房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)流程分析及風(fēng)險(xiǎn)防范措施

文／陳克琴 北京中鐵諾德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京 100070

引言：

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，項(xiàng)目并購(gòu)不僅會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身及房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，同時(shí)也會(huì)給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)直接或間接的影響作用。因此，為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目及相關(guān)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目并購(gòu)流程及風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行分析研究是非常必要的。項(xiàng)目并購(gòu)流程主要包括并購(gòu)意向階段、盡職調(diào)查、可行性分析以及并購(gòu)談判，只有保證全部環(huán)節(jié)的真實(shí)可靠，才能順利完成項(xiàng)目并購(gòu)。同時(shí)，項(xiàng)目并購(gòu)的過(guò)程中會(huì)潛在一些風(fēng)險(xiǎn)隱患，如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、整合風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)等，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)制定行之有效的防范措施，有助于保障項(xiàng)目并購(gòu)的完整性和合法性。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)流程分析

1.1 并購(gòu)意向階段

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)時(shí)，須先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了解，并與有轉(zhuǎn)讓意向的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行初期溝通，了解目標(biāo)項(xiàng)目整體報(bào)價(jià)，再由房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的并購(gòu)工作小組對(duì)報(bào)價(jià)與目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行研究，形成初期并購(gòu)協(xié)議書(shū)并與對(duì)方達(dá)成并購(gòu)意向關(guān)系。并購(gòu)意向階段需要對(duì)以下幾個(gè)方面著重關(guān)注：第一，交易方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)可用的交易方式一般有股權(quán)并購(gòu)和資產(chǎn)并購(gòu)兩種，從股權(quán)溢價(jià)、增值稅、企業(yè)所得稅等方面分析，資產(chǎn)并購(gòu)相較于股權(quán)并購(gòu)更具優(yōu)勢(shì)。第二，共管賬戶(hù)管理。項(xiàng)目并購(gòu)期間雙方為確保資金能夠得到有效監(jiān)管，通常會(huì)設(shè)置一個(gè)共管賬戶(hù)，只有雙方均授權(quán)處理款項(xiàng)活動(dòng)權(quán)限時(shí)銀行才能進(jìn)行相關(guān)操作。第三，并購(gòu)意向金及排他期。建立并購(gòu)意向關(guān)系后，在開(kāi)展帶有實(shí)質(zhì)性的交易前，會(huì)存在一段時(shí)間的排他期，并購(gòu)項(xiàng)目買(mǎi)方需向共管賬戶(hù)中轉(zhuǎn)入并購(gòu)意向金。只有項(xiàng)目并購(gòu)雙方均按照并購(gòu)協(xié)議開(kāi)展工作，才能保證項(xiàng)目并購(gòu)的有效性和可操作性，反之則需要賠付相應(yīng)的違約金。

1.2 盡職調(diào)查

為降低項(xiàng)目并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目并購(gòu)能夠達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，須進(jìn)行盡職調(diào)查，以充分掌握目標(biāo)項(xiàng)目的真實(shí)情況。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目的盡職調(diào)查一般會(huì)委托第三方會(huì)計(jì)事務(wù)所和律師事務(wù)所進(jìn)行，盡職調(diào)查內(nèi)容包括目標(biāo)項(xiàng)目所在公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況、目標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)狀以及合法合規(guī)性調(diào)查等。在盡職調(diào)查期間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)此項(xiàng)工作組建工作組，與委托的會(huì)計(jì)事務(wù)所和律師事務(wù)所加強(qiáng)對(duì)接溝通，及時(shí)掌握調(diào)查情況，便于盡早發(fā)現(xiàn)目標(biāo)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可控性分析，對(duì)可控風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)制定應(yīng)對(duì)預(yù)案，對(duì)不可控風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)及時(shí)止損，防止因項(xiàng)目并購(gòu)給企業(yè)帶來(lái)更多的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目的盡職調(diào)查結(jié)果是能否繼續(xù)開(kāi)展并購(gòu)工作的重要參考，因此企業(yè)在選用第三方委托機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)綜合機(jī)構(gòu)的社會(huì)信譽(yù)、能力資質(zhì)以及成本支出等多種因素，確保所選機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槠髽I(yè)項(xiàng)目并購(gòu)工作的順利完成提供真實(shí)可靠、合法合規(guī)的調(diào)查結(jié)果，可有效提高企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)的成功機(jī)率。

