房地產(chǎn)流通與管理人員勝任力研究

高 紅 李樂樂* 劉為均 馬文琦

(1.河北建筑工程學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河北 張家口 075000；2.貝殼找房科技有限公司 北京100085)

0 引 言

2022年“兩會”中對房地產(chǎn)行業(yè)指出要堅持租購并舉，加快長租房市場，以及住建部明確規(guī)定禁止“大拆大建”，這些措施的出臺意味著未來我國房地產(chǎn)行業(yè)勢必由“開發(fā)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營主導(dǎo)”.在房地產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)中，房地產(chǎn)流通與管理人員占據(jù)著關(guān)鍵地位，其勝任力影響著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展甚至企業(yè)的存亡，然而目前該群體普遍學(xué)歷水平不高、能力參差不齊，如何對房地產(chǎn)流通與管理人員的勝任力進(jìn)行合理分析，成為該行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展難題.目前對勝任力的研究所用的方法主要有因子分析法、層次分析法、三角模糊數(shù)-TOPSIS法、變異系數(shù)法等，但是勝任力模型中一般具有多個構(gòu)面，有些構(gòu)面并不能直接被測量且每個構(gòu)面之間可能具有關(guān)聯(lián)性，一般的方法很難處理好這些問題.

結(jié)構(gòu)方程模型可以分析多個構(gòu)面，不僅采用量化的方式進(jìn)行研究，同時還能夠分析構(gòu)面之間的關(guān)聯(lián)性.鑒于此，考慮采用結(jié)構(gòu)方程模型對房地產(chǎn)流通與管理人員勝任力進(jìn)行研究，其分析結(jié)果對相關(guān)人才培養(yǎng)以及行業(yè)素質(zhì)提高具有一定參考意義.

1 勝任力概念及指標(biāo)選取

有關(guān)于勝任力的研究最早可以追溯到“科學(xué)管理之父”泰勒，他通過“動作和時間”理論來分析不同職員績效的差異原因.勝任力的正式提出來自于麥克利蘭博士在《Testing for competence rather than for intelligence》一文中，他否定了傳統(tǒng)智商測試和學(xué)校學(xué)習(xí)成績對工作的影響[1]，提出勝任力應(yīng)該包括五個方面：動機(jī)、個性特征、自我認(rèn)知、知識、技能.目前，勝任力的內(nèi)涵界定有特征觀、行為觀、綜合觀三個方向[2].支持特征觀的學(xué)者對個體的潛在特質(zhì)更為青睞，spencer[3]認(rèn)為勝任力可以分為：動機(jī)、技能、自身價值觀，特質(zhì)和知識5個方面，將績優(yōu)者與普通人以及他們的潛在特征區(qū)別開來.支持行為觀的學(xué)者認(rèn)為勝任力是員工工作時外在的行為表現(xiàn)，可以通過觀察員工外在行為表現(xiàn)來確定勝任力水平，仲理峰[4]認(rèn)為，勝任力是區(qū)分績優(yōu)者與普通員工個體潛在的比較持久的行為特征.以上兩種觀念相互補(bǔ)充形成了綜合觀，Ledford[5]認(rèn)為勝任力是個人可驗證的特質(zhì)，包括可能產(chǎn)生績效所具備的知識、技能和行為.綜上可知，勝任力主要通過個體潛在特征和行為來區(qū)別績高者與績低者，隨著工作性質(zhì)的不同所產(chǎn)生的勝任力指標(biāo)也會跟著變換.

關(guān)于房地產(chǎn)從業(yè)人員的勝任力的研究，目前尚未形成一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn).胡穎[6]采用層次分析法通過知識素質(zhì)、技能素質(zhì)、職業(yè)道德素質(zhì)、身心素質(zhì)、從業(yè)資格素質(zhì)5個方面對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)化勝任素質(zhì)進(jìn)行分析.張曉艷[7]使用行為事件訪談法提取勝任力指標(biāo)并運(yùn)用扎根理論進(jìn)行指標(biāo)篩選，將房地產(chǎn)銷售人員的勝任力分為客戶鏈結(jié)能力，魅力狀態(tài)，成就進(jìn)取觀，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識，自我管理素養(yǎng)，個性特征六個方面進(jìn)行研究.

