凈利潤“五連降”、半數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目涉停工　投訴中天金融脫困難題待解

在2021年業(yè)績巨虧的同時(shí)，中天金融多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在逾期交付的質(zhì)疑。比如，今年3月，因地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目貴陽國際金融中心未能按時(shí)交付，中天金融旗下子公司遭恒大人壽訴至法院。據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，近期半數(shù)“中天系”在建項(xiàng)目因停工或工程滯緩引發(fā)購房者投訴。

據(jù)《紅周刊》了解，為了脫困，中天金融正在出售子公司以緩解債務(wù)壓力，但面對(duì)龐大的債務(wù)規(guī)模，未來能否成功脫困仍存疑問。

“西南陸家嘴”現(xiàn)交付風(fēng)波 “中天系”半數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目施工緩慢

3月3日，一項(xiàng)關(guān)于“貴陽第一在建高樓”的交付風(fēng)波，將中天金融旗下地產(chǎn)項(xiàng)目推至臺(tái)前。當(dāng)日，中天金融在公告中稱，恒大人壽以房屋買賣合同糾紛對(duì)其全資子公司中天城投貴陽國際金融中心提起訴訟，要求返還全部交易價(jià)款19.16億元，并支付違約金2.87億元。

據(jù)了解，恒大人壽曾于2020年與中天城投貴陽國際金融中心簽訂購房協(xié)議，購買貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)部分酒店和酒店式公寓物業(yè)。因項(xiàng)目未能按期交付，恒大人壽近期向貴陽市中級(jí)人民法院提起了訴訟。

陷入此次糾紛焦點(diǎn)的貴陽國際金融中心，是中天金融旗下在建的重要商住地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)349.27萬平方米，預(yù)計(jì)投資198億元，標(biāo)榜打造“西南陸家嘴”。不過，歷經(jīng)8年開發(fā)，項(xiàng)目仍未完工。集團(tuán)2021年中報(bào)顯示，項(xiàng)目計(jì)劃投資總金額已達(dá)174.19億元，建設(shè)進(jìn)度87.93%。

“中天系”遭遇工程進(jìn)度質(zhì)疑的項(xiàng)目不止貴陽國際金融中心。《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，目前中天金融主要在建項(xiàng)目共8個(gè)，然而近半年來，以中天·北城、中天悅曦府為代表的4個(gè)項(xiàng)目因施工停滯、工程進(jìn)度緩慢及無法辦理網(wǎng)簽等緣由屢遭購房者投訴。

距離貴陽國際金融中心約10公里的中天·吾鄉(xiāng)便曾陷入停工風(fēng)波?！都t周刊》以購房者身份咨詢貴陽某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人，其向《紅周刊》印證：“這個(gè)項(xiàng)目口碑不是很好，前段時(shí)間停工了三個(gè)月左右?，F(xiàn)在別人來接手，開始慢慢復(fù)工了?！?/p>

不過，同在貴陽的另外幾處“中天系”項(xiàng)目工程仍然亟待推進(jìn)。比如，中天悅曦府項(xiàng)目近期便面臨多起投訴。3月18日，有購房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板稱，“中天悅曦府無預(yù)售證違規(guī)賣房、收取定金并拒絕退還?！绷硗猓刑臁け背琼?xiàng)目的留言板投訴也有近10條。有購房者稱自己一直正常交房貸，但工程自去年下半年以來一直處于無人施工狀態(tài)，擔(dān)心對(duì)方無法按照合同約定日期2023年2月交付。

事實(shí)上，工程進(jìn)度滯緩問題在“中天系”項(xiàng)目間變得日益凸顯?！都t周刊》發(fā)現(xiàn)，截至2021年中，中天金融8個(gè)主要在建項(xiàng)目中，除了啟動(dòng)開發(fā)較早的未來方舟（河西）、貴陽國際金融中心分別實(shí)現(xiàn)944.57萬平方米、399.76萬平方米的累計(jì)竣工面積，其余6個(gè)項(xiàng)目多為2018年以后開工，累計(jì)竣工面積均為零。

