。與此同時，測繪單位要加大對工作技術的考核，上崗人員必須要有相應的職業(yè)資格資質，技術水平。同樣，未達標的員工也可以在健全的考評體系和訓練體系中提高自己的工作水平，爭取下次考核合格。

6 工程測繪技術發(fā)展動向

當前，我國的工程測繪技術正朝著數(shù)字化、自動化、智能化方向發(fā)展?？萍硷w速發(fā)展的今天，各個學科都在不斷地進行探索與擴展，只要跟隨黨的方向，貫徹方針，一定能在今后的發(fā)展中，出現(xiàn)優(yōu)秀的測量技術。

在地形資料的獲取過程中，要做到自動、實時性，從而實現(xiàn)計量資料的科學化、信息化和標準化，保證網(wǎng)絡和安全的數(shù)據(jù)傳送。在測繪技術中，建立數(shù)學模型和物理模型的分析與識別將是工程測量技術的一個關鍵環(huán)節(jié)。在保證科學的前提下，將常規(guī)的測量、繪圖技術從一維到二維，再到三維，這不僅是在時空上的變化，更是在時間空間方面的應用。隨著現(xiàn)代化的工業(yè)生產(chǎn)不斷完善，工程測量技術將會有更為廣闊的發(fā)展藍圖。

7 結語

在不動產(chǎn)測量中，測量技術的應用將有助于提升不動產(chǎn)測量的準確性和規(guī)范性，從而對不動產(chǎn)測量的總體水平和工作效率產(chǎn)生重大影響。鑒于此，要確保不動產(chǎn)計量的質量，就必須加大對測繪技術的研發(fā)力度，確保其使用效果，加大人才培育資源，為國家培養(yǎng)高新技術人才，直到走上世界一流的道路。