房建工程造價的全過程“造價”控制措施探究

關妙卿

廣州建筑工程監(jiān)理有限公司 廣東 廣州 510030

引言

近些年來，房建工程的建設規(guī)模越來越大，投入的資金成本越來越高，造價管理工作難度可謂與日俱增。房建工程造價管理，采用全過程造價控制措施，有利于加強部門間的協(xié)同，使房建工程施工的連續(xù)和高效，減少資源損耗和浪費。不僅使建筑企業(yè)能夠獲得一定的經(jīng)濟效益，而且其他參建方及業(yè)主方利益也能得到保障。因此，深化對全過程造價控制措施的研究在當今時代具有積極意義。

1 房建工程造價全過程造價控制的實施意義

當前，房建工程的建設需要投入大量的資金資源，要想得到充足的資金支持，贏得投資方的信任，就要準確把握投資方的心理需求。對于項目投資方而言，控制投資成本，是獲得更多投資效益的重要舉措。激烈的市場競爭環(huán)境使得投資方做出的每一個投資決策都格外慎重，往往會從成本效益的角度進行考量，制定投資決策，防止風險來臨時毫無準備，蒙受巨額經(jīng)濟損失。造價管理人員要站在投資方的角度，科學編制預算方案，清晰體現(xiàn)出房建工程項目各個階段資金使用計劃，并嚴格執(zhí)行這一計劃，采取全過程造價控制措施，竭力避免工程造價的失控，維護投資方的根本利益。與傳統(tǒng)的施工階段的成本控制管理理念相比較而言，全過程成本控制模式更為合理，應用效果更理想，其從項目投資決策、規(guī)劃設計到竣工驗收階段進行全過程的管理以及控制，避免出現(xiàn)“三超”現(xiàn)象，保障工程實際施工成本與預期施工成本間存在的偏差在合理范圍內(nèi)。全過程成本控制管理工作具有系統(tǒng)性、完善性、實效性等特征，合理運用全過程成本控制管理理念，勢必會提升建筑企業(yè)經(jīng)濟效益，保障企業(yè)整體實力，推動建筑企業(yè)良性發(fā)展[1]。

2 房建工程全過程造價控制的實施現(xiàn)狀

2.1 決策階段的問題-投資估算不準確

一般情況下，房建工程在決策階段要進行可行性研究，編寫可行性研究報告，可行性研究報告包括：建設方案研究與比選、投資估算與資金籌措、財務經(jīng)濟風險分析等內(nèi)容，在一定的時間內(nèi)完成上述工作內(nèi)容可以說是時間緊、任務重。投資估算大部分是根據(jù)項目的建筑面積為單位，套用規(guī)模相當、結構形式和建筑標準相適應的投資估算指標或類似工程造價資料進行估算，沒有結合擬建工程的特點來綜合考慮項目實際規(guī)模、使用需求、工程建設方案等各種影響因素，導致投資估算不準確。另外，在項目的決策、設計階段，建設單位一般是委托具有資質的咨詢單位，根據(jù)其投資意愿編制可研報告，然后再由設計單位進行初步設計。但設計單位只擅長于規(guī)劃、建筑、結構、機電等工程設計，但對投資估算和造價控制等相關工作并不精通，且初步設計階段的工程量無法明確，所以投資估算不可能做到非常準確。

2.2 設計階段的問題-設計概算不完整

設計必須以被批準的可行性研究報告的投資估算額作為控制基礎，設計概算應控制在已批準的投資估算范圍內(nèi)，不能突破最高限額。因此，設計概算的不完整，容易導致實施階段產(chǎn)生重大變更或重大調(diào)整，從而出現(xiàn)超概現(xiàn)象。設計人員的著重點在造型的美觀、結構安全可靠、功能多樣化上，對房建工程的工程造價關注度不高。造價人員又缺乏設計知識，不能進行多方案比選給設計人員提供合理的經(jīng)濟建議，導致對項目的總投資難以控制。房建工程中大多數(shù)的的設計工作往往還會二次深化設計，設計階段多半經(jīng)歷多輪論證及修改，導致最終的設計圖紙與最初的設計有非常大的區(qū)別，使得常常發(fā)生預算超概算的現(xiàn)象[2]。

