可持續(xù)背景下的老舊建筑更新改造研究

田曉楠，王夢(mèng)春，馬子乾

（1.煙臺(tái)綠晟置業(yè)有限公司，山東 煙臺(tái) 264000；2.同圓設(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司煙臺(tái)分公司，山東煙臺(tái) 264000；3.青島北洋建筑設(shè)計(jì)有限公司煙臺(tái)分公司，山東 煙臺(tái) 264000）

在當(dāng)前城市建設(shè)飛速發(fā)展的大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極易出現(xiàn)局部失速的問(wèn)題。部分建筑逐漸因時(shí)代飛速發(fā)展所淘汰，最終出現(xiàn)大量老舊建筑。這些建筑好似城市身上的一處處“疤痕”，損害了城市形象，浪費(fèi)了社會(huì)、土地資源。為最大限度實(shí)現(xiàn)建筑自身使用價(jià)值，我們應(yīng)及時(shí)針對(duì)其問(wèn)題進(jìn)行改造更新工作，但老舊建筑的建造年代普遍較為久遠(yuǎn)，自身結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)等條件各不不同，改造工作面臨的問(wèn)題也是多種多樣。如何再次激活老舊建筑，完成城市的可持續(xù)更新工作，是擺在城市建設(shè)前的一項(xiàng)重要課題。

1 老舊建筑改造工作注意事項(xiàng)

當(dāng)前的老舊建筑改造建設(shè)思路是保證原有建筑特色不被破壞，從建筑自身出發(fā)，充分利用建筑的特點(diǎn)，以修復(fù)為主。對(duì)建設(shè)投資、時(shí)間、工程各方參與者專業(yè)水平有著很高的要求。為實(shí)現(xiàn)老舊建筑的高效改造更新，我們需注意以下幾點(diǎn)。

1.1 改造事前管控

所謂磨刀不誤砍柴工，充足的事前準(zhǔn)備是保證改造工作順利進(jìn)行的重要前提。技術(shù)人員需要在開(kāi)工前，通過(guò)信息化模型，對(duì)建筑現(xiàn)場(chǎng)改造全過(guò)程進(jìn)行模擬，通過(guò)相關(guān)功能技術(shù)測(cè)算，將老舊建筑里存在較高安全隱患的區(qū)域進(jìn)行標(biāo)識(shí)，將工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

1.2 合理改造空間規(guī)劃

在老舊建筑改造工作中，由于建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)確定，改造空間十分有限，所以改造工作往往集中于建筑出入口改造、面層處理、管線整改、消防系統(tǒng)更新等事項(xiàng)。技術(shù)人員需對(duì)老舊建筑改造所需的施工空間進(jìn)行整體科學(xué)的規(guī)劃，防止設(shè)備與器材運(yùn)作時(shí)出現(xiàn)使用矛盾，如建筑煙感點(diǎn)位不準(zhǔn)確，無(wú)法正確進(jìn)行安裝工作；梯道空間有限，電梯井無(wú)法安裝等問(wèn)題。充分的施工空間規(guī)劃，可以有效保證各建設(shè)部門之間配合協(xié)同工作高效有序開(kāi)展，有效降低現(xiàn)場(chǎng)安全事故發(fā)生概率，相關(guān)技術(shù)人員的合法利益得到充足的保障。

1.3 建設(shè)質(zhì)量管控

在施工過(guò)程中，相關(guān)技術(shù)人員必須保證改造工作可以有效提升建筑質(zhì)量，保證建筑處于穩(wěn)定狀態(tài)。例如，在建筑外墻增加外保溫工程中，為防止墻體返潮、結(jié)露等質(zhì)量問(wèn)題，在墻體外圍進(jìn)行保暖隔熱作業(yè)時(shí)，若運(yùn)用粘貼板點(diǎn)框法粘貼，則粘貼面積必須大于墻體整體面積的40%，同時(shí)，為保證墻體基層平整性，落差不可大于3mm。所有用于改造的加固材料性能必須高于標(biāo)準(zhǔn)值，標(biāo)準(zhǔn)值（fk）計(jì)算公式為：

相關(guān)解釋見(jiàn)表1。

表1 加固材料性能標(biāo)準(zhǔn)值符號(hào)含義

部分老舊建筑年代過(guò)于久遠(yuǎn)，梁、柱結(jié)構(gòu)開(kāi)裂及酥裂的現(xiàn)象極為普遍。為防止構(gòu)件損壞程度增加，保證建筑結(jié)構(gòu)的整體安全性，我們通常運(yùn)用以下施工手法（表2）進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)加固工作。

