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    國(guó)外農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)及啟示

    2022-09-23 11:59:50周慧敏鄧思宇閆曉霞張遠(yuǎn)索
    江蘇農(nóng)業(yè)科學(xué) 2022年17期
    關(guān)鍵詞:農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易

    周慧敏, 陳 鳳, 鄧思宇, 閆曉霞, 張遠(yuǎn)索, 姚 艷

    (1.北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院,北京100191; 2.農(nóng)業(yè)農(nóng)村部工程建設(shè)服務(wù)中心,北京100081)

    2014年11月,中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》,提出農(nóng)地“三權(quán)分置”,要求大力推進(jìn)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),促進(jìn)農(nóng)地規(guī)?;?jīng)營(yíng)。2021年3月1日,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部頒布的《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)正式實(shí)施,該《辦法》是對(duì)2005年出臺(tái)的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的更新與完善,是對(duì)2018年新修改的農(nóng)村土地承包法的具體化和明細(xì)化。農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)階段農(nóng)地制度改革的重要抓手。農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)能否有序開(kāi)展,既影響農(nóng)地規(guī)模化程度和農(nóng)地產(chǎn)出效率,也關(guān)系農(nóng)村地區(qū)的公平公正、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧。目前,農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)成為政府部門(mén)關(guān)注、理論界關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的研究基本涵蓋了政策解讀、影響因素、存在問(wèn)題、完善建議、地方實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)介紹等,但由于農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)尚在進(jìn)行,影響有序開(kāi)展的新問(wèn)題、新癥結(jié)隨時(shí)可能出現(xiàn),因此需要就如何有序推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)問(wèn)題予以持續(xù)關(guān)注。王天琪利用CiteSpace可視化分析國(guó)外農(nóng)地流轉(zhuǎn)研究熱點(diǎn),發(fā)現(xiàn)集中在農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策與制度、農(nóng)地流轉(zhuǎn)影響因素、農(nóng)地流轉(zhuǎn)生產(chǎn)力與可持續(xù)力、農(nóng)地利用與保護(hù)等方面。國(guó)外農(nóng)地流轉(zhuǎn)起步早,在改革時(shí)注重法律、資金管理與治理體制等方面的建立。多數(shù)國(guó)家土地制度有別于我國(guó)實(shí)行的土地完全公有制,其他方面的國(guó)情也不盡相同,其農(nóng)地流轉(zhuǎn)的做法不能簡(jiǎn)單拿來(lái)主義。因此,本研究主要聚焦國(guó)外農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn),尋求國(guó)外可借鑒的經(jīng)驗(yàn)解決共性問(wèn)題,以推進(jìn)我國(guó)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn),利用中國(guó)知網(wǎng)(CNKI)英文庫(kù)數(shù)據(jù),篩選有較強(qiáng)借鑒價(jià)值的文獻(xiàn)進(jìn)行綜述分析,結(jié)合我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的部分問(wèn)題,提出有關(guān)政策建議,旨在為相關(guān)部門(mén)出臺(tái)后續(xù)政策提供參考。

    1 國(guó)外農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易經(jīng)驗(yàn)

    1.1 制度政策與法規(guī)

    國(guó)外的農(nóng)地流轉(zhuǎn)方式多種多樣,包括出租、出售、轉(zhuǎn)讓、合作、抵押、繼承與贈(zèng)與等,各個(gè)國(guó)家會(huì)通過(guò)政府管控推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。在此基礎(chǔ)上,對(duì)國(guó)外農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易的制度政策與法規(guī)方面的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研究,結(jié)果如下。

