海南“土地超市”的“經(jīng)營(yíng)之道”

□ 王少勇 尹建軍 紀(jì)聰

近日，海南“土地超市”開張，政府將土地?cái)[上“貨架”，供市場(chǎng)主體挑選，促進(jìn)項(xiàng)目“簽約即拿地”“拿地即開工”。

建立“土地超市”制度并實(shí)施“萬(wàn)畝千億”閑儲(chǔ)置換行動(dòng)，海南省旨在提高資源要素保障能力和節(jié)約集約用地水平，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，推動(dòng)海南自貿(mào)港高質(zhì)量發(fā)展。

“前店”：打造便捷智慧信息平臺(tái)

任何人，隨時(shí)隨地，打開海南省政務(wù)公共服務(wù)平臺(tái)“海易辦”，從便民服務(wù)板塊即可進(jìn)入“土地超市”。

“目前，在‘超市貨架’可以瀏覽項(xiàng)目土地的基本情況，包括基本信息、規(guī)劃指標(biāo)、準(zhǔn)入條件等內(nèi)容，也可以瀏覽地塊360 度全景、地圖定位、周邊情況，實(shí)現(xiàn)‘云上選地’。企業(yè)有意向、看中的地塊可以加入購(gòu)物車進(jìn)行收藏，并向相關(guān)市縣招商、自然資源和規(guī)劃部門發(fā)出意向申請(qǐng)，根據(jù)市、縣供地計(jì)劃和節(jié)奏參與公開競(jìng)買土地?！焙Ｄ鲜∽匀毁Y源和規(guī)劃廳專項(xiàng)規(guī)劃處處長(zhǎng)劉禹舒介紹，如果“超市貨架”的現(xiàn)有“商品”無(wú)法滿足需要，還可以通過(guò)海南省項(xiàng)目策劃生成平臺(tái)進(jìn)行模擬選地，借助智能選址、合規(guī)性檢測(cè)等功能進(jìn)行投資輔助分析，企業(yè)以自助方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目策劃模擬推演。

日前，“土地超市”首單土地交易落成，鵬博（海南）硼中子醫(yī)療科技有限公司通過(guò)“土地超市”信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了從選地、看地、拿地到簽約的全過(guò)程，以掛牌方式取得位于博鰲樂城國(guó)際醫(yī)療旅游先行區(qū)9.25 畝醫(yī)療衛(wèi)生用地。公司負(fù)責(zé)人感慨：“‘土地超市’名副其實(shí)，改變了傳統(tǒng)招商模式，讓項(xiàng)目開展有了更可靠、更透明的資源信息平臺(tái)，各個(gè)環(huán)節(jié)都更高效順暢！”

海南省自然資源和規(guī)劃廳國(guó)土空間用途管制處處長(zhǎng)王恩澤介紹說(shuō)，“土地超市”信息平臺(tái)的建設(shè)依托國(guó)土空間智慧化治理平臺(tái)，搭建了政務(wù)版和公眾版兩個(gè)版本，實(shí)現(xiàn)了六大功能。一是土地信息歸集，將政府儲(chǔ)備存量建設(shè)用地、耕地指標(biāo)公開交易等信息進(jìn)行全面梳理歸集，建立土地“倉(cāng)庫(kù)”。二是查詢發(fā)布，利用“土地超市”可以實(shí)時(shí)查詢各市縣具備供應(yīng)條件的土地信息，包括土地面積、用途、規(guī)劃條件、基準(zhǔn)地價(jià)、投資強(qiáng)度等，還可以實(shí)景三維查看地塊的坐落、交通布局和周邊開發(fā)建設(shè)等情況。三是智能選址，將“土地超市”與項(xiàng)目策劃生成平臺(tái)、海南自貿(mào)港招商引資“項(xiàng)目庫(kù)”和“資源庫(kù)”對(duì)接，把策劃生成項(xiàng)目、招商引資項(xiàng)目進(jìn)入“土地超市”進(jìn)行智能選址和項(xiàng)目用地配對(duì)，實(shí)現(xiàn)資源的精準(zhǔn)有效對(duì)接。四是構(gòu)建信息平臺(tái)，支持“網(wǎng)上搜地、云上選地”服務(wù)，利用“土地超市”作為“招商地圖”，精準(zhǔn)服務(wù)招商。五是快捷交地，“土地超市”與土地交易平臺(tái)、工改平臺(tái)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目選地、交易、規(guī)劃報(bào)建環(huán)環(huán)相扣，促進(jìn)“拿地即開工”。六是常態(tài)監(jiān)管，實(shí)施建設(shè)用地“批、供、用、管、查”全生命周期信息監(jiān)管和業(yè)務(wù)協(xié)同，督促土地使用權(quán)人規(guī)范高效用地。

