房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕的作用機制研究*

董 凱 葛 揚

內(nèi)容提要 本文著重探討房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕的傳導(dǎo)機制及政策選擇。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控與共同富裕之間密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場調(diào)控可以通過財富分配、消費擠出、通貨膨脹、自增強循環(huán)以及金融加速器等方面影響房地產(chǎn)市場運行，縮小貧富差距，促進(jìn)共同富裕。激發(fā)房地產(chǎn)市場調(diào)控促進(jìn)共同富裕的積極作用應(yīng)牢牢堅持“房住不炒”原則，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，著力建立多層次房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，完善住房供應(yīng)和保障體系，健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度以及推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控制度的改革完善。

引 言

自1978年改革開放以來，經(jīng)過四十多年的持續(xù)發(fā)展，我國已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體、第一制造大國以及第一外匯儲備大國，經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了舉世矚目的成就。與此同時，也累積了一些亟待解決的問題，比如，房產(chǎn)價格快速上漲，居民杠桿率攀升等。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》和《中國金融穩(wěn)定報告(2021)》顯示，我國居民部門杠桿率(杠桿率=債務(wù)/GDP)已超過65%，其中，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成部分，占家庭總負(fù)債的75.9%。城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，住房所占比例近七成，家庭資產(chǎn)的集中度較高。具體而言，總資產(chǎn)最低的20%家庭所擁有的資產(chǎn)僅占全部樣本家庭資產(chǎn)的2.6%，而總資產(chǎn)最高的20%家庭所擁有的資產(chǎn)占全部樣本家庭資產(chǎn)的63.0%，總資產(chǎn)最高10%家庭的資產(chǎn)占比高達(dá)47.5%。此外，新增房地產(chǎn)貸款占各項貸款增量的比重偏高，在2016年達(dá)到44.8%。越來越多的研究發(fā)現(xiàn)，隨著金融深化程度的不斷提高，房地產(chǎn)市場的“放大器”“加速器”效用通過消費、投資等渠道進(jìn)一步加劇了財富集中。①

我國房地產(chǎn)市場與金融系統(tǒng)、宏觀經(jīng)濟(jì)之間聯(lián)系緊密，不僅是影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定的重要因素，同時也影響著國民經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展和人民群眾的獲得感、幸福感。自1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，住房價格在多數(shù)年份里都快速上漲，房地產(chǎn)貸款規(guī)模迅速膨脹，房地產(chǎn)的金融屬性日益凸顯。在經(jīng)濟(jì)增速放緩、企業(yè)效益下降的背景下，房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益明顯高于其他資產(chǎn)或投資的收益，大量金融資源通過多種渠道匯聚到房地產(chǎn)市場。這種結(jié)果一方面引發(fā)家庭購房成本大幅上升，抑制消費需求，降低社會福利水平；另一方面也導(dǎo)致生產(chǎn)要素價格扭曲，企業(yè)生產(chǎn)成本壓力加大，嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和轉(zhuǎn)型升級。此外，亦有部分研究指出，近二十年來中國居民財產(chǎn)差距依然存在，②因此，近年來黨中央采取了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”；2017年，黨的十九大報告指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”；2017年至2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提出要堅持“房住不炒”的原則，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制；2019年中央政治局會議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”；2021年擴大房地產(chǎn)稅改革試點。此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會等多部門以及各主要城市出臺多項“限購”“限貸”“限售”“限價”等政策措施，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了史無前例的嚴(yán)格調(diào)控。不難發(fā)現(xiàn)，堅持“房住不炒”原則、構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制、擴大房地產(chǎn)稅改革試點以及增加保障性住房供給等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，最終目的不僅僅是避免由房價大幅波動造成的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，而且包含更多、更廣泛的政策考量。