    一方面,通過(guò)對(duì)不同國(guó)家的制度與法規(guī)實(shí)踐進(jìn)行分析,明確該國(guó)的土地所有制政策,在分析各國(guó)成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中補(bǔ)足我國(guó)在實(shí)際工作中有待完善之處。韓國(guó)為實(shí)行土地私有制的國(guó)家,根據(jù)其《農(nóng)地改革法》第19條的規(guī)定,農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)前要保證權(quán)屬關(guān)系明確清晰,土地所有者應(yīng)具有可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易的證書(shū)后方可進(jìn)行流轉(zhuǎn)出租或出售。同時(shí),韓國(guó)政府出臺(tái)了《國(guó)土規(guī)劃和使用法》《農(nóng)田法》《特別土地登記法》等法律,用以調(diào)控農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為,保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)主體利益。為保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)主體的合法權(quán)益,韓國(guó)政府基于“長(zhǎng)期合作租賃合同地”的制度,重點(diǎn)關(guān)注合同的不確定性與機(jī)會(huì)行為主義問(wèn)題,加強(qiáng)長(zhǎng)期合作租賃合同制度的實(shí)施與執(zhí)行,解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中涉及到的交易成本和農(nóng)地耕種效益等具有持續(xù)性的問(wèn)題。

    澳大利亞土地國(guó)有和私人所有制并存,以國(guó)有為主。按法律規(guī)定,企業(yè)和個(gè)人都可通過(guò)拍賣(mài)形式購(gòu)買(mǎi)政府土地或私人土地,但交易須全款付清,且政府可以收取地價(jià)稅與服務(wù)費(fèi)。此后,政府為了適應(yīng)時(shí)代發(fā)展,通過(guò)發(fā)放貸款等政策修訂的方式推動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)。同時(shí),澳大利亞在土地制度改革中實(shí)行托倫斯制度,初次登記不強(qiáng)制,但一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制登記狀態(tài)。Miceli等將托倫斯登記制度與產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比研究,發(fā)現(xiàn)在交易成本較高的情況下,托倫斯制度更有可能將產(chǎn)權(quán)分配給最重視產(chǎn)權(quán)的一方。

    新西蘭是一個(gè)土地所有制多元化的國(guó)家,其農(nóng)地流轉(zhuǎn)萌芽于殖民前期,發(fā)展于殖民中后期,近年來(lái)得到進(jìn)一步發(fā)展。其2018年實(shí)施的《土地轉(zhuǎn)讓法》引入了賠償制度,即通過(guò)司法自由裁定,賠償規(guī)定引入了所有者應(yīng)負(fù)的責(zé)任,新的補(bǔ)償條款規(guī)定對(duì)有過(guò)失的主體將追究責(zé)任,保證農(nóng)地質(zhì)量。

    另一方面,通過(guò)整理相關(guān)文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)還應(yīng)注重農(nóng)民意識(shí)觀(guān)念的轉(zhuǎn)變與程序的完善。Vinogradoff認(rèn)為,幫助農(nóng)民轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀(guān)念也是順利推動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的重要政策內(nèi)容,土地流轉(zhuǎn)行為在很大程度上受傳統(tǒng)思想觀(guān)念的束縛,要想推動(dòng)流轉(zhuǎn),首先要解放思想,改變傳統(tǒng)思想的束縛。Ann則認(rèn)為,要提高農(nóng)地流轉(zhuǎn)的效率就要做好農(nóng)民對(duì)土地感情與意識(shí)的引導(dǎo)工作。Haar認(rèn)為,農(nóng)地流轉(zhuǎn)需要加強(qiáng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)程序的法律性和有效性,建立所有權(quán)保險(xiǎn)制度,完善登記管理制度,提高登記人員專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn),簡(jiǎn)化農(nóng)地流轉(zhuǎn)非必要程序。

    總體而言,在制度政策方面,政府應(yīng)健全交易登記與管理制度,建立公開(kāi)、透明的交易機(jī)制,完善多方主體權(quán)利的保護(hù)政策;在法律規(guī)定方面,相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)覆蓋交易的全流程,包括交易前的資質(zhì)認(rèn)證與權(quán)屬認(rèn)證,交易時(shí)的資金交易方式與規(guī)則制定,交易后的合同追究權(quán)利與責(zé)任追究等。

