房企股價(jià)波動(dòng)進(jìn)入“敏感期”國(guó)央企及區(qū)域龍頭房企率先估值修復(fù)

秦佳麗

據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，盡管目前上市房企市值表現(xiàn)整體承壓，但截至8月3日，仍有71家房企市值實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，在232家上市房企（萬(wàn)得申萬(wàn)分類）中占比約為三成。其中，國(guó)央企及區(qū)域龍頭房企市值表現(xiàn)穩(wěn)健。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，目前，房地產(chǎn)個(gè)股短期股價(jià)受紓困政策的影響比較明顯，資本市場(chǎng)對(duì)具備國(guó)央企等題材支撐的個(gè)股相對(duì)更感興趣。接下來(lái)房企整體能否走強(qiáng)，主要取決于政策調(diào)控效應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至8月3日，市值規(guī)模突破千億元（人民幣，下同）的房企共9家，分別為新鴻基地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、貝殼-W、恒基地產(chǎn)（見(jiàn)表1）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

從市值增幅來(lái)看，截至8月3日，實(shí)現(xiàn)市值同比增長(zhǎng)的房企共有71家。其中，廣匯物流、廣宇發(fā)展、財(cái)信發(fā)展、濱江集團(tuán)、中交地產(chǎn)5家房企市值較去年同期增長(zhǎng)超過(guò)100%。環(huán)比來(lái)看，廣匯物流、綠景中國(guó)地產(chǎn)、華南城、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)宏泰發(fā)展5家房企增幅最大，二季度末的市值規(guī)模較一季度末增幅均超過(guò)30%。這批初步實(shí)現(xiàn)估值修復(fù)的房企以中小盤股居多，市值抬升空間較為靈活（見(jiàn)表2）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

其中，今年5月在港股市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)雙重上市的貝殼-W，是千億市值房企中的新面孔，截至8月3日，總市值達(dá)1186億元。除了貝殼，同陣營(yíng)的其余房企均在近三年創(chuàng)造過(guò)千億市值。

作為房產(chǎn)交易平臺(tái)，貝殼在今年一季度實(shí)現(xiàn)5860億元的總交易額，而其去年全年的成交額為3.85萬(wàn)億元。

對(duì)此，南京證券首席研究員、研究所所長(zhǎng)周旭向《紅周刊》表示，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前面臨較大的債務(wù)壓力不同，貝殼聚焦房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)范疇?！澳壳爸薪槠脚_(tái)業(yè)績(jī)虧損主要受行業(yè)環(huán)境影響，比如今年上半年受疫情影響，上海等部分大型城市的地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)交易量收縮50%以上。如果后續(xù)行業(yè)交易趨于穩(wěn)定和活躍，中介平臺(tái)的業(yè)績(jī)就會(huì)逐漸恢復(fù)?！?/p>

在周旭看來(lái)，目前市值漲幅較大的房企中，不排除與國(guó)央企合作等題材支撐，另有部分房企系前期經(jīng)歷較大股價(jià)跌幅后出現(xiàn)反彈。

據(jù)其介紹，一方面，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，具備資金優(yōu)勢(shì)的國(guó)央企占比越來(lái)越高，比如作為國(guó)企的保利發(fā)展，市值還在增長(zhǎng)。部分民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)近期也在尋求央企注資，或者與央企進(jìn)行重組及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這類消息會(huì)刺激股價(jià)。另一方面，部分民營(yíng)房企體量相對(duì)偏小，之前經(jīng)歷過(guò)一輪下跌，現(xiàn)在由于限購(gòu)、限售及土拍政策放松刺激，加上其本身債務(wù)不算非常危險(xiǎn)，所以目前股價(jià)迎來(lái)反彈或修復(fù)。

《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，國(guó)央企表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，千億市值陣營(yíng)座次也在向國(guó)央企“傾斜”。相較于去年8月位列行業(yè)市值規(guī)模TOP3的萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、碧桂園服務(wù)，目前的TOP3已經(jīng)全部變?yōu)閲?guó)央企，分別為中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展。截至8月3日，3家房企的市值依次為1943億元、1909億元、1842億元，較去年同期增長(zhǎng)28%、21%、61%。