房地產(chǎn)市場調(diào)控是國家運用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段對房地產(chǎn)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制的一系列措施，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、供需結(jié)構(gòu)平衡與優(yōu)化、國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長等目標(biāo)。有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究主題多數(shù)探討了貨幣政策、財政政策以及宏觀審慎政策等對房價波動和房地產(chǎn)市場非理性繁榮的有效性。③劉培林等認(rèn)為，共同富裕實質(zhì)上是指全體人民共創(chuàng)先進(jìn)生產(chǎn)力，共享美好生活。④主流觀點認(rèn)為，社會居民財富差距過大會扭曲消費結(jié)構(gòu)，抑制總需求，弱化產(chǎn)業(yè)升級動力。因此，涵蓋各地區(qū)、各群體的共同富裕必須把解決地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、收入差距等問題擺在更加突出和重要的位置，要持續(xù)完善收入分配制度，促進(jìn)效率和公平的有機統(tǒng)一，消除絕對貧困和兩極分化，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感。⑤在影響收入差距、福利水平及共同富裕進(jìn)程的眾多因素當(dāng)中，房地產(chǎn)的作用不容忽視。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展疊加過度金融化驅(qū)動房價快速上漲，進(jìn)而導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場，促使財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的地區(qū)集聚，向高收入者特別是投機購房者集聚，這加劇了資源配置的不均衡和收入分配的不平等，擴大了已購房群體和未購房群體之間的財富差距。同時，房價的快速上漲大大超過了居民收入的增長速度，過高的購房支出擠占了其他消費支出，不僅使得居民消費意愿及支付能力進(jìn)一步下降，而也影響了居民生活幸福感的提升。由此可見，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控不僅能夠有效避免房價大幅波動，釋放消費紅利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，而且有助于切實縮小財富分配差距，實現(xiàn)共同富裕。習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)委員會第十次會議上指出：“共同富裕是社會主義的本質(zhì)要求，是中國式現(xiàn)代化的重要特征，要堅持以人民為中心的發(fā)展思想，在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕?！痹诋?dāng)前不斷強調(diào)房地產(chǎn)回歸居住屬性以及著力實現(xiàn)共同富裕的背景下，本文探討房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕的作用機制，不僅有助于防范化解重大金融風(fēng)險，促進(jìn)金融良性循環(huán)健康發(fā)展，而且也有利于縮小財富分配差距，扎實推進(jìn)共同富裕，解決人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。那么，房地產(chǎn)市場與共同富裕之間存在著怎樣的聯(lián)系？房地產(chǎn)市場調(diào)控影響房地產(chǎn)財富效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道有哪些？房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕有哪些政策選擇？對以上問題的回答具有重要的理論和現(xiàn)實意義，但目前學(xué)界和實務(wù)界對此著墨甚少。因此，本研究擬從房地產(chǎn)市場調(diào)控的視角出發(fā)，分析房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕的作用機制及效應(yīng)，并提出策略選擇。

房地產(chǎn)的居住屬性和投資屬性

實現(xiàn)共同富裕目標(biāo)要著重準(zhǔn)確把握和理解房地產(chǎn)居住屬性和投資屬性。眾所周知，住房對于絕大多數(shù)個人或家庭而言不僅僅是穩(wěn)定存在的物質(zhì)基礎(chǔ)，而且還可以通過市場交易進(jìn)行變現(xiàn)，具有財富意義。伴隨經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)往往并沒有因為持續(xù)消費而貶值，反而呈現(xiàn)出鮮明的保值增值特征，進(jìn)一步刺激更多居民將財富投資于房地產(chǎn)市場。⑥由此可見，房地產(chǎn)在居民財富中占有重要地位。房地產(chǎn)本質(zhì)上兼具居住與投資雙重屬性，其中，居住屬性是指房地產(chǎn)作為耐用消費品滿足居民的居住需求；投資屬性是指房地產(chǎn)作為金融投資品滿足居民保值增值的投資需求，在居民財富構(gòu)成中占有重要地位，這兩種屬性往往密不可分。需要強調(diào)的是，房地產(chǎn)的居住屬性和投資屬性并非并列關(guān)系，而是主次關(guān)系，因為居住屬性是房地產(chǎn)的根本和基礎(chǔ)，其他屬性均是在居住屬性基礎(chǔ)上派生出來的，所以居住屬性是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)屬性，投資屬性則是以居住屬性為基本前提和必要條件的派生屬性。居民對保障和改善住房條件的需求凸顯了房地產(chǎn)的居住屬性，而投資活動則凸顯了房地產(chǎn)的投資屬性，只有當(dāng)住房需求強勁且房產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)投資相對其他投資渠道而言具有較高的收益和較低的風(fēng)險時，才會彰顯房地產(chǎn)的投資價值。⑦從時間概念上講，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期，房地產(chǎn)的居住屬性遠(yuǎn)大于投資屬性，而隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)往往會由耐用消費品向生產(chǎn)要素或投資標(biāo)的轉(zhuǎn)變，其投資屬性逐漸超過居住屬性。