1.3 可行性分析

可行性分析是指房地產(chǎn)企業(yè)須針對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目并購(gòu)工作的可行性進(jìn)行論證分析，確保并購(gòu)項(xiàng)目符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，能夠?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提升做出貢獻(xiàn)，不會(huì)因并購(gòu)目標(biāo)項(xiàng)目給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目可行性分析的內(nèi)容包括項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查情況分析、盡職調(diào)查結(jié)果分析、企業(yè)自身資金情況分析、目標(biāo)項(xiàng)目利潤(rùn)空間分析以及目標(biāo)項(xiàng)目并購(gòu)成本分析等。所有分析內(nèi)容都需要房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)工作組進(jìn)行反復(fù)論證、多次分析，確?？尚行苑治鼋Y(jié)果能夠?yàn)槠髽I(yè)管理層決定目標(biāo)項(xiàng)目并購(gòu)工作是否正常落實(shí)提供可靠的信息支持?？尚行苑治鼋Y(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)保全自身利益、維護(hù)自身權(quán)益的重要依據(jù)，企業(yè)應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目并購(gòu)工作不斷積累經(jīng)驗(yàn)，以此提高企業(yè)可行性分析的可靠性和準(zhǔn)確性，避免因可行性分析失誤而出現(xiàn)目標(biāo)項(xiàng)目丟失的情況。另外，切實(shí)有效的可行性分析可及時(shí)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)項(xiàng)目的并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)防控水平。

1.4 并購(gòu)談判

并購(gòu)談判是完成項(xiàng)目并購(gòu)的最后一步，也是最關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)企業(yè)在與意向方開(kāi)始并購(gòu)談判前，應(yīng)明確自身談判目的、談判方式以及談判細(xì)節(jié)等事項(xiàng)，既要完成對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的有效并購(gòu)，順利開(kāi)展后續(xù)工作，也要盡可能減少各類(lèi)成本支出，同時(shí)對(duì)并購(gòu)談判風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判防范，確保企業(yè)在并購(gòu)談判過(guò)程中不會(huì)損失任何利益。在并購(gòu)談判過(guò)程中，應(yīng)由企業(yè)法務(wù)人員對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目并購(gòu)合同進(jìn)行合法合規(guī)性分析，針對(duì)合同內(nèi)容的每一條款予以全面詳細(xì)的校對(duì)審查，防止對(duì)方在后期利用并購(gòu)合同漏洞，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不良影響。同時(shí)，企業(yè)并購(gòu)談判代表應(yīng)針對(duì)細(xì)節(jié)進(jìn)行最后談判，確保房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目并購(gòu)的可靠性和有效性。并購(gòu)談判完成后，房地產(chǎn)企業(yè)須按照合同要求將剩余款項(xiàng)及時(shí)支付給項(xiàng)目企業(yè)，并在支付過(guò)程中認(rèn)真核實(shí)對(duì)方賬戶(hù)信息，確?？铐?xiàng)支付及時(shí)有效，從而完成目標(biāo)項(xiàng)目并購(gòu)的全部流程。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購(gòu)是一項(xiàng)需要調(diào)動(dòng)大量資金資產(chǎn)才能順利完成的復(fù)雜工作，工作中涉及到資金資產(chǎn)的環(huán)節(jié)或是內(nèi)容都會(huì)潛藏一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)真實(shí)發(fā)生，不僅會(huì)影響目標(biāo)項(xiàng)目并購(gòu)工作的順利進(jìn)行，同時(shí)也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更嚴(yán)重的甚至是金融危機(jī)。因此，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目并購(gòu)工作進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別，及時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制定防范管控措施，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目并購(gòu)工作時(shí)須承擔(dān)較大的資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力、稅務(wù)管理壓力等，如果企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高，一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，將致使企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)難以維持，并購(gòu)工作也就無(wú)法得到資金保障。另外，一些針對(duì)海外項(xiàng)目的并購(gòu)工作還會(huì)受到匯率波動(dòng)的影響，企業(yè)若是沒(méi)有穩(wěn)定可靠的資金來(lái)源或是供給渠道，那么既無(wú)法保證項(xiàng)目并購(gòu)工作的順利完成，也極有可能會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至是金融危機(jī)之中。

