房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃及保障措施
——以RC公司為例

□ 沈陽(yáng) 駱威霖 孫方華

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占領(lǐng)著中流砥柱的重要位置，在過(guò)去幾十年的財(cái)稅改革的進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃也一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)和各級(jí)科研人員研究的重要領(lǐng)域。2018年起，在全國(guó)大力推行減稅降費(fèi)政策的環(huán)境下，增值稅和個(gè)人所得稅成為減稅降費(fèi)的重點(diǎn)改革對(duì)象。2019年政府工作的重點(diǎn)之一就是應(yīng)將惠普減稅和結(jié)構(gòu)性減稅措施結(jié)合起來(lái)，同步深化增值稅改革，做到真正減少企業(yè)社保繳納壓力。2020年，政府部門(mén)發(fā)布了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)的通知，建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中的管理制度，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅改革提供了更多金融方面的支持。企業(yè)想要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中加強(qiáng)適應(yīng)能力，就應(yīng)當(dāng)利用好各項(xiàng)稅收政策實(shí)行的有利條件，在作為三大稅種之一的增值稅方面，要對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行高質(zhì)量管理，在考慮降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，同時(shí)也要防控稅收、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，以此助力企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

一、企業(yè)納稅籌劃概述

納稅籌劃這一詞匯誕生已久，在學(xué)術(shù)界暫時(shí)還沒(méi)有完全統(tǒng)一的概念，但是學(xué)術(shù)界內(nèi)存在著一定共識(shí)：納稅籌劃最重要的是符合法律法規(guī)，在這個(gè)基礎(chǔ)上以減輕企業(yè)稅負(fù)壓力為目標(biāo)，綜合降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為指引。

納稅籌劃與逃稅、避稅有本質(zhì)上的區(qū)別。逃稅是一種欺瞞詐騙的違法行為，是納稅人建立在自身的利益之上，躲避繳納稅款的不正當(dāng)行為?！疤颖芏愂铡钡母拍钤趪?guó)外已經(jīng)廣泛的運(yùn)用，但是這一概念目前還尚未在我國(guó)《稅收征管法》中收錄，但在《刑法》中已經(jīng)明確為一項(xiàng)罪名，即逃稅罪。

本研究認(rèn)為，納稅籌劃是納稅人以不違反國(guó)家法律、稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，在依據(jù)日常經(jīng)營(yíng)狀況而制定的納稅籌劃方案下，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的同時(shí)，事先規(guī)劃即將產(chǎn)生的各類稅收事項(xiàng)，以達(dá)到降低稅負(fù)、延緩納稅、規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)的一系列籌劃行為。

二、RC公司增值稅納稅籌劃方案設(shè)計(jì)

RC公司成立于2003年，以“至臻·致遠(yuǎn)”為品牌理念，致力于通過(guò)高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，整合優(yōu)質(zhì)資源，為中國(guó)家庭提供美好生活場(chǎng)景與服務(wù)，成為中國(guó)“美好城市共建者”。公司以地產(chǎn)為核心主業(yè)，布局六大業(yè)務(wù)板塊：地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展和醫(yī)療康養(yǎng)。經(jīng)過(guò)18年發(fā)展，RC公司已是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)，中國(guó)最大的文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商和物業(yè)持有者之一，是中國(guó)最大的會(huì)議會(huì)展物業(yè)持有者及運(yùn)營(yíng)商之一，具備全國(guó)領(lǐng)先的綜合城市開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)整合運(yùn)營(yíng)能力。

1.RC地產(chǎn)公司增值稅納稅籌劃的依據(jù)。想要保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠有序穩(wěn)定開(kāi)展納稅籌劃管理工作，就應(yīng)當(dāng)逐步加強(qiáng)財(cái)務(wù)科室人員納稅的主動(dòng)性，企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由指定商家開(kāi)具增值稅發(fā)票，然后盡快向稅務(wù)局申請(qǐng)納稅。在此期間，企業(yè)財(cái)會(huì)人員還應(yīng)當(dāng)對(duì)指定財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)信息進(jìn)行科學(xué)整理和研討，以固定時(shí)間將稅務(wù)發(fā)票以及財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容進(jìn)行整理，為稅務(wù)局的數(shù)據(jù)審核提供依據(jù)，嚴(yán)格開(kāi)展庫(kù)管工作。