    1.2 政府與資本制約

    伴隨著政府權(quán)力或社會(huì)資本介入,如果政府過(guò)度干預(yù)、社會(huì)資本無(wú)序沖擊,可能出現(xiàn)被迫流轉(zhuǎn)的情形,滋生出土地掠奪、自上而下的強(qiáng)制性流轉(zhuǎn)等問(wèn)題。在此情形下,流轉(zhuǎn)中的農(nóng)地被完全商品化,同時(shí)流轉(zhuǎn)中的公平問(wèn)題也難以保障。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的非自愿性造成農(nóng)地資源集中在某一經(jīng)濟(jì)集團(tuán)或個(gè)人手中,資本的持續(xù)積累會(huì)加大貧富差距,公平性的決定權(quán)也轉(zhuǎn)移到資本積累者手中。

    在各國(guó)實(shí)踐中,印度尼西亞通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)計(jì)劃、印度通過(guò)引入拍賣(mài)機(jī)制進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià),使土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)完整的真實(shí)價(jià)值,避免農(nóng)地資源價(jià)值貶值,將私人價(jià)值轉(zhuǎn)化為共同價(jià)值,這種機(jī)制有助于解決土地掠奪和公平性問(wèn)題,同時(shí)也降低了在征用權(quán)下獲得土地并將其用于其他用途的可能性。

    在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中,流出方往往缺乏議價(jià)能力,為防止政府及有關(guān)機(jī)構(gòu)為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)而偏向大型投資者的利益,Vermeulen等提出通過(guò)設(shè)置專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)代理人的方式,為農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易提供全程服務(wù),以保證流轉(zhuǎn)主體的利益不受侵害。同時(shí),促進(jìn)民間中介組織進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng),在確保土地流轉(zhuǎn)各方的利益主體明確地塊信息與權(quán)利的前提下,借助中介組織的專(zhuān)業(yè)服務(wù),在政府部門(mén)登記、簽訂合同,規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)秩序。政府在不過(guò)度干擾市場(chǎng)運(yùn)行的情況下,通過(guò)頒布鼓勵(lì)措施促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn),提高農(nóng)地利用率與農(nóng)業(yè)收入,日本的農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為由政府與民間的中介組織共同推進(jìn)。此外,對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)要制定農(nóng)業(yè)者制度,即承包人在拿到流轉(zhuǎn)土地后要制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,掌握現(xiàn)代技術(shù),提高農(nóng)業(yè)收入。若達(dá)到預(yù)期目標(biāo),其可獲得農(nóng)地利用方面的政策支持,反之將被取消農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體資格。

    1.3 農(nóng)地確權(quán)與產(chǎn)權(quán)關(guān)系

    流轉(zhuǎn)農(nóng)地的確權(quán)登記是保護(hù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)主體利益的基本手段和前提條件,也是保證農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中,土地權(quán)屬不清會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題,如“無(wú)序的、強(qiáng)制的土地掠奪”現(xiàn)象的產(chǎn)生,農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不清晰會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)造成影響,降低交易效率,交易的公平性也難以保障。在此情形下,增加產(chǎn)權(quán)擔(dān)保對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)各相關(guān)主體都有好處。

    在各國(guó)實(shí)踐中,韓國(guó)早期的農(nóng)地改革法案在一定程度上限制了農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易,導(dǎo)致流轉(zhuǎn)市場(chǎng)并不繁榮,僅允許部分有地方政府頒發(fā)的農(nóng)地交易證書(shū)的農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)地交易。但由于農(nóng)地流轉(zhuǎn)供需兩旺,仍然存在非法的農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易,而流轉(zhuǎn)合同的不規(guī)范會(huì)挫傷農(nóng)地流轉(zhuǎn)主體的積極性。

    有學(xué)者提出要加強(qiáng)官方土地交易證明、交易契約的有效性,政府制定專(zhuān)門(mén)的修正案,規(guī)范流轉(zhuǎn)合同,通過(guò)修正案促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn),提升農(nóng)地生產(chǎn)與利用效率。農(nóng)地也可以作為抵押物進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易,明確農(nóng)地抵押前及流轉(zhuǎn)之后的權(quán)屬關(guān)系是重要前提。

    2 阻礙我國(guó)農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)的問(wèn)題

    2.1 農(nóng)民對(duì)農(nóng)地確權(quán)認(rèn)知不夠,政策的執(zhí)行與現(xiàn)實(shí)有脫節(jié)

