模糊綜合評(píng)價(jià)法結(jié)合優(yōu)序圖法在房地產(chǎn)市場(chǎng)法評(píng)估中的應(yīng)用

1 房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也得到穩(wěn)步發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，現(xiàn)已基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的管理機(jī)制。

2016-2021 年，從我國(guó)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，截止到2021年國(guó)內(nèi)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)增長(zhǎng)至952家，至2022年3月份已增至1010家。

從2019-2020年我國(guó)一級(jí)房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)情況來(lái)看，從評(píng)估總土地面積、評(píng)估建筑物面積、評(píng)估總價(jià)值、評(píng)估報(bào)告數(shù)量四個(gè)維度比較，2020年較2019年均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。這從側(cè)面也反映出了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模正在逐步擴(kuò)大如表1所示。

表1 2019-2020年一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)情況

2 市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)

2.1 市場(chǎng)法基本原理及步驟

市場(chǎng)法是將評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并以類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)因素修正，得到被評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值具體采用的評(píng)估方法又以系數(shù)修正法最為常用。本文僅以系數(shù)修正法中直接比較法作為研究。

其中，類(lèi)似房地產(chǎn)又可以稱(chēng)為可比實(shí)例或參照物，是指與被評(píng)估對(duì)象在區(qū)位、用途、實(shí)體特征、權(quán)利狀況、交易時(shí)間、交易類(lèi)型等方面具有較強(qiáng)可比性的房地產(chǎn)；近期交易通常是指類(lèi)似房地產(chǎn)交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；因素修正是分析評(píng)估對(duì)象和類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生差異的影響因素，并對(duì)影響因素進(jìn)行量化與調(diào)整。因此市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)流程主要按照以下流程，如圖1所示。

圖1 市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)主要步驟

即以確定評(píng)估結(jié)論的前提下，核心步驟是對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行系列價(jià)格修正，并得到可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。

采用系數(shù)修正法被評(píng)估房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法修正后，比準(zhǔn)價(jià)格估測(cè)公式如下：

比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域情況修正系數(shù)×實(shí)物因素修正系數(shù)

在直接比較情況下，即

最終待估房地產(chǎn)價(jià)值是將3-5個(gè)可比實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格按算術(shù)平均、加權(quán)平均或中位數(shù)法等進(jìn)行進(jìn)一步確定。

2.2 傳統(tǒng)市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

2.2.1 可比實(shí)例的選擇要求基本都為定性要求

可比性描述從上面房地產(chǎn)市場(chǎng)法評(píng)估主要步驟中可以看出，核心步驟是第三步將選取的可比實(shí)例進(jìn)行價(jià)格修正，但可比實(shí)例的與被評(píng)估房地產(chǎn)間可比性體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：①區(qū)域的可比性，即可比實(shí)例與被評(píng)估房地產(chǎn)處于同一區(qū)域；②用途可比性，即可比實(shí)例的用途盈余被評(píng)估房地產(chǎn)用途相同如同為住宅、商業(yè)辦公樓、高檔公寓等；③實(shí)物特征的可比性，即可比實(shí)例房地產(chǎn)與被評(píng)估房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)形同、建筑規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)、土地形狀、地貌、房屋樓層、朝向、新舊程度等接近；④權(quán)力性質(zhì)的可比性即要求可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象在土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)方面表現(xiàn)相同如：若是土地即都是集體土地使用權(quán)、或出讓土地使用權(quán)、或劃撥用地，若是房地產(chǎn)都是商品住宅、或都是經(jīng)濟(jì)適用房，若是權(quán)利范圍都是所有權(quán)或都是使用權(quán)；⑤交易時(shí)間可比性，即可比實(shí)例交易日期與被評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日接近，具體多長(zhǎng)時(shí)間視為接近沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定；⑥交易方式的可比性，即要求可比實(shí)例的交易方式與評(píng)估目的相吻合，如都是出讓、抵押、征收補(bǔ)償?shù)饶康?；⑦交易情況可比性，即可比交易實(shí)例的交易為正常交易或可修正為公平、自愿、理性、信息對(duì)稱(chēng)情況的交易?？梢钥闯鰧?duì)可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)可比性描述中大部分為定性可比要求，不同評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)、經(jīng)驗(yàn)不同可能會(huì)導(dǎo)致較大差異。

