房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本精細(xì)化管理初探

吳愛林

無(wú)錫五洲龍盛商業(yè)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本精細(xì)化管理初探

吳愛林

無(wú)錫五洲龍盛商業(yè)有限公司

成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)十分重要的工作。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,取得良好的經(jīng)濟(jì)效益,就必須重視開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作,實(shí)施成本精細(xì)化管理。本文就成本精細(xì)化管理作初步探討。

成本；精細(xì)化；管理

1 現(xiàn)代科學(xué)管理要求實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理

現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，科學(xué)化管理有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是規(guī)范化，第二層次是精細(xì)化，第三個(gè)層次是個(gè)性化。精細(xì)化管理就是落實(shí)管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個(gè)管理者都要到位。因此精細(xì)化管理本身就是企業(yè)為了生存建立的一種加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理以提高效益的科學(xué)化管理方法。

具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，精細(xì)化管理從表現(xiàn)形式看就是，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在處于完全市場(chǎng)環(huán)境的房地產(chǎn)領(lǐng)域里，對(duì)自身發(fā)展更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越的一種追求。具體的講，就是以控制項(xiàng)目成本為主要內(nèi)容，使開發(fā)成本精細(xì)化，達(dá)到進(jìn)一步提高企業(yè)效益的目的。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施成本精細(xì)化管理是市場(chǎng)的必然要求

近幾年房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)都?xì)w結(jié)在土地、資金與管理的競(jìng)爭(zhēng)上。國(guó)家對(duì)土地政策控制和管理越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)掛牌拍賣競(jìng)爭(zhēng)才能拿到土地，土地成本增加導(dǎo)致開發(fā)成本增加，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須增加自身管理來(lái)降低開發(fā)成本，以提高經(jīng)濟(jì)效益。另外房地產(chǎn)金融、土地供應(yīng)的日益市場(chǎng)化，從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的逐漸過(guò)渡，讓房地產(chǎn)企業(yè)不得不同時(shí)面對(duì)拓寬融資渠道、降低成本、提高質(zhì)量、開拓市場(chǎng)的多重壓力。國(guó)家的宏觀調(diào)控、金融政策的收緊讓所有房地產(chǎn)企業(yè)倍感資金壓力，土地政策的完善大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本，一些缺乏資金實(shí)力、專業(yè)化運(yùn)作不足的房地產(chǎn)企業(yè)將被洗牌出局。因此，精細(xì)化管理作為競(jìng)爭(zhēng)的利器必將出現(xiàn)，管理水平將成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，這種隨著宏觀調(diào)控有增無(wú)減、不斷升級(jí)的壓力，促使房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理勢(shì)在必行。

3 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目成本精細(xì)化管理具體實(shí)施對(duì)策

3.1 項(xiàng)目決策階段的成本控制。在做出決策之前，認(rèn)真分析各種市場(chǎng)、技術(shù)及環(huán)境因素，制定詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》。資料的準(zhǔn)確性是決策者做出決策的主要條件。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制是關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：1)、從政策上為企業(yè)爭(zhēng)取利益，對(duì)國(guó)家規(guī)范以及當(dāng)?shù)卣叩陌芽?，從?guī)劃、配套、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)上為企業(yè)節(jié)省成本。如能否在規(guī)劃上做適當(dāng)調(diào)整，提高土地利用效益，從而達(dá)到降低成本的效果，在政府主管部門的支持下，盡可能提升地塊的使用價(jià)值。2)、建筑設(shè)計(jì)有意識(shí)地增加不計(jì)容積率建筑面積，提升樓盤品質(zhì)，從而間接降低地價(jià)。如低于2.2m以下的地下室、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等。3)、與政府充分協(xié)商，減少那些可不做的配套，降低開發(fā)成本。4)、從技術(shù)層面控制成本，把好規(guī)劃、設(shè)計(jì)關(guān)，降低項(xiàng)目實(shí)際支出成本。

從技術(shù)層面來(lái)降低項(xiàng)目成本，這是一項(xiàng)十分精細(xì)化的成本管理，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)著手進(jìn)行管理：

第一、在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，根據(jù)盡可能詳盡的地質(zhì)水文資料，優(yōu)化規(guī)劃，降低工程成本。比如：避免在地質(zhì)條件差的地塊蓋房、土方盡量場(chǎng)地內(nèi)平衡；合理布置市政道路、市政管網(wǎng)。

第二、建筑平面盡量考慮相關(guān)專業(yè)的適用性，控制建筑參數(shù)，降低其它專業(yè)的直接成本。比如：控制建筑物開窗率、外墻周長(zhǎng)等，從而降低建筑安裝成本；地下室盡量采用天然通風(fēng)，降低設(shè)備成本。

第三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，降低工程材料成本。例如：對(duì)結(jié)構(gòu)中鋼筋在滿足工程要求下限定含量，從而降低材料過(guò)度使用的成本。

To analyze the actuator frequency characteristic,it is assumed that the friction of the actuator is ignored and the test system is considered under a no-load condition,and then the kinematics and dynamics of the actuator are analyzed below.The kinematic equation of the actuator is