居住屬性不僅僅是房地產(chǎn)的基本屬性而且還是房價上漲的原動力。在新增住房需求和居民已有住房的改善需求雙重動力推動下，房地產(chǎn)市場不斷膨脹，房產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲。此外，房價上漲預(yù)期也伴隨著房地產(chǎn)旺盛的需求而產(chǎn)生，二者相互促進(jìn)，形成螺旋式上升的趨勢。因此，在目前國內(nèi)金融市場投資渠道相對少的情況下，房地產(chǎn)成為大多數(shù)高收入居民投資的首選標(biāo)的，其投資屬性日漸增強。不難發(fā)現(xiàn)，居住屬性和投資屬性對房地產(chǎn)財富效應(yīng)的影響截然不同。一方面，居民出于居住需求動機時，房價上漲通常意味著購房成本上升，居民不得不增加預(yù)防性儲蓄，提高儲蓄率，減少消費支出，這抑制了房地產(chǎn)的財富效應(yīng)；另一方面，居民出于投資需求動機時，房價上漲通常標(biāo)志著房地產(chǎn)是財富保值增值的可靠工具，并帶來收入和財產(chǎn)的增值，有助于促進(jìn)消費需求，這彰顯了房地產(chǎn)的財富效應(yīng)。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的實踐表明，如果一味強調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性，以投機炒作為主導(dǎo)，不對其加以有效調(diào)控，則極易引發(fā)房價持續(xù)快速上漲及房產(chǎn)迅速增值，助長房地產(chǎn)市場作用家庭財富積累差異的“放大效應(yīng)”，拉大財富和收入差距，導(dǎo)致社會居民財富兩極分化；而且充滿投機資金的房地產(chǎn)市場最終也會演變成無源之水、無本之木，很難長期保持穩(wěn)定發(fā)展。不容忽視的是，市場主體考慮到經(jīng)濟(jì)政策制定的功利性和短期性、市場行為的驅(qū)動性和同質(zhì)性以及房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)經(jīng)常被定位為拉動經(jīng)濟(jì)增長的產(chǎn)業(yè)和攫取超額利潤、獲得豐厚收益的投資工具。如“土地財政”是地方財政收入的重要來源；企業(yè)偏離或忽視主營業(yè)務(wù)，爭先恐后涉足房地產(chǎn)市場，試圖在房價上漲中獲取利潤；房地產(chǎn)商則運用制造恐慌、捂盤惜售、虛假宣傳等營銷手段極力抬升房價；商業(yè)銀行等金融機構(gòu)利用“金融創(chuàng)新工具”最大限度地規(guī)避監(jiān)管，輸送大量資金匯聚房地產(chǎn)市場也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。因此，過度突出房地產(chǎn)的投資投機屬性會推升債務(wù)杠桿、累積金融風(fēng)險以及扭曲資源配置，最終給宏觀經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)增長帶來負(fù)面影響。此外，偏離居住屬性不僅造成居民生活成本大幅上升和生活質(zhì)量下降，也會導(dǎo)致居民之間收入差距擴大，引發(fā)兩極分化。房產(chǎn)作為當(dāng)今居民資產(chǎn)的重要構(gòu)成部分，房價波動勢必會對房產(chǎn)價值和家庭財富存量產(chǎn)生不可忽視的影響，進(jìn)而影響收入分配。對于持有房產(chǎn)數(shù)量較多的高收入群體而言，由于持有房產(chǎn)成本較低、稅收政策不完善等因素，往往會獲得較為可觀的投資回報；而對于在社會中占絕大多數(shù)僅持有一套住房或無房的中低收入群體而言，房價上漲增加了所持有自住住房的抵押價值，難以通過出售、租賃等手段獲得收益，高房價會帶動租金提高進(jìn)而降低無房群體的福利水平。由此可見，推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展必須兼顧其居住屬性和投資屬性，其中居住屬性是基本屬性，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，只有滿足居民基本的住房需求，才更有利于發(fā)揮房地產(chǎn)的投資屬性。

