我國(guó)物業(yè)行業(yè)標(biāo)桿上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析

石培虎

(金碧物業(yè)有限公司 蘭州分公司，甘肅 蘭州 730000)

1 引言

從資本市場(chǎng)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)近年來(lái)逐步成為資產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒，前有碧桂園服務(wù)(06098.HK)，后有保利(06049.HK)等物業(yè)公司開啟了赴港上市之路。文章從物業(yè)人第一視角和業(yè)主第二視角出發(fā)，以2018—2020年已發(fā)布的年報(bào)為基礎(chǔ)，分析對(duì)比物業(yè)行業(yè)兩家龍頭企業(yè)碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，并提出自己的觀點(diǎn)。

2 物業(yè)市場(chǎng)概況

2.1 我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

從數(shù)量上統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)中物研協(xié)發(fā)布的《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究報(bào)告》顯示，截至2021年5月27日全國(guó)已有上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)46家，仍有多家企業(yè)向港交所提交IPO申請(qǐng)，資本市場(chǎng)熱情持續(xù)高漲。截至統(tǒng)計(jì)日已有19家提交中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)，擬于香港IPO上市,如陽(yáng)光智博服務(wù)、長(zhǎng)城物業(yè)等。

從市值規(guī)模統(tǒng)計(jì)分析，2018—2020年上述46家上市物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入從704.7億元增長(zhǎng)至1350.6億元，均值由15.7億元增長(zhǎng)至30.0億元，復(fù)合增長(zhǎng)率38.4%，選取行業(yè)排名前十強(qiáng)物業(yè)企業(yè)，較2019年平均復(fù)合增長(zhǎng)率38.51%，可以看出物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入依然保持持續(xù)高增長(zhǎng)；單從行業(yè)規(guī)模市場(chǎng)份額占比來(lái)看，2018—2020年物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入市場(chǎng)占比從7.8%、9.3%猛增到11.4%，說(shuō)明物業(yè)企業(yè)除了原來(lái)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外正在加大收并購(gòu)業(yè)務(wù)和拓展其他業(yè)務(wù)，如圖1所示。

2.2 我國(guó)物業(yè)行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)分析

根據(jù)詳細(xì)披露收入結(jié)構(gòu)的31家上市公司統(tǒng)計(jì)來(lái)看，物管收入仍是物業(yè)企業(yè)的主要收入來(lái)源，占比約為62.13%，社區(qū)增值收入占比約為11.87%，非業(yè)主增值收入占比為19.73%，其他收入占比約為6.3%，如圖2所示。

圖1 2020年上市物業(yè)企業(yè)營(yíng)收及增速(前十)

圖2 2018—2020年31家膳食物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)占比

可以看出，雖然物業(yè)管理服務(wù)收入仍是主要結(jié)構(gòu)性收入來(lái)源，但物業(yè)企業(yè)正在擺脫原有“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的束縛，逐步拓展社區(qū)增值業(yè)務(wù)范圍?！叭┮粯I(yè)”即供水、供電、供熱和物業(yè)管理服務(wù)。

3 標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

3.1 簡(jiǎn)介及收入對(duì)比

碧桂園服務(wù)控股有限公司(全文簡(jiǎn)稱碧桂園服務(wù))，成立于2018年，于2018年6月19日登陸香港港交所上市，截至2020年12月31日，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入156.0億元，同比增長(zhǎng)約61.7%；毛利潤(rùn)52.00億元，同比增長(zhǎng)127.27%，凈利潤(rùn)27.81億元，同比增長(zhǎng)約108.31%；截至2020年12月31日，物業(yè)服務(wù)合同管理面積約8.2億平方米，同比增長(zhǎng)20.59%，如圖3所示。

恒大物業(yè)管理有限公司(全文簡(jiǎn)稱恒大物業(yè))，成立于2020年3月13日，于2020年12月2日登錄香港港交所上市，截至2020年12月31日，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.09億元，同比增長(zhǎng)43.31%，毛利潤(rùn)約40.06億元，同比增長(zhǎng)128.3%，凈利潤(rùn)約26.47億元，同比增長(zhǎng)184.5%。截至2020年12月31日，物業(yè)服務(wù)合同管理面積約5.65億平方米，同比增長(zhǎng)11.88%(見圖3)。