而房企千億陣營(yíng)的變遷，與這些公司的基本面表現(xiàn)存在聯(lián)系?！都t周刊》發(fā)現(xiàn)，新“TOP3”房企均屬“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)下的綠檔房企，相關(guān)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也位于行業(yè)前列。克而瑞榜單顯示，今年前7個(gè)月，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)的全口徑銷售額依次為2332億元、1570億元、1490億元;新增土地貨值分別為1069億元、1049億元、1119億元，銷售及拓儲(chǔ)規(guī)模均位于行業(yè)TOP5。融資方面，《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地亦是低成本獲得債券融資的企業(yè)，新發(fā)信用債平均票面利率低至3.14%、3.07%、3.19%。

除了國(guó)央企，區(qū)域龍頭民企濱江集團(tuán)的市值同比翻倍。除了“綠檔”房企所傳遞出的穩(wěn)健財(cái)務(wù)水平，有著“杭州一哥”之稱的濱江集團(tuán)今年開(kāi)發(fā)銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁。據(jù)克而瑞榜單，今年前7個(gè)月，濱江集團(tuán)全口徑銷售額為796億元，銷售規(guī)模排名由去年同期的TOP23上升至TOP12;拓儲(chǔ)方面則以1128.4億元的新增土地貨值居于百?gòu)?qiáng)房企第一。另?yè)?jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)還是今年少數(shù)實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債券融資的民營(yíng)房企之一，今年前7個(gè)月的信用債發(fā)行規(guī)模為26.2億元，平均票面利率3.7%。

值得一提的是，市場(chǎng)動(dòng)蕩之時(shí)，港企相對(duì)而言穩(wěn)住了陣腳。截至8月3日，新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)3家香港地產(chǎn)公司以2276億元、1702億元、1133億元的市值穩(wěn)居千億陣營(yíng)?！都t周刊》了解到，擁有多元支柱型產(chǎn)業(yè)并投產(chǎn)商業(yè)物業(yè)做自持運(yùn)營(yíng)，是香港市值龍頭房企的典型特征。

以背靠郭氏家族的“市值一哥”新鴻基地產(chǎn)為例，公司披露的2021至2022年中期報(bào)告顯示，2021年下半年，其物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、其他業(yè)務(wù)、電訊、基建及物流、酒店等主營(yíng)業(yè)務(wù)為集團(tuán)總營(yíng)收貢獻(xiàn)占比依次為43.1%、26.0%、10.1%、9.4%、4.8%、3.7%。其中，盡管集團(tuán)物業(yè)銷售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收占比較上年同期下降11.1個(gè)百分點(diǎn)，但物業(yè)租賃營(yíng)收占比提升了3.8個(gè)百分點(diǎn)，支撐上市公司業(yè)績(jī)。

穩(wěn)健型房企收獲市值增長(zhǎng)之外，伴隨行業(yè)加速縮表出清，部分上市房企市值也開(kāi)始“擠泡沫”。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至8月3日，千億市值房企數(shù)量由去年同期的12家縮減至目前9家，太古地產(chǎn)、九龍倉(cāng)置業(yè)等4家房企跌出千億市值陣營(yíng)。

從市值變化情況看，天譽(yù)置業(yè)、正榮地產(chǎn)、佳源國(guó)際控股、匯景控股、新力控股集團(tuán)等14家房企市值同比跌幅居前，較去年同期下跌超過(guò)80%。環(huán)比來(lái)看，天譽(yù)置業(yè)、佳源國(guó)際控股、ST泰禾、海泰發(fā)展、皇庭國(guó)際等7家房企二季度末的市值較一季度末下降超過(guò)40%。目前市值表現(xiàn)欠佳的房企多為出險(xiǎn)房企，身陷債務(wù)違約風(fēng)波。

此外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于下行區(qū)間，截至8月3日，共有36家房企淪為股價(jià)低于1元的“仙股”，對(duì)比去年同期的16家多出一倍。

具體來(lái)看，一貫在房地產(chǎn)銷售與物業(yè)在管面積上穩(wěn)居“規(guī)模一哥”的某龍頭房企，今年在資本市場(chǎng)的地位卻不復(fù)從前。截至8月3日，其旗下兩家上市公司的市值分別為536億元、408億元，較去年同期下降63%、76%。