表2 常見(jiàn)結(jié)構(gòu)加固方法

2 如何保證老舊建筑的改造質(zhì)量

2.1 加強(qiáng)建筑材料質(zhì)量管控

建筑原材料質(zhì)量的管控工作在采購(gòu)環(huán)節(jié)就開(kāi)始了。相關(guān)人員必須具備豐富的原材料專業(yè)知識(shí)，全方位把控原材料廠家資質(zhì)與生產(chǎn)能力。原材料進(jìn)場(chǎng)后立即開(kāi)展質(zhì)檢工作，合理規(guī)劃原材料運(yùn)輸路線，并根據(jù)材料自身屬性進(jìn)行分類存儲(chǔ)，同時(shí)做好防水防潮措施。

2.2 提升混凝土構(gòu)件耐久性

老舊建筑建設(shè)更新工作，混凝土相關(guān)構(gòu)件必將遇到較強(qiáng)的沖擊。為防止沖擊對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生損害，需要合理分散對(duì)混凝土構(gòu)件的沖擊荷載及堆載，特別是新澆筑的混凝土構(gòu)件需要重點(diǎn)關(guān)注。例如，墻柱鋼筋上料時(shí)，應(yīng)在建筑樓板上鋪設(shè)墊板并分開(kāi)布料，落鉤時(shí)保持較緩慢的速度，防止產(chǎn)生過(guò)大的沖擊。

2.3 把控施工細(xì)節(jié)

在鋪灰時(shí)，技術(shù)人員可以用短杠將其刮平處理，以保證填充層充分滿足厚度需求，緊接著再使用木抹子對(duì)齊拍打至填充層的厚度可以進(jìn)行固定工作的程度，表面泛漿要求可適度降低，面層密實(shí)程度達(dá)到規(guī)定強(qiáng)度即可。

另外，面層收面工作的進(jìn)行時(shí)機(jī)要把控得當(dāng)，并在填充層的混凝土凝結(jié)前，提前進(jìn)行表面搓麻毛作業(yè)。所有環(huán)節(jié)結(jié)束后關(guān)閉入戶門，防止隨意踩踏的問(wèn)題發(fā)生。底層處理階段，需對(duì)表面浮灰進(jìn)行徹底清理，針對(duì)漿膜或其他污物，則需要進(jìn)行沖洗烘干作業(yè)。若結(jié)構(gòu)底層表面太過(guò)光滑，則運(yùn)用鑿毛手法處理；若門口處地板位置偏高，則運(yùn)用剔鑿手法處理，以保證其充分滿足設(shè)計(jì)施工要求。

2.4 做好防滲透工作

滲透是所有老舊建筑改造工程中最為常見(jiàn)的問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題需要我們?cè)谕鈮φ介_(kāi)始抹灰工作前，先將外墻的清潔、濕潤(rùn)、澆水等工作做好，將基層的灰塵、砂漿等其他雜質(zhì)徹底清理，并用濕布擦拭干凈，必要時(shí)可用砂紙或鋼絲刷。然后運(yùn)用分層化的施工處理手法來(lái)降低抹灰層裂縫程度，科學(xué)地在砂漿中摻入聚丙烯，提升塑料層防泄漏性，同時(shí)提升對(duì)觸摸及滑動(dòng)構(gòu)造質(zhì)量的管控，將滑動(dòng)板在蓋安裝后的優(yōu)良密封性充分利用。加強(qiáng)下水口部位、地漏處、管子根部等易發(fā)生滲透的位置重點(diǎn)看管。

若在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在不平整的區(qū)域，必須及時(shí)用水泥膩?zhàn)舆M(jìn)行修復(fù)，特殊部位則做圓弧狀處理，進(jìn)行涂抹。涂抹的順序應(yīng)嚴(yán)格按照自上而下、從內(nèi)到外的原則，于地面和墻面上進(jìn)行均勻的涂抹處理。第1 層涂抹完畢后，待不粘手時(shí)再次進(jìn)行2 次涂抹，方向與首次垂直，用量稍微降低。最終涂抹方式參考前2 次，涂抹量相對(duì)減少。

3 某大廈建筑改造案例分析

3.1 項(xiàng)目背景介紹

大廈占地7478.7m2，原設(shè)計(jì)共35 層，建筑面積近6 萬(wàn)m2。周邊聚集金融、商業(yè)、星級(jí)酒店、辦公、及部分政府行政部門，交通便捷易達(dá)、地理位置優(yōu)越。后因社會(huì)及建設(shè)者自身多方面原因爛尾。