2.增值稅納稅人身份與計(jì)稅方法。RC公司作為一家較大的地產(chǎn)公司，項(xiàng)目遍及全國(guó)各地，所以RC公司會(huì)設(shè)立較多的子公司，在每個(gè)新項(xiàng)目所在之處設(shè)立的子公司，在稅務(wù)方面會(huì)保持獨(dú)立，自主納稅。由于各子公司納稅的獨(dú)立性，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也各不相同，故各子公司可以根據(jù)自身實(shí)際情況選擇不同的增值稅納稅人身份。不同的增值稅納稅人身份對(duì)應(yīng)著不同的計(jì)稅方法，小規(guī)模納稅人可按征收率選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般納稅人可按適用稅率選擇一般計(jì)稅方法，故開(kāi)展納稅籌劃的一大重點(diǎn)即是選擇適當(dāng)?shù)募{稅人身份。

RC 地產(chǎn)公司的子公司在選擇增值稅納稅人類型時(shí)可以從以下兩方面入手：一方面是考慮購(gòu)買(mǎi)方能否及時(shí)提供增值稅專用發(fā)票等有效的抵扣憑證，如果可以及時(shí)提供，那么便可選擇作為一般納稅人納稅；另一方面則是考慮增值稅的稅負(fù)率與征收率高低問(wèn)題，如果征收率高于稅負(fù)率，則作為小規(guī)模納稅人納稅，如果征收率低于稅負(fù)率，則作為一般納稅人納稅。

本文選擇RC公司近期在某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處設(shè)立的子公司為研究對(duì)象。在依據(jù)增值稅可抵扣這一特點(diǎn)下，如果該子公司的可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額較少，那么選擇作為小規(guī)模納稅人納稅更適合，反之則選擇作為一般納稅人納稅更適合。當(dāng)兩種納稅人身份所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)相等時(shí)，即可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額占銷售額達(dá)到某一比例時(shí)，這一數(shù)值稱為無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率。我們可以通過(guò)稅率和征收率進(jìn)行計(jì)算。我們假定選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人的應(yīng)納增值稅額相等，在此時(shí)該子公司的抵扣率即為無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率。選擇一般納稅人時(shí)的應(yīng)納稅額=銷售額（不含稅）×（1-抵扣率）×9%；

選擇小規(guī)模納稅人時(shí)的應(yīng)納稅額=銷售額（不含稅）×3%；

令兩式相等：銷售額（不含稅）×（1-抵扣率）×9%=銷售額（不含稅）×3%；

則可得到：無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率=66.67% 。

在得到無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率后，以此為基礎(chǔ)可以得到，當(dāng)公司的抵扣率高于66.67%時(shí)，便可選擇作為一般納稅人納稅，當(dāng)公司的抵扣率小于66.67%時(shí)，便可選擇作為小規(guī)模納稅人納稅。

3.擴(kuò)大增值稅進(jìn)銷項(xiàng)稅率差異。RC地產(chǎn)公司及其子公司適用的增值稅稅率為9%，會(huì)與進(jìn)項(xiàng)稅稅率產(chǎn)生差異，例如在購(gòu)買(mǎi)建筑原材料時(shí)，選擇向小規(guī)模納稅人購(gòu)買(mǎi)原材料，由于小規(guī)模納稅人適用稅率為3%，所以會(huì)產(chǎn)生6%的稅率差，向一般納稅人購(gòu)買(mǎi)原材料，則稅率差為4%，故RC公司及其子公司應(yīng)在采購(gòu)建筑原材料時(shí)注意進(jìn)銷項(xiàng)稅率差的納稅籌劃。在購(gòu)買(mǎi)鋼筋水泥等數(shù)量巨大且價(jià)格較高的原材料時(shí)，應(yīng)選擇是一般納稅人的供貨商，這樣可以取得增值稅專用發(fā)票等抵扣憑證，獲取大量進(jìn)項(xiàng)稅額；但在購(gòu)買(mǎi)一些數(shù)量小且價(jià)格低廉的輔助材料時(shí)，一般難以獲取增值稅專用發(fā)票，故可以選擇相比之下價(jià)格較低的供貨商。

本文的研究對(duì)象選擇了RC地產(chǎn)公司近期的一項(xiàng)工程項(xiàng)目，以發(fā)包方式作為依據(jù)，K建筑公司為增值稅一般納稅人，能夠開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，適用稅率為9%，合同中約定的總價(jià)款為5000萬(wàn)元，鋼筋和混凝土的采購(gòu)價(jià)格分別為1800萬(wàn)元、800萬(wàn)元，鋼筋和混凝土的稅率分別為13%和3%，依據(jù)上述業(yè)務(wù)，本文設(shè)計(jì)四種采購(gòu)方案，具體如下。

方案一：K建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)施工,RC公司購(gòu)買(mǎi)全部原材料。

RC公司進(jìn)項(xiàng)稅額=（5000-1800-800）÷（1+9%）×9%+1800÷（1+13%）×13%+800÷（1+3%）×3%=428.55萬(wàn)元