2.2 法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目并購(gòu)工作時(shí)，未對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目持有企業(yè)進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，未充分掌握對(duì)方企業(yè)的真實(shí)狀況和法律問(wèn)題，同時(shí)還有并購(gòu)時(shí)未嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)要求執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目并購(gòu)與預(yù)期不一致甚至是無(wú)效并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)工作涉及到的法律范圍較廣，法律關(guān)系較為復(fù)雜，因此在多個(gè)環(huán)節(jié)或是內(nèi)容之中都會(huì)潛在一些法律風(fēng)險(xiǎn)。主要包含的法律問(wèn)題有目標(biāo)項(xiàng)目土地的權(quán)屬問(wèn)題、項(xiàng)目企業(yè)的法人情況、項(xiàng)目企業(yè)與各參與方所簽訂的全部協(xié)議、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否符合國(guó)家要求等。任何一項(xiàng)法律問(wèn)題若得不到及時(shí)有效的解決處理，不僅會(huì)影響到項(xiàng)目并購(gòu)的順利進(jìn)行和后期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)針對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目的預(yù)期收益。法律風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)解決相應(yīng)的法律問(wèn)題予以有效降低，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在盡職調(diào)查和可行性分析階段應(yīng)著重對(duì)目標(biāo)企業(yè)的法律問(wèn)題進(jìn)行審查，結(jié)合委托律師事務(wù)所的調(diào)查結(jié)果，全面降低企業(yè)可能承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控政策影響較大，在項(xiàng)目并購(gòu)時(shí)也會(huì)受到如地方調(diào)控政策調(diào)整、地產(chǎn)政策變化以及宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等因素影響，而這些因素就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)帶來(lái)一些政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目并購(gòu)工作時(shí)，如果未對(duì)產(chǎn)權(quán)交易、地產(chǎn)行業(yè)等政策制度進(jìn)行全面充分的研究分析，那么在項(xiàng)目并購(gòu)的過(guò)程中以及完成并購(gòu)之后都會(huì)因未能把握政策變化而產(chǎn)生一些浪費(fèi)或是損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的影響范圍較為廣泛，且影響程度也較為深遠(yuǎn)，涉及到眾多的產(chǎn)業(yè)行業(yè)，任何產(chǎn)業(yè)行業(yè)的政策變化都會(huì)對(duì)項(xiàng)目并購(gòu)工作產(chǎn)生直接或是間接的影響作用，影響較大的甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)擱置，因此房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)不僅會(huì)受到本身產(chǎn)業(yè)行業(yè)的政策變化影響，同時(shí)也會(huì)受到關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策變化的影響，給項(xiàng)目并購(gòu)帶來(lái)一些潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)。另外，國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策也在不斷變化，其主要目的是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、實(shí)現(xiàn)土地資源供給平衡以及落實(shí)好住房保障建設(shè)等，項(xiàng)目并購(gòu)會(huì)因這其中任意一項(xiàng)的調(diào)整變化而進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整時(shí)就會(huì)埋下政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 整合風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目并購(gòu)?fù)瓿珊?，需要?duì)并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行整合管理，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)行的正常穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目整合時(shí)，會(huì)因一些差異而產(chǎn)生矛盾或是沖突，如管理理念差異、管理模式差異、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)差異以及企業(yè)文化氛圍差異等，這些差異都會(huì)增加企業(yè)針對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目整合管理的難度，影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。若對(duì)差異視而不見(jiàn)，未能及時(shí)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，不僅會(huì)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和進(jìn)度以及項(xiàng)目運(yùn)行的狀態(tài)，同時(shí)也會(huì)影響項(xiàng)目工作人員的思想情緒，進(jìn)而影響企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)發(fā)展的穩(wěn)定性和可靠性。而這些都將成為潛在的整合風(fēng)險(xiǎn)，一旦產(chǎn)生整合風(fēng)險(xiǎn)，如果未能采取切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)防范管控措施，則極有可能將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，逐漸演變成針對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)，甚是導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)工作的失敗。另外，項(xiàng)目并購(gòu)后期仍有許多工作內(nèi)容需要及時(shí)跟進(jìn)，若未能按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成相關(guān)工作，則也會(huì)產(chǎn)生一些整合風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)和項(xiàng)目的正常發(fā)展。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1 完善財(cái)務(wù)調(diào)查內(nèi)容