“各類土地資源信息在‘土地超市’公開發(fā)布、精準(zhǔn)配對(duì)、依法交易，從而盤活土地資源要素，激活土地市場(chǎng)價(jià)值，將有助于提升土地資源的市場(chǎng)化配置水平，提升土地資源的利用效率，提升市場(chǎng)主體的獲得感和滿意度?！焙Ｄ鲜?yōu)化營(yíng)商環(huán)境工作專班辦公室副主任何霽鋒說(shuō)。

“后倉(cāng)”：動(dòng)態(tài)更新?！柏浽础?/h2>

貨架再漂亮，但如果貨源不足，就算稱之為超市，也不能算是一個(gè)好超市。海南省的“土地超市”，在裝點(diǎn)“前店”的同時(shí)，也注重建好“后倉(cāng)”。

今年5 月底，海南省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立“土地超市”制度的實(shí)施意見》，明確提出要拓展土地來(lái)源渠道，統(tǒng)籌將政府已完成收儲(chǔ)的土地，符合規(guī)劃和“凈地”要求的批而未供土地，依法有償收回、無(wú)償收回且具備新供應(yīng)條件的土地，符合入市條件的農(nóng)村集體和農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等，納入“土地超市”。

“省委、省政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次要求我們做好土地儲(chǔ)備，備足‘貨源’，保證數(shù)量和質(zhì)量。我們注重‘土地倉(cāng)庫(kù)’建設(shè)，‘土地超市’平臺(tái)與國(guó)土空間規(guī)劃一體化平臺(tái)進(jìn)行了互聯(lián)互通，農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)經(jīng)批復(fù)后進(jìn)入‘土地倉(cāng)庫(kù)’，經(jīng)過(guò)征拆及前期開發(fā)形成‘凈地’后進(jìn)入‘土地超市’，實(shí)現(xiàn)土地實(shí)時(shí)更新、滾動(dòng)入庫(kù)?！焙Ｄ鲜∽匀毁Y源和規(guī)劃廳黨組成員、省總體規(guī)劃副總督察王雪皓說(shuō)，目前“土地超市”平臺(tái)已上線的土地共168 宗，面積約7000 畝。

王雪皓介紹，海南省自然資源和規(guī)劃廳既做好“備貨”，又積極“補(bǔ)貨”。自今年1 月以來(lái)，海南省自然資源和規(guī)劃廳帶位置下達(dá)全省批而未供土地的矢量數(shù)據(jù)，組織對(duì)存量批而未供土地進(jìn)行了全面清理。對(duì)清理出的土地逐一進(jìn)行了審查梳理，確定是否符合規(guī)劃條件、是否符合“凈地”要求、土地權(quán)屬是否清晰等供應(yīng)的基本條件，確保上“超市”的商品質(zhì)量有保證。

“目前，‘土地超市’已上架的只是第一批土地，我們將持續(xù)做好動(dòng)態(tài)更新工作。組織各市縣根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、年度新增建設(shè)用地指標(biāo)、儲(chǔ)備耕地占補(bǔ)指標(biāo)、土地供應(yīng)計(jì)劃、地方政府債務(wù)限額等因素，合理編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，按計(jì)劃按時(shí)序?qū)嵤┩恋貎?chǔ)備，加快完善批而未供土地手續(xù)，保證‘貨源’源源不斷，持續(xù)更新上線?！蓖跹┱f(shuō)，下一步，海南省自然資源和規(guī)劃廳將抓緊搭建土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)，將符合法定轉(zhuǎn)讓條件的土地也納入“土地超市”。