在涉及房地產(chǎn)市場機制、政策演變以及房地產(chǎn)屬性的研究中，主流觀點認(rèn)為，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的投資屬性逐漸凸顯并對居住屬性形成日益嚴(yán)重的擠壓。房價高企、房屋租售比例嚴(yán)重失衡、租房市場不規(guī)范以及居民“安土重遷”“重買輕租”“買漲不買跌”的觀念都與回歸住房居住屬性及房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求相背離。此外，由房地產(chǎn)投資屬性驅(qū)動的房價上漲無疑會使得擁有多套房產(chǎn)的富裕群體獲得更多的財產(chǎn)性收入，積累更多的財富，這將增加無住房或僅有一套住房的中低收入群體的生活成本，進(jìn)一步拉大富裕群體與中低收入群體的財富和收入差距。⑧在國內(nèi)投資渠道比較稀少的現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)價格的高速增長誘使富裕家庭將更多資金投入房地產(chǎn)市場，刺激投資性購房需求，進(jìn)一步推動房價上漲，增加購房成本和難度，從而使得中低收入家庭為了購房不得不提高儲蓄率，這加劇了城鎮(zhèn)家庭住房不平等程度。高房價往往會扭曲居民的消費、儲蓄及投融資行為，影響了生活福利水平的提升。⑨政府對房地產(chǎn)投資屬性若不加以有效的調(diào)控和制約，這極易引發(fā)一系列社會問題。我國是全過程人民民主的社會主義國家，人民是國家的主人，黨和政府始終堅持以人民為中心的發(fā)展思想，切實保障廣大人民群眾的根本利益。自黨的十九大以來，黨和政府堅守“房住不炒”的定位，發(fā)揮住房保障的兜底功能，引導(dǎo)公眾樹立正確的住房消費觀念，這都表明了房地產(chǎn)居住屬性已受到越來越多的重視。政府一方面綜合運用財政政策、土地政策和金融政策等措施廣角度、寬領(lǐng)域、全方位地嚴(yán)控炒房行為；另一方面則大力推動租售同權(quán)，切實保障租房者的合法權(quán)益，增加對各類保障性住房的建設(shè)投入，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住屬性。

綜上所述，城鎮(zhèn)化水平的快速發(fā)展和居民價值觀念的轉(zhuǎn)變都影響著房地產(chǎn)屬性。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此后，“房住不炒”成為每年中央經(jīng)濟(jì)工作會議調(diào)控樓市的基本原則和重要基調(diào)，即一方面強化房地產(chǎn)的居住功能，另一方面則嚴(yán)厲打擊炒房投機行為，充分彰顯房地產(chǎn)的居住屬性，弱化其投資屬性。堅持“房住不炒”的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足人民群眾基本住房需求。這些舉措充分體現(xiàn)了黨和政府堅持以人民為中心的共享發(fā)展理念。

房地產(chǎn)市場調(diào)控對財富效應(yīng)的影響分析

房地產(chǎn)市場調(diào)控可以通過財富分配效應(yīng)、消費擠出效應(yīng)、通貨膨脹效應(yīng)、自增強循環(huán)效應(yīng)以及金融加速器效應(yīng)影響房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，縮小收入差距，進(jìn)而助力實現(xiàn)共同富裕。

(一)房地產(chǎn)市場調(diào)控對財富分配效應(yīng)的影響

中國人民銀行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，中國城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，住房所占比例近七成，由此可見，房地產(chǎn)是絕大多數(shù)中國城鎮(zhèn)居民家庭最重要的資產(chǎn)。房地產(chǎn)價格的波動勢必會對家庭財富、消費決策和收入分配產(chǎn)生深刻影響。⑩房地產(chǎn)兼具居住和投資屬性，高收入群體往往在個人或家庭已經(jīng)滿足自住需求的前提下，出于資產(chǎn)保值增值的目的繼續(xù)投資購置房產(chǎn)，而中低收入群體購房僅是為了滿足個人或家庭的居住需求。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)稅費制度不完善，房產(chǎn)持有成本較低，伴隨著房產(chǎn)價格的持續(xù)快速上漲，高收入群體所獲得的投資凈收益非?？捎^，進(jìn)而實現(xiàn)個人和家庭財富的增值。而對于持有自住性住房的個人或家庭而言，房價上漲僅能增加賬面財富。因為無論是擁有完全產(chǎn)權(quán)還是需要償還住房抵押貸款，住房都是生活必需品，通過出租或出售自有住房以獲取收益的可能性較小。房價的上漲會使得無房個人或家庭承受更多的壓力，增加了租房或購房成本?？偠灾?，房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，一方面有助于高收入群體的財富迅速增加，另一方面卻抑制了中低收入群體的財富積累，繼而造成社會財富分配“馬太效應(yīng)”，形成居民之間財富收入不公平的“代際傳遞”。

保障民生和調(diào)節(jié)收入分配是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要目標(biāo)，房地產(chǎn)市場調(diào)控可以從供需兩端調(diào)節(jié)房價過高的狀況，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，縮小居民財富差距。這有助于激發(fā)廣大人民群眾在生產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新等方面的活力，在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕。

