精裝商品房的利弊分析與對策研究

郭東陽 張聞驥

0 引言

目前，市場上大力宣傳的拎包入住、不再“裝”了等宣傳語指的就是精裝商品房，拎包入住凸顯了精裝商品房的方便性和快捷性。精裝商品房卻因受品質(zhì)與個(gè)性化問題困擾而難以普及，為規(guī)范精裝商品房市場，國家出臺強(qiáng)制性精裝國家標(biāo)準(zhǔn)，涉及精裝商品房方面的標(biāo)準(zhǔn)。國內(nèi)，還找不到針對精裝商品房具體問題的研究與探討。本文主要分析精裝商品房存在的設(shè)計(jì)、選材等問題：例如裝修風(fēng)格不能滿足個(gè)性化需求、裝修材料以次充好、裝修品質(zhì)高價(jià)低質(zhì)等。并有針對性地研究解決問題的方法：個(gè)性化推薦、裝修標(biāo)準(zhǔn)化等。

1 精裝商品房的利好分析

1.1 專業(yè)的人做專業(yè)的事

精裝商品房的裝修由專業(yè)的裝修公司承擔(dān)，流水作業(yè)。在施工工藝、防水處理等方面會有很大的優(yōu)勢。而且集中采購建材，統(tǒng)一配送、加工，批量裝修，技術(shù)更嫻熟，裝修更流暢，整體性更好，裝修工藝銜接更緊、速度更快、材料更省、成本更低。

1.2 業(yè)主省時(shí)省力省心

精裝商品房，一般硬裝修基本到位，業(yè)主只需部分軟裝修，即可入住。業(yè)主無需購買建材、另請裝修隊(duì)伍，不用參與裝修過程，省時(shí)省力省心。

1.3 節(jié)約資源

自行裝修，浪費(fèi)大。據(jù)了解，我國建筑廢棄物的數(shù)量已占城市垃圾總量的30%～40%，而精裝商品房在一定程度上能夠緩解這種資源浪費(fèi)的狀況。精裝商品房統(tǒng)一采購建材，裝修剩下的建材，可用于下一戶，提高建材的利用率（降低了建材的損耗率），從而減少浪費(fèi)，避免產(chǎn)生大量的建筑垃圾。

2 精裝商品房的弊端分析

拋開個(gè)性化需求等主觀因素，目前市場上的精裝商品房還存在諸多客觀問題。

2.1 坐便器問題

三室及以上的戶型均有兩個(gè)衛(wèi)生間——主臥室、公共衛(wèi)生間。據(jù)調(diào)查，目前市場上至少有50%的樓盤，兩個(gè)衛(wèi)生間都使用了坐便器，給部分業(yè)主帶來了使用上的困擾。如果不考慮防水與改造價(jià)格的問題，96%的業(yè)主都希望將公共衛(wèi)生間的坐便器改成蹲便器。坐便器改成蹲便器，稍不注意細(xì)節(jié)處理，就會滲漏，而且?guī)植扛脑焓袌鰞r(jià)高達(dá)3 000 元左右，且須將廁所地面局部抬高10cm 左右，影響美觀，同時(shí)增加改造難度和滲漏風(fēng)險(xiǎn)。綜合考慮，會有65%的業(yè)主被迫選擇降低使用幸福指數(shù)，維持原狀，將就使用。

2.2 陽臺問題

陽臺是房屋休閑、遠(yuǎn)眺、晾曬的平臺。目前，市場上有一種三室戶型只有一個(gè)小陽臺，而且陽臺長度不足4m，陽臺已成定局，無法改變。該戶型保守估計(jì)按居住一家人（夫妻2 人+子女2 人=4 人）來算，晾曬衣服、被子空間根本不夠，僅能滿足67%的需求。夏天，陽光充足、溫度高、衣服少而單薄，影響較??；冬天至春天，長沙晴天少（據(jù)當(dāng)?shù)貧庀蟛块T統(tǒng)計(jì)，晴天占16%～27%），陰雨天氣多，日照不足、氣溫持續(xù)走低、衣物較厚，影響很大。即便采用雙軌晾曬，衣物掛在一起，擁擠不堪，空間明顯不夠，無法滿足晾曬需求，使用幸福指數(shù)直線下降，這是無法彌補(bǔ)的設(shè)計(jì)缺陷，反映房屋設(shè)計(jì)師缺乏生活常識，設(shè)計(jì)水平明顯存在短板。