針對(duì)項(xiàng)目并購(gòu)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從完善項(xiàng)目并購(gòu)財(cái)務(wù)調(diào)查內(nèi)容予以全面強(qiáng)化。首先，選用資質(zhì)能力和社會(huì)信譽(yù)較高的會(huì)計(jì)事務(wù)所，委托其對(duì)項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查，并且利用一些審計(jì)工作的方式方法，評(píng)估項(xiàng)目企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的有效性和合法性，提高項(xiàng)目企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的參考價(jià)值。其次，針對(duì)項(xiàng)目企業(yè)的債務(wù)債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在盡職調(diào)查和財(cái)務(wù)審計(jì)階段予以全面梳理，同時(shí)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目企業(yè)公開(kāi)披露的財(cái)務(wù)報(bào)告，研究項(xiàng)目企業(yè)債務(wù)債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)水平，并且在項(xiàng)目并購(gòu)協(xié)議中對(duì)債務(wù)債權(quán)相關(guān)內(nèi)容予以明確，可有效轉(zhuǎn)移因項(xiàng)目并購(gòu)而帶來(lái)的債務(wù)債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目企業(yè)的納稅情況予以有效審查，可通過(guò)查看納稅憑證、到稅務(wù)單位咨詢(xún)項(xiàng)目企業(yè)納稅信譽(yù)等方式，調(diào)查項(xiàng)目企業(yè)是否存在偷稅漏稅的問(wèn)題，同時(shí)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目企業(yè)所提供的針對(duì)項(xiàng)目的納稅優(yōu)惠情況進(jìn)行核實(shí)，確保項(xiàng)目并購(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與項(xiàng)目企業(yè)在資金支付方式方面達(dá)成一致，約定資金支付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，既能夠保證企業(yè)不會(huì)承擔(dān)過(guò)多的稅息，也能夠幫助企業(yè)加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性和可靠性，降低企業(yè)因大額資金流動(dòng)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。第五，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平并提高財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)能力。財(cái)務(wù)調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性和可靠性需要交由專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行分析研究，也只有這樣才能保證企業(yè)所獲取的項(xiàng)目企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息是真實(shí)可靠的，從而將各類(lèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)予以有效的防范管控。

3.2 明確各方法律責(zé)任

法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以法律措施予以防范管控。而并購(gòu)協(xié)議作為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的重要依據(jù)，也是企業(yè)強(qiáng)化法律措施，明確各方法律責(zé)任的關(guān)鍵途徑。從房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)流程分析來(lái)看，制定法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施的關(guān)鍵依據(jù)主要由盡職調(diào)查報(bào)告而來(lái)，而調(diào)查報(bào)告則由委托的第三方律師事務(wù)所經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目企業(yè)的調(diào)查分析得出，因此，應(yīng)首先與委托的律師事務(wù)所明確企業(yè)與其各自的法律責(zé)任，確保律師事務(wù)所提供的盡職調(diào)查報(bào)告具有較高的真實(shí)性和合法性，同時(shí)也是對(duì)委托人員規(guī)范開(kāi)展工作的約束管理。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與項(xiàng)目企業(yè)在并購(gòu)意向關(guān)系確立時(shí)，對(duì)雙方的法律責(zé)任予以明確細(xì)化并體現(xiàn)在并購(gòu)意向協(xié)議書(shū)中，對(duì)項(xiàng)目企業(yè)在盡職調(diào)查期間所產(chǎn)生的各類(lèi)法律問(wèn)題不予承擔(dān)，并對(duì)非目標(biāo)項(xiàng)目而產(chǎn)生的法律問(wèn)題進(jìn)行剝離，防止項(xiàng)目企業(yè)借助目標(biāo)項(xiàng)目并購(gòu)轉(zhuǎn)移自身的法律問(wèn)題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，若項(xiàng)目企業(yè)的資產(chǎn)處于被抵押、保全或是查封的狀態(tài)時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取相關(guān)措施，并在盡職調(diào)查期間應(yīng)敦促項(xiàng)目企業(yè)對(duì)現(xiàn)存法律問(wèn)題及糾紛予以及時(shí)處理，無(wú)法解除處理的應(yīng)在并購(gòu)協(xié)議中予以明確約定，防止房地產(chǎn)企業(yè)被無(wú)端轉(zhuǎn)移一些法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 及時(shí)掌握政策動(dòng)向