方案二：RC公司僅購(gòu)買(mǎi)混凝土，K建筑公司購(gòu)買(mǎi)其他原材料。

RC公司進(jìn)項(xiàng)稅額=（5000-800）÷（1+9%）×9%+800÷（1+3%）×3%=370.09萬(wàn)元

方案三：RC公司僅購(gòu)買(mǎi)鋼筋，K建筑公司購(gòu)買(mǎi)其他原材料。

RC公司進(jìn)項(xiàng)稅額=（5000-1800）÷（1+9%）×9%+1800÷（1+13%）×13%=471.3萬(wàn)元

方案四：K建筑公司購(gòu)買(mǎi)全部原材料并負(fù)責(zé)建筑施工。

RC公司進(jìn)項(xiàng)稅額=5000÷（1+9%）×9%=412.84萬(wàn)元

通過(guò)以上四種納稅籌劃方案可以看出，RC公司應(yīng)該選擇進(jìn)項(xiàng)稅額最高的方案，即RC公司購(gòu)買(mǎi)鋼筋，其余由K建筑公司負(fù)責(zé)。

三、RC公司實(shí)施納稅籌劃方案的政策風(fēng)險(xiǎn)及保障措施

事物具有兩面性，通過(guò)上文對(duì)RC公司占比較大的增值稅稅負(fù)進(jìn)行納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，對(duì)RC公司的盈利改善效果仍行之有效，可以為企業(yè)帶來(lái)額外合理盈利，但同時(shí)納稅籌劃也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，在應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)上如果稍有大意，那么給企業(yè)帶來(lái)的損失可能是無(wú)法彌補(bǔ)的，下面就RC地產(chǎn)公司在納稅籌劃過(guò)程中可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)研究。

1.稅收政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策是與時(shí)俱進(jìn)的，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)、環(huán)境變化等原因，國(guó)家對(duì)稅收政策會(huì)及時(shí)調(diào)整，當(dāng)新政策出臺(tái)或者已有政策調(diào)整時(shí)，企業(yè)未能及時(shí)理解、有效應(yīng)用從而給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，即是政策風(fēng)險(xiǎn)，在減稅降費(fèi)、深入增值稅改革的大背景下，納稅籌劃思路也愈加寬闊，但對(duì)企業(yè)而言同樣伴隨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

2.及時(shí)關(guān)注稅收政策變動(dòng)。RC公司應(yīng)該構(gòu)建良好的稅收政策學(xué)習(xí)氛圍來(lái)應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也可加強(qiáng)企業(yè)人員對(duì)收稅政策的理解，提高納稅意識(shí)，這也是納稅籌劃能夠?qū)嶋H應(yīng)用的基本要求。（1）RC地產(chǎn)公司及各子公司在遇到稅收政策變動(dòng)時(shí)，比照公司當(dāng)前納稅籌劃方案，在遇到疑點(diǎn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)尋求有效解讀，確保政策理解的準(zhǔn)確性，這樣不但可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還可以在很大程度上提升納稅籌劃方案的可行性。（2）RC地產(chǎn)公司在構(gòu)建公司內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制時(shí)，應(yīng)該把稅收政策學(xué)習(xí)作為一項(xiàng)重點(diǎn)培訓(xùn)內(nèi)容，伴隨稅收政策的變動(dòng)定期開(kāi)展培訓(xùn)，建立討論小組，以討論形式研究政策變動(dòng)對(duì)于企業(yè)的影響，如果變動(dòng)影響到企業(yè)的納稅籌劃方案，應(yīng)及時(shí)更新改動(dòng)，最大化地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（3）在日常工作學(xué)習(xí)中，RC地產(chǎn)公司可以采取一些多元化手段，調(diào)動(dòng)企業(yè)員工學(xué)習(xí)的積極性，以輕松愉快的方式更能加深對(duì)政策的理解，可以舉辦納稅籌劃方面的知識(shí)競(jìng)賽，集思廣益，這樣可以加強(qiáng)公司各個(gè)內(nèi)設(shè)部門(mén)之間的溝通，讓非財(cái)務(wù)部門(mén)人員也了解接納納稅籌劃，增強(qiáng)凝聚力的同時(shí)也為公司納稅籌劃方案的實(shí)施提供更大的保障。

四、結(jié)語(yǔ)

新政策的全面執(zhí)行能夠明顯減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，助力企業(yè)納稅籌劃管理的良好開(kāi)展。盡管各項(xiàng)新政策的建立執(zhí)行導(dǎo)致企業(yè)面臨諸多稅收問(wèn)題，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)以主動(dòng)態(tài)度納稅，強(qiáng)化財(cái)會(huì)科室人員的崗位技能和素養(yǎng)，與高信譽(yù)商家建立合作關(guān)系，助力企業(yè)更加長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。