各大爭議項(xiàng)目背后的主體公司同樣面臨重重困境?！都t周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，中天·北城的項(xiàng)目開發(fā)主體公司為貴州中天浩晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其直接控股股東為貴州中天貴鋁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“中天貴鋁”），而據(jù)企查查顯示，2019年7月至2022年7月，中天貴鋁約2億元數(shù)額股權(quán)為凍結(jié)狀態(tài)。

中天悅曦府的項(xiàng)目主體公司貴陽南明中天城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“貴陽南明中天城投”）也存在商品房銷售合同糾紛、票據(jù)糾紛等，在企查查APP上顯示多條風(fēng)險(xiǎn)提示信息。今年3月，貴陽南明中天城投被貴陽市南明區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的金額20.6萬元。

凈利潤五連降 轉(zhuǎn)型金融業(yè)資金鏈承壓

項(xiàng)目開發(fā)“低周轉(zhuǎn)”的背后，中天金融已然“錢緊”。1月28日，中天金融發(fā)布2021年度業(yè)績預(yù)虧公告，因計(jì)入損益的借款費(fèi)用較上年同期增加、房地產(chǎn)銷售毛利下降、投資的資產(chǎn)端業(yè)務(wù)形成較大的減值損失等原因，期內(nèi)公司歸屬于上市公司股東的凈虧損25億元-40億元，同比下降537.15%-799.45%。

遭遇業(yè)績大跳水的中天金融隨即迎來深交所問詢函，要求公司就截至目前有息債務(wù)情況，是否存在債務(wù)逾期記錄及預(yù)計(jì)負(fù)債計(jì)提情況等進(jìn)行說明。歷經(jīng)3次延期，中天金融到3月23日終于做階段性答復(fù)，但尚未披露有息債務(wù)情況。

不過，從公司此前已披露的負(fù)債情況看，中天金融正面臨資金流動(dòng)性緊張的問題。截至2021年第三季度，公司總資產(chǎn)1600億元，負(fù)債總額達(dá)1386億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債245.29億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為25.82億元，兩者差距巨大。

另據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，目前中天金融存續(xù)債券6只，存續(xù)規(guī)模81.5億元。其中，今年至明年3月到期規(guī)模的債券5只，截至3月25日的規(guī)模為69.5億元，在此期間，公司將面臨存續(xù)債務(wù)的集中兌付。

布局金融板塊6年，盈利結(jié)果欠佳的中天金融顯然未能順利轉(zhuǎn)型。2015年，明確進(jìn)行“大金融”領(lǐng)域布局的中天金融開始啟動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)。后續(xù)幾年間，參與設(shè)立百安互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)、拿下海際證券控股權(quán)，間接持有中融人壽，發(fā)起設(shè)立貴州第一只公募基金“中天友山”，中天金融實(shí)現(xiàn)了保險(xiǎn)、券商、基金和普惠金融業(yè)務(wù)全覆蓋。期間中天金融一度與大股東金世旗產(chǎn)投開展“非金融類業(yè)務(wù)資產(chǎn)過戶”，試圖將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離上市公司。

然而目前看來，金融業(yè)務(wù)并未增厚其業(yè)績?！都t周刊》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中天金融近5年深陷增收不增利困境。

2017年至2020年，中天金融營業(yè)總收入從172.64億元緩慢增至234.37億元，歸屬于母公司股東凈利潤則從20.82億元連降至5.72億元，凈利潤增速四連降。到2021年，中天金融不僅“五連降”，還巨額虧損。