圖3 2020年標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)增幅對(duì)比

3.2 收入結(jié)構(gòu)性對(duì)比及盈利能力分析

2020年，碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入156億元，其中物業(yè)管理服務(wù)收入約為86億元，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)約49.7%，占總收入比例下降至約55.17%，基礎(chǔ)物業(yè)毛利率上升4.5%至約34.6%；社區(qū)增值服務(wù)收入約人民幣17.3億元，同比增長(zhǎng)約100.1%，占總收入比例提升至約11.1%，開始成為第二大利潤(rùn)來(lái)源(毛利率約為65.1%)；非業(yè)主增值服務(wù)收入13.7億元，同比下降3.66%，總收入占比8.78%?？梢灾庇^的分析出，碧桂園服務(wù)的盈利能力穩(wěn)健，收入結(jié)構(gòu)有序調(diào)整，基礎(chǔ)物業(yè)收入在管的情況下，毛利率依然平穩(wěn)增長(zhǎng)，特別亮眼的是近幾年來(lái)的社區(qū)增長(zhǎng)服務(wù)力度尤為明顯。

2020年恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.09億元，同比增長(zhǎng)43.31%，占總收入比例上升40.09%，毛利率增長(zhǎng)14.19%至約38.12%，社區(qū)增值服務(wù)收入約12.64億元，同比增長(zhǎng)約120.6%，占總收入比例提升至約12.03%；非業(yè)主增值服務(wù)收入29.23億元，較去年同期同比增長(zhǎng)36.1%，總收入占比27.81%。相比之下，恒大物業(yè)2020年總體業(yè)績(jī)略遜一些，收入雖然不斷上漲，但收入結(jié)構(gòu)方面還是無(wú)法擺脫開發(fā)商恒大地產(chǎn)的依賴，可喜的是各業(yè)務(wù)的毛利率還是非?？捎^的。

從碧桂園近三年?duì)I收結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)收入貢獻(xiàn)比重均超過(guò)50%，不過(guò)比重逐年下降，由2018年的73.7%下降至2020年的55.17%，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)從2018年的龍頭企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化也可以看出產(chǎn)業(yè)調(diào)整是必須要進(jìn)行的。此外受益于多番并購(gòu)業(yè)務(wù)擴(kuò)張及規(guī)模的提升，碧桂園業(yè)績(jī)持續(xù)上行，但公司營(yíng)收增速三年內(nèi)首次出現(xiàn)下滑，歸母凈利潤(rùn)連續(xù)兩年增速下滑。

需要額外提及的是社區(qū)增值服務(wù)收入，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是毛利增長(zhǎng)的主力，社區(qū)增值服務(wù)的后勁更強(qiáng)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年22家上市物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入占總營(yíng)業(yè)收入比為57.5%，同時(shí)貢獻(xiàn)了47.4%的毛利。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2020年22家物業(yè)企業(yè)以14.7%的社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收占比貢獻(xiàn)22.5%的毛利，對(duì)比可知，相比于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)有較大的毛利貢獻(xiàn)率。此外上述22家上市物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)毛利率維持在12.3%～34.6%，而增值服務(wù)的毛利率則在25.8%～65%，顯然社區(qū)增值服務(wù)已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)另一個(gè)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而且空間很大，有待物業(yè)企業(yè)深入挖掘，如圖4所示。

圖4 2020年部分上市公司物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)毛利率

3.3 償債能力分析

根據(jù)已發(fā)布年報(bào)的46家上市物業(yè)企業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，2018—2020年資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.3%、60.6%和45.2%，持續(xù)下降，且均低于同期關(guān)聯(lián)房企資產(chǎn)負(fù)債率(81.1%、80.8%和79.5%)，相較房企，物業(yè)企業(yè)的負(fù)債較低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，如圖5所示。