2.2.2 可比實(shí)例價(jià)格修正內(nèi)容

從上選擇可比實(shí)例可比性可見(jiàn)，可比性修正分為三種修正：

第一種是關(guān)于用途可比性、權(quán)利性質(zhì)可比性、交易方式可比性方面，這三個(gè)方面都以與評(píng)估對(duì)象相同為原則，所以在進(jìn)行價(jià)格修正時(shí)、可比實(shí)例在以上三方面可比性方面可直接采用可比實(shí)例交易價(jià)格不需對(duì)這三個(gè)系數(shù)進(jìn)行系數(shù)修正，因此式（1）中并無(wú)這三方面的修正系數(shù)。

第二種是交易情況可比性、交易日期可比性修正，其中交易情況修正可以通過(guò)可比實(shí)例交易價(jià)格溢價(jià)或折價(jià)率等差額率進(jìn)行數(shù)量化修正即100/（100±A），交易日期差異可以通過(guò)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化進(jìn)行數(shù)量化修正，通常轉(zhuǎn)化為以可比實(shí)例交易日期為定基價(jià)格，則交易日期修正系數(shù)為B/100。

第三種是區(qū)域情況修正與實(shí)物情況修正，由于房地產(chǎn)位置的固定性，用于修正的可比實(shí)例與被評(píng)估房地產(chǎn)在相似性方面所要求的可比性，大部分都是描述性可比，如同一區(qū)域這是籠統(tǒng)的模糊性描述，具體到同一商圈、街道、社區(qū)、還是園區(qū)是有較大差異的，此外區(qū)域的外延包含位置、交通、配套設(shè)施、環(huán)境等方面；另外個(gè)體情況可比中對(duì)規(guī)模相當(dāng)、檔次相似或樓層、新舊程度接近等這些可比要求都是定性語(yǔ)言描述，所以在區(qū)域修正系數(shù)（100/C）和實(shí)物修正系數(shù)（100/D）在系數(shù)修正中難以量化。

綜上對(duì)于采用系數(shù)修正法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值中，尤其在對(duì)可比房地產(chǎn)區(qū)域因素和實(shí)物情況因素修正時(shí)，可比因素外延并不明確且缺乏定量化標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)論會(huì)因評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、偏好等而導(dǎo)致評(píng)分有偏差，因而引入適用的數(shù)學(xué)模型降低評(píng)估人員主觀判斷風(fēng)險(xiǎn)很有必要。

3 模糊綜合評(píng)價(jià)方法修正區(qū)域因素和實(shí)物因素的適用性

3.1 模糊綜合評(píng)估法適用性

模糊綜合評(píng)價(jià)法是一種基于模糊數(shù)學(xué)的綜合評(píng)價(jià)方法。綜合評(píng)價(jià)法根據(jù)模糊數(shù)學(xué)的隸屬度理論，把定性評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)為定量評(píng)價(jià)，即用模糊數(shù)學(xué)對(duì)受到多種因素制約的事物或?qū)ο笞龀鲆粋€(gè)總的評(píng)價(jià)，它具有結(jié)果清晰、系統(tǒng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，能較好地解決模糊的、難以量化的問(wèn)題，適合各種非確定性問(wèn)題的解決。

市場(chǎng)法中采用系數(shù)修正法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值中，對(duì)區(qū)域修正因素和實(shí)物修正因素因影響因素多，可比標(biāo)準(zhǔn)定性難以量化，因此應(yīng)用模糊綜合評(píng)價(jià)法將影響區(qū)域因素和實(shí)物因素的外延評(píng)價(jià)因素進(jìn)行確定后，采用適當(dāng)?shù)臋?quán)重分配或評(píng)議，即可得到各影響因素的評(píng)價(jià)值，進(jìn)而將區(qū)域因素和實(shí)物因素修正系數(shù)量化。