2.3 陽臺欄桿問題

市場上，無論是精裝房還是毛坯房，陽臺欄桿100%為“半拉子”工程。一般精裝房采用欄桿+玻璃的形式，毛坯房則采用鑄鐵鏤空欄桿居多。按居住習(xí)慣，以及防風(fēng)雨、揚(yáng)塵、噪聲的需求，97%的業(yè)主入住前會做陽臺全封閉處理。一般做法為在欄桿內(nèi)側(cè)做全封窗處理，或者將開發(fā)商提供的陽臺欄桿拆除（有些無法內(nèi)側(cè)或外側(cè)做全封窗必須拆除），再做全封窗處理，開發(fā)商提供的陽臺欄桿基本成了“擺設(shè)”，是臨時(shí)工程。業(yè)主需人工將其拆除，浪費(fèi)人工、材料。

2.4 陽光房問題

開發(fā)商名義上的陽光房，實(shí)為業(yè)主的次臥室。窗戶、房門、地面三項(xiàng)改造，開發(fā)商委托的裝修公司報(bào)價(jià)為小戶型6 000 元，大戶型8 000 元，業(yè)主自行改造，費(fèi)用更高。

（1）窗戶問題。為降低成本，驗(yàn)收過關(guān)，陽光房外側(cè)砌磚墻并裝固定的玻璃窗，無法開啟。作為采光、通風(fēng)之用的窗戶，通風(fēng)功能喪失殆盡。作為臥室，不通風(fēng)透氣，易產(chǎn)生異味，入住窒息感明顯，不宜居住。

（2）房門問題。據(jù)調(diào)查，50%裝的是全透明的玻璃門，使用不便，而且與房屋整體裝修風(fēng)格不協(xié)調(diào)。

（3）地面問題。據(jù)調(diào)查，50%貼了尺寸為30cm×60cm 防滑地磚，顯得零碎坑洼，不利于清潔衛(wèi)生。

2.5 連廊問題

首先，它存在安全隱患。連廊兩側(cè)用的是鑄鐵欄桿，高1.6m左右。長年累月，日曬雨淋，銹蝕是必然的，是否牢固還要定期檢驗(yàn)。雖然是消防通道，但不能保證老人、小孩不到連廊上活動。尤其是小孩，活潑好動，缺乏安全意識，離開監(jiān)護(hù)人的視野，隨意攀爬欄桿的危險(xiǎn)行為不可避免。其次，連廊層層疊疊，影響中間住戶陽光房的采光。受連廊遮擋，采光大打折扣，陽光無法照進(jìn)房間，陽光房徒有虛名。

2.6 工人問題

工人導(dǎo)致質(zhì)量問題的主要原因有三點(diǎn)：一是工地未及時(shí)發(fā)放工資，工人鬧情緒非理性施工，如圖1 所示；二是經(jīng)驗(yàn)欠缺，未被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致問題出現(xiàn)，如圖2所示；三是無經(jīng)驗(yàn)，工期緊，工人未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，在無人指導(dǎo)的情況下，直接上工地開展作業(yè)，結(jié)果產(chǎn)生各種質(zhì)量問題。

圖1 非理性施工

2.7 其他問題

窗戶功能不全，未裝紗窗、護(hù)窗；據(jù)調(diào)查，50%墻面貼墻紙顯高檔，工藝簡單，費(fèi)用較高，不耐用。據(jù)多數(shù)業(yè)主使用情況反饋，墻紙少則用3 年，多則用5 年，就要重新裝修。

圖2 經(jīng)驗(yàn)欠缺

3 精裝商品房弊端對策研究

精裝商品房滿意度調(diào)查、研究工作的開展對提高顧客滿意度和精裝商品房質(zhì)量具有非常關(guān)鍵的作用。開發(fā)商設(shè)計(jì)、裝修走心，考慮問題更周全，裝修設(shè)計(jì)更人性化，可以做到不需要額外增加成本，反而有效降低成本，做到互利共贏，考驗(yàn)的是開發(fā)商的決策能力和管理水平。