圖5 2018—2020年46家上市物業(yè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率

從流動(dòng)比率分析，碧桂園服務(wù)為1.85，恒大物業(yè)為2.37。

從速動(dòng)比率分析，碧桂園服務(wù)為1.84，恒大物業(yè)為2.37。

從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與流動(dòng)負(fù)債比分析，碧桂園服務(wù)為2.69%，恒大物業(yè)為72.09%。

從資產(chǎn)負(fù)債率分析，碧桂園服務(wù)為40.88%，恒大物業(yè)為42.05%，2020年46家上市物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值為45.2%。

作為一個(gè)強(qiáng)現(xiàn)金流行業(yè)，可以看得出兩家龍頭標(biāo)桿企業(yè)都可以產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流來(lái)應(yīng)對(duì)短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)整體流動(dòng)比率、速動(dòng)比率上升，變現(xiàn)能力和償債能力增強(qiáng)，但是碧桂園服務(wù)在經(jīng)過(guò)一系列的收并購(gòu)后需要加強(qiáng)自身系統(tǒng)的消化與融合能力。

3.4 杜邦綜合分析

結(jié)合以上兩組數(shù)據(jù)分析，兩家物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不相上下，因此其關(guān)聯(lián)的權(quán)益乘數(shù)變量差異很?。坏菭I(yíng)業(yè)凈利率方面恒大物業(yè)有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，為25.19%。根據(jù)筆者對(duì)恒大物業(yè)的了解，是因?yàn)?020年整個(gè)公司都在做上市前的準(zhǔn)備工作，并沒(méi)有開啟大量外拓業(yè)務(wù)，而碧桂園服務(wù)的營(yíng)業(yè)凈利率為17.83%，之所以較低主要是因?yàn)?020年在高業(yè)績(jī)、高增長(zhǎng)的訴求下開展了近乎一年多的收并購(gòu)業(yè)務(wù)，如2020年4月13日，以2000萬(wàn)元收購(gòu)開發(fā)商碧桂園控股四家商管子公司，2020年4月19日，又多次累計(jì)斥資超40億元完成對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)71.17%股份的收購(gòu)。

碧桂園服務(wù)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也是受到了總資產(chǎn)規(guī)模的影響，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于恒大物業(yè)的0.62，諸多原因?qū)е?020年碧桂園服務(wù)的凈資產(chǎn)收益率15.05%低于恒大物業(yè)凈資產(chǎn)收益率27.02%，反映了恒大物業(yè)上市后較強(qiáng)的盈利水平與較高的資金使用率，如表1和表2所示。

表1 碧桂園服務(wù)杜邦分析關(guān)鍵指標(biāo)

表2 恒大物業(yè)杜邦分析關(guān)鍵指標(biāo)

4 結(jié)論

龍頭企業(yè)的運(yùn)作是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020年大幅增長(zhǎng)約198%，相比于2019年增長(zhǎng)約950%，站在風(fēng)口上所有的收并購(gòu)業(yè)務(wù)都需要謹(jǐn)慎，相比于2020年總體呈現(xiàn)出交易額創(chuàng)新高、標(biāo)的估值理性的特點(diǎn)。

2021年也依然是不容易的一年，地產(chǎn)變局引發(fā)物業(yè)行業(yè)并購(gòu)節(jié)奏加速，疫情防控讓物業(yè)更加艱難，行業(yè)物業(yè)企業(yè)不斷進(jìn)行“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”“蛇吞象”并購(gòu)案例。當(dāng)然中小型企業(yè)可以乘資本、抓機(jī)遇借力實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。

最后，并購(gòu)后物業(yè)企業(yè)應(yīng)更加注重協(xié)同效應(yīng)，通過(guò)與被并購(gòu)公司的地域協(xié)同、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、業(yè)務(wù)協(xié)同和文化協(xié)同，將原有資源的利用效果發(fā)揮到最佳狀態(tài)，其獲得的效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)獨(dú)立存在于某個(gè)企業(yè)內(nèi)的水平，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)持續(xù)性，只有并購(gòu)后實(shí)施有效的整合和管理，才能實(shí)現(xiàn)“1+1>2”，為并購(gòu)后的企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。