    長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰,是推進(jìn)包括農(nóng)地流轉(zhuǎn)在內(nèi)的農(nóng)村土地制度改革工作的隱患之一,相關(guān)法律只界定了農(nóng)地集體所有,但對(duì)“集體所有”這個(gè)概念并未給出明確定義,細(xì)究集體所有的主體并不明確,流轉(zhuǎn)的主體概念模糊,導(dǎo)致利益主體也被“虛化”。2009年我國(guó)開(kāi)始新一輪的農(nóng)地確權(quán)工作,至2019年取得了很大進(jìn)展,多數(shù)省份已經(jīng)完成農(nóng)地確權(quán)工作。2020年中央一號(hào)文件已將確權(quán)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到宅基地使用權(quán)上。但農(nóng)地確權(quán)尚存在一些問(wèn)題,如農(nóng)民對(duì)確權(quán)知曉程度不夠、對(duì)確權(quán)意義和作用沒(méi)有深入了解、只是被動(dòng)配合確權(quán)工作等。從農(nóng)地流轉(zhuǎn)合同的有無(wú)、規(guī)范性看,目前很大比例農(nóng)民對(duì)于利用農(nóng)地確權(quán)爭(zhēng)取法律保障的意識(shí)還不夠。

    2.2 部分流轉(zhuǎn)致農(nóng)民利益受損,金融服務(wù)體系缺少規(guī)范和扶持

    農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的農(nóng)民權(quán)益保障問(wèn)題一直是理論界探討的熱點(diǎn)。由于我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行集體所有制,農(nóng)民只享有農(nóng)地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。這種特殊的權(quán)利體系容易出現(xiàn)政府或村集體為了加快地區(qū)發(fā)展、獲取經(jīng)濟(jì)效益而主導(dǎo)農(nóng)地流轉(zhuǎn),實(shí)際上尊重農(nóng)民意愿不夠的情形。多數(shù)農(nóng)村地區(qū)現(xiàn)行的金融服務(wù)體系不夠健全,同時(shí)缺少扶持與規(guī)范。金融機(jī)構(gòu)的建立本意是為更好地服務(wù)農(nóng)地流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增收。但在部分地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中,金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)還不夠親民,流轉(zhuǎn)大戶(hù)需要資金周轉(zhuǎn)借貸,向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)尋求幫助,面臨借貸要求多、門(mén)檻高、申請(qǐng)步驟繁復(fù)、層層審批速度慢等問(wèn)題。由于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性較高,拖貸、欠貸問(wèn)題經(jīng)常發(fā)生,金融機(jī)構(gòu)在借貸時(shí)也擔(dān)心自身利益受損,因此在申請(qǐng)過(guò)程中嚴(yán)格審批,由此形成惡性循環(huán)。金融服務(wù)體系的建立亟待政府部門(mén)的扶持與規(guī)范,這樣才能更好地促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展。

    2.3 流轉(zhuǎn)程序?qū)I(yè)化與規(guī)范化不足,流轉(zhuǎn)入市主體要求層次不齊

    從信息獲取到流轉(zhuǎn)交易,再到合同簽訂及完成流轉(zhuǎn)這一流程中,每個(gè)步驟都會(huì)影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)的有序程度。目前我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的專(zhuān)業(yè)化與規(guī)范化還較欠缺,相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量較少,有些地方雖然建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心與服務(wù)大廳,但其工作效率與服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水平還有上升空間??傮w來(lái)看,目前服務(wù)機(jī)構(gòu)尚難以滿(mǎn)足流出方與流入方對(duì)信息透明、對(duì)稱(chēng)的要求,流轉(zhuǎn)合同不夠規(guī)范。異地農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息存在一定壁壘,農(nóng)地資源的合理配置有待進(jìn)一步加強(qiáng)。有些地方在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中沒(méi)有具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),參與流轉(zhuǎn)交易的準(zhǔn)入門(mén)檻低,對(duì)于參與流轉(zhuǎn)行為的個(gè)人或組織并沒(méi)有準(zhǔn)確了解其是否具有從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的能力,可能導(dǎo)致農(nóng)地流轉(zhuǎn)的政策初衷未能實(shí)現(xiàn),甚至?xí)斐梢蛄魅敕降膶?zhuān)業(yè)技能不足導(dǎo)致撂荒現(xiàn)象加劇的情況。