(二)房地產(chǎn)市場調(diào)控對消費擠出效應(yīng)的影響

在家庭可支配收入既定的前提下，房地產(chǎn)價格的波動會直接導(dǎo)致居民購房支出的增加或減少，最終對其他領(lǐng)域的消費產(chǎn)生重大影響。相較于富裕群體而言，中低收入群體居多且可支配收入更少，邊際消費傾向更高，所以房價上漲引發(fā)的消費擠出效應(yīng)對中低收入群體更為明顯，這使得各群體間的消費差距進(jìn)一步擴大，最終會導(dǎo)致社會總消費支出的縮減。此外，中低收入群體在面對房地產(chǎn)價格上漲引發(fā)的消費擠出效應(yīng)時，往往選擇減少教育、醫(yī)療和文化支出，這不利于人力資本的提升，最終導(dǎo)致其預(yù)期可支配收入降低。已有研究表明，中國房地產(chǎn)市場的擠出效應(yīng)遠(yuǎn)大于財富效應(yīng)，且主要表現(xiàn)為兩個方面：第一，購房動機主要擠出了消費者在食品、文化娛樂等方面的支出，而且擠出程度與預(yù)期房價增長速度正相關(guān)；第二，償還住房貸款主要擠出了消費者對耐用品、住房裝修等方面的支出，而且消費被擠出程度與住房貸款占可支配收入的比重正相關(guān)。由此可見，房價上漲加重了居民部門債務(wù)負(fù)擔(dān)的同時還擠壓了消費需求，擠出了實體部門投資，阻礙了生產(chǎn)力的提升。

圖1 社會消費品零售總額環(huán)比增長率(單位：%)數(shù)據(jù)來源于Wind數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)市場調(diào)控可以通過運用諸如上調(diào)房貸利率等貨幣政策或征收房地產(chǎn)稅等財政政策以提高房地產(chǎn)投資和持有成本，抑制房地產(chǎn)投機，降低房地產(chǎn)的消費擠出效應(yīng)，增加社會總需求，提高社會福利水平，切實增強人民群眾獲得感、幸福感，助力共同富裕。

(三)房地產(chǎn)市場調(diào)控對通貨膨脹效應(yīng)的影響

目前學(xué)術(shù)界探討資產(chǎn)價格與通貨膨脹相關(guān)性的研究愈發(fā)普遍，較為主流的學(xué)術(shù)觀點認(rèn)為資產(chǎn)價格上漲是未來通脹的指示器——資產(chǎn)價格上漲可以通過家庭部門的財富效應(yīng)、資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)以及企業(yè)部門的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)等渠道帶動通貨膨脹。此外，也有部分研究認(rèn)為資產(chǎn)價格上漲會增加企業(yè)部門的生產(chǎn)成本，進(jìn)而形成成本推動型通貨膨脹。房地產(chǎn)作為一種普遍且重要的資產(chǎn)形式，其價格的上漲也會通過以上渠道形成通貨膨脹壓力，房地產(chǎn)價格與物價水平之間存在著高度相關(guān)性。

居民收入和財富的不平等程度會由于房地產(chǎn)價格上漲的通貨膨脹效應(yīng)而進(jìn)一步加劇。通貨膨脹引起社會財富再分配。通貨膨脹對高收入者的影響遠(yuǎn)小于低收入者，這是因為對于高收入者而言，不僅消費自身占其全部收入的比重較低，而且高收入者可以通過投資基金、股票等資產(chǎn)來抵御通脹對財富的侵蝕，進(jìn)而實現(xiàn)財富的保值增值。而對于低收入者而言，消費在其全部收入中占有較大比重，物價上漲會顯著增加其生活成本。此外，低收入者在滿足基本的生活消費支出以后很難再有足夠的資金進(jìn)行投資以實現(xiàn)財富積累。房地產(chǎn)市場調(diào)控有助于控制房地產(chǎn)價格的非理性上漲，降低個人、家庭部門的生活成本以及企業(yè)部門的生產(chǎn)成本，舒緩?fù)ㄘ浥蛎泬毫Γ瑴p少成本推動型通貨膨脹造成的損失，緩解由資產(chǎn)價格上漲所引發(fā)的通貨膨脹效應(yīng)。