3.1 一坐一蹲更受歡迎

坐便器靠墻處有縫隙、死角，衛(wèi)生清潔麻煩，宜用于主臥室衛(wèi)生間。蹲便器衛(wèi)生清潔簡單，用水沖一沖、拖把拖一拖即可，宜用于公共衛(wèi)生間。根據(jù)廣大業(yè)主的使用習(xí)慣、需求，主臥室衛(wèi)生間使用坐便器，公共衛(wèi)生間使用蹲便器，業(yè)主的滿意度更高。蹲便器改坐便器容易，坐便器改蹲便器難，難在防水，還須抬高地面。倘若開發(fā)商一開始就將主臥室衛(wèi)生間裝成坐便器，公共衛(wèi)生間裝成蹲便器，業(yè)主就無需考慮大便器的改造及后續(xù)的改造成本、防滲漏、美觀等問題。設(shè)計(jì)師在實(shí)用性方面設(shè)計(jì)時(shí)，一定要考慮廣大業(yè)主的使用習(xí)慣等因素，若有必要可以通過調(diào)查問卷、口頭問詢等形式獲得廣大業(yè)主的實(shí)際需求，設(shè)計(jì)出更為合理的裝修方案，最大限度滿足廣大業(yè)主的需求。

3.2 陽臺大小應(yīng)與房屋面積成正比

陽臺大小與房屋面積（設(shè)計(jì)居住人數(shù)）相匹配才是完美的。陽臺過大，房屋成本增加，性價(jià)比不高；陽臺過小，影響正常使用。陽臺面積應(yīng)按房屋設(shè)計(jì)居住人數(shù)來確定，大小適宜，最好設(shè)置兩個(gè)陽臺，一個(gè)陽臺為休閑陽臺，一個(gè)陽臺為晾曬陽臺。建議相關(guān)部門組織專家對陽臺所占房屋面積比例進(jìn)行專業(yè)論證，陽臺面積大小的選擇，應(yīng)有合理的區(qū)間范圍，形成規(guī)范或強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，全國推廣，可有效避免陽臺過大或者過小的問題。

3.3 陽臺欄桿應(yīng)便于后期改造

開發(fā)商陽臺欄桿安裝，應(yīng)以不影響業(yè)主后期改造為基本原則，業(yè)主后期改造能夠充分利用開發(fā)商安裝的陽臺欄桿。即不拆除原有欄桿，業(yè)主直接在內(nèi)側(cè)做全封閉處理，或者直接在原有欄桿上做全封閉處理。前者，不需要增加費(fèi)用，后者，成本費(fèi)用略微增加，但能大幅降低業(yè)主的改造成本，減少建筑垃圾的產(chǎn)生。

3.4 陽光房按臥室標(biāo)準(zhǔn)裝修或不裝修

（1）不安裝或安裝可自由開啟的窗戶。不安裝窗戶，直接預(yù)留窗洞，供業(yè)主自主裝修，避免開發(fā)商裝窗戶支付費(fèi)用、業(yè)主拆窗戶花工時(shí)，或安裝能夠自由開啟的窗戶，一步到位。陽光房即便不作臥室，也需要開窗通風(fēng)透氣。一些開發(fā)商為了順利通過竣工驗(yàn)收，選擇一種對雙方都不友好的方式——直接在陽光房外側(cè)安裝固定窗戶，有悖國家的相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建議相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，做到執(zhí)法必嚴(yán)，違者必究。業(yè)主入住前，須將固定的窗戶換成能開啟的窗戶，一拆一裝，成本增加。開發(fā)商首次建設(shè)人工、材料費(fèi)的支出，加上業(yè)主二次改造人工、材料費(fèi)的支出，浪費(fèi)嚴(yán)重。這種以通過竣工驗(yàn)收為導(dǎo)向，忽略房屋實(shí)際功能的驗(yàn)收機(jī)制，值得反思。優(yōu)先考慮住房的實(shí)用性，而不是為了驗(yàn)收而犧牲住房的實(shí)際功能。

（2）房門與臥室門保持一致。同樣在室內(nèi)，不經(jīng)風(fēng)雨，無需防潮，不必使用玻璃門。業(yè)主入住前，須換房門，將玻璃門換成木門，與臥室門保持一致，才方便使用，美觀協(xié)調(diào)。

（3）地面與客廳地面保持一致。貼客廳同型號同規(guī)格的地板磚，可以當(dāng)陽光房使用，不必專門貼防滑小瓷磚。業(yè)主入住前需要重新做地板處理，敲掉原有地板磚，重新鋪臥室同型號同規(guī)格地板磚或木（復(fù)合）地板。

