使用已故配偶工齡購買的房改房遺失補證問題

□ 徐映雪

案 例

1993 年，張三的配偶李四去世。1997 年，張三參加房改購買了一套公有住房，并于1999 年取得房屋所有權證，登記房屋所有人為張三。其房產(chǎn)檔案顯示，《省直單位出售公有住房（評估）審批表》中“愛人”欄注明“李四病故”，在實際售價公式中顯示使用了夫妻雙方工齡折算。2021 年8 月，張三以房產(chǎn)證遺失為由，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理遺失補證。不動產(chǎn)登記機構(gòu)能否為其辦理補證業(yè)務？

爭議焦點

由于住房制度改革政策的復雜多樣性，加之房改房在購買和出售上有地方性政策，使得房改房產(chǎn)權缺乏明晰度。使用已故配偶工齡購買房改房的產(chǎn)權歸屬問題在司法解釋上也出現(xiàn)過爭議，同案異判普遍存在，在不動產(chǎn)登記行業(yè)內(nèi)部對如何辦理變更、轉(zhuǎn)移、補證等業(yè)務也存在著不同觀點。

觀點一：該房產(chǎn)屬于張三單獨所有的個人財產(chǎn)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可直接為其辦理補證業(yè)務。

觀點二：該房產(chǎn)屬于張三與李四共有財產(chǎn)，鑒于李四已故，該房屋目前事實上為張三和對李四的遺產(chǎn)有繼承權的繼承人共有。不動產(chǎn)登記機構(gòu)不能直接為張三辦理補證業(yè)務，應由張三和對李四的遺產(chǎn)有繼承權的繼承人共同到場申請因繼承轉(zhuǎn)移登記業(yè)務。

觀點三：該房產(chǎn)屬于張三與李四共同共有的財產(chǎn)，目前，事實上為張三和對李四的遺產(chǎn)有繼承權的繼承人共有。但張三僅提出補證申請，故無需李四的繼承人共同到場申請辦理因繼承轉(zhuǎn)移登記業(yè)務，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可直接為張三辦理補證業(yè)務，同時將該房產(chǎn)共同共有的情況在不動產(chǎn)登記簿中附記。

分 析

筆者支持觀點三。在探討上述問題之前，應先了解一下什么是房改房。房改房也稱已購公有住房，是指根據(jù)國家房改政策的有關規(guī)定，單位將原公房以優(yōu)惠的形式出售給職工，職工對其享有部分或全部產(chǎn)權的居住用房。房改房是改革開放背景下城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國城鎮(zhèn)住房由過去的單位分配轉(zhuǎn)為市場化的一項過渡性政策。房改房的特殊性體現(xiàn)在職工在購買公房時會綜合工齡、職務等因素對房價予以折抵優(yōu)惠。

首先，使用已故配偶工齡購買房改房的權利歸屬問題。一方面是個人財產(chǎn)論。觀點一認為，該房產(chǎn)屬于張三單獨所有的個人財產(chǎn)，持有此觀點的不在少數(shù)，主要基于以下幾點理由：一是由于在張三取得房屋所有權時，李四的民事權利能力已因其死亡而終止，故不具備取得房屋所有權的主體資格。《民法典》第一千零六十二條規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。該房屋不是在婚姻關系存續(xù)期間取得的，所以不能認定為共同財產(chǎn)。二是購買房改房享有的工齡優(yōu)惠是一種政策性補貼，不宜作為財產(chǎn)或財產(chǎn)性權益，不滿足遺產(chǎn)的形式，故不能作為遺產(chǎn)繼承。三是最高人民法院于2000年2月就《關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的函》答復司法部律師公證指導司時指出，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的財產(chǎn)繼續(xù)購買的公用住房應視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是一種政策性補貼，而不是財產(chǎn)或財產(chǎn)權益。該復函雖然已于2013 年被最高人民法院以“與現(xiàn)行房改政策不一致”廢止，但是習慣及其他諸多因素使然，其理念和精神仍被部分司法機關沿用。