另據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，盡管自2020年以來中天金融的金融類業(yè)務(wù)營收“反超”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但在盈利貢獻(xiàn)上，目前房地產(chǎn)板塊仍是上市公司的主力。中天金融發(fā)布的一份《中天城投集團(tuán)有限公司2021年1-8月審計(jì)報(bào)告》顯示，2021年前8個(gè)月，其地產(chǎn)平臺(tái)中天城投實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3.74億元，對(duì)比上市公司去年前三季度-8.7億元的歸母凈利潤，其地產(chǎn)平臺(tái)仍然發(fā)揮盈利支撐作用。

作為昔日貴州省規(guī)模最大的老牌上市房企中天金融為何追求“去地產(chǎn)化”、大刀闊斧轉(zhuǎn)戰(zhàn)金融類業(yè)務(wù)？IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《紅周刊》表示，其可以歸結(jié)為兩個(gè)原因，“一是公司認(rèn)識(shí)到做房地產(chǎn)雖然具備區(qū)域優(yōu)勢(shì)，但也面臨增長的天花板問題，需要盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和尋找第二增長曲線，而且轉(zhuǎn)型金融有利于跨區(qū)域?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展;二是目前國企和央企的大趨勢(shì)是退出地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型金融是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的需要?！?h3>“三角債”待紓解 剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)前途未明

事實(shí)上，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程滯緩、上市公司利潤失色，業(yè)內(nèi)人士常將其與中天金融的“去地產(chǎn)化”動(dòng)作相聯(lián)系。近期關(guān)于中天·北城項(xiàng)目停工的領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴中便有購房者指出，“中天集團(tuán)將中天城投全部股權(quán)出售于一家浙江房開公司，直至目前為止工程進(jìn)度緩慢，很擔(dān)心會(huì)爛尾。”

中天金融其實(shí)早年便施行過“賣地產(chǎn)、買保險(xiǎn)”操作，不過后遺癥延續(xù)至今。2018年，為獲得華夏人壽控股權(quán)，中天金融將中天城投100%股權(quán)過戶給大股東金世旗產(chǎn)投，并預(yù)備將246億元交易現(xiàn)金全部用以支付購買華夏人壽的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。不過，這番資產(chǎn)騰挪在同年年底即回到原點(diǎn)。

而自2021年8月以來，關(guān)于中天城投的出售工作再度被中天金融納入議程。數(shù)月下來，該地產(chǎn)平臺(tái)的交易對(duì)象由佳源創(chuàng)盛變更為佳源創(chuàng)盛及上海杰忠聯(lián)合聯(lián)合受讓，交易價(jià)格亦由早期的180億元降至89億元，分為三期支付。不過，中天金融在收到首筆轉(zhuǎn)讓資金后，本該于今年1月收到的第二筆29.59億元資金被“拖欠”至今。

與此同時(shí)，債臺(tái)高筑的中天金融需要出售資產(chǎn)回血?！都t周刊》了解到，作為中天金融的主要債權(quán)人之一，截至1月14日，平安銀行惠州分行向中天金融承接的融資余額已達(dá)67億元。而為向融資事項(xiàng)提供增信，中天金融將全資子公司中天城投89%的股權(quán)質(zhì)押給了平安銀行惠州分行。

3月10日平安銀行舉辦的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，副行長郭世邦曾對(duì)此做出回應(yīng)，表示其與企業(yè)達(dá)成了一致的方案，明確了相關(guān)還款來源于增信措施。據(jù)介紹，中天金融與佳源創(chuàng)盛之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬實(shí)，因?yàn)槟壳爸刑旖鹑谝呀?jīng)收到了15.8億元的首期款，其中13億元還給了平安銀行。

這或許意味著，目前看來“股權(quán)質(zhì)押”狀態(tài)的中天城投能否順利出售給“佳源系”并收回處置款項(xiàng)，將成為中天金融緩解短期流動(dòng)性危機(jī)的重要因素。對(duì)于中天金融能否就此脫困，《紅周刊》致電上市公司董秘，其表示，“目前中天金融的地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未出盡，仍奉行‘地產(chǎn)+金融雙主業(yè)模式”。