總之，陽光房不裝修或按臥室標(biāo)準(zhǔn)裝修，均能避免產(chǎn)生問題。采用毛坯形式交房，可滿足廣大業(yè)主個(gè)性化需求。建議開發(fā)商研發(fā)或使用基于個(gè)性化推薦服務(wù)的裝飾裝修設(shè)計(jì)系統(tǒng)，向廣大業(yè)主推薦多種裝飾裝修設(shè)計(jì)方案供其選擇，或者調(diào)查問卷形式分析業(yè)主的基本需求，根據(jù)需求設(shè)計(jì)方案，做到一戶一方案，業(yè)主無需改造裝修，更能體現(xiàn)精裝商品房的價(jià)值。

3.5 窗戶功能應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)

合格的窗戶除了采光、通風(fēng)外，還兼具防蚊蠅、墜落、噪聲和保溫隔熱等多重功能。窗戶多功能化已久，單功能窗戶后期無法加裝以滿足多功能需求，不如不裝。建議直接安裝無需改造即可滿足業(yè)主使用要求的窗戶，或者打破壁壘，采用常規(guī)通用的做法，便于后期加裝利用。業(yè)主入住前，考慮兒童人身安全、防蚊蠅等問題，需要更換窗戶，或者加做紗窗、護(hù)窗。有些開發(fā)商安裝的窗戶，無法直接在上面加做紗窗和護(hù)窗，不得不直接將其換掉。

3.6 貼墻紙不如刮膩?zhàn)?/h3>

精裝費(fèi)高達(dá)近3 000 元/m2，墻壁用墻紙，幾年后，還得裝修。很多業(yè)主為了經(jīng)久耐用，入住前撕掉墻紙，換做墻漆。據(jù)了解，前期全屋撕墻紙，人工費(fèi)高達(dá)3 000～5 000 元不等，具體價(jià)格根據(jù)房屋面積大小、人工工資市場價(jià)而定。后期做涂料需12 000 元左右，是一筆不小的費(fèi)用。開發(fā)商與其貼墻紙，不如直接刮膩?zhàn)樱辽俸笃诓谎b修，也不影響使用，即便再裝修刷涂料，也省去了撕墻紙的費(fèi)用。直接刮膩?zhàn)淤M(fèi)用要比貼墻紙低，而且更耐用。

3.7 用連廊來解決消防問題，也應(yīng)杜絕安全隱患

連廊畢竟只是消防通道，應(yīng)急時(shí)使用，如果隔層設(shè)置，連廊欄桿的高度可控制在2m 左右，安全隱患排除，陽光房的采光問題也得到了極大的改善。連廊設(shè)計(jì)應(yīng)從合理性、科學(xué)性、適用性等方面進(jìn)一步論證。連廊使用率低，沒有必要每層都設(shè)計(jì)連廊，建議隔一層或者隔兩層設(shè)置一道連廊，以降低成本，消除欄桿低的隱患。連廊欄桿頂端與上層連廊底部之間應(yīng)用隱形鋼絲網(wǎng)作全封閉處理，確保老人和小孩的安全。

3.8 用對、用好人，質(zhì)量有保障

對無經(jīng)驗(yàn)或經(jīng)驗(yàn)不足的工人，應(yīng)上崗前集中實(shí)操培訓(xùn)，合格后方可上崗，或者崗中將其安排到經(jīng)驗(yàn)豐富的工人身邊，直到牢固掌握某項(xiàng)技術(shù)并能獨(dú)立施工為止。工期緊張不能成為使用新人的理由，項(xiàng)目經(jīng)理可根據(jù)施工進(jìn)度表，在用人方面提前統(tǒng)籌規(guī)劃安排。施工管理是動態(tài)的過程，現(xiàn)場施工員要腿腳勤快，多上工地檢查、監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正，避免問題嚴(yán)重、擴(kuò)大化。開發(fā)商力爭做到按月支付工人工資，及時(shí)兌現(xiàn)，工人才會盡心盡力有干勁。

4 延伸：住房設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)化

住房是實(shí)現(xiàn)新時(shí)代人民美好生活需要的重要途徑之一，它的設(shè)計(jì)、裝修至關(guān)重要，直接影響到人們居住的舒適性。新時(shí)代對住房提出了新要求，避免問題住房流入市場，影響居住，住房設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)化勢在必行，且前景可期。