另一方面是夫妻共有財產(chǎn)論。觀點二和觀點三均認為該房產(chǎn)屬于張三與李四共同共有的財產(chǎn)，目前，事實上為張三和對李四的遺產(chǎn)有繼承權的繼承人共有。筆者也贊成此觀點，主要原因如下：一是從我國婚姻共同財產(chǎn)的立法本意看，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)。所得的財產(chǎn)，指對財產(chǎn)權利的取得，而非必須實際占有。例如，一方在婚姻關系存續(xù)期間與公司簽訂合同，約定出賣知識產(chǎn)權取得一定的費用，但直到其死亡后才實際取得這筆費用。由于取得費用的權利產(chǎn)生于婚姻關系存續(xù)期間，故應當認定為夫妻共同財產(chǎn)，不能因一方死亡不具有民事權利能力而喪失取得費用的主體資格，也不能因婚姻關系已終止而判定為另一方單獨所有。二是購買房改房享有的工齡優(yōu)惠兼具人身屬性和財產(chǎn)屬性，屬于財產(chǎn)權益，可以在折算后進行繼承?？紤]到我國長期以來實行的低工資制、住房福利性分配制，房改房相當于把多年的工資差額一次性補給職工。從這個層面講，雖然職工生前沒有實際取得工齡優(yōu)惠，但工齡優(yōu)惠來源于死者生前的貢獻，具有一定的財產(chǎn)屬性，權屬認定時應賦予一定的追及效力。遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，其形式不應拘泥于自然人死亡時已有的物質(zhì)財產(chǎn)，也應包含自然人死亡后因生前行為而轉(zhuǎn)化的財產(chǎn)利益。不能狹隘地理解遺產(chǎn)的性質(zhì)和范圍，符合財產(chǎn)本質(zhì)屬性的財產(chǎn)利益均屬于遺產(chǎn)范圍。三是住房和城鄉(xiāng)建設部于1999 年向司法部律師公證指導司發(fā)出《關于唐民悅房改房產(chǎn)權認定問題的復函》指出：“按照目前我國城鎮(zhèn)住房制度改革的有關政策，按成本價或標準價購買公有住房以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個家庭只能享受一次?！北景钢?，張三按房改政策購買住房時享受了其配偶的工齡優(yōu)惠，該住房應當視為其夫婦雙方共同購買。因此，筆者認為，該住房應視為張三與其配偶共有財產(chǎn)。

其次，能否直接為申請人辦理補證業(yè)務。觀點二認為，不能直接辦理補證，應由張三和對李四的遺產(chǎn)有繼承權的繼承人共同到場申請因繼承轉(zhuǎn)移登記，主要是基于《民法典》第一千一百二十一條第一款規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時開始。”以及第二百三十條規(guī)定：“因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力?！币虼藦睦钏乃劳鰰r開始，張三和對李四的遺產(chǎn)有繼承權的繼承人即取得該房屋所有權。同時，根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》2.3.1 第1款規(guī)定：“共有不動產(chǎn)的登記，應當由全體共有人共同申請?！睉蓮埲蛯钏牡倪z產(chǎn)有繼承權的繼承人共同申請因繼承轉(zhuǎn)移登記業(yè)務。

筆者不認同此觀點。一方面，依申請登記原則，不動產(chǎn)登記機構(gòu)無權強制補證申請人辦理因繼承轉(zhuǎn)移登記業(yè)務。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外?！辈粍赢a(chǎn)登記實行依申請登記原則，是否申請登記是不動產(chǎn)權利人的自愿行為，是權利而非義務，不動產(chǎn)登記機構(gòu)無權強制要求相關權利人申請登記。本案中，房產(chǎn)事實上確為張三和對李四的遺產(chǎn)有繼承權的繼承人共有，這種取得物權的方式，屬于非依法律行為而發(fā)生物權變動的情形。但張三僅是申請不動產(chǎn)權證書的遺失補發(fā)，并未申請進行財產(chǎn)權利的分割登記，完全有權利拒絕辦理對家庭共有財產(chǎn)進行繼承分割的登記業(yè)務。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.6.3.2 規(guī)定：“不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權利人的遺失、滅失聲明，15 個工作日后，打印一份遺失、滅失聲明頁面存檔，并將有關事項記載于不動產(chǎn)登記簿，向申請人補發(fā)新的不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明，并注明補發(fā)字樣?！毕嚓P規(guī)范并未對補證業(yè)務設置前置條件，上述案例中張三已按照補證要求提交了相關申請材料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不應再增設繼承人到場共同申請等障礙，應依法向張三辦理補證業(yè)務。

另一方面，為確保事實物權與法律物權一致，應在補發(fā)新證中體現(xiàn)房產(chǎn)共同共有的實際情況。

在理論界，基于公示性原則將物權劃分為法律物權和事實物權，這種劃分方式主要是基于物權的事實屬性和法律屬性而言的。法律物權是指權利人的物權通過法律推定予以確認，主要包括不動產(chǎn)登記物權和以實際占有為表征的動產(chǎn)物權。而在司法實踐中，人們基于公序良俗和誠信原則而進行物權交易行為仍大量存在，由于公示原則所表現(xiàn)的物權存在狀態(tài)和真實物權表示的狀態(tài)有時并不一致，如果僅靠法律物權來調(diào)整物權交易而不考慮未公示的物權則不能滿足物權變動的要求，因此需要事實物權來進行補充和救濟。雖然法律物權和事實物權在物權保護上時常發(fā)生沖突，但為確保物權交易的安全性和合理性，不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行登記時應盡量使兩者保持一致，減少兩者之沖突。就本案而言，該房產(chǎn)事實物權為張三和對李四的遺產(chǎn)有繼承權的繼承人共有，雖然張三僅提出補證申請，無需李四的繼承人共同到場申請辦理因繼承轉(zhuǎn)移登記業(yè)務，但不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行補證時應將房產(chǎn)共有的情況在不動產(chǎn)登記簿中予以附記，以確保事實物權與法律物權的一致性。