某高校既有建筑安全評(píng)估技術(shù)與管理

董洪艷

（首都醫(yī)科大學(xué)基建處，北京 100054）

0 引言

在房屋建筑的整個(gè)生命周期內(nèi)，設(shè)計(jì)、施工、使用、維護(hù)等各方面缺一不可。過(guò)去，設(shè)計(jì)和施工由于專(zhuān)業(yè)技術(shù)性質(zhì)，更容易受到重視，但交工投入使用后，房屋建筑在壽命周期內(nèi)就進(jìn)入了另一個(gè)階段，正常使用和維護(hù)就須提上日程。依據(jù)《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第 229 號(hào)）［1］。該管理辦法規(guī)定房屋建筑使用安全責(zé)任由房屋建筑所有權(quán)人承擔(dān)，房屋建筑所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋建筑進(jìn)行安全評(píng)估。與專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)及鑒定相比，房屋建筑的安全評(píng)估范圍更廣泛，涵蓋整棟建筑的各個(gè)方面，包括地基基礎(chǔ)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑構(gòu)件部件、建筑裝飾裝修、建筑防火、防雷系統(tǒng)、建筑電梯，以及配套的建筑給排水、采暖供熱、空調(diào)設(shè)備及系統(tǒng)等各個(gè)建筑分部。如果把房屋建筑的專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)鑒定比作醫(yī)學(xué)中人體健康的某項(xiàng)專(zhuān)業(yè)檢查，則安全評(píng)估更類(lèi)似于一個(gè)人的年度全面體檢。

《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第 229 號(hào)）規(guī)定，人員密集的公共建筑，應(yīng)當(dāng)每 5 年進(jìn)行一次安全評(píng)估。學(xué)校的既有建筑中教學(xué)樓、圖書(shū)館、宿舍樓等都屬于人員密集的公共建筑，對(duì)于此類(lèi)建筑的安全評(píng)估和日常管理尤為重要。本文以某學(xué)校 52 棟建筑的安全評(píng)估為例，介紹房屋建筑的安全評(píng)估技術(shù)及管理建議，希望能給同類(lèi)工作提供參考。

1 某教學(xué)樓安全評(píng)估情況介紹

房屋建筑的安全評(píng)估除了現(xiàn)場(chǎng)檢查外，還涉及到建筑的日常管理等方面，所以對(duì)建筑的相關(guān)資料也要進(jìn)行核查。

某教學(xué)樓由主樓、裙樓及學(xué)術(shù)報(bào)告廳組成，主要用于教學(xué)及科研工作，處于使用狀態(tài)。該教學(xué)樓主樓及裙樓于 1995 年竣工，總建筑面積 24 510 m2。其中主樓地下 2 層，地上 16 層，建筑高度為 59.7 m，結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；裙樓地上 3 層，為現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑高度為 16.1 m。學(xué)術(shù)報(bào)告廳于 1997 年竣工，地上 1 層（局部 2 層），總建筑面積 3 972 m2，學(xué)術(shù)報(bào)告廳為現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋面采用鋼桁架。該教學(xué)樓在使用過(guò)程中曾進(jìn)行過(guò)消防工程維修改造、裝修工程改造、供暖工程改造及其他修繕；學(xué)術(shù)報(bào)告廳進(jìn)行過(guò)消防工程維修改造、燈光建設(shè)項(xiàng)目改造。教學(xué)樓外觀實(shí)景如圖 1 所示。

