入局地產(chǎn)正當(dāng)時(shí)

談個(gè)抄底地產(chǎn)股的例子。比如今年以來(lái)，港股出現(xiàn)了很多便宜貨，甚至有些地產(chǎn)股的價(jià)格到了幾分錢(qián)。其中正好有家公司的二股東，是我畢竟熟悉的投資人。我不相信他投了幾個(gè)億的資金就這樣打水飄。也不相信所有出現(xiàn)外債違約的地產(chǎn)公司都會(huì)破產(chǎn)。

同時(shí)結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)狀況的分析，公司旗下的樓盤(pán)也在加快出清，同期收入規(guī)模與去年持平，且經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流在持續(xù)兩年為負(fù)，終于在今年轉(zhuǎn)正。說(shuō)明公司仍在按部就班的經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量有所好轉(zhuǎn)。雖然業(yè)績(jī)?cè)鏊偬幱谳^低水平，但亦未出現(xiàn)躺平的狀態(tài)。

所以，在10月份用少量倉(cāng)位投了這家公司的股票（用買(mǎi)彩票的方法買(mǎi)地產(chǎn)股，以小博大，勝率高過(guò)彩票很多倍）。隨后的結(jié)果大家都可以看到，短短30個(gè)交易日，股價(jià)從幾分錢(qián)漲到了1毛五，區(qū)間收益超過(guò)300%。

最近看老虎基金的傳記，作為20世紀(jì)與量子基金齊名的對(duì)沖基金，老虎基金創(chuàng)始人朱利安·羅伯遜遜最擅長(zhǎng)選股。每當(dāng)他開(kāi)始尋找價(jià)值投資的時(shí)機(jī)時(shí)，他都把重心放在價(jià)位低、估值低又有價(jià)值實(shí)現(xiàn)潛能的股票上，我總結(jié)為“兩低一高”的股票。其實(shí)，美國(guó)價(jià)值投資的主流大師們都是便宜貨獵手，比如巴菲特、霍華德馬克斯、約翰鄧普頓、格雷厄姆。

什么樣的情況才可能出現(xiàn)這種“兩低一高”買(mǎi)入的機(jī)會(huì)，一般情況下都是在行業(yè)或市場(chǎng)面臨較大危機(jī)的時(shí)候，才可能提供這種估值便宜、股價(jià)便宜，同時(shí)還有價(jià)值增長(zhǎng)潛能的股票。

比如現(xiàn)在中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)。

盡管面對(duì)住宅、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、物流倉(cāng)庫(kù)等實(shí)物資產(chǎn)和擁有上述資產(chǎn)的地產(chǎn)股，市場(chǎng)可能興趣并不是特別大，大概的邏輯是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成了夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)或者過(guò)剩的行業(yè)。

但當(dāng)以上述實(shí)物資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的REITS面世時(shí)，市場(chǎng)則趨之若鶩。為什么變個(gè)花樣，市場(chǎng)的態(tài)度出現(xiàn)了180度反轉(zhuǎn)？因?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)資金很多，能提供穩(wěn)定回報(bào)的金融產(chǎn)品有限，所以，貌似提供了穩(wěn)定分紅收益的REITS是個(gè)好東東，但本質(zhì)不還是地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化嗎？本質(zhì)不是為了將實(shí)物資產(chǎn)變現(xiàn)打包賣(mài)掉嗎？投資REITS，難道不是投資房地產(chǎn)？

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)似于索羅斯《金融煉金術(shù)》筆下的美國(guó)70年代，當(dāng)時(shí)REITS剛剛登場(chǎng)，離2007年次貸危機(jī)的爆發(fā)，相隔了幾十年。

雖然，過(guò)去一年時(shí)間，筆者反復(fù)在說(shuō)地產(chǎn)股的價(jià)值低估機(jī)會(huì)，但真正漲起來(lái)的地產(chǎn)股還不是多數(shù)。少數(shù)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司在過(guò)去一年屢創(chuàng)新高，但底部的便宜貨還有不少，未來(lái)空間仍然很大。

地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)兌現(xiàn)后重新復(fù)蘇的行業(yè)。

一則政策上反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)化率仍有提升空間，三支箭發(fā)力，行業(yè)融資顯著放松，一改過(guò)去10年嚴(yán)監(jiān)管的背景；

二則，剛性需求也將保持恒定，按照每年10萬(wàn)億的產(chǎn)值算，這個(gè)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度，也有10%左右。加上行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模巨大，對(duì)內(nèi)需拉動(dòng)作用明顯，所以，無(wú)論站在短期，還是長(zhǎng)期發(fā)展的機(jī)會(huì)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)都不屬于夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

借鑒美國(guó)的歷史可知，即使遭遇了次貸危機(jī)，美國(guó)房?jī)r(jià)依然創(chuàng)出歷史新高，為什么類(lèi)似于美國(guó)城鎮(zhèn)化率如此高的國(guó)家都無(wú)法阻止房?jī)r(jià)上漲呢？其實(shí)房?jī)r(jià)上漲除了供求關(guān)系的短期影響，更長(zhǎng)期來(lái)看，仍屬于貨幣現(xiàn)象。當(dāng)然，在中國(guó)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有更多的中國(guó)特色。從歷史朝代的變遷看，中國(guó)人一以貫之的就是買(mǎi)地買(mǎi)房，土地資源的稀缺性永不褪色。

當(dāng)然，我們并不能否定房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，盡管長(zhǎng)期仍然看好。但恰恰是這種周期性給了價(jià)值投資“危中取機(jī)”的機(jī)會(huì)。如果不是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大恐慌，就不會(huì)產(chǎn)生如此多的便宜貨地產(chǎn)股，就不會(huì)給聰明的投資者逆勢(shì)撿煙蒂的機(jī)會(huì)。

所以，風(fēng)險(xiǎn)出清的行業(yè)，往往屬于巴菲特說(shuō)的“退潮后才能知道誰(shuí)在裸泳”。既然，股價(jià)高高在上的明星股往往風(fēng)險(xiǎn)還在積累，還未爆發(fā)，為了避免踩雷，不如放棄為明星股“錦上添花”的機(jī)會(huì)。轉(zhuǎn)身為風(fēng)險(xiǎn)出清的行業(yè)做好雪中送炭的準(zhǔn)備。

最后還是用老虎基金創(chuàng)始人朱利安·羅伯遜的話(huà)來(lái)為本文結(jié)尾。價(jià)值投資的方法很好學(xué)，可以輕松理解，容易實(shí)施，但要真正掌握，卻是萬(wàn)分困難，因?yàn)樾枰托暮蛨?jiān)持。

又如霍華德馬克斯所言，與追高買(mǎi)入股票套牢所產(chǎn)生的痛苦相比，錯(cuò)失底部買(mǎi)入的股票才是更令人傷心的。

很多投資者想成為價(jià)值投資者，卻還需要磨練成便宜貨獵手的耐力和耐心。他必須趴在地上許久，等待獵物的出現(xiàn)，掌握扣動(dòng)扳機(jī)的時(shí)機(jī)。

所以，買(mǎi)便宜貨的投資者，即使不是巴菲特說(shuō)的做好十年的準(zhǔn)備，也要做好三年的準(zhǔn)備。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，一輪牛熊周期下來(lái)，若不做好長(zhǎng)期持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，終究賺不到10倍的收益。