(四)房地產(chǎn)市場調(diào)控對自增強循環(huán)效應(yīng)的影響

Stein從金融角度分析了房貸杠桿對房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)交易數(shù)量以及房地產(chǎn)周期的影響程度和作用機制，研究發(fā)現(xiàn)，在“房地產(chǎn)價格-房貸杠桿-房地產(chǎn)價格”之間存在著顯著的自增強循環(huán)效應(yīng)(self-reinforcing effect)，即房地產(chǎn)價格上漲會推動房貸杠桿，房貸杠桿增加又會進(jìn)一步推升房地產(chǎn)價格。在居民債務(wù)杠桿對宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響方面，有學(xué)者利用美國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體近四十年的相關(guān)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，居民債務(wù)擴張主要通過消費需求渠道影響宏觀經(jīng)濟(jì)運行，居民債務(wù)擴張過程往往還伴隨著住房抵押需求的增加，不僅會提升房地產(chǎn)的流動性溢價并引致房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上漲，而且還會通過房地產(chǎn)抵押渠道對居民消費產(chǎn)生正向溢出效應(yīng)。家庭對住房的強勁需求既可以引發(fā)房地產(chǎn)價格的迅速上漲也會導(dǎo)致居民債務(wù)的不斷積累，而房地產(chǎn)價格的非理性攀升又可以通過住房抵押渠道進(jìn)一步刺激居民債務(wù)增加，最終形成房地產(chǎn)價格與居民債務(wù)之間的閉環(huán)正反饋機制。

圖2 人民幣房地產(chǎn)貸款余額(單位：萬億)數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行2011—2021年《金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》。

預(yù)期是影響資產(chǎn)價格的重要因素，資產(chǎn)價格上漲帶動預(yù)期價格上漲，更多資金進(jìn)入資本市場并進(jìn)一步推升資產(chǎn)價格。由此可見，資產(chǎn)價格一旦形成預(yù)期自我催動機制，就會形成自循環(huán)上漲趨勢。加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的“預(yù)期管理”有助于扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期，抑制預(yù)期自我實現(xiàn)的價格泡沫，可以打破房地產(chǎn)價格上漲的慣性。

(五)房地產(chǎn)市場調(diào)控對金融加速器效應(yīng)的影響

自20世紀(jì)90年代以來，金融加速器理論已經(jīng)成為解釋經(jīng)濟(jì)波動或經(jīng)濟(jì)周期的重要依據(jù)，在眾多嘗試刻畫金融加速器效應(yīng)的研究中，一種重要的傳導(dǎo)渠道是土地、有價證券及房地產(chǎn)等抵押物資產(chǎn)的價值變動對企業(yè)的投資、生產(chǎn)活動產(chǎn)生影響。已有部分研究指出，房產(chǎn)不僅是居民消費重要的組成部分而且也是家庭或企業(yè)進(jìn)行借款時重要的抵押物，它傳導(dǎo)和放大了貨幣政策沖擊對投資、消費及產(chǎn)出的影響。房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)周期中扮演著重要的角色，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇或繁榮時期，房地產(chǎn)價格一般也會呈現(xiàn)上升趨勢，進(jìn)而會使得以房產(chǎn)為抵押物的抵押資產(chǎn)增值，借款人或企業(yè)由此可以獲得更多的信貸資金進(jìn)行投資和生產(chǎn)，這放大了經(jīng)濟(jì)的增長效應(yīng)。相反，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于衰退或蕭條時期，房地產(chǎn)價格一般也會呈現(xiàn)下行趨勢，造成以房產(chǎn)為抵押物的資產(chǎn)價值縮水，借款人或企業(yè)可獲得用以投資或生產(chǎn)的信貸資金減少，加劇經(jīng)濟(jì)下滑。顯然，房地產(chǎn)價格的波動通過金融加速器機制對經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生了放大效應(yīng)。此外，當(dāng)貨幣政策寬松時，房地產(chǎn)價格上升，進(jìn)一步增加了企業(yè)的現(xiàn)金流，刺激企業(yè)的投資及生產(chǎn)活動。相反，當(dāng)貨幣政策收緊時，房地產(chǎn)價格下降，從而加劇企業(yè)現(xiàn)金流緊張，企業(yè)的投資及生產(chǎn)活動萎縮。房地產(chǎn)價格的波動與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密聯(lián)系，共同對企業(yè)的投資和產(chǎn)出行為產(chǎn)生加速器效應(yīng)。

房地產(chǎn)價格波動越大，其對投資、消費等經(jīng)濟(jì)變量的影響也就越大；而通過綜合運用信貸和貨幣政策、宏觀審慎政策等金融調(diào)控措施遏制房地產(chǎn)市場的金融加速器效應(yīng)，既有助于減緩房地產(chǎn)價格的非理性上漲，也有助于防止房地產(chǎn)價格過快下跌，有利于將房地產(chǎn)價格保持在合理區(qū)間，緩解房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊和影響。

房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕的策略選擇

房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕，黨和政府要牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)全面落實房地產(chǎn)發(fā)展長效機制，加強房地產(chǎn)市場管理，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，重點在以下幾個方面展開：