圖1 教學(xué)樓外觀

房屋建筑的第一次安全評(píng)估，首先要依據(jù)資料的完整性和房屋建筑的狀況把各建筑分部劃分為Ⅰ類(lèi)、Ⅱ類(lèi)。其中符合下述條件之一劃分為Ⅰ類(lèi)：①具有有效設(shè)計(jì)資料，并且房屋建筑使用用途與設(shè)計(jì)相符、房屋建筑狀況較好（或一般）；②具有有效設(shè)計(jì)資料，曾進(jìn)行過(guò)結(jié)構(gòu)或建筑設(shè)施設(shè)備、線(xiàn)路、管道改造但改造資料完整、房屋建筑狀況較好。符合下述條件之一劃分為Ⅱ類(lèi)：①無(wú)有效設(shè)計(jì)資料；②雖然具有有效設(shè)計(jì)資料，但進(jìn)行過(guò)結(jié)構(gòu)或建筑設(shè)施設(shè)備、線(xiàn)路、管道改造，或改變房屋建筑使用用途，或變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，且相應(yīng)的改造資料缺失或房屋建筑狀況一般；③建筑設(shè)備與相應(yīng)管道使用 20 年以上；④雖有有效設(shè)計(jì)資料，但房屋建筑狀況較差［2］。該教學(xué)樓設(shè)備及系統(tǒng)分部使用 20 年以上，劃分為Ⅱ類(lèi)，其余分部均劃分為Ⅰ類(lèi)。

1.1 資料存檔情況

該教學(xué)樓保存有建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、暖風(fēng)、給排水等各專(zhuān)業(yè)圖紙及施工資料，日常檢查及特定檢查資料歸檔基本完整，資料檢查情況如表 1 所示。

項(xiàng)目名稱(chēng) 資料名稱(chēng)地基基礎(chǔ) 基礎(chǔ)平面圖主體結(jié)構(gòu)及建筑構(gòu)件與部件建筑結(jié)構(gòu)及建筑設(shè)計(jì)圖紙，單位工程驗(yàn)收記錄建筑裝飾裝修 裝飾裝修的施工圖防火系統(tǒng)驗(yàn)收資料，防火系統(tǒng)日常檢查、特定檢查資料，消防安全管理制度，消防安全重點(diǎn)單位火災(zāi)撲救和應(yīng)急疏散預(yù)案建筑防雷系統(tǒng) 防雷系統(tǒng)平面布置圖，年度建筑物防雷安全檢測(cè)報(bào)告建筑防火系統(tǒng)建筑設(shè)備及系統(tǒng)建筑設(shè)備及系統(tǒng)的調(diào)試、驗(yàn)收、運(yùn)行、改造驗(yàn)收資料，日常檢查資料和功能性檢測(cè)資料以及運(yùn)行維護(hù)資料，生活飲用水定期檢驗(yàn)報(bào)告建筑電梯設(shè)備 電梯制造和安裝資料，電梯日常檢查記錄，電梯運(yùn)行維護(hù)記錄，檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)定期檢驗(yàn)報(bào)告

1.2 安全評(píng)估情況

根據(jù)資料核查和現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)果，地基基礎(chǔ)分部安全評(píng)估結(jié)論分為滿(mǎn)足要求、基本滿(mǎn)足要求和存在安全隱患三大類(lèi)，主體結(jié)構(gòu)分部安全評(píng)估結(jié)論分為未發(fā)現(xiàn)存在結(jié)構(gòu)安全與使用安全隱患、存在局部使用安全隱患、存在結(jié)構(gòu)安全或使用安全有隱患三種，其他幾個(gè)建筑分部安全評(píng)估結(jié)論均為未發(fā)現(xiàn)存在使用安全的隱患、存在使用安全隱患兩種。

1.2.1 地基基礎(chǔ)情況

該教學(xué)樓采用地下兩層箱型基礎(chǔ)，裙樓采用樁基礎(chǔ)，已建成使用多年，現(xiàn)場(chǎng)未發(fā)現(xiàn)因地基不均勻沉降引起的主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)裂縫、傾斜等缺陷，裙樓南側(cè)部分區(qū)域存在散水下沉、西北角有室外踏步下沉，地基基礎(chǔ)分部基本滿(mǎn)足要求。

