基于SNA的保障性住房建設(shè)影響因素研究

程正中，王安然

（北方工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，北京 100144）

0 引言

自1998年全國房改之后，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)“上漲-調(diào)控-平穩(wěn)調(diào)整-新一輪上漲-新一輪調(diào)控”的循環(huán)模式，房價(jià)高企使我國住房市場(chǎng)高空置率與居民住房不可負(fù)擔(dān)形成共生性矛盾[1]。因此，國家積極建設(shè)保障性住房體系，在“十一五”時(shí)期形成住房保障制度，在“十二五”期間重點(diǎn)建設(shè)公共租賃住房，在“十三五”提出“租購并舉”，在“十四五”時(shí)期將新市民、青年人等群體的住房問題作為重點(diǎn)，大力發(fā)展保障性租賃住房。黨的“十九大”報(bào)告明確指出：“始終堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”[2]。但保障性住房建設(shè)還存在著很多問題，如建設(shè)選址遠(yuǎn)離中心城區(qū)、缺乏公共服務(wù)配套、資金籌集困難、來源單一、保障對(duì)象覆蓋面小、總體供應(yīng)量不足、搖號(hào)配租等待時(shí)間長等[3-5]。因此，準(zhǔn)確識(shí)別影響保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵因素，以提高保障性住房建設(shè)成效尤為重要。

本文將保障性住房建設(shè)影響因素看成一個(gè)整體網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析模型，基于專家打分法和相關(guān)系數(shù)分析法對(duì)影響因素的相互關(guān)系進(jìn)行判斷并構(gòu)建鄰接矩陣，以此確定關(guān)鍵影響因素并提出相關(guān)建議。

1 研究回顧

眾多學(xué)者對(duì)保障性住房建設(shè)影響因素的總結(jié)主要集中在以下3個(gè)方面。

1）政府供給 陳立文等[6]基于我國2004—2016年29省市的面板數(shù)據(jù)建立PVAR模型，對(duì)保障性住房供給規(guī)模及主要影響因素的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明：影響保障性住房供給規(guī)模的主要因素為人均財(cái)政支出、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房住宅竣工面積和住宅土地供應(yīng)面積；胡吉亞等[7]指出我國住房保障工程的資金主要來自各級(jí)政府撥款、土地出讓金和銀行貸款，社會(huì)投資較少，建設(shè)資金缺口大。

2）市場(chǎng)供給 唐云松等[8]認(rèn)為政策性住房領(lǐng)域和市場(chǎng)化住房領(lǐng)域并非完全割裂，并以長沙市為例對(duì)2003—2009年間保障性住房規(guī)模的影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明：住房市場(chǎng)供求狀況對(duì)保障性住房供給規(guī)模的影響較大；王麗艷等[9]指出租金可付的保障性租賃市場(chǎng)尚未建立，在“租購并舉”的大背景下，國有企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房中介機(jī)構(gòu)等紛紛布局住房租賃市場(chǎng)，短期內(nèi)有助于推進(jìn)租賃市場(chǎng)的規(guī)范性，但同時(shí)也助推了租金上漲，增加了低收入群體的房租負(fù)擔(dān)。

3）消費(fèi)者需求 段春云等[10]認(rèn)為影響保障性住房需求的因素還包括商品房市場(chǎng)住宅交易均價(jià)和房貸利率、住宅租賃市場(chǎng)平均租金、家庭剩余收入、物價(jià)水平、就業(yè)與工資；牟玲玲等[11]基于河北省中低收入人群的問卷調(diào)查，運(yùn)用Logistic模型對(duì)保障房需求的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明：戶籍、家庭年總收入、單位住房福利都對(duì)保障房需求有顯著影響。

大多數(shù)學(xué)者雖然研究了保障性住房建設(shè)的眾多影響因素，但并未系統(tǒng)地識(shí)別出保障性住房建設(shè)的重要因素和關(guān)鍵因素，以及各因素之間的作用路徑。本文將從供給和需求兩個(gè)方面運(yùn)用社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析方法對(duì)保障性住房建設(shè)的影響因素進(jìn)行系統(tǒng)分析，為促進(jìn)保障性住房建設(shè)提供政策參考。

2 保障性住房建設(shè)影響因素識(shí)別

為全面識(shí)別影響因素，在中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫中篩選出高質(zhì)量的文獻(xiàn)，通過整理得到29個(gè)影響因子，并從供給端和需求端兩大方面歸類，如表1所示。

表1 保障性住房建設(shè)影響因素集

3 社會(huì)網(wǎng)絡(luò)模型構(gòu)建與分析

3.1 數(shù)據(jù)收集與處理

本文利用相關(guān)系數(shù)法將C1、C3、C4等能夠獲取較長時(shí)間序列數(shù)據(jù)的變量進(jìn)行回歸分析，由此獲得二者的關(guān)聯(lián)程度，利用專家打分法對(duì)其余不能獲得足夠數(shù)據(jù)的影響因素進(jìn)行兩兩打分，將鄰接矩陣中的數(shù)據(jù)導(dǎo)入U(xiǎn)cinet 6.0軟件中進(jìn)行二值處理，得到保障性住房建設(shè)影響因素關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，如圖1所示，可看出各影響因素間是有關(guān)聯(lián)的，但無法看出因素之間有何相互作用，因此還需進(jìn)行中心性分析。

圖1 保障性住房建設(shè)影響因素關(guān)系網(wǎng)絡(luò)