3.2 模糊綜合評(píng)價(jià)法數(shù)學(xué)模型

所謂模糊綜合評(píng)判法是在模糊環(huán)境下，考慮了多種因素的影響，為了某種目的對(duì)一事物做出綜合決策的方法。

假設(shè)有兩個(gè)有限集：

U=｛U1，U2，…，Un｝，U為影響綜合評(píng)價(jià)的因素集，即影響U評(píng)價(jià)的因素有N個(gè)；V=｛V1，V2，…，Vm｝，V為人們對(duì)上述因素集U中某一因素的m種評(píng)判的集；其中：U代表綜合評(píng)判的多種因素組成的集合，為因素集；V為多種決斷構(gòu)成的集合，成為評(píng)語(yǔ)集。

如果有一個(gè)從U到V的模糊關(guān)系A(chǔ)=（aij）n×m，代表因素集U中各因素在評(píng)語(yǔ)集V中的評(píng)價(jià)矩陣。

一般地，因素集U中各因素對(duì)被評(píng)判事物的影響是不一致的，所以各種評(píng)判因素的權(quán)重分配是U上的一個(gè)模糊向量，記為W

W=（W1，W2，…，Wm）∈F（V）

其中，Wj表示U中第j個(gè)因素的權(quán)重，且權(quán)重之和滿足

那么利用從U到V的模糊關(guān)系A(chǔ)=（aij）n×m，就可以得到一個(gè)模糊變換，

式中，B為綜合后的評(píng)判，W為評(píng)語(yǔ)集中各種評(píng)判在V上的權(quán)重向量；R代表因素集U中各因素在評(píng)語(yǔ)集V中的評(píng)價(jià)矩陣。

B=（b1，b2，…，bn）∈F（U）

其中，bi表示第i種評(píng)語(yǔ)在評(píng)語(yǔ)集V中所占的地位，在因素集U為多層因素決定的情況下，由最底層逐層向上一層指標(biāo)因素導(dǎo)出其模糊評(píng)判集。

因此，構(gòu)造模糊評(píng)判數(shù)學(xué)模型可以分以下幾步：

第一步：構(gòu)建因素集U=｛U1，U2，…，Un｝；

第二步：構(gòu)建評(píng)判集V=｛V1，V2，…，Vm｝；

第三步：建立評(píng)判矩陣=（aij）n×m

第四步：確定權(quán)重向量W；常見(jiàn)確定權(quán)重的方法包括優(yōu)序圖法、層次分析法、專(zhuān)家估測(cè)法、德?tīng)柗品ǖ龋?/p>

第五步：綜合評(píng)價(jià)B=W·RA，進(jìn)而得到模糊綜合評(píng)判模型：

式中，F(xiàn)表示被評(píng)判對(duì)象的綜合評(píng)分，其它符號(hào)含義同前。即：

綜上，可以發(fā)現(xiàn)運(yùn)用此模型解決實(shí)際問(wèn)題的關(guān)鍵在于：

①列出對(duì)待評(píng)估目標(biāo)有影響的因素Uij，并對(duì)這些因素對(duì)目標(biāo)的影響作出評(píng)價(jià)，即構(gòu)造An×m評(píng)判矩陣；

②如何科學(xué)確定同一層次各因素指標(biāo)的權(quán)重大小即求W向量，以及該層次指標(biāo)對(duì)上一層指標(biāo)在V上評(píng)判的權(quán)重B向量。對(duì)于如何科學(xué)確定同一層次各因素指標(biāo)的權(quán)重大小，在這里筆者采用優(yōu)序圖法計(jì)算房地產(chǎn)區(qū)域因素各指標(biāo)權(quán)重，即對(duì)多個(gè)指標(biāo)U1-UN進(jìn)行兩兩比較，如U1與U2相比，同等重要取0.5，U1比U2重要?jiǎng)t取1，否則取0；優(yōu)序圖法既可解決將定性評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)化為定量比較，又操作過(guò)程簡(jiǎn)單，是確定房地產(chǎn)區(qū)域因素和實(shí)物因素影響價(jià)值權(quán)重的一種較好的方法。