部分項目的招標文件包含材料、設備的品牌庫。在編制概算、招標控制價及預算時，是以品牌庫中的材料設備價格作為計價基礎進行編制的。但到施工階段，對品牌庫的材料進行看樣定板時，發(fā)現(xiàn)相關材料設備不滿足《全國工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證》《中國國家強制性認證證書》（3C認證證書）（含消防產(chǎn)品）、《特種設備制造許可證》等規(guī)定。而滿足規(guī)定的品牌價格均遠遠高于編制的價格，導致費用遠遠超出估算。比如，在廣州某項目中，品牌庫中的閥門沒有設備制造許可證，不能用于項目。具有制造許可證的閥門品牌價錢比品牌庫超出2倍以上。這就需要造價人員對材料品牌的規(guī)定有相當?shù)牧私?，但造價人員一般都不清楚如何在國家質檢總局等相關部門查詢材料的相關情況。

2.3 實施階段的問題-預結算差異大

在項目的實施過程中，由于不可控制的因素出現(xiàn)，建設單位與施工單位雙方應在簽訂合同時明確投標人應考慮的風險內(nèi)容及其風險范圍或風險幅度。

2.3.1 因自然等無法預計的因素造成索賠。

2.3.2 工程變更類，主要包括因前期考慮不周的設計變更，缺項漏項等。

2.3.3 現(xiàn)場簽證以及發(fā)承包雙方約定的其他調(diào)整事項。

由于前期工作的不完善和工程實際的復雜性，導致變更的數(shù)量和金額均不可控。

3 房建工程造價管理工作中全工程造價控制措施的應用

3.1 決策階段的造價控制措施

設計必須以被批準的可行性研究報告的投資估算額作為控制基礎，因此設計概算應控制在已批準的投資估算范圍內(nèi)，不能突破最高限額。委派專業(yè)素質高的造價人員負責投資估算的編制，深入研究房建工程項目特點，充分考慮建設規(guī)模和工程建設方案，分析和研究項目哪些是必要的需求，從而得出一套性價比高的投資估算。應從整體全面的角度挖掘影響工程造價的潛在因素，分析項目施工風險，采取有效的管理措施來轉移和規(guī)避風險，減少不必要的經(jīng)濟損失[3]。

3.2 設計階段的造價控制措施

管理造價顧問團隊在全過程控制造價中，應發(fā)揮專業(yè)造價顧問的作用，將從施工階段進行管理提前到?jīng)Q策設計階段，要注重項目前期的設計。

3.2.1 為了避免設計質量未達到設計質量管理體系的控制要求，導致投標報價量價出現(xiàn)差異（如設計精度或深度不足）的情況，設計單位應在施工圖中注明選用的設備、材料的規(guī)格、型號、性能、數(shù)量等技術指標。

3.2.2 由于招標工程量清單編制人員專業(yè)水平的差異，往往會造成實際工程量與招標工程量清單出現(xiàn)偏差。因此，建設單位與施工單位就中標合同清單進行逐項核對，從總體上避免后續(xù)招投標時出現(xiàn)缺項和漏項等情況的發(fā)生，并對后期可能產(chǎn)生的問題進行重點分析和計算，在合同中提出解決變更、爭議的方法。

3.2.3 對施工圖進行三審三校。在廣州某項目施工過程中，設計單位在基坑支護設計中未對降板區(qū)域的支護結構工況進行單獨設計，也未對局部降板區(qū)域的支護樁受力進行復核。降板區(qū)域開挖面比負二層底板要深2m，造成支護樁嵌固段長由7.00m變成5.00m，嵌固段的長度不足，造成降板區(qū)域基坑支護結構存在安全隱患。后根據(jù)監(jiān)理單位的要求進行復核，對深基坑局部降板超挖部位，采取增加第三道腰梁和錨索結合的方法加強支護結構，確保了基坑安全。通過對基坑支護進行圖紙會審，發(fā)現(xiàn)設計圖紙中的問題，避免了后續(xù)施工中出現(xiàn)安全隱患而產(chǎn)生成的搶險費用以及二次加固增加的費用。而因基坑支護變更造成工程費用的增加，則嚴格要求設計單位優(yōu)化主體結構及裝飾裝飾的設計，減少不必要的設計需求和功能，避免超過概算。

在后續(xù)的裝飾裝修階段，設計單位未對幕墻施工圖進行復核，造成結構施工完成后出現(xiàn)結構與幕墻系統(tǒng)沖突，幕墻施工中出現(xiàn)打鑿結構梁造成廢耗，增加造價及浪費資源。因此要求設計單位立即復核幕墻施工圖，對沖突部位的幕墻進行調(diào)整并出具設計變更。且明確要求設計單位發(fā)出的變更不能增加費用，不能對主體結構進行打鑿形成廢耗，確保預算的可控。