3.2 中心性分析

中心性分析可表達(dá)核心塊中影響因素的重要程度，各影響因素的中心性分析結(jié)果如表2所示。

表2 中心性分析結(jié)果

由表2可知，住宅土地價(jià)格C7的中心性指標(biāo)值最大，這不僅說明該因素處于網(wǎng)絡(luò)的戰(zhàn)略中心位置，是促進(jìn)保障性住房建設(shè)的重要因素，還表明在保障性住房建設(shè)過程中，該因素的波動(dòng)對(duì)其他因素有顯著影響，在眾多影響因素里扮演領(lǐng)導(dǎo)者的角色。由于土地價(jià)格在住房開發(fā)建設(shè)中具有成本制約的屬性，較高的地價(jià)加大了開發(fā)商的開發(fā)成本，從而降低了其開發(fā)能力，直接導(dǎo)致住房建設(shè)速度的延緩。

除此之外，住房公積金增值收益C5、商品房租金價(jià)格C11等19個(gè)影響因素的中間中心度為0，除了現(xiàn)有市場(chǎng)租賃住房存量C10、高等學(xué)院畢業(yè)生數(shù)量C20、非戶籍人口數(shù)量C21這3個(gè)影響因素被孤立之外，其他因素并未被孤立，雖然它們幾乎未能對(duì)其他影響因素發(fā)揮中介傳遞作用，但仍與其他節(jié)點(diǎn)發(fā)生微弱聯(lián)系。開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量C24的接近中心度最小，這說明該因素受“波及”的可能性很大，例如供給端商品房價(jià)格上漲，極易造成需求端開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量發(fā)生變化。因此受“波及”的因素作為被動(dòng)因素，在保障性住房建設(shè)影響因素分析過程中可不做重點(diǎn)考慮。

3.3 關(guān)鍵關(guān)系識(shí)別

線的中間中心度越大，表明其控制風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的能力越強(qiáng)，越需要重點(diǎn)控制。選取矩陣中排名前25%的關(guān)系作為關(guān)鍵關(guān)系，如表3所示。得到1條關(guān)鍵影響路徑：住宅土地價(jià)格C7←→政策完整性及系統(tǒng)性C8←→商品房價(jià)格C13。該影響路徑表明：保障性住房政策越完整、系統(tǒng)，說明調(diào)控能力越強(qiáng)，對(duì)房市住宅地價(jià)的管控力度越大，進(jìn)而地價(jià)得到抑制，商品房價(jià)格得到控制。高昂的房價(jià)變得“親民”之后，將會(huì)有更多的人考慮購買商品房而不是保障性住房，雖然會(huì)降低保障性住房投資建設(shè)，但是從另一方面提高了當(dāng)?shù)氐腉DP，相反，若是地價(jià)一味上漲且得不到有效的調(diào)控，將會(huì)加大保障性住房需求。

表3 保障性住房建設(shè)網(wǎng)絡(luò)中關(guān)鍵關(guān)系的識(shí)別

4 結(jié)論及政策建議

1）保障性住房土地供應(yīng)仍是建設(shè)過程中的重要影響因素，應(yīng)“多渠并舉”增加保障性住房建設(shè)用地。由中心性分析結(jié)果可知，“住宅土地價(jià)格C7”在整個(gè)網(wǎng)絡(luò)中處于至關(guān)重要的地位，“現(xiàn)有市場(chǎng)租賃住房存量C10”獨(dú)立發(fā)揮著影響整個(gè)網(wǎng)絡(luò)的作用。由于保障性住房具有社會(huì)公益的屬性，政府在建設(shè)運(yùn)營過程中犧牲了部分土地收益，故無法將其建設(shè)在高地價(jià)區(qū)域，這也是現(xiàn)階段大家普遍“租不近”的主要原因。建議將城市中心區(qū)域空置房源或商住兩用房等合理轉(zhuǎn)化為保障性住房；積極利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地增加保障性住房土地供給，允許企事業(yè)單位、科技園區(qū)等利用自有土地變更土地用途，建設(shè)員工宿舍、職工公寓和人才公寓等。

2）需求端因素仍不可忽略，應(yīng)“以需定供”科學(xué)制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃。我們發(fā)現(xiàn)需求端因素“高等學(xué)院畢業(yè)生數(shù)量C20”與“非戶籍人口數(shù)量C21”處于孤立狀態(tài)，說明這2個(gè)因素與其他影響因素的聯(lián)系甚微，但是對(duì)保障性住房建設(shè)來說仍然產(chǎn)生一定的影響。應(yīng)在高校畢業(yè)生較多、非戶籍人口數(shù)量大的城市重點(diǎn)調(diào)研中低收入群體、夾心層群體的住房需求，建立不同人群的住房需求數(shù)據(jù)庫，探索區(qū)塊鏈技術(shù)在保障性住房準(zhǔn)入審核程序上的應(yīng)用；建立租戶及保障性住房信息服務(wù)平臺(tái)，提高住房政策的透明度，并綜合考慮當(dāng)下“三胎”“雙減”等政策的拉動(dòng)，制定保障性住房建設(shè)規(guī)劃。

3）保障性住房土地供給、政策支持和商品房供給之間存在關(guān)鍵影響因素反應(yīng)鏈，應(yīng)“因城施策”制定各具地方特色的住房政策體系。對(duì)于房地產(chǎn)投資需求仍比較旺盛的城市，要求商品房開發(fā)商按一定比例配建保障性住房；篩選優(yōu)質(zhì)的保障性住房項(xiàng)目作為REITs試點(diǎn)，盤活存量資產(chǎn)，形成“投資-建設(shè)-資金回收-再投資”的良性循環(huán)；優(yōu)先將房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍、房價(jià)上漲壓力較大、負(fù)稅能力較強(qiáng)的地區(qū)作為第二批試點(diǎn)城市征收房產(chǎn)稅，引導(dǎo)一部分房產(chǎn)稅收入用于保障性住房建設(shè)，逐步建立保障房和商品房并重的住房供給格局。