什么情況下可以解除合同

示例

公司派小明到外地工作，他通過朋友結(jié)識(shí)了小李，小李表示可以將自家閑置已久的老房子租給小明居住。小明和小李簽訂了《房屋租賃合同》，租期一年，租金“押一付三”。小明入住4 個(gè)月后當(dāng)?shù)匕l(fā)生地震，租賃房屋受損，凡下雨必漏水，嚴(yán)重影響他的正常生活。小明請(qǐng)求小李對(duì)房屋予以修繕，但是小李不想再對(duì)老房子有所花費(fèi)，拒絕了小明。小明不堪忍受，小明可以解除與小李的租賃合同嗎？

法條

《民法典》法條 合同解除

第562 條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第563 條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第565 條 當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。

當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

解讀

合同訂立后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行合同義務(wù)。一方當(dāng)事人若嚴(yán)重背信棄義，拒不履行自己的主要義務(wù)，這種情況下，應(yīng)當(dāng)允許另一方當(dāng)事人解除合同。

具體到本示例中，小明承租小李的住宅是為了居住。隨后，房屋在地震中遭到功能性損壞，已嚴(yán)重影響到小明的正常生活。與此同時(shí)，房屋漏水并非不可修繕，除小明和小李另有約定外，根據(jù)《民法典》第712 條的規(guī)定，小李作為出租人應(yīng)承擔(dān)對(duì)租賃物的維修義務(wù)。但小李拒絕履行該義務(wù)，致本合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，小明無法在該出租屋內(nèi)正常生活。依據(jù)《民法典》第563 條第1 款第4 項(xiàng)的規(guī)定，小明有權(quán)解除合同。

在解除方式上，根據(jù)《民法典》第565 條的規(guī)定，小明可以通知小李解除合同。若小李對(duì)解除合同有異議，雙方均可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。此外，小明也可直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式解除合同。