政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)不可控的風(fēng)險(xiǎn)之一，也是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)可能造成最大影響的風(fēng)險(xiǎn)。為降低政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的不良影響，確保項(xiàng)目并購(gòu)符合國(guó)家的有關(guān)要求，應(yīng)及時(shí)掌握政策動(dòng)向，對(duì)政策的調(diào)整變化予以有效分析，以此提高企業(yè)應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的防范水平。首先，應(yīng)針對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)研分析。因我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不盡相同，各地房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控政策也會(huì)有一些差別，故應(yīng)收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)控的政策文件，分析目標(biāo)項(xiàng)目受當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策的影響情況，確保企業(yè)針對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的并購(gòu)能夠取得與預(yù)期一致的效益目標(biāo)。其次，應(yīng)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行分析。國(guó)有資產(chǎn)控股的項(xiàng)目與非國(guó)有資產(chǎn)控股項(xiàng)目在并購(gòu)時(shí)會(huì)有一些差別，應(yīng)在確定目標(biāo)項(xiàng)目時(shí)就掌握項(xiàng)目的基本性質(zhì)，以此應(yīng)對(duì)因體制管理要求不同而帶來(lái)的政策性風(fēng)險(xiǎn)因素。可通過(guò)制定符合項(xiàng)目企業(yè)要求的并購(gòu)方案，來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)順利完成并購(gòu)工作并對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)予以有效防范的可行性。第三，地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。各地的調(diào)控政策都是基于國(guó)家層面總體的宏觀調(diào)控政策而明確細(xì)化的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目并購(gòu)工作前應(yīng)對(duì)當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)政策調(diào)控變化進(jìn)行分析，通過(guò)已發(fā)布政策提高分析的可靠性，以此應(yīng)對(duì)規(guī)律性的宏觀政策調(diào)整，進(jìn)而提高企業(yè)應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的水平和成效。

3.4 提高整合管理水平

項(xiàng)目并購(gòu)不僅是前期準(zhǔn)備和中期執(zhí)行，還有后期的整合管理，將房地產(chǎn)企業(yè)整合管理水平全面提高，才能保證項(xiàng)目并購(gòu)的完整性和穩(wěn)定性，同時(shí)降低因整合風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)其他風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)工作組應(yīng)承擔(dān)整合管理的相關(guān)職責(zé)，幫助并購(gòu)項(xiàng)目及相關(guān)人員及時(shí)落實(shí)到既定的軌道之中，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)行的質(zhì)量和效率，保障相關(guān)人員能夠?qū)ν饨缱兓皶r(shí)適應(yīng)，以此提高整合管理的有效性和可靠性。一方面，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目及人員的具體情況進(jìn)行調(diào)查了解，可采用合適的組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)行進(jìn)行管理，同時(shí)加強(qiáng)與項(xiàng)目員工的交流溝通，以此加快項(xiàng)目和人員能夠快速進(jìn)入工作狀態(tài)，高效化的開(kāi)展相關(guān)工作。另一方面，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的各項(xiàng)制度機(jī)制，構(gòu)建適合項(xiàng)目當(dāng)前及未來(lái)發(fā)展的管理體系，如財(cái)務(wù)管理、績(jī)效管理、監(jiān)察管理、審計(jì)管理、法務(wù)管理以及項(xiàng)目管理等，強(qiáng)調(diào)制度體系的約束作用。在制定管理體系時(shí)，既要保證制度體系能夠發(fā)揮約束管理作用，也要給項(xiàng)目和人員一定的適應(yīng)時(shí)間，以此體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的人性化、標(biāo)準(zhǔn)化和嚴(yán)格化管理理念，促進(jìn)企業(yè)整合管理水平的有效提高，并為企業(yè)綜合管理能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提升打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)是一項(xiàng)兼具復(fù)雜性和綜合性的系統(tǒng)工作，明確項(xiàng)目并購(gòu)流程，可提高項(xiàng)目并購(gòu)的可行性和可靠性。在項(xiàng)目并購(gòu)工作中會(huì)潛藏一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及整合風(fēng)險(xiǎn)，只有制定切實(shí)可行的、具有針對(duì)性的防范措施，才能降低風(fēng)險(xiǎn)隱患對(duì)項(xiàng)目并購(gòu)工作的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)才能順利完成項(xiàng)目并購(gòu)工作并取得與預(yù)期一致的經(jīng)濟(jì)效益。