綜上，采用模糊綜合評(píng)價(jià)法評(píng)價(jià)指標(biāo)過(guò)程如圖2。

圖2 模糊綜合評(píng)價(jià)法基本過(guò)程

4 應(yīng)用實(shí)例

4.1 評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例基本情況

評(píng)估對(duì)象位于中山市火炬開(kāi)發(fā)區(qū)*悅豪園住宅1套，建筑面積109.94平方米，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型，朝向北，位于3層、精裝修。*悅豪園小區(qū)東至尚濠路，南至孫文東路，西至岐濠路。附近小區(qū)樓盤(pán)有尚城、鴻瑞花園、嘉州花園等小區(qū)，居住氛圍較濃厚，人文環(huán)境較好。周邊有餐廳、民宿、銀行和超市等，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套較完善，有2路、7路等公交線路往返經(jīng)過(guò)周邊站點(diǎn)，公共交通便捷程度一般。

根據(jù)評(píng)估對(duì)象所處區(qū)位和特點(diǎn)，選擇了三個(gè)在用途、交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況方面比較接近的市場(chǎng)交易實(shí)例：并對(duì)區(qū)位和實(shí)體狀況著重進(jìn)行對(duì)比，具體對(duì)比情況如表2所示。

表2 評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例情況對(duì)比情況表

4.2 采用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行評(píng)價(jià)

4.2.1 構(gòu)建影響區(qū)域因素的因素集和評(píng)價(jià)因素集

根據(jù)分析可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象可比性，區(qū)域因素集U={商服繁華程度，居住氛圍，公共交通便捷度，公共設(shè)施完善度，環(huán)境景觀優(yōu)劣度}；對(duì)各因素的定性評(píng)語(yǔ)集V={差，較差，一般，較好，好}={1，2，3，4，5}，可比實(shí)例的因素評(píng)價(jià)分別由8位專(zhuān)家打分確定。區(qū)域影響因素的權(quán)重的采用SPSSAU優(yōu)序圖法來(lái)確定區(qū)域情況中下列五個(gè)因素即：商服繁華程度、居住氛圍、公共交通便捷度、公共設(shè)施完善度、環(huán)境景觀優(yōu)劣度的對(duì)區(qū)域因素影響的權(quán)重。首先，專(zhuān)家組對(duì)可比實(shí)例A區(qū)域影響因素重要性按五分制進(jìn)行評(píng)分如表3。

表3 專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域影響因素重要性評(píng)分

4.2.2 優(yōu)序圖法確定各因素影響權(quán)重

根據(jù)專(zhuān)家對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)區(qū)域影響因素重要性評(píng)價(jià)的平均值，應(yīng)用優(yōu)序圖法計(jì)算權(quán)重計(jì)算如表4。

表4 優(yōu)序圖法權(quán)重計(jì)算表

根據(jù)權(quán)重計(jì)算表指標(biāo)得分，計(jì)算得到評(píng)估對(duì)象及各可比實(shí)例區(qū)域因素各因素權(quán)重值如表5。

表5 優(yōu)序圖法計(jì)算權(quán)重值結(jié)果

即影響評(píng)估對(duì)象及可比住宅區(qū)域因素的五個(gè)方面：即商服繁華程度商，居住氛圍，公共交通便捷度，公共設(shè)施完善度，環(huán)境景觀優(yōu)劣度權(quán)重值分別為0.36、0.24、0.24、0.08、0.08。

4.2.3 專(zhuān)家對(duì)可比實(shí)例區(qū)域因素打分

各專(zhuān)家對(duì)可比對(duì)象A、B、C與評(píng)估對(duì)象的可比情況進(jìn)行打分見(jiàn)表6、表7、表8。

表6 專(zhuān)家對(duì)可比實(shí)例A打分情況

表7 專(zhuān)家對(duì)可比實(shí)例B打分情況

表8 專(zhuān)家對(duì)可比實(shí)例C打分情況

4.2.4 計(jì)算各可比實(shí)例區(qū)域因素綜合評(píng)分

根據(jù)專(zhuān)家評(píng)分和區(qū)域因素權(quán)重，對(duì)每位專(zhuān)家評(píng)分計(jì)算出各可比實(shí)例區(qū)域因素綜合評(píng)分，再采用算術(shù)平均分計(jì)算出可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素綜合評(píng)分如表9。