    2.4 農(nóng)民對(duì)土地感情深厚,主動(dòng)流轉(zhuǎn)意愿較低

    我國(guó)的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)本著“依法、自愿、有償”的原則。因此,在流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)民是否愿意主動(dòng)流轉(zhuǎn)其農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)權(quán),對(duì)于農(nóng)地的有序流轉(zhuǎn)起關(guān)鍵作用,但農(nóng)民的流轉(zhuǎn)意愿受到多方面因素的“阻礙”。一方面,土地是農(nóng)民最重要的資產(chǎn)和生存保障。對(duì)于我國(guó)農(nóng)民,特別是老一輩農(nóng)民而言,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是他們的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)、生存之本,讓他們放棄耕作農(nóng)地是非常困難的。尤其是在農(nóng)民離開(kāi)土地后,有些地方?jīng)]有組織培養(yǎng)農(nóng)民從事非農(nóng)活動(dòng)所需要的勞動(dòng)技能與經(jīng)驗(yàn),即農(nóng)民在沒(méi)有穩(wěn)定工作收入保障的情況下,農(nóng)民主動(dòng)進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)的意愿較低。另一方面,利用農(nóng)地、依靠農(nóng)地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)是農(nóng)民特有的生活方式,他們對(duì)土地有深厚的感情。農(nóng)民由于自身對(duì)政策、交易流程的了解不足,擔(dān)心流轉(zhuǎn)后是否會(huì)失去相應(yīng)的權(quán)益或補(bǔ)貼等;以及對(duì)交易對(duì)象的不信任心理,出現(xiàn)簽訂長(zhǎng)期合同后對(duì)土地狀況擔(dān)憂(yōu)的情況。出于這些原因,農(nóng)民對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)有一定的排斥心理。農(nóng)民放棄農(nóng)業(yè)生產(chǎn)后,能否得到足夠的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,農(nóng)民進(jìn)入城市工作,能否融入與享受城市居民同等的養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障體系也是農(nóng)民考慮的因素之一。

    3 對(duì)我國(guó)農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)的啟示

    3.1 全面完善土地確權(quán)工作,逐步顯化確權(quán)對(duì)流轉(zhuǎn)的保障作用

    國(guó)外的土地制度形式較多,包括公有制、私有制、聯(lián)邦所有制與地方所有制等,個(gè)人獲取農(nóng)業(yè)用地的途徑多為繼承制和部分的交易買(mǎi)賣(mài),交易過(guò)程中土地權(quán)屬清晰與否是土地流轉(zhuǎn)交易的關(guān)鍵問(wèn)題。我國(guó)與國(guó)外土地制度雖存在較大差異,但在重視權(quán)屬方面存在共識(shí)。為避免矛盾糾紛,在農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易前,進(jìn)行農(nóng)地確權(quán)、明晰權(quán)屬關(guān)系是非常必要的。2013年1月下發(fā)的中央一號(hào)文件提出要全面開(kāi)展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作,明確流轉(zhuǎn)過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系,減少因利益糾紛阻礙流轉(zhuǎn)的情況,進(jìn)而推動(dòng)流轉(zhuǎn)健康有序進(jìn)行。韓國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易前要有購(gòu)銷(xiāo)證書(shū)、澳大利亞的托倫斯登記制度要求土地交易進(jìn)行登記,其目的是明確土地權(quán)屬關(guān)系,保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的有序性和規(guī)范性。