“我們將重點(diǎn)聚焦今年儲(chǔ)備但尚未開工入庫(kù)的項(xiàng)目，特別是涉及用地、用林、用海等要素保障問(wèn)題的項(xiàng)目，盡快與‘土地超市’、項(xiàng)目策劃生成平臺(tái)深度對(duì)接，助力擴(kuò)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)?！焙Ｄ鲜“l(fā)展和改革委員會(huì)二級(jí)巡視員馮燕表示。

“閑儲(chǔ)置換”：破解“項(xiàng)目等土地”和“土地曬太陽(yáng)”共存的困境

目前，三亞首宗通過(guò)“土地超市”完成“閑儲(chǔ)置換”的土地，現(xiàn)已進(jìn)入地價(jià)評(píng)估階段，預(yù)計(jì)年內(nèi)達(dá)到法定動(dòng)工標(biāo)準(zhǔn)?！斑@塊地因規(guī)劃問(wèn)題一直閑置在那里，給公司發(fā)展也帶來(lái)了不小負(fù)擔(dān)。政府能夠幫助企業(yè)解決這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為是在挽救企業(yè)，作為首家受益企業(yè)，我們非常感謝！”海南云興康盛地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理何喜康說(shuō)。

“用地難的問(wèn)題，一方面是‘項(xiàng)目等土地’，政府對(duì)新增用地資源要素統(tǒng)籌不及時(shí)、不到位；另一方面是‘土地曬太陽(yáng)’，也就是政府批而未供土地和企業(yè)閑置土地盤活利用不夠，存量土地長(zhǎng)期沉淀、盤活不力的問(wèn)題。”王雪皓說(shuō)，海南省自然資源和規(guī)劃廳為了破解上述難題，堅(jiān)持制度集成創(chuàng)新的理念，以組織工作專班開展集中攻堅(jiān)，建立了“土地超市+閑儲(chǔ)置換”制度。

王雪皓介紹，“閑儲(chǔ)置換”制度是指因政府原因閑置的土地與“土地超市”中的政府儲(chǔ)備土地競(jìng)價(jià)置換工作，競(jìng)得土地的單位簽訂“閑儲(chǔ)置換”用地協(xié)議，助推萬(wàn)畝存量土地盤活及千億產(chǎn)值投資落地。

“閑儲(chǔ)置換”制度有三大特點(diǎn)。一是建立置換+競(jìng)價(jià)模式，實(shí)現(xiàn)置換公平透明。符合條件的政府原因閑置土地使用權(quán)人均可自愿參與競(jìng)拍，原則上價(jià)高者得，既保證了政府和市場(chǎng)主體之間的公平性，又避免了協(xié)議置換土地的廉政風(fēng)險(xiǎn)。二是建立置換+對(duì)賭模式，促進(jìn)“拿地即開工”。對(duì)實(shí)施“閑儲(chǔ)置換”的項(xiàng)目，將由競(jìng)得土地的單位與政府簽訂土地置換協(xié)議，并簽訂限期開發(fā)的對(duì)賭協(xié)議，明確置換雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決辦法等。政府部門通過(guò)預(yù)審查、告知承諾、并聯(lián)審批等措施，高效核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)文件、建筑施工許可證等，幫助企業(yè)“拿地即開工”，而企業(yè)則要保證拿地后按時(shí)限開工、動(dòng)工。置換+對(duì)賭模式，可以倒逼政府部門高效審批、企業(yè)高效用地，促進(jìn)土地早動(dòng)工、早開發(fā)、早見效。三是建立置換+跨用途模式，助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。針對(duì)實(shí)踐中相同用途土地置換難的問(wèn)題，按照《海南自由貿(mào)易港閑置土地處置若干規(guī)定》第六條等價(jià)置換的規(guī)定，“閑儲(chǔ)置換”制度遵循等價(jià)置換的原則，允許不同的用途實(shí)施置換。涉及商品住宅用地的，必須符合國(guó)家和海南省房地產(chǎn)管理有關(guān)政策規(guī)定?？缬猛局脫Q模式既可以解決同用途無(wú)地可換的難題，也有助于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。