論項目管理的征收拆遷工作管理

王 萌

(北京靜態(tài)交通石景山投資運營有限公司，北京 100043)

1 拆遷工作的歷史沿革，不斷完善加強管理力度

1.1 拆遷是城市建設(shè)，社會發(fā)展的需要

我國的城市地區(qū)房屋征地拆遷工作始于20世紀50年代。在國家計劃經(jīng)濟政策體制下,城市房屋征地拆遷管理工作的開展主要靠國家計劃和政府行政命令。當時,由于我國經(jīng)濟社會發(fā)展剛剛起步,城市的土地利用資源不算緊缺,沒有大幅度規(guī)模的進行舊城市區(qū)改造,因而房屋拆遷量相對較小。

隨著時代的發(fā)展，我國在20世紀90年代,就已經(jīng)進入大幅度規(guī)模的推進城市住房發(fā)展和進行舊城市區(qū)改造的新時期,城市租賃房屋也開始經(jīng)歷著以公有租賃房屋主體的土地所有權(quán)向以城市私有租賃房屋為主體的城市住房保障制度進行改革。

1.2 《城市房屋拆遷管理條例》國務(wù)院令第78號(1991)

我國于1991年6月1日起正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》,這是我國第一部關(guān)于有關(guān)試點城市集體房屋征地拆遷監(jiān)督管理的一項行政自律法規(guī)。這部涉及面廣、調(diào)整試點城市集體房屋征地拆遷和利益分配關(guān)系的法規(guī)正式公布,標志著我國試點城市集體房屋征地拆遷監(jiān)督管理工作又一次邁向了嶄新的發(fā)展階段。

該《條例》對促進社會主義經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展進步起到積極推動作用。主要成果體現(xiàn)在以下幾個方面:有效保證了我國城市工程建設(shè)的最高效率、有效促進了城市舊城區(qū)的綠化改造、有效地推進了我國城市生態(tài)環(huán)境的不斷改善以及我國城市環(huán)境綜合治理能力的不斷提高、大大改善了整個城市全體居民的基本住房條件,使一大批居住狀況較差的城市居民不但住上了新宅,而且實現(xiàn)了“住得下,分得開”,滿足了基本住房需求。

1.3 《城市房屋拆遷管理條例》國務(wù)院令第305號(2001)

《條例》重新規(guī)范了城市房屋拆遷中當事人雙方面利益關(guān)系，規(guī)定了符合市場經(jīng)濟原則的行政管理制度。

《條例》本次修改的主要內(nèi)容及重點任務(wù)是：保護現(xiàn)有房屋土地所有權(quán)的集體合法權(quán)益，被征地拆遷人對房屋的補償重置，使用成本按新價進行結(jié)算。將其修改為政府根據(jù)拆遷現(xiàn)有房屋的地理區(qū)位、用途、建筑面積等主要因素,以房地產(chǎn)開發(fā)市場價格評估時的價格基準，確定土地貨幣產(chǎn)權(quán)補償標準金額;依法明確界定被拆遷人為否是現(xiàn)有房屋土地所有人,拆遷產(chǎn)權(quán)補償?shù)膬?nèi)容原則上就是對現(xiàn)有房屋土地所有人依法進行產(chǎn)權(quán)補償,兼顧對房屋使用人的補償安置;進一步規(guī)范農(nóng)村房屋征地拆遷的相關(guān)行政執(zhí)法管理,明確行政管理執(zhí)法程序;不斷充實和規(guī)范完善拆遷法律責任,加大對拆遷違法行為的行政處罰檢查力度。

2 《拆遷條例》的歷史地位及終結(jié)

2.1 歷史地位

為城市建設(shè)和社會發(fā)展，拆遷工作始于20世紀50年代，為了適應(yīng)20世紀90年代，我國進入大規(guī)模的城市發(fā)展和舊城改建；國家制定公布了《城市房屋拆遷管理條例》國務(wù)院令第78號(1991年)是我國第一部有關(guān)城市房屋拆遷管理的行政法規(guī)。十年來社會發(fā)展、經(jīng)濟體制改革及出現(xiàn)的新問題、新情況、新需要、新經(jīng)驗，國家修訂公布了《城市房屋拆遷管理條例》國務(wù)院令第305號(2001年)?！稐l例》重新規(guī)范了城市房屋拆遷中當事人雙方的利益關(guān)系，規(guī)范了符合市場經(jīng)濟原則的行政管理制度。

拆遷對于提高城鎮(zhèn)居民居住水平、改善城市面貌、完善城市功能、促進經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