第一，建立多層次房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)。這不僅可以改善房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果，而且也是有效規(guī)避調(diào)控行為粗放化、簡單化和表面化的重要措施，有助于增強調(diào)控政策的針對性、可行性和可操作性。構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)體系。首先，要量化房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵指標(biāo)，充分參考宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及居民收入水平，科學(xué)劃定房地產(chǎn)價格指標(biāo)的波動區(qū)間，據(jù)此使用相關(guān)調(diào)控工具，謹(jǐn)防房價大起大落，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。其次，必須建立多層次的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，有意識地將房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)劃分為短期目標(biāo)、中期目標(biāo)和長期目標(biāo)，使各階段的調(diào)控目標(biāo)更加具體、更具可操作性。短期調(diào)控目標(biāo)主要側(cè)重于平抑房價短時間內(nèi)的大幅度異常波動，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。中期調(diào)控目標(biāo)主要側(cè)重于緩解房地產(chǎn)市場供需和結(jié)構(gòu)失衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。長期調(diào)控目標(biāo)則應(yīng)是建立健全社會住房保障體系。

第二，構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。首先，堅持“房住不炒”的定位，落實城市主體責(zé)任，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實防范和化解市場風(fēng)險，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，綜合運用金融、土地、財稅等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長期健康發(fā)展，尤其是要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作，設(shè)置科學(xué)合理的稅收方式、稅率和起征點，并與其他房地產(chǎn)調(diào)控政策相結(jié)合，形成政策合力，發(fā)揮房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)稅收，抑制投資投機性炒房，促進(jìn)社會公平正義。最后，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的軟環(huán)境，積極引導(dǎo)與房地產(chǎn)市場相關(guān)的法律法規(guī)及配套政策的完善，提供有效履行監(jiān)管職責(zé)的法律支持和政策保障，有助于監(jiān)管部門依法依規(guī)行使監(jiān)管權(quán)力。

第三，增加住房供應(yīng)和完善保障體系。首先，加強以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系建設(shè)，建立多層次的住房保障體系，加快保障房建設(shè)，增加保障性住房供給，推進(jìn)危舊房改造，更好地滿足不同層次居民的住房需求。其次，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、范圍大、涉及面廣的現(xiàn)實特征，因此要綜合利用金融政策、土地政策、財政政策、信用政策等支持住房保障體系建設(shè)，強化政策協(xié)同效應(yīng)，增強金融、財稅、土地、產(chǎn)業(yè)等部門之間的協(xié)調(diào)配合。最后，補齊租賃住房短板，加快住房租賃市場的發(fā)展步伐，完善住房租賃政策體系，建立覆蓋全員的、多層次的住房租賃市場，加大住房租賃金融的支持力度，加快研究金融支持住房租賃市場的具體政策措施，努力讓不同層次的居民，尤其是中低收入群體、新市民等能夠通過住房租賃市場，獲得自己滿意的住房。

第四，強化房地產(chǎn)金融審慎管理。首先，充實和優(yōu)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具。監(jiān)管部門應(yīng)在考慮我國經(jīng)濟(jì)金融體系和房地產(chǎn)市場運行特征的基礎(chǔ)上，及時對房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具進(jìn)行更新，著重對家庭、企業(yè)等部門的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行重點關(guān)注和嚴(yán)格控制，建立房地產(chǎn)信貸的“防火墻”。其次，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測體系。進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化房地產(chǎn)金融監(jiān)測指標(biāo)，努力實現(xiàn)城市之間房地產(chǎn)金融統(tǒng)計監(jiān)測數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，加強對代表性城市房價、個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銀行房地產(chǎn)信貸投放以及房地產(chǎn)不良貸款等指標(biāo)的監(jiān)測、評估與分析；按照逆風(fēng)向行事原則，建立動態(tài)資本緩沖要求和前瞻性撥備安排，提高對系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)的資本要求、杠桿率要求等。最后，構(gòu)建房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警體系。設(shè)計多層次、全方位和立體化的房地產(chǎn)金融宏觀審慎風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，科學(xué)編制房地產(chǎn)市場壓力指數(shù)，測度房地產(chǎn)市場風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)閾值。

