二三線城市“金九銀十”領(lǐng)跑樓市行業(yè)復蘇趨勢有望持續(xù)

秦佳麗

“十一”期間，廣州樓市雖有區(qū)域亮點，但整體平淡。一位企業(yè)人士向《紅周刊》表示，全國一線城市和廣州的情況差不多。不過，濟南等二線及三線城市卻有出人意料的樓市復蘇跡象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《紅周刊》表示，當前樓市的分化可以看作是不同城市間的行情輪動，因為支持房地產(chǎn)政策的時間和力度的差異，以及各地積壓的購買力的不同，最終使得各地“十一”期間的樓市表現(xiàn)完全不同，但“部分二三線城市數(shù)據(jù)復蘇是個好信號，至少說明這類市場是有上升空間的?！?/p>

在企業(yè)層面，房企業(yè)績正在回暖，9月份百強房企銷售額以10%的環(huán)比增速呈現(xiàn)復蘇跡象。有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，這種回暖趨勢在四季度具備一定的可持續(xù)性。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在今年8月下旬開啟了“百日行動”計劃，即每個周末走訪三至四個在售項目，持續(xù)到12月份，屆時至少在廣州地區(qū)踩完30個項目。“十一”期間，黃韜也未停止看盤。

在他看來，今年國慶假期樓市不夠理想，底部運作可能仍要持續(xù)一段時間?！拔覀兂醪浇y(tǒng)計今年國慶期間廣州的新房成交量不到1000套，這個成交量放在近幾年來講也算比較低的?！秉S韜向《紅周刊》表示，“9月份很多開發(fā)商已經(jīng)搶跑，但談不上‘金九’。到了10月份，推貨數(shù)量、到訪量和成交量還是相對冷淡?！?/p>

據(jù)介紹，廣州國慶假期在售項目的客流量整體高過平常，不過分化明顯。部分開放組團、開放新產(chǎn)品的項目客流量更多，市中心的優(yōu)質(zhì)樓盤有成交量;外圍區(qū)域尤其是減價幅度小的項目，假期門可羅雀，存在滯銷現(xiàn)象。

在9月下旬各地密集出爐的樓市提振政策中，廣州也曾傳出新房限價幅度放寬消息，即新項目備案價格由原來按均價上下浮動6%，調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。黃韜對此表示，目前操作層面還是“只做不說”：“廣州沒有價格可以下調(diào)20%的明文規(guī)定，但實際操作中降價是可以的，拿去備案可以通過。”

不過，當?shù)亍笆弧逼陂g并未出現(xiàn)外界所解讀的大促銷。據(jù)介紹，廣州節(jié)日市場未能火爆的原因之一也在于沒有大范圍調(diào)價。其中大概七成樓盤沒有調(diào)價，三成樓盤價格下調(diào)10%至15%，且減價幅度較大的項目主要局限在增城、花都、南沙等外圍區(qū)域。

他解釋說，“一方面是國央企有避免國有資產(chǎn)流失等出于穩(wěn)定因素的考量;另一方面是為了規(guī)避市場恐慌情緒，尤其正在持續(xù)銷售的樓盤，不可能一邊降價一邊迎接退房?！?/p>

類似廣州樓市這樣需要再添一把火的城市還很多，黃韜介紹說，“就我們所觀察到的，其實全國大部分地區(qū)的行情也和廣州類似，重點城市的趨勢沒有太大轉(zhuǎn)變?！?/p>

事實上，面對今年“金九銀十”銷售旺季，盡管房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但成交數(shù)據(jù)不及去年同期。據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年國慶假期期間，其重點監(jiān)測的21城新建商品住宅成交面積為66.93萬平方米，同比下降37.7%。其中，廣州、上海、深圳、北京4大一線城市的日均成交面積同比下降21%、47%、49%、64%。

不過，據(jù)中指研究院報告，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，預計后續(xù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)或有好轉(zhuǎn)。另外，政策持續(xù)優(yōu)化下部分二三線城市成交回暖，例如濟南、沈陽、揚州、淮北、岳陽、南充今年國慶假期的新建商品住宅成交面積錄得同比增長。其中，濟南、沈陽的新房成交面積分別為6.73萬平方米、7.15萬平方米，日均成交面積不僅較去年同比增長46%、30%，較2019年—2021年國慶假期亦增長37%、16%。