2.2 拆遷條例終結(jié)

《拆遷條例》對城市建設(shè)發(fā)展，發(fā)揮不可替代的作用。但另一方面，大規(guī)?！凹边M”的拆遷改建工作也導(dǎo)致了一系列的社會問題，突出的表現(xiàn)為因舊城改造、拆遷安置、城市規(guī)劃及城市房屋登記管理等引發(fā)的矛盾逐年增多。

2007年頒布《中華人民共和國物權(quán)法》?！段餀?quán)法》實施后，出現(xiàn)了城市房屋拆遷法規(guī)與《物權(quán)法》規(guī)定不完全一致的情況。尤其是《拆遷條例》所確立的原則和程序與《物權(quán)法》的精神相沖突，導(dǎo)致實踐中一方面暴力拆遷、野蠻拆遷等問題層出不窮，另一方面?zhèn)€別被拆遷人漫天要價，“以鬧取利”，拆遷工作難以順利進行。

3 《國有土地上房屋征收與補償條例》國務(wù)院令第590號(2011)

3.1 《征收條例》立法背景

黨中央、國務(wù)院高度重視此項條例的研究制定修訂工作,指出條例直接涉及廣大人民干部群眾廣大切身利益,要深入研究了解實際情況,廣泛公開聽取意見,集中力量抓緊組織對一些難點重大問題逐個重點攻關(guān)。國務(wù)院法制辦與全國住房建設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展市場改革委和專家國土資源部等有關(guān)單位選取40多個全國典型重點城市案例進行專項實地調(diào)查，專門認真聽取了對被拆遷人以及當?shù)亟?jīng)濟、法律、規(guī)劃、土地、評估等各個方面有關(guān)專家的征求意見,同東、中、西部的大、中、小典型城市人民政府和上級有關(guān)民政部門主要負責同志多次就此進行專題座談,反復(fù)認真征求上級中央國家機關(guān)部門意見。綜合調(diào)查分析,反復(fù)研究制訂修改,形成了《農(nóng)村國有土地上居民房屋有償征收與拆遷補償管理條例(試行草案)》。

3.2 《征收條例》的總體思路

首先統(tǒng)籌兼顧推進工業(yè)化、城建化工程建設(shè)和國有土地使用房屋被征收本人的公共利益,努力把公共利益同被房屋征收者本人的合法利益統(tǒng)一結(jié)合起來。其次通過明確房屋補償征收標準,補助和征收獎勵相關(guān)規(guī)定,保護被房屋征收者本人的合法利益,使被房屋征收者本人的日常居住生活條件有較大改善,原有居民生活品質(zhì)水平不再有降低。最后通過制定完善房屋征收管理程序,加大公共利益參與,取消《拆遷條例》征收行政執(zhí)法相關(guān)自行辦理強遷或者拆遷的相關(guān)規(guī)定。

3.3 征收條例為保障被征收人合法權(quán)益做了下列規(guī)定

為了有效保證居住生活保障條件困難的被征收人家庭居住生活條件能夠有所改善,條例明確規(guī)定對所有符合相關(guān)住房生活保障補助條件的人除了給予經(jīng)濟補償外,還要通過優(yōu)先考慮安排被征收人繼續(xù)享受相關(guān)住房生活保障。

3.4 征收條例為保障被征收人的合法權(quán)益，對房地產(chǎn)評估的規(guī)定

首先，政府應(yīng)當重點明確對被征收房屋土地征收人的原有房屋租賃土地市場價值、具體價格，在進行賠償時，不得低于市場價格。在房屋使用評估中，降價補償項目應(yīng)重點明確包括房屋所在區(qū)位、用途、建筑使用主體及其結(jié)構(gòu)、新舊、建筑變化程度、面積等主要影響因素，以及房屋重復(fù)裝修、房屋建筑設(shè)備的重復(fù)拆裝和再使用造成損失如何進行補償?shù)绕渌嚓P(guān)法律問題。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)評估代理機構(gòu)由征收與被征收產(chǎn)權(quán)人雙方協(xié)商一致選定。另外，依照法律規(guī)定房地產(chǎn)風險評估管理機構(gòu)人員應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正地依法開展房地產(chǎn)風險評估管理工作,任何事業(yè)單位和其他個人組織不得擅自干預(yù)。最后，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行過后，對評估審查結(jié)果鑒定報告有任何其他異議的,可以直接提出申請異議復(fù)核的方式進行復(fù)核評估，同時，也可以向?qū)＜壹夹g(shù)鑒定管理委員會提出異議，申請組織專家進行鑒定。