1.2.2 主體結(jié)構(gòu)情況

重點(diǎn)檢查內(nèi)容：對(duì)于主體結(jié)構(gòu)，首先需要核查現(xiàn)場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系與結(jié)構(gòu)布置是否與設(shè)計(jì)圖紙相符，是否滿(mǎn)足平面、豎向的布置要求，框架結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)情況，框架－抗震墻體系中抗震墻的布置情況，查看結(jié)構(gòu)的整體牢固性構(gòu)造措施，現(xiàn)場(chǎng)核查房屋建筑的裂縫、損傷和缺陷情況。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，教學(xué)樓的結(jié)構(gòu)體系、結(jié)構(gòu)布置與設(shè)計(jì)圖紙相符。教學(xué)樓結(jié)構(gòu)體系與結(jié)構(gòu)布置平面基本對(duì)稱(chēng)，結(jié)構(gòu)構(gòu)件豎向連續(xù)。裙樓和學(xué)術(shù)報(bào)告廳框架結(jié)構(gòu)非單跨或單向，主樓的抗震墻為雙向布置。填充墻與主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件拉結(jié)處未發(fā)現(xiàn)明顯損傷。管道間內(nèi)混凝土頂板普遍存在底面露筋、鋼筋銹蝕嚴(yán)重現(xiàn)象；裙樓西北角室外樓梯混凝土破損、鋼筋銹蝕；西立面室外樓梯與主體連接處開(kāi)裂?，F(xiàn)場(chǎng)部分情況如圖 2、圖 3 所示。主體結(jié)構(gòu)分部存在結(jié)構(gòu)安全及使用安全隱患。

圖2 管道間混凝土頂板現(xiàn)場(chǎng)情況

圖3 室外樓梯現(xiàn)場(chǎng)情況

1.2.3 建筑構(gòu)件與部件情況

建筑構(gòu)件與部件的安全評(píng)估主要包括非承重墻體、女兒墻，附著于樓面和屋面的陽(yáng)臺(tái)欄桿和附屬?gòu)V告牌、空調(diào)外支架等。其中對(duì)非承重墻體進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，要重點(diǎn)檢查女兒墻、特別是出入口女兒墻的開(kāi)裂、風(fēng)化等破損情況。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，該教學(xué)樓女兒墻根部存在開(kāi)裂現(xiàn)象，屋頂設(shè)備支架局部銹蝕斷裂，外墻空調(diào)及通風(fēng)管道支架普遍銹蝕。附部分典型照片如圖 4～圖 6 所示。建筑構(gòu)件與部件分部存在使用安全隱患。

圖4 女兒墻根部情況

圖5 設(shè)備支架存在銹蝕斷裂

圖6 室外空調(diào)支架銹蝕

1.2.4 建筑裝飾裝修情況

建筑裝飾裝修分部的安全評(píng)估，包含公共建筑的內(nèi)部抹灰、吊頂、飾面磚墻，建筑外墻保溫、飾面磚、門(mén)窗幕墻等。建筑裝飾裝修分部的安全評(píng)估，通過(guò)資料核查及現(xiàn)場(chǎng)檢查，核查裝飾裝修的日常檢查、特定檢查、維修資料等，檢查裝飾裝修的現(xiàn)狀損傷情況?，F(xiàn)狀損傷檢查時(shí)，對(duì)于人流出入口和通道處的外墻飾面磚要重點(diǎn)關(guān)注和檢查。

由于該教學(xué)樓裝修時(shí)間較久，走廊多處吊頂有水漬，部分石膏板吊頂變形脫落；地下室部分墻體浸水返堿、抹灰層脫落；多處管道井抹灰層浸水返潮脫落、開(kāi)裂；個(gè)別電梯間墻面大理石瓷磚開(kāi)裂、脫開(kāi)。現(xiàn)場(chǎng)部分情況如圖 7～圖 10 所示。裝飾裝修分部存在使用安全隱患。

圖7 吊頂變形、脫落

圖9 外墻瓷磚脫落

1.2.5 建筑防火系統(tǒng)情況

建筑防火系統(tǒng)安全評(píng)估，涉及項(xiàng)目繁雜，包括資料檢查和狀況檢查。資料檢查除了驗(yàn)收方面的資料以及日常檢查資料之外，對(duì)于消防安全管理制度和措施要重點(diǎn)關(guān)注?，F(xiàn)場(chǎng)狀況檢查包括建筑現(xiàn)場(chǎng)狀況以及建筑消防給水系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、固定滅火系統(tǒng)狀況與損傷，以及建筑火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置及損傷情況，建筑電氣防火檢查。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，走廊內(nèi)多處消防栓槍頭缺失，個(gè)別消火栓箱門(mén)無(wú)把手；報(bào)告廳走廊內(nèi)無(wú)煙感、噴淋系統(tǒng)。建筑防火分部存在使用安全隱患。部分情況如圖 11～圖 14 所示。