位于濟南云璟湖畔某樓盤的置業(yè)顧問就此向《紅周刊》表示，今年“十一”期間，其負責樓盤的到訪量和成交量高于去年，購房政策放寬成為市場主導因素，“濟南之前政策不夠明朗，9月份限購放開，最低三成首付降到兩成，而且低利率，月供壓力沒那么大，還是很吸引購房人的。現(xiàn)在客戶到訪的目的性比較強，看盤后或者回去稍加考慮就能敲定。”

面對部分二三線城市市場活躍度的上升，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《紅周刊》表示，“不少二三線城市通過加大購房補貼、發(fā)放消費券等營銷活動提供消費者購房積極性，返鄉(xiāng)置業(yè)也使得這類城市‘十一’期間成交穩(wěn)中有升?！?/p>

嚴躍進將當前樓市分化歸為不同城市間的行情輪動，“有的城市此前經(jīng)歷了一輪市場抬升，所以現(xiàn)在行情相對弱一點;有的城市前三季度的數(shù)據(jù)不夠好，所以這輪政策刺激下能一定程度釋放積壓需求。”他向《紅周刊》表示，“部分二三線城市數(shù)據(jù)復蘇是個好信號，至少說明這類市場是有上升空間的?！?/p>

事實上，濟南從9月中下旬迎來較大力度的房地產(chǎn)寬松政策，包括對二環(huán)外區(qū)域及部分二環(huán)內(nèi)區(qū)域取消限購，非限購區(qū)首套房首付比例降至20%，首套房利率與二套房利率年內(nèi)第四次下調(diào)至4.1%、4.9%等。當?shù)亻_發(fā)商推貨力度也有所加大，據(jù)濟南房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月26日-10月9日兩周，濟南加推2123套房源，房源供應(yīng)超過8月份整月的1668套。

在某種程度上，濟南“十一”期間樓盤銷售數(shù)據(jù)攀升是對之前的積壓購買力的釋放。《紅周刊》查詢濟南房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)了解到，當?shù)?月份至9月份的商品房網(wǎng)簽量依次為13049套、10727套、10832套，環(huán)比變化依次為-10%、-18%、1%。

《紅周刊》了解到，龍湖集團、中海地產(chǎn)、萬科等全國性房企或是濟南樓市“贏家”。中指研究院披露的房企銷售榜單中，龍湖集團、中海地產(chǎn)、萬科分別以82.4億元、78.7億元、71.4億元的銷售額位居1—9月濟南房企銷售榜單TOP3。

而在今年9月26日-10月9日，前述房企旗下中海·華山瓏城、雪山萬科城、龍湖九里熙上項目依舊以1.33萬平方米、0.89萬平方米、0.44萬平方米的銷售面積入圍濟南商品住宅簽約面積TOP5，按各項目銷售均價測算，前述項目兩周內(nèi)收金約1.9億元、1.3億元、0.6億元。

另值得一提的是，長三角地區(qū)亦是今年“十一”房企密集披露銷售捷報的區(qū)域。比如，旭輝江蘇區(qū)域累計銷售10億元，龍湖滬蘇區(qū)域成交額7億元，蘇南綠城成交5.8億元。當?shù)仄髽I(yè)密集推出特價房、折扣房、買房送車位等各類營銷活動。

《紅周刊》了解到，在各地樓市表現(xiàn)分化下，高端住宅市場近期仍傳出局部火熱消息?！皟?yōu)質(zhì)的樓盤始終是得到市場認同的。比如9月份中原在北京地區(qū)銷售一個14萬元/平方米的高端樓盤，開盤即賣出50多個億?！秉S韜補充說，“豪宅類客戶資金相對充足，購買力強，在實體經(jīng)濟不夠景氣的背景下，部分客戶愿意把資金用來購置房產(chǎn)。”

位于北京朝陽區(qū)某中高端樓盤項目的某置業(yè)顧問同樣向《紅周刊》表示，其項目沒有折扣活動，銷售情況不錯，“項目套均總價大概1000萬元，國慶期間每天客戶到訪量100組左右，成交了5個多億?！?/p>

《紅周刊》了解到，基于項目稀缺性和保值性特點，高端住宅市場的周期韌性更強。尤其在一線城市，部分單價“10萬+”豪宅盤近期占據(jù)銷冠地位。例如，北京東城區(qū)的城建·天壇府9月份以170套網(wǎng)簽量、38.7億元成交額成為北京月度“雙料銷冠”;上海楊浦區(qū)的仁恒·海上源則以191億元的銷售額占據(jù)今年1—9月上?！颁N冠”寶座。據(jù)房天下信息，該樓盤四批次共計266套房源，曾在8月18日線上選購開盤當日售罄收官。