第五，推進(jìn)完善房地產(chǎn)調(diào)控制度改革。首先，多措并舉完善房產(chǎn)稅制度。落實稅收法定原則，加快房產(chǎn)稅的立法工作；加強涉稅信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，及時有效更新不動產(chǎn)登記信息，持續(xù)完善登記制度建設(shè)，進(jìn)一步健全房產(chǎn)價值評估體系。其次，改革土地管控制度。努力使地方政府?dāng)[脫土地財政束縛，實現(xiàn)地方財政由“土地出讓收入為主”向“土地稅收收入為主”轉(zhuǎn)型；改革完善國有土地出讓制度，公開土地出讓金用途并接受監(jiān)督，壓縮收費和地價上漲幅度。最后，深化房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的改革。推進(jìn)教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等基本公共服務(wù)均等化；完善資本市場管理制度，豐富居民投資渠道，滿足投資保值需求；積極探索多元化供地方式和住房供應(yīng)制度。

研究結(jié)論

由于房地產(chǎn)市場不僅規(guī)模巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜而且與財富和收入差距、社會居民財富差距緊密相關(guān)，因此本文從房地產(chǎn)市場調(diào)控的視角出發(fā)，探討了房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕的作用機制。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控與共同富裕之間關(guān)系密切，房地產(chǎn)市場調(diào)控可以通過財富分配、消費擠出、通貨膨脹、自增強循環(huán)以及金融加速器等機制確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，縮小居民財富差距，促進(jìn)共同富裕。政策的重點應(yīng)是牢牢堅持“房住不炒”原則，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，著力建立多層次房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)、構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制、增加住房供應(yīng)和完善保障體系、健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控。

本文的主要貢獻(xiàn)在于以下兩個方面：一是理論層面，分析了房地產(chǎn)市場調(diào)控助力共同富裕的作用機制，一定程度上拓展了相關(guān)研究結(jié)論和視角。研究表明，房地產(chǎn)市場調(diào)控助推共同富裕本質(zhì)上是一個不斷優(yōu)化、實現(xiàn)價值規(guī)律的過程，作用機制主要包括財富分配效應(yīng)、消費擠出效應(yīng)、通貨膨脹效應(yīng)、自增強循環(huán)效應(yīng)以及金融加速器效應(yīng)等方面。二是現(xiàn)實層面，重點從建立多層次調(diào)控目標(biāo)、構(gòu)建調(diào)控長效機制、完善住房保障體系以及健全金融審慎管理制度的角度提出了策略選擇，對于激發(fā)房地產(chǎn)市場調(diào)控，助力實現(xiàn)共同富裕具有一定的參考價值。

①參見R. Chetty & A. Szeidl, “Consumption Commitments and Risk Preferences”,QuarterlyJournalofEconomics, Vol.122, No.2(2007); 孟憲春、張屹山《家庭債務(wù)、房地產(chǎn)價格渠道與中國經(jīng)濟(jì)波動》，《經(jīng)濟(jì)研究》2021年第5期。

②李實、朱夢冰：《中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型40年中居民收入差距的變動》，《管理世界》2018年第12期。

③參見梁云芳、高鐵梅《中國房地產(chǎn)價格波動區(qū)域差異的實證分析》，《經(jīng)濟(jì)研究》2007年第8期；賈俊雪、秦聰、張靜《財政政策、貨幣政策與資產(chǎn)價格穩(wěn)定》，《世界經(jīng)濟(jì)》2014年第12期；楊源源、賈鵬飛、高潔超《中國房地產(chǎn)長效調(diào)控范式選擇：房產(chǎn)稅政策還是宏觀審慎政策》，《財貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2021年第8期。

④劉培林、錢滔、黃先海、董雪兵：《共同富裕的內(nèi)涵、實現(xiàn)路徑與測度方法》，《管理世界》2021年第8期。

⑤參見吳忠民《論“共同富裕社會”的主要依據(jù)及內(nèi)涵》，《馬克思主義研究》2021年第6期；姜輝、魏后凱、馬海濤、吳衛(wèi)星《學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記“七一”重要講話精神筆談》，《財貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2021年第8期。

⑥A. Diaz & J. Luengo-Prado, “The Wealth Distribution with Durable Goods”,InternationalEconomicReview, Vol.51, No.1(2010).

⑦楊贊、張歡、趙麗清：《中國住房的雙重屬性:消費和投資的視角》，《經(jīng)濟(jì)研究》2014年增1期。

⑧R. Chetty & A. Szeidl, “Consumption Commitments and Risk Preferences”,QuarterlyJournalofEconomics, Vol.122, No.2(2007).

⑨陳彥斌、邱哲圣：《高房價如何影響居民儲蓄率和財產(chǎn)不平等》，《經(jīng)濟(jì)研究》2011年第10期。

⑩L. Arrondel & B. Lefebvre, “Consumption and Investment Motives in Housing Wealth Accumulation: A French Study”,JournalofUrbanEconomics, Vol.50, No.1(2001).