第四、設(shè)備選用新技術(shù)，降低成本。比如：選用小機(jī)房電梯，提高建筑面積使用率，從而可能提高售價(jià)。

第五、對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理布置，符合技術(shù)模數(shù)，避免有限面積的浪費(fèi)，達(dá)到降低成本要求。如：在對(duì)地下室停車庫(kù)柱網(wǎng)間距進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要盡量考慮停車位數(shù)據(jù)模數(shù)，達(dá)成充分使用建筑面積，降低建筑成本。

3.3 施工階段的成本控制。有效地控制施工階段的工程造價(jià)，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

3.3.1 嚴(yán)把工程施工招投標(biāo)關(guān)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)，鼓勵(lì)施工單位采用先進(jìn)施工工藝，縮短工期。

3.3.2 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，避免現(xiàn)場(chǎng)管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)簽證的監(jiān)督與審核。

3.3.3 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，避免成本管理失控。設(shè)計(jì)變更無(wú)論由哪方提出，均應(yīng)由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后由設(shè)計(jì)部門發(fā)出相應(yīng)圖紙或說(shuō)明，并辦理簽發(fā)手續(xù)下發(fā)到有關(guān)部門付諸實(shí)施。

在施工階段設(shè)計(jì)變更作為重點(diǎn)管理之一，應(yīng)從以下方面進(jìn)行管理：

3.3.3.1 在審查階段應(yīng)注意：①確屬原設(shè)計(jì)不能保證質(zhì)量、設(shè)計(jì)遺漏和錯(cuò)誤以及與現(xiàn)場(chǎng)不符無(wú)法施工非改不可的，應(yīng)按設(shè)計(jì)變更程序進(jìn)行；②一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮變更以后產(chǎn)生的效益與現(xiàn)場(chǎng)變更引起施工單位的索賠所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再作決定。③工程變更引起的造價(jià)增減幅度是否控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，若確需變更而有可能超預(yù)算時(shí)，更要慎重。④施工中發(fā)生的材料代用應(yīng)辦理材料代用單，要堅(jiān)決杜絕內(nèi)容不明確的、沒(méi)有詳圖或具體使用部位，而只是純材料用量的變更。⑤設(shè)計(jì)變更要盡量提前，最好在開工之前就發(fā)現(xiàn)，為了更好地指導(dǎo)施工，在開工前組織圖紙會(huì)審，盡量減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，確需在施工中發(fā)生變更的，也要在施工之前變更，防止拆除造成的浪費(fèi)，也避免索賠事件的發(fā)生。⑥設(shè)計(jì)變更應(yīng)記錄詳細(xì)，簡(jiǎn)要說(shuō)明變更產(chǎn)生的原因、背景、變更產(chǎn)生的時(shí)間，參與人、工程部位、提出單位都應(yīng)記錄。

3.3.3.2 設(shè)計(jì)變更實(shí)施后，應(yīng)注意：①本次變更是否已全部實(shí)施，若在設(shè)計(jì)圖已實(shí)施后，才發(fā)生變更，則應(yīng)注意是否牽扯到按原圖施工的人工、材料費(fèi)及拆除費(fèi)。若原設(shè)計(jì)圖沒(méi)有實(shí)施，則要扣除變更前部分內(nèi)容的費(fèi)用。②若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設(shè)備或已加工好但未安裝的成品、半成品均組織回收利用。③調(diào)減或取消項(xiàng)目也要簽署設(shè)計(jì)變更，以便在結(jié)算時(shí)扣除。④分析造成設(shè)計(jì)變更的原因，分清責(zé)任。

第六、強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會(huì)及處理問(wèn)題、進(jìn)度問(wèn)題及其他重大問(wèn)題等會(huì)議記錄，為避免索賠提供依據(jù)；另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，則概不得批準(zhǔn)對(duì)方的索賠要求。

第七、盡可能與承包方達(dá)成協(xié)議，由建設(shè)單位自行采取招標(biāo)方式采購(gòu)供應(yīng)大宗材料和設(shè)備，也是降低成本的有效途徑之一。

3.4 竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制。一嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問(wèn)題；二檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工；三落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合程序.是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等；四按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量；五嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過(guò)程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)；六嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用；七認(rèn)真審查，復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以管理監(jiān)控為中心的成本監(jiān)控系統(tǒng)

4.1 實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。樹立全員成本管理意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。

4.2 根據(jù)管理的需要，制訂和完善各方面內(nèi)容的成本管理制度，如招投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度；預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理制度；材料設(shè)備管理制度等等。

4.3 不斷總結(jié)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況。

4.4 完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，成本控制不應(yīng)只集中于項(xiàng)目工程和財(cái)務(wù)等部門，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門在成本管理中的作用，通過(guò)成本精細(xì)化管理進(jìn)行有效的整合來(lái)提高企業(yè)的盈利水平，只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，減少消耗，降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

[1]周鴻.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理全案[M].人民郵電出版社,2008

[2]甘英華.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制策略[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009（07）

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.10.104