高端樓盤火熱也助益部分房企銷售額同比轉(zhuǎn)正。典型的如招商蛇口，9月份銷售額達350.48億元，環(huán)比增長47%、同比增長50%。在這背后，招商蛇口多個豪宅項目表現(xiàn)亮眼，當中最受關(guān)注的便是深圳太子灣的招商璽家園，項目于9月21日首開選房即售罄，成為今年繼海德園之后深圳第二個“日光盤”。該項目備案均價為12萬元/平方米，套均總價1917萬元，604套住宅收金或超115億元，為招商蛇口9月份銷售額貢獻占比達32%。

嚴躍進對此表示，豪宅市場一般可以反映市場資金的流向，不過與深圳和上海相比，此前北京的豪宅交易其實相對滯后，城市輪動下，當?shù)馗叨俗≌袌雠d起是遲早的事。

關(guān)榮雪認為，購買優(yōu)質(zhì)項目本身可以極大滿足住戶功能多元化的住房需求，近期政策端對改善性住房需求的支持力度加大，改善型群體勢必會抓住較佳時機入市。

從房地產(chǎn)政策角度而言，支持行業(yè)健康發(fā)展的政策仍在持續(xù)推出。據(jù)中指監(jiān)測，9月政策發(fā)布頻次較7-8月大幅提升。比如，9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降等符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日，改善性住房需求方面也迎來政策利好，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告實施“賣一買一”退個稅，即現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個稅予以退稅優(yōu)惠。地方新一輪的政策優(yōu)化也拉開序幕，近一個月56個城市出臺59次放松政策，涉及松綁“四限”、開展二手房“帶押過戶”試點等。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況也隨政策而動，據(jù)克而瑞等機構(gòu)數(shù)據(jù)披露的銷售榜單，9月份樓市已呈“弱復蘇”跡象，該月TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5709億元，同比降幅收窄至25%，環(huán)比增長10%;超半數(shù)百強房企當月實現(xiàn)了業(yè)績環(huán)比增長，其中華潤置業(yè)、招商蛇口、綠地控股、越秀地產(chǎn)、仁恒置地等25家企業(yè)的環(huán)比增幅在30%以上。結(jié)合1—9月房企銷售榜單，目前位居TOP3陣營碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售額均超過3000億元。

在房企貨值儲備情況方面，由于9月份重點城市第三批次集中土拍密集開拍，TOP50房企單月拿地金額較前三季度均值高出50%，不過由于部分土拍傾向底價成交，拿地金額同比仍下跌29%。從企業(yè)主體看，國央企仍是拿地主力，目前華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)分別以2090億元、1899億元、1589億元占據(jù)今年1-9月新增貨值榜單TOP3。民營房企中以濱江集團、龍湖集團、偉星房產(chǎn)表現(xiàn)相對積極，分別以1448億元、497億元、255億元排名1-9月新增貨值榜單TOP4、TOP13、TOP22.

就房企的復蘇趨勢而言，嚴躍進指出，這種趨勢具有一定的可持續(xù)性。作為后續(xù)市場的主力代表，在現(xiàn)在的利好政策下，這類房企有望迎接購房需求的繼續(xù)釋放。具體到哪類房企具有“先發(fā)”優(yōu)勢方面，在他看來，“主打國企牌或主打現(xiàn)房牌，在市場需求偏弱的情況下會有更好作為?！?/p>

關(guān)榮雪認為，在行業(yè)處于緩慢修復的階段下，儲備精良、財務(wù)指標安全、市場認可度高是衡量房企競爭力的指標，“儲備精良即企業(yè)具有較高的產(chǎn)品力和可觀的發(fā)展規(guī)模，后續(xù)能夠拉長戰(zhàn)線;財務(wù)安全上除了債務(wù)量可承受，資金回籠規(guī)模需要保障企業(yè)經(jīng)營開展;另外要有具備維系客群的品牌影響力?！?/p>

在黃韜看來，房地產(chǎn)業(yè)在謀求高質(zhì)量發(fā)展，而這需要一個過程，“需要忍耐一段時間才能走到健康狀態(tài)。