    土地確權(quán)不僅能夠有效降低交易成本,促進(jìn)流轉(zhuǎn),同時(shí)還可以增加農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)強(qiáng)度,提升土地資源的內(nèi)在價(jià)值。土地確權(quán)還有利于穩(wěn)定各流轉(zhuǎn)主體間形成更穩(wěn)定的契約關(guān)系,降低土地與合同的不確定風(fēng)險(xiǎn),強(qiáng)化流轉(zhuǎn)交易中的秩序問(wèn)題。加強(qiáng)全國(guó)范圍內(nèi)的土地確權(quán)工作,解決歷史遺留問(wèn)題,同時(shí)提高流轉(zhuǎn)工作人員的工作質(zhì)量與執(zhí)行力,制定嚴(yán)格的工作獎(jiǎng)懲機(jī)制,逐步規(guī)范流轉(zhuǎn)利益主體的明確定義,嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí),建立分級(jí)管理體制,具體落實(shí)涵蓋地市、縣級(jí)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村級(jí)的負(fù)責(zé)人,確保政策的精準(zhǔn)落實(shí)。要幫助農(nóng)民充分了解確權(quán)的重要意義,增強(qiáng)法律意識(shí)和契約精神,在農(nóng)民群體層面顯化確權(quán)對(duì)農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)的保障作用。

    3.2 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,發(fā)展金融服務(wù)體系,實(shí)現(xiàn)多方共贏(yíng)

    國(guó)外政府在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中扮演的角色及參與程度與我國(guó)政府有所不同。部分國(guó)家在農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易中是利益相關(guān)者的身份,如澳大利亞政府在農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易中會(huì)收取一定的地價(jià)稅與服務(wù)費(fèi)作為推動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的直接收益;韓國(guó)政府為保護(hù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)主體的利益,針對(duì)部分不可避免性使用土地出臺(tái)了《土地交易限制條例》,以保護(hù)土地所有者的合法權(quán)益。

    我國(guó)政府的參與多以政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)為主,而非直接參與,當(dāng)然也存在部分地方政府為追求某種利益間接參與的現(xiàn)象。結(jié)合我國(guó)發(fā)展實(shí)際,政府在農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易過(guò)程中應(yīng)主要起到指導(dǎo)流轉(zhuǎn)發(fā)展、限制土地用途、監(jiān)管市場(chǎng)行為的作用。根據(jù)地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀因地制宜地制定合適的政策,應(yīng)對(duì)不同地區(qū)采取不同措施引導(dǎo)農(nóng)地流轉(zhuǎn)有序發(fā)展。東部發(fā)展較好的地區(qū)應(yīng)繼續(xù)完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為,做到農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息對(duì)稱(chēng),發(fā)展高質(zhì)量、高效率、高收益的流轉(zhuǎn)市場(chǎng);中西部地區(qū)要穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)建設(shè),加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)平臺(tái)的建立與信息互通,同時(shí)制定福利政策,對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為予以農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼或農(nóng)業(yè)設(shè)施租賃優(yōu)惠政策,有選擇性地招商引資以推動(dòng)當(dāng)?shù)刭Y本進(jìn)入市場(chǎng),發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè),提高農(nóng)地產(chǎn)出率,促進(jìn)地區(qū)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    嚴(yán)格管控農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為,監(jiān)管市場(chǎng)秩序,設(shè)定懲罰措施,嚴(yán)格整治破壞農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的行為。支持和鼓勵(lì)建立服務(wù)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的金融服務(wù)體系,通過(guò)定向資金保障金融機(jī)構(gòu)的基本利益,建立金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立考察機(jī)制,推動(dòng)農(nóng)地金融與農(nóng)地投資,簡(jiǎn)化流轉(zhuǎn)大戶(hù)的非必要審核流程,促進(jìn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)與流轉(zhuǎn)主體的相互信任。提供流轉(zhuǎn)專(zhuān)業(yè)化補(bǔ)貼政策,安排專(zhuān)項(xiàng)資金加大對(duì)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。最終保障各方主體利益,實(shí)現(xiàn)多方共贏(yíng)。

    3.3 大量發(fā)展專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),嘗試農(nóng)業(yè)者制度、篩選引入與賠償制度

    國(guó)外的農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展較早且相對(duì)成熟,土地事務(wù)所與土地銀行起到很好的作用。我國(guó)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展處于初期,部分地區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)在面對(duì)多種形式的流轉(zhuǎn)時(shí)還不能提供高質(zhì)量的服務(wù)。因此,有必要增加農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量,提高其專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)能力,加強(qiáng)推進(jìn)民間中介服務(wù)組織,共同助力流轉(zhuǎn)。