表9 各可比實(shí)例區(qū)域因素綜合評(píng)分

A、B、C可比實(shí)例區(qū)域因素綜合評(píng)價(jià)后評(píng)分分別為：101.35、101.84、101.60；即可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/100.76、100/100.87、100/103.01。

4.3 對(duì)可比實(shí)例實(shí)物因素綜合評(píng)價(jià)

對(duì)可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的實(shí)物狀況因素集U2={樓層、朝向、通風(fēng)采光、裝修情況、平面布局、面積、新舊程度、設(shè)備設(shè)施齊全度}，對(duì)各因素的定性評(píng)語(yǔ)集V={差，較差，一般，較好，好}={1，2，3，4，5}。同樣經(jīng)過(guò)專(zhuān)家對(duì)實(shí)物狀況重要性評(píng)分與優(yōu)序圖法計(jì)算各因素權(quán)重，計(jì)算過(guò)程如表10。

表10 專(zhuān)家對(duì)實(shí)物狀況影響因素重要性評(píng)分

根據(jù)專(zhuān)家對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)物狀況影響因素重要性評(píng)價(jià)的平均值，應(yīng)用優(yōu)序圖法計(jì)算權(quán)重計(jì)算如表11。

表11 優(yōu)序圖法權(quán)重計(jì)算表

根據(jù)優(yōu)序圖權(quán)重計(jì)算表指計(jì)算得到評(píng)估對(duì)象及各可比實(shí)例實(shí)物因素各因素權(quán)重值如表12。

表12 優(yōu)序圖權(quán)重計(jì)算結(jié)果

8位專(zhuān)家對(duì)可比實(shí)例A、B、C住宅實(shí)物狀況評(píng)分如表13、表14、表15。

表13 專(zhuān)家對(duì)可比對(duì)象A實(shí)物狀況打分情況

表14 專(zhuān)家對(duì)可比對(duì)象B實(shí)物狀況打分情況

表15 專(zhuān)家對(duì)可比對(duì)象C實(shí)物狀況打分情況

最后根據(jù)專(zhuān)家評(píng)分和實(shí)物因素權(quán)重，對(duì)每位專(zhuān)家評(píng)分計(jì)算出各可比實(shí)例實(shí)物因素綜合評(píng)分，再采用算術(shù)平均分計(jì)算出可比實(shí)例A、B、C的實(shí)物因素綜合評(píng)分如表16。

表16 各可比實(shí)例實(shí)物因素綜合評(píng)分

A、B、C可比實(shí)例實(shí)物因素綜合評(píng)價(jià)后評(píng)分分別為：101.39、100.28、101.18；即可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/101.39、100/100.28、100/101.18。

4.4 計(jì)算評(píng)估對(duì)象評(píng)估值

根據(jù)評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例情況對(duì)比情況表，可比實(shí)例均為正常交易，所以交易情況修正系數(shù)均為100/100；可比實(shí)例交易日期均為2020年10月，評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年12月10日，根據(jù)中山市火炬開(kāi)發(fā)區(qū)二手房?jī)r(jià)格交易價(jià)格數(shù)據(jù)走勢(shì)，10月與12月二手房均價(jià)分別為14495元/m2和14226元/m2，轉(zhuǎn)化為交易時(shí)間修正系數(shù)為98.14/100。根據(jù)公式（2），可比實(shí)例A、B、C經(jīng)修正后比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如表17。

表17 各可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表

最后采用算術(shù)平均法計(jì)算得到被評(píng)估住宅評(píng)估單價(jià)取整為10620元/m2。

可見(jiàn)，市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)在區(qū)域因素和實(shí)物因素修正方面，采用模糊綜合評(píng)價(jià)法與優(yōu)序圖法結(jié)合能將各影響因素確定其影響大小并將定性的評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)化為定量評(píng)分，進(jìn)一步提升了評(píng)估結(jié)論的合理性與科學(xué)性。