3.5 征收條例對征收程序的規(guī)定，體現(xiàn)了公開透明和公眾參與

征收補償程序主要是為了規(guī)范人民政府房屋征收補償行為,維護房屋被征收者本人的合法權(quán)益,促使政府及相關(guān)機構(gòu)切實做好維護群眾利益工作。征收條例明確規(guī)定房屋征收土地補償決議方案在執(zhí)行時應(yīng)事先征求人民群眾意見;因?qū)嵤┡f城區(qū)危房改造工程需要另行征收新建房屋,多數(shù)房屋被征收者認為房屋征收土地補償決定方案不完全符合本征收條例有關(guān)規(guī)定的,應(yīng)當及時組織召開聽證會并審議修改補償方案;政府及相關(guān)部門作出關(guān)于房屋土地征收補償決定前,應(yīng)當對其進行房屋社會穩(wěn)定性和風險級別評估;關(guān)于房屋土地征收補償決定決議涉及被征收者房屋數(shù)量的比較多的,應(yīng)當經(jīng)人民政府召開常務(wù)會議的討論作出決定;被征收者本人具體房屋狀況調(diào)查結(jié)果和農(nóng)村分戶房屋補償管理情況信息應(yīng)當予開公布;被征收者對房屋征收補償決定和房屋補償管理決定決議不認同的,可依法對其申請?zhí)崞鹦姓?fù)議或者依法提起行政訴訟;審計監(jiān)察機關(guān)認為應(yīng)當依法加強審計。

3.6 征收條例對房屋征收的實施作出如下規(guī)定

房屋補償征收拆遷是有關(guān)政府部門的行為。但本條例明確改變了以前由有關(guān)建設(shè)工程單位組織拆遷的傳統(tǒng)做法,規(guī)定有關(guān)政府部門是居民征收房屋補償金的主體,由人民政府統(tǒng)一編制有關(guān)房屋補償征收細則，實施部門直接組織開展有關(guān)房屋補償征收與土地補償管理工作。房屋補償征收實施部門對有關(guān)房屋補償征收及工作行為應(yīng)當負責并監(jiān)督,對后果責任承擔相應(yīng)法律責任。

4 做好征收具體實施單位的管理方法和措施

4.1 征收補償涉及的具體實施單位

房屋征收與補償工作是一項政策性、群眾性很強的工作。房屋征收與補償實施單位及從事業(yè)務(wù)的人員都應(yīng)符合相關(guān)要求。依據(jù)規(guī)定：一是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；二是其他實施單位，按照《中華人民共和國招標投標法》的規(guī)定，進行公開招標；三是從事業(yè)務(wù)人員要經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和考核，能熟悉掌握與征收相關(guān)的法律、法規(guī)、政策以及其他業(yè)務(wù)知識。涉及購買服務(wù)的實施單位：(1)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。(2)征收補償與征收人協(xié)商簽約的單位。(3)房地產(chǎn)專業(yè)的測繪單位。(4)建筑業(yè)從事房屋拆除的單位。(5)備案的審計單位。(6)社會穩(wěn)定風險評估單位。(7)房地產(chǎn)中介從事安置房選房、簽約、不動產(chǎn)登記單位。(8)合同、協(xié)議、文件起草、審定，法律咨詢服務(wù)的單位。(9)項目的媒體宣傳，項目資金預(yù)算、預(yù)分方案，協(xié)議簽訂，房屋拆除，大數(shù)據(jù)處理的軟件系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)單位。(10)項目的后勤保障，安全保衛(wèi)，現(xiàn)場的電子監(jiān)控的服務(wù)單位。

4.2 實施單位的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和管理制度

4.2.1 業(yè)務(wù)培訓(xùn)

(1)項目依據(jù)文件：市政府建設(shè)用地的批復(fù)，市發(fā)改委項目核準的批復(fù)，市規(guī)委建設(shè)用地許可證，市國土項目用地批復(fù)。

(2)項目性質(zhì)：土地一級開發(fā)，棚戶區(qū)改造，危舊房改造；環(huán)境綜合整治；市政基礎(chǔ)設(shè)施要把項目性質(zhì)講清楚，重要性，緊迫性交代清楚。

(3)項目范圍：項目范圍的依據(jù)就是項目的規(guī)劃四至：東至，西至，南至，北至，一般都是以道路、街巷進行文字表述，但都應(yīng)附一張規(guī)劃紅線的地形圖更為準確。