圖11 消防栓槍頭缺失

圖14 部分樓道未安裝噴淋設(shè)備

圖13 小報(bào)告廳無(wú)煙感、無(wú)噴淋

1.2.6 建筑防雷系統(tǒng)情況

建筑防雷系統(tǒng)的資料核查包括驗(yàn)收資料和年度防雷安全檢測(cè)證書(shū)?，F(xiàn)場(chǎng)狀況檢查，主要包括接閃器檢查、引下線(xiàn)檢查、建筑內(nèi)部防雷設(shè)備檢查。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，教學(xué)樓屋面避雷線(xiàn)存在斷開(kāi)情況，如圖 15 所示。防雷系統(tǒng)分部存在使用安全損傷與缺陷。

圖15 屋面避雷線(xiàn)存在斷開(kāi)情況

1.2.7 建筑設(shè)備及系統(tǒng)情況

對(duì)于學(xué)校公共建筑，設(shè)備及系統(tǒng)安全評(píng)估主要是供電、給排水、采暖、空調(diào)系統(tǒng)、照明設(shè)施設(shè)備的安全評(píng)估。建筑設(shè)施設(shè)備的資料核查方面，需要核查調(diào)試、驗(yàn)收及運(yùn)行資料，以及日常檢查、運(yùn)行維護(hù)資料等?，F(xiàn)場(chǎng)狀況調(diào)查主要為管道及設(shè)備的老化、銹蝕情況，照明系統(tǒng)損害情況。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，教學(xué)樓給排水系統(tǒng)存在管道嚴(yán)重銹蝕、漏水，無(wú)法正常使用等現(xiàn)象。室內(nèi)走廊、衛(wèi)生間配電箱等部位電線(xiàn)裸露、雜亂，走廊配電箱普遍無(wú)系統(tǒng)圖、無(wú)接地，部分配電箱內(nèi)堆放雜物；地下 2 層樓梯間積水。現(xiàn)場(chǎng)部分情況如圖 16～圖 20 所示。設(shè)備及系統(tǒng)分部存在使用安全損傷和缺陷。

圖16 管道銹蝕漏水

圖18 配電箱無(wú)系統(tǒng)圖無(wú)標(biāo)識(shí)

圖19 開(kāi)關(guān)松動(dòng)

圖20 地下 2 層樓梯間處存在積水

1.2.8 建筑電梯設(shè)備情況

學(xué)校建筑中最常用的特種設(shè)備主要為電梯。電梯的安全評(píng)估中資料核查主要包括電梯制造和安裝資料、重大維修改造資料、日常檢查和運(yùn)行維護(hù)資料等?，F(xiàn)場(chǎng)狀況檢查重點(diǎn)為轎廂照明和應(yīng)急對(duì)講系統(tǒng)、層門(mén)鎖緊和自動(dòng)關(guān)閉層門(mén)裝置、防止梯門(mén)夾人保護(hù)裝置、層門(mén)位置特別是層門(mén)門(mén)楣及上方粘貼鑲嵌類(lèi)飾面材料牢固情況等。

教學(xué)樓共 3 部電梯，其中 1 部為雜物梯，其余 2 部客梯。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，3 部電梯都未見(jiàn)影響安全運(yùn)行的隱患和故障。

2 學(xué)校既有建筑安全評(píng)估特點(diǎn)

上述通過(guò)教學(xué)樓的安全評(píng)估，詳細(xì)介紹了各個(gè)建筑分部的評(píng)估技術(shù)。該學(xué)校共進(jìn)行了 52 棟建筑的安全評(píng)估。對(duì) 52 棟建筑的評(píng)估情況分析，學(xué)校既有建筑存在以下特點(diǎn)。