表1 房地產(chǎn)流通與管理人員勝任力研究相關(guān)指標(biāo)

通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)歸納出房地產(chǎn)流通與管理人員勝任力包括人格特質(zhì)、知識技能、客戶鏈結(jié)能力、成就進(jìn)取觀、自我管理能力、從業(yè)能力共6個構(gòu)面23個指標(biāo).具體指標(biāo)見表1.

2 問卷調(diào)查與分析

2.1 樣本分析

勝任力調(diào)查問卷采用李克特5級量表，用1至5分代表問題從低到高的重要程度.問卷面向國內(nèi)的消費(fèi)者、房地產(chǎn)工作人員和房地產(chǎn)管理人員，持續(xù)時間為2022年1月中旬到2022年2月底.電子問卷發(fā)放256份，回收256份，回收率100%.排除回答粗心和無效的問卷，收獲有效問卷223份.

2.2 信度與效度分析

信度分析采用常用的克朗巴哈系數(shù)值來判斷，通過SPSS26.0軟件進(jìn)行可靠性檢驗得出整體克朗巴哈系數(shù)值為0.939，遠(yuǎn)大于最低要求0.6，表明問卷可靠性非常高.之后采用KMO和巴特利特球形檢驗的值來判斷問卷是否適合進(jìn)行因子分析，通過SPSS26.0分析得出KMO值為0.921大于最低標(biāo)準(zhǔn)0.7，P值遠(yuǎn)小于0.05，表明該問卷適合進(jìn)行因子分析.由此對人格特質(zhì)，知識技能，客戶鏈結(jié)能力，成就進(jìn)取觀，自我管理能力，從業(yè)能力六個構(gòu)面進(jìn)行因子分析.得出問卷中所有問題的因素負(fù)荷量最低值為0.601，滿足最低可接受的值0.45，表明問卷結(jié)構(gòu)效度良好.CR值均大于0.60，表明問卷內(nèi)部一致性良好.AVE值均大于0.5，表明問卷的收斂效度良好，詳情見表2.

表2 因子分析表

通過表3可以看到表格對角線上的AVE方均大于該列下部各個潛變量之間的關(guān)聯(lián)性，說明問卷區(qū)別效度良好.

表3 AVE值與相關(guān)系數(shù)比較

3 結(jié)構(gòu)方程模型建模與分析

3.1 指標(biāo)選取

通過SEM建模，并采用7個適配的指標(biāo)，對上述23項能力指標(biāo)進(jìn)一步分析，詳情見表4.

表4 模型適配度指標(biāo)

3.2 單因子模型測量驗證分析

以人格特質(zhì)構(gòu)面的勝任力指標(biāo)為例進(jìn)行單因子測量模型驗證分析.在人格特質(zhì)這一構(gòu)面中一共有4個觀測變量,模型以及擬合結(jié)果如圖1所示.

圖1 單因子模型(人格特質(zhì))

表5 知識、客戶、成就、自我四個單因子模型的適配度指標(biāo)結(jié)果

由圖1可知，人格特質(zhì)這一構(gòu)面的擬合結(jié)果中，只有RMSEA的值為0.085大于0.08，擬合數(shù)據(jù)一般，但也在可以接受范圍內(nèi)，不需要進(jìn)行模型的修正.同理對其他5個構(gòu)面進(jìn)行模型分析得到前面4個的擬合結(jié)果都是在可以接受的范圍內(nèi)，如表5所示.

由于從業(yè)資格這一構(gòu)面只包括三個觀測變量，屬于飽和狀態(tài)，不能得到適配度指標(biāo)，可以通過后面的一階驗證性因子模型分析其適配度指標(biāo)和路徑系數(shù)來判斷.