3.2.4 明確材料品牌、設備選型。建筑工程的質量、觀感以及品質，由工程材料及設備直接決定，因此材料價格也決定了建筑工程的整體造價，通常情況下，建筑材料費用占到整個工程造價的一半以上，對于一些高檔建筑來講，材料價格的占比會更大。所以，對于材料、設備這一部分的造價控制十分關鍵。由于不同品牌、檔次的主材設備的價格相差巨大，所以在項目施工前明確規(guī)格選型是造價控制的關鍵因素。而在施工開始申報主材設備的廠家及品牌時，除了要滿足施工圖中注明選用的設備、材料的規(guī)格、型號、性能、數(shù)量等技術指標外，施工單位應同時獲得廠家的供貨保證，無法獲得供貨保證的品牌不得上報。避免施工單位以廠家無法供貨為由變更品牌，造成超支。

取得《全國工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證》《中國國家強制性認證證書》（3C認證證書）（含消防產(chǎn)品）、《特種設備制造許可證》的相關產(chǎn)品、材料目錄，應在國家質監(jiān)總局網(wǎng)站查詢復核是否具備相應的生產(chǎn)資質。消防產(chǎn)品還須在應急管理部消防產(chǎn)品合格評定中心網(wǎng)站上復核。不具備相關許可證的材料品牌，不能作為招標文件品牌庫的備選品牌，不得以不具備許可證的材料品牌價格編制概算、招標控制價及預算[4]。

3.3 實施階段的造價控制措施

3.3.1 施工階段是整個項目的重中之重，因此要求編制竣工結算的造價人員綜合業(yè)務能力要強，能牢固掌握竣工結算流程；能與其他部門協(xié)同合作，請其他部門協(xié)作收集工程資料的完整信息。

3.3.2 要求施工單位制定材料配給制度，為材料建立臺賬，根據(jù)施工隊伍的具體任務發(fā)放材料，材料的使用和庫存數(shù)據(jù)要及時更新。

3.3.3 應用基于BIM技術的的具體方法，利用BIM模型對工程成本進行有效控制，減少工程施工過程中不必要的損失與浪費。

3.3.4 針對工程變更要對其必要性進行分析，并進行技術經(jīng)濟比較，杜絕不合理的變更，如果必須實施變更，則需在各方簽字確認后準許實施，重大設計變更應經(jīng)原審批部門審批。做好現(xiàn)場簽證管理工作，嚴格執(zhí)行相關程序。

例如筆者在廣州某項目基坑工程實施過程中，發(fā)現(xiàn)淤泥開挖時，施工現(xiàn)場淤泥面積、深度與地勘報告不符，立即通知總監(jiān)。建設單位組織設計、施工、監(jiān)理四方到現(xiàn)場進行了確認，重新測量了開挖深度及面積，根據(jù)實挖范圍及標高匯總了三方測量記錄表及方格網(wǎng)圖。筆者認為，地質情況與勘測報告不符的情況屬重大變更，不能只進行三方確認土方，資料不完整不予計量。因此建議召開專題會議，要求設計單位重新調(diào)整設計方案，重新按照重大設計變更的程序完善審批手續(xù)，避免在后續(xù)的審計過程中出現(xiàn)問題。

3.3.5 仔細核對合同內(nèi)容，只有按合同要求完成全部工作并驗收合格才能進入竣工結算，結算單價應嚴格按合同約定執(zhí)行，施工期間出現(xiàn)的工程變更，變更程序應符合標準規(guī)范，工程量計算結果才能真正準確無誤。

3.3.6 房建工程造價管理具有較強的專業(yè)性，為了保證人工、材料、設備成本的審核能夠順利進行，必須對現(xiàn)場施工情況予以充分了解，與竣工圖及設計變更一一對照，確?？⒐そY算合法合規(guī)[5]。

4 結束語

本文對全過程造價控制的問題進行了探討，建議管理造價顧問團隊在全過程控制造價中，應發(fā)揮專業(yè)造價顧問的作用，提前注重項目前期的決策、設計的造價管理，要將全要素集成管理、全團隊造價管理、全風險造價管理等技術方法應用到項目全過程造價管理中，形成完善的造價控制方案，更好地實現(xiàn)全過程的造價管理。