對(duì)于上述頭部房企的市值下行，周旭表示：“目前開(kāi)發(fā)企業(yè)主要在債務(wù)上面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力，債務(wù)隱患容易直接帶來(lái)估值和業(yè)績(jī)雙殺。尤其是民營(yíng)房企，在資本市場(chǎng)的估值趨勢(shì)并不好。”

目前，上述頭部房企仍踩中“三道紅線”中的一條。截至2021年底，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74%。從公司經(jīng)營(yíng)狀況看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，盡管上述頭部房企仍以2854億元的全口徑銷售規(guī)模居于百?gòu)?qiáng)房企之首，但銷售額同比下滑43%;新增土地面積98萬(wàn)平方米，同比下跌95%。

從市盈率、市凈率等指標(biāo)來(lái)看，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月3日，134家樣本房企的市盈率PE（TTM）中位值為10.27倍，市凈率PB（MRQ）中位值為1.02倍。

《紅周刊》通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，目前市盈率偏高的多為小型房企，珠光控股、三湘印象、萬(wàn)通發(fā)展、西藏城投、京能置業(yè)等9家房企PE（TTM）超過(guò)100倍。對(duì)比之下，頭部房企均具有低估值特點(diǎn)。例如碧桂園、萬(wàn)科、保利，截至8月3日的PE（TTM）分別為1.89倍、8.24倍、6.62倍，市盈率均位于行業(yè)中位值以下。

對(duì)此，周旭表示，“從投資角度看，‘盈率低點(diǎn)的時(shí)候買入、高點(diǎn)賣出’的規(guī)則在房地產(chǎn)行業(yè)不太適用。如果一家企業(yè)的景氣度持續(xù)向上，那么PE應(yīng)該是不斷下降的，除非出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損或者微利，PE可能會(huì)大幅上升。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在盈利水平調(diào)整上其實(shí)奉行5-10年的長(zhǎng)周期，行業(yè)調(diào)整周期長(zhǎng)，上升周期也長(zhǎng)，因此從投資角度看，在企業(yè)的長(zhǎng)景氣周期中，企業(yè)處于市盈率不斷下降的過(guò)程，即是具有優(yōu)勢(shì)的?！?/p>

在周旭看來(lái)，目前房地產(chǎn)行業(yè)的10.27倍市盈率的中位值水平，其實(shí)是萬(wàn)科、保利等龍頭房企平衡的結(jié)果，對(duì)比之下很多小型房企的市盈率很高，反而風(fēng)險(xiǎn)較大。更重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)存在隱患其實(shí)是債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的債務(wù)未必完全顯性化，單純的凈利潤(rùn)等業(yè)績(jī)指標(biāo)也不能完全反映企業(yè)的債務(wù)狀況。一旦出現(xiàn)債務(wù)違約，市盈率水平肯定會(huì)惡化下去?！八?，衡量一家房企是否具有一定的安全性和相對(duì)投資價(jià)值，除了看PE是否較低，還要看資產(chǎn)質(zhì)量和資產(chǎn)負(fù)債情況。目前在監(jiān)管層設(shè)定的‘三道紅線’下，這些指標(biāo)容易識(shí)別出來(lái)?！?/p>

對(duì)于接下來(lái)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的走勢(shì)，周旭認(rèn)為，這取決于上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生效應(yīng)，以及房地產(chǎn)銷售開(kāi)發(fā)等業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)?！皬娜ツ晁募径确康禺a(chǎn)調(diào)控政策放松開(kāi)始，原本殺低的部分房地產(chǎn)股出現(xiàn)了估值修復(fù)，保利等龍頭房企股價(jià)也有反彈。接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，一方面在于前期信貸支撐、限購(gòu)限售政策放松等政策能否讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再度活躍起來(lái);另一方面還是要靠房企業(yè)績(jī)推動(dòng)，尤其是銷售數(shù)據(jù)能夠變好看。不過(guò)，從7月份相關(guān)數(shù)據(jù)看，目前沒(méi)有明顯跡象顯示房地產(chǎn)的銷售和開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn)?！?/p>