圖2 一階驗證性因子模型(***表示P值小于0.01)

圖3 二階CFA模型(***表示P值小于0.01)

3.3 一階CFA建模分析

在上述5個單因子模型適配度良好的基礎(chǔ)上，對它們進(jìn)行一階驗證性因子分析，如圖2所示.可以看到所有擬合指標(biāo)均在合格范圍內(nèi)，無負(fù)誤差項，路徑系數(shù)都小于0.95，同時各潛變量之間相關(guān)性最高為0.72小于0.75，最小值為0.52大于0.3，即不用考慮各個潛變量之間的共線性問題.通過顯著性估計，結(jié)果表明所有潛變量之間P值都小于0.01并且它們之間相關(guān)性較高.由此假設(shè)會有一個更高階的因素影響它們，并利用二階模型進(jìn)一步分析.

3.4 二階CFA建模分析

結(jié)合勝任力指標(biāo)，將這一更高階的潛在因素命名為房地產(chǎn)流通與管理人員勝任力，并繪制二階模型，如圖3所示.二階模型擬合各個指標(biāo)都在可接受范圍內(nèi)，路徑系數(shù)也全都達(dá)到顯著，總體來說二階SEM模型較為理想.為進(jìn)一步分析房地產(chǎn)流通與管理人員勝任力，通過每個指標(biāo)的路徑系數(shù)我們可以得到他們所占的重要程度排名，見表6.

表6 房地產(chǎn)流通與管理人員勝任力指標(biāo)排名

4 總 結(jié)

(1)本研究以房地產(chǎn)流通與管理人員的勝任力為研究對象，通過分析結(jié)構(gòu)方程模型的路徑系數(shù)得出各個構(gòu)面的重要程度從大到小依次為：知識技能、自我管理能力、人格特質(zhì)、成就進(jìn)取觀、從業(yè)能力、客戶鏈結(jié)能力.

(2)在人格特質(zhì)構(gòu)面中最重要的是具備誠實守信的基本準(zhǔn)則；在知識技能構(gòu)面中最重要的是房地產(chǎn)調(diào)研與分析能力；在客戶鏈結(jié)能力構(gòu)面中最重要的是房地產(chǎn)流通與管理人員的應(yīng)變能力；在成就進(jìn)取觀構(gòu)面中最重要的是房地產(chǎn)流通與管理人員的上進(jìn)心和通過合作取得成功的能力；在自我管理能力構(gòu)面中最重要的是情緒管理能力；在從業(yè)資格構(gòu)面中最重要的是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)職業(yè)證書的獲取.

(3)在各個潛變量之間的關(guān)聯(lián)性中，人格特質(zhì)與知識技能、人格特質(zhì)與自我管理能力以及知識技能與客戶鏈結(jié)能力，這三組構(gòu)面之間的關(guān)聯(lián)性相對較高達(dá)到了0.72.相比起來客戶鏈結(jié)能力與從業(yè)能力之間的關(guān)聯(lián)性最低只有0.52.

由上述結(jié)論可知，無論是在重要程度還是關(guān)聯(lián)性方面，知識技能都占據(jù)首位，表明房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該重視員工知識技能的培養(yǎng).在房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展的背景下，社會需求的轉(zhuǎn)換對房地產(chǎn)流通與管理人員的知識技能提出了更高的要求.從表6分析結(jié)果來看，雖然互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用能力的重要層度較為靠后，但是相關(guān)專業(yè)知識，市場調(diào)研能力以及業(yè)務(wù)完備能力都格外重要.因此，企業(yè)負(fù)責(zé)人迫切需要對房地產(chǎn)流通與管理人員進(jìn)行專業(yè)的知識技能培養(yǎng)，可以通過定期開展知識講座，建立師徒學(xué)習(xí)制等方式進(jìn)行.此外，有關(guān)政府部門應(yīng)該制定相關(guān)激勵政策，推動房地產(chǎn)企業(yè)加大對房地產(chǎn)流通與管理人才的培養(yǎng)力度，提高他們的專業(yè)知識和技能.

本文通過SEM對房地產(chǎn)流通與管理人員的勝任力進(jìn)行研究，克服了一些指標(biāo)難以量化的問題，并對勝任力指標(biāo)重要程度以及它們之間關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析，為培養(yǎng)企業(yè)負(fù)責(zé)人和選拔房地產(chǎn)人才提供了依據(jù)，為房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供一定的借鑒意義.