房屋建筑圖紙資料情況：學(xué)校一般設(shè)置有專(zhuān)門(mén)的資料室，房屋的圖紙資料管理較為完善，本次評(píng)估的 52 棟建筑中，圖紙缺失的為 12 棟，占比約 23 %。其余建筑設(shè)計(jì)圖紙較為齊全有效。缺失圖紙的房屋建筑，相應(yīng)的建筑分部劃分為Ⅱ類(lèi)，應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)鑒定（見(jiàn)圖 21）。

圖21 建筑圖紙情況

地基基礎(chǔ)分部：本次安全評(píng)估的 52 棟建筑，均未發(fā)現(xiàn)因地基不均勻沉降引起的裂縫、傾斜等缺陷，或者存在地基不均勻沉降引起的少量裂縫缺陷，房屋已使用了一定年限，地基沉降已經(jīng)穩(wěn)定。地基基礎(chǔ)分部均滿(mǎn)足要求，占比 100 %。

主體結(jié)構(gòu)分部：由于房屋使用功能多樣，建造年代分布較廣，各房屋的主體結(jié)構(gòu)類(lèi)型各不相同，涵蓋了框架結(jié)構(gòu)（現(xiàn)澆或裝配式）、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等。52 棟建筑中，未發(fā)現(xiàn)存在結(jié)構(gòu)安全與使用安全隱患的為 24 棟，占比 46.2 %。9 棟建筑存在局部使用安全，占比 17.3 %。19 棟建筑存在結(jié)構(gòu)安全或使用安全有隱患，占比 36.5 %。與商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的公共建筑相比，學(xué)校建筑進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)方面改造的較少，涉及結(jié)構(gòu)改造時(shí)也相對(duì)更規(guī)范（見(jiàn)圖 22）。對(duì)于存在局部使用安全的建筑，應(yīng)對(duì)裂縫及損傷進(jìn)行處理，并縮短安全評(píng)估年限。存在結(jié)構(gòu)安全或使用安全有隱患的建筑，應(yīng)委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)鑒定。

圖22 房屋主體結(jié)構(gòu)分部結(jié)果情況

52 棟建筑中，4 棟建筑的防雷系統(tǒng)不具備現(xiàn)場(chǎng)檢查條件，38 棟不涉及電梯設(shè)備分部。建筑其他各分部的安全評(píng)估結(jié)果如表 2 和圖 23 所示。除電梯設(shè)備外，建筑構(gòu)件與部件、裝飾裝修、建筑防火、建筑防雷、建筑設(shè)備及系統(tǒng)分部存在使用安全隱患的房屋數(shù)量多、占比高，但這幾個(gè)分部與公共建筑的日常使用和安全也時(shí)刻相關(guān)，特別是人流密集處的建筑外裝飾、建筑防火、設(shè)備系統(tǒng)中的電氣等，加強(qiáng)日常檢查和維護(hù)對(duì)提高建筑的使用安全起到極大作用。存在使用安全隱患的建筑分部，應(yīng)委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行檢測(cè)鑒定。

電梯設(shè)備房屋建筑數(shù)量 52 52 52 48 52 14未發(fā)現(xiàn)存在使用安全隱患 13 1 25 10 6 10存在使用安全隱患 39 51 27 38 46 4項(xiàng)目 建筑構(gòu)件與部件裝飾裝修建筑防火建筑防雷建筑設(shè)備

圖23 各建筑分部評(píng)估結(jié)果分布情況

3 結(jié)語(yǔ)

學(xué)校既有建筑由于其特殊的使用性質(zhì)，建筑的安全評(píng)估及日常管理維護(hù)更需加強(qiáng)，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患，保障房屋安全。房屋的安全管理應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合治理、確保安全的原則，把房屋建筑的安全評(píng)估按照《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第 229 號(hào)）的規(guī)定納入計(jì)劃，并在日常使用中注重檢查、管理及維護(hù)，以保證房屋建筑的可靠使用，保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。Q