房地產(chǎn)股存超跌反彈機(jī)會(huì)

過(guò)去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的供給側(cè)出清，特別是民營(yíng)房企資金鏈吃緊暴雷不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是股債雙殺。房地產(chǎn)行業(yè)是長(zhǎng)周期行業(yè)，之前近二十年時(shí)間，房?jī)r(jià)暴漲，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲幾乎成了老百姓的一種信仰，這兩年在房住不炒的定位下，無(wú)論是“三道紅線”還是清理和規(guī)范涉房非標(biāo)融資，都讓高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)枯竭，造成多數(shù)房企被迫縮表、去杠桿。目前階段性看好房地產(chǎn)股可能很多投資者不認(rèn)同，但筆者認(rèn)為現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)股的估值是極度悲觀的，隨著房地產(chǎn)政策的松綁，房地產(chǎn)股存在超跌反彈的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十萬(wàn)億級(jí)的行業(yè)，以行業(yè)規(guī)模論應(yīng)該是第一大行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)影響的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)對(duì)GDP直接和間接的影響可能有30%。2021年商品房銷(xiāo)售面積大概是18億平方米，今年1-9月商品房銷(xiāo)售面積為10.14億平方米，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期取決于人口，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量處于下跌趨勢(shì)應(yīng)該是大概率的，但房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量的絕對(duì)數(shù)量未來(lái)幾年應(yīng)該還是在10億平米以上。房地產(chǎn)的需求端雖然在收縮，但相對(duì)供給端的急劇收縮，供需可能階段性出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

從“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積”這一指標(biāo)上看，今年1-9月為6450萬(wàn)平方米，同比下降53%，簡(jiǎn)單推算今年拿地面積會(huì)低于9000萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)不僅低過(guò)上一輪2014年周期底部，也低過(guò)2008年周期底部，所以說(shuō)房地產(chǎn)供給側(cè)的收縮是史無(wú)前例的。從龍頭房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年1-9月份，碧桂園銷(xiāo)售額3543億元排名第一，同比下降42.6%；保利地產(chǎn)以3202億的銷(xiāo)售額排名第二，同比下降21.7%；萬(wàn)科以3126億銷(xiāo)售額排名第三，同比下降35%。更不用說(shuō)跌出榜單的恒大，以及銷(xiāo)售額下降70%的融創(chuàng)、世茂等，所以房地產(chǎn)經(jīng)歷的不是一般的冬天，是超級(jí)寒冬。

當(dāng)然今年以來(lái)，支持民營(yíng)房企債券融資的力度持續(xù)加碼，通過(guò)支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行并購(gòu)債、申請(qǐng)并購(gòu)貸款、設(shè)立保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款等多種方式，支持民營(yíng)房企融資的政策密集出臺(tái)。房貸的利率也在逐級(jí)下調(diào)，同時(shí)限購(gòu)政策各地也在陸續(xù)松綁，可以看出無(wú)論是供給端，還是需求端都在向好的方向發(fā)展。這有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)的預(yù)期，當(dāng)然銷(xiāo)售端的回暖還需時(shí)日。

由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的極度悲觀，房地產(chǎn)公司的股票普遍暴跌，跌90%以上的也不鮮見(jiàn)，估值更是不斷刷新歷史新低，民營(yíng)房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券大幅跌破面值的比比皆是。

具體到投資的標(biāo)的上，現(xiàn)階段最推薦的肯定是龍頭的央企和國(guó)企地產(chǎn)公司，在這個(gè)階段央企和國(guó)企的地產(chǎn)公司市占率會(huì)提升，同時(shí)由于這類(lèi)企業(yè)在融資時(shí)具備優(yōu)勢(shì)，所以在這一輪行業(yè)供給側(cè)出清的過(guò)程中是相對(duì)受益的，當(dāng)然資本市場(chǎng)也很敏銳的觀察到了這一點(diǎn)，央企龍頭保利地產(chǎn)甚至前一段時(shí)間股價(jià)創(chuàng)出歷史新高。對(duì)于房地產(chǎn)股筆者認(rèn)為目前可以做做超跌反彈的機(jī)會(huì)，優(yōu)選央企和國(guó)企的龍頭地產(chǎn)公司，至于更遠(yuǎn)一點(diǎn)的，還是走一步看一步。