(4)工作要求：即“六個統(tǒng)一”。

①統(tǒng)一思想:項目是城市建筑的需要，是為了改變項目周邊環(huán)境，改善被征拆人的居住條件，提升生活質(zhì)量，是落實被征收人的獲得感、幸福感，是便民利民的。

②統(tǒng)一口徑：宣傳項目征拆依據(jù)，項目性質(zhì)，四至范圍，征拆補償?shù)姆ㄒ?guī)政策，安置房的性質(zhì)、地點、價格規(guī)定。入戶普查登記的內(nèi)容，征拆工作程序和要求。

③統(tǒng)一規(guī)章制度。

A.廉政責任書：為加強項目的廉政建設(shè)，規(guī)范各服務(wù)單位的舉止言行，防止發(fā)生各種謀取不正當利益的違法違紀行為，保護國家、集體和當事人的合法權(quán)益，各服務(wù)單位根據(jù)各自行業(yè)特點，都應(yīng)制定廉潔紀律，與項目主體簽訂“廉潔責任書”。

B.各服務(wù)單位根據(jù)行業(yè)要求，要有并遵守“文明用語”“行為規(guī)范”“廉潔紀律”“工作紀律”“工作守則”“工作流程”。

各服務(wù)單位的規(guī)章制度、公示牌(單位資質(zhì)證書、工作人員資格證書、工作證)需在現(xiàn)場辦公室上墻公示。

④統(tǒng)一工作規(guī)范：各服務(wù)單位工作人員統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一佩戴胸牌，統(tǒng)一使用工作記錄儀，堅持使用文明用語，遵守國家法律、法規(guī)、政策、執(zhí)行行業(yè)自律性規(guī)范，增加服務(wù)意識，以專業(yè)的素質(zhì)和熱情開展工作。嚴把質(zhì)量，規(guī)范化、標準化完成工作。堅守獨立、公平、公正、公開、陽光透明的宗旨，實事求是，客觀全面。實行持證上崗，用工作記錄儀記錄工作全過程進行工作考核。

⑤統(tǒng)一行動。

項目的主體單位要求各服務(wù)單位按工作安排和時間節(jié)點完成下列工作：

現(xiàn)場指揮部的電源、網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控、辦公用品、舉報電話、舉報箱、大小會議室的設(shè)備、消防設(shè)施、疏散標識全部到位。

各服務(wù)單位按指定地點，將辦公設(shè)備(電腦類、打印機、工作記錄儀等)到位調(diào)試，具備辦公條件。

各服務(wù)單位完成宣傳口號、橫幅、工作證、服裝、規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范、文明用語、廉潔律、單位基本信息展板、工作人員信息展板的制作、張貼、上墻。

各服務(wù)單位要在入戶普查登記前的工作節(jié)點完成廉潔教育和崗前培訓(xùn)。

⑥統(tǒng)一入戶普查登記的內(nèi)容表格和要求。

為確保登記數(shù)據(jù)的全面、準確，各服務(wù)單位在入戶前統(tǒng)一工作表格。

同時要求其充分利用工作記錄儀，明確評估人員從院門口牌子開始，順序為從左側(cè)開始拍一圈，再拍中間，留全整院的影像資料，強調(diào)測繪機構(gòu)和審計機構(gòu)共同完成測繪工作；入戶調(diào)查登記資料、備案通訊人通訊地址，通訊方式號碼，一定請被拆征收人簽字，居委會工作人員做見證人；要求所有入戶單位和人員同進同出，統(tǒng)一行動；堅持所有入戶人員工作完后，在院門口與居民共同留影的工作模式。

4.2.2 工作機制

入戶普查登記工作按慣例，由拆遷服務(wù)單位牽頭，各司其職，同時入戶的機構(gòu)多，人員多，要強調(diào)團隊精神和大局意識，對外是一個整體，要互相配合、支持、補臺，不能推諉、扯皮，有問題可以通過討論、交流、溝通統(tǒng)一認識，對外是一個聲音，一個口徑。要樹立質(zhì)量第一理念，時間服從質(zhì)量，要確保登記數(shù)據(jù)細致、真實、全面、準確。

各服務(wù)單位要高度重視安全生產(chǎn)工作，要抓好交通安全，防火安全，設(shè)備設(shè)施安全，資料檔案安全，人身安全是第一位的。要設(shè)專人落實工作，建立工作機制，包括：對接機制、例會制度、報告機制、風險評估和應(yīng)對機制。