住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的意義與目的：（1）設(shè)計(jì)方案優(yōu)中選優(yōu)。為最大限度滿足常用指標(biāo)，建議并呼吁相關(guān)部門將住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，即設(shè)計(jì)若干個(gè)標(biāo)準(zhǔn)圖紙，這些圖紙是經(jīng)過專家反復(fù)論證而產(chǎn)生的，無論是住房戶型、朝向，還是陽臺、窗戶、廚房、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)方面，都能做到實(shí)用與美觀完美結(jié)合。（2）降低建設(shè)成本。建設(shè)單位直接從標(biāo)準(zhǔn)化圖紙中挑選使用即可，無需重新設(shè)計(jì)，可節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用。（3）提高居住幸福指數(shù)。住房使用數(shù)十年，采光好、通風(fēng)好、戶型周正、實(shí)用、好住等常用指標(biāo)滿足度越高，住房的性價(jià)比高，居住起來幸福指數(shù)會高。

住房裝修標(biāo)準(zhǔn)化的原則與探索。（1）基本原則。住房裝修標(biāo)準(zhǔn)化可應(yīng)用于精裝商品房，基本裝修完全可以標(biāo)準(zhǔn)化，遵循環(huán)保、耐用、美觀的基本原則即可。（2）基本內(nèi)涵。住房裝修標(biāo)準(zhǔn)化主要應(yīng)用于基本裝修，包括墻面、吊頂、地面、廚房、衛(wèi)生間等裝修，選材要環(huán)保、耐用，色彩搭配要美觀。（3）基本要求。完全可以對裝修材料、施工工藝、顏色搭配作相應(yīng)要求，即住房裝修標(biāo)準(zhǔn)化?？梢葬槍?biāo)準(zhǔn)化戶型，出多套相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化裝修方案，供業(yè)主或建設(shè)單位選擇使用，無需另行設(shè)計(jì)。

住房的美觀與實(shí)用，實(shí)用應(yīng)該排在美觀的前面，在此基礎(chǔ)上追求美觀，才是正確的。盲目追求造型美觀，忽略住房實(shí)用性，是本末倒置的做法，不可取。住房設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)化，并不是完全去個(gè)性化，而是為了避免住房的缺陷，在此基礎(chǔ)上，住房可以通過外觀造型、住房軟裝修等途徑來實(shí)現(xiàn)個(gè)性化需求，從而避免標(biāo)準(zhǔn)化帶來的視覺單調(diào)和審美疲勞。隨著新工藝、新材料的出現(xiàn)，住房設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)化，可與時(shí)俱進(jìn)，三至五年或者合理周期內(nèi)修訂一次，以適應(yīng)新時(shí)代新需求，最大程度實(shí)現(xiàn)人民美好生活需要。

5 結(jié)論

精裝商品房取代毛坯商品房是大勢所趨，也是房地產(chǎn)市場的必然選擇。如何規(guī)避精裝商品房的瑕疵，提升業(yè)主滿意度，是值得深入研究與探討的課題。首先，應(yīng)嚴(yán)把設(shè)計(jì)關(guān)，堅(jiān)決不讓有瑕疵、弊端、反人類的房屋設(shè)計(jì)進(jìn)入施工環(huán)節(jié)，將問題建筑控制在設(shè)計(jì)階段。其次，應(yīng)嚴(yán)把施工關(guān)，及時(shí)排除影響施工質(zhì)量的因素，尤其人的因素，堅(jiān)決不用態(tài)度散漫、技術(shù)粗糙的工人，避免返工。最后，建議并呼吁相關(guān)職能部門盡早出臺城市民用住房戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化方案。有很多設(shè)計(jì)極不合理的商品房流入市場，比如窗戶和陽臺過小、房間過道狹長、衛(wèi)生間沒有窗戶等，這些設(shè)計(jì)可能出自實(shí)習(xí)生之手，同時(shí)暴露審核把關(guān)不嚴(yán)的問題，民用住房戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化可避免類似情況發(fā)生。例如頒布設(shè)計(jì)完美的兩房、三房、多房標(biāo)準(zhǔn)平面圖等，供開發(fā)商因地制宜，選擇使用，既可減少設(shè)計(jì)成本支出，又可避免建設(shè)有設(shè)計(jì)缺陷的精裝商品房。