    同時(shí),發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的橋梁作用,為流入方進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)等方面的提前審查,做好流轉(zhuǎn)過(guò)程的配套服務(wù),保護(hù)多方主體利益。發(fā)展多類(lèi)型的土地信托機(jī)構(gòu)、土地銀行、土地事務(wù)所,充分利用其專(zhuān)業(yè)化知識(shí)服務(wù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)。建立專(zhuān)業(yè)化的一條龍服務(wù)與可選擇的階段服務(wù),培養(yǎng)職業(yè)流轉(zhuǎn)經(jīng)理人與階段建議經(jīng)理人,滿(mǎn)足不同的流轉(zhuǎn)需求,做好登記與責(zé)任告知,推動(dòng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的多元化發(fā)展。

    加強(qiáng)農(nóng)地流入方,尤其是大規(guī)模新型經(jīng)營(yíng)主體的考察機(jī)制建設(shè),只有具備相應(yīng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力或資格才能進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)獲得土地,可參照瑞典與新西蘭的承租人引入制度與土地賠償制度,在流轉(zhuǎn)發(fā)展相對(duì)成熟的地區(qū)制定合理引入與賠償機(jī)制,考核農(nóng)地流入方的資質(zhì),挑選合適的經(jīng)營(yíng)者。借鑒日本的農(nóng)業(yè)者制度,流入方在農(nóng)地流轉(zhuǎn)后制定提升農(nóng)業(yè)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,避免農(nóng)地的低效利用與撂荒,預(yù)防農(nóng)地流轉(zhuǎn)后“非農(nóng)化”“非糧化”,保障農(nóng)地實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值。

    3.4 加強(qiáng)社會(huì)保障體系及宣傳普及,培養(yǎng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠跫s精神

    我國(guó)在推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中注重保護(hù)農(nóng)民利益。在國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)初期,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的效率低、規(guī)模小,主要是由于農(nóng)民的傳統(tǒng)觀(guān)念較重,社會(huì)保障體系不健全,除務(wù)農(nóng)外無(wú)一技之長(zhǎng)等。另外,我國(guó)社會(huì)保障體系發(fā)展不均衡,存在地區(qū)差異,要加強(qiáng)部分落后農(nóng)村地區(qū)的社會(huì)保障體系建設(shè),提高農(nóng)民的養(yǎng)老金與基本醫(yī)療保險(xiǎn)水平,解決農(nóng)民的后顧之憂(yōu),有助于推動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開(kāi)展。因此,在進(jìn)一步健全社會(huì)保障體系,解決流轉(zhuǎn)后農(nóng)民生計(jì)問(wèn)題的基礎(chǔ)上,政府應(yīng)鼓勵(lì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為,不應(yīng)僅局限于政策的頒布,還需加強(qiáng)宣傳,通過(guò)簡(jiǎn)單易懂的政策解讀和成果案例向農(nóng)民宣傳農(nóng)地流轉(zhuǎn)的好處。

    為切實(shí)保護(hù)好農(nóng)民權(quán)益,形成口口相傳的認(rèn)可效應(yīng),可以借鑒國(guó)外的流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn),對(duì)于想獲得農(nóng)業(yè)收益又不想離開(kāi)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作的農(nóng)民設(shè)計(jì)合作的流轉(zhuǎn)制度。農(nóng)民自身成為流出方的同時(shí)將農(nóng)地作為資本入股,仍可參與到農(nóng)地經(jīng)營(yíng)中,要讓農(nóng)民明白農(nóng)地流轉(zhuǎn)后不僅不會(huì)面臨失業(yè),還會(huì)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng),獲得更高的經(jīng)濟(jì)收入,更好地為農(nóng)民提供經(jīng)濟(jì)支持。此外,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的契約要落實(shí)到紙質(zhì)范式合同中,避免或盡力減少口頭協(xié)議的形式,對(duì)合同的簽訂需要經(jīng)過(guò)權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)證或?qū)I(yè)中介機(jī)構(gòu)的核查,雙方簽訂合同時(shí)注明違約賠償?shù)汝P(guān)鍵問(wèn)題。

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