3.2 改造工作開(kāi)展面臨問(wèn)題

首先是市場(chǎng)定位的變化。原設(shè)計(jì)為商場(chǎng)及辦公樓，經(jīng)調(diào)查原定功能現(xiàn)已無(wú)法充分發(fā)揮效益。且相關(guān)政府主管部門、現(xiàn)行規(guī)劃管理依據(jù)，國(guó)家規(guī)范均發(fā)生較大變化。尤其防火規(guī)范存在很大的差距，而大廈原已施工完成至地下三層地面五層。疏散樓梯，疏散通道，電梯井位置，車庫(kù)的坡道等已固定。核心場(chǎng)所占據(jù)面積過(guò)大，疏散樓梯布局設(shè)計(jì)、地下車庫(kù)布局設(shè)計(jì)、出入口設(shè)計(jì)均不合理，停車位緊缺。原設(shè)計(jì)立面造型早已無(wú)法滿足當(dāng)前社會(huì)大眾審美需求。地下室存在嚴(yán)重的滲水現(xiàn)象，長(zhǎng)期處于浸泡中，大量鋼筋嚴(yán)重銹蝕，殘破不堪，大大增加了大樓的改造難度。

3.3 改造方案分析

各種主觀、客觀因素的改變決定了工程的重啟無(wú)法運(yùn)用常規(guī)續(xù)建模式，而需進(jìn)行脫胎換骨的徹底改造。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間對(duì)市場(chǎng)調(diào)查及論證，對(duì)大廈進(jìn)行重新定位及設(shè)計(jì)，最終大廈設(shè)計(jì)為集酒店公寓、辦公、品牌商業(yè)、智能停車為一體的大型商務(wù)綜合體。同時(shí)，與政府主管部門協(xié)調(diào)，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃管理?xiàng)l例對(duì)大廈面積，容積率，退線距離進(jìn)行重新調(diào)整。

根據(jù)現(xiàn)行防火規(guī)范對(duì)防火分區(qū)，疏散樓梯，消防電梯進(jìn)行重新配置設(shè)計(jì)，部分不符合要求的消防疏散通道特別是地下室的疏散線路進(jìn)行重新設(shè)計(jì)改造。針對(duì)核心場(chǎng)所占面積過(guò)大，疏散樓梯布置不合理問(wèn)題，結(jié)合大廈公寓平面功能，重新按現(xiàn)有規(guī)范設(shè)計(jì)，提升標(biāo)準(zhǔn)層的有效面積。

地下車庫(kù)方面，對(duì)車庫(kù)的布局流線進(jìn)行了優(yōu)化，提高停車率，首層西面車庫(kù)坡道進(jìn)行改造，優(yōu)化出入口設(shè)計(jì)。并增設(shè)5 部塔式智能車庫(kù)，改善大廈停車位緊缺的問(wèn)題。

建筑整體立面采用創(chuàng)新設(shè)計(jì)，采用Artdeco 建筑風(fēng)格，外墻采用全干掛石板，妥善解決已建成裙樓與新設(shè)計(jì)立面在輪廓線上的矛盾。（圖1，圖2）。

圖1 建筑效果圖

圖2 建筑內(nèi)部效果圖

結(jié)構(gòu)方面，首先，大廈設(shè)計(jì)久遠(yuǎn)，現(xiàn)結(jié)構(gòu)規(guī)范已經(jīng)修改、更換多次。其次，此次大廈重新設(shè)計(jì)中因建筑功能的改變，需要拆除原核心筒結(jié)構(gòu)，增設(shè)塔式智能車庫(kù)，塔樓使用功能改變?yōu)楣?，塔樓以上需改為剪力墻，轉(zhuǎn)換層需外貼2m 型鋼進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固，以及其他，如地下室加固，車道出入口改變等。（圖3）。

圖3 建筑實(shí)景圖

3.4 項(xiàng)目總結(jié)

該工程打破了常規(guī)的思維方式，引入新的設(shè)計(jì)理念，平面布局并不拘泥原有的平面關(guān)系，而是根據(jù)新的使用功能大膽創(chuàng)新，著重理順新的各項(xiàng)使用要求與已建部分的矛盾。使大樓既能符合新的國(guó)家規(guī)范又能適應(yīng)新的綜合性使用功能。注重與城市設(shè)計(jì)的有機(jī)結(jié)合，在界面上考慮自身視線，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了與周邊建筑的有機(jī)結(jié)合與呼應(yīng)關(guān)系，既滿足本身各項(xiàng)使用功能，也展現(xiàn)了城市未來(lái)發(fā)展的需求。

4 結(jié)語(yǔ)

縱觀世界城市整體發(fā)展歷程，城市的建設(shè)發(fā)展都會(huì)歷經(jīng)大規(guī)模建筑建設(shè)、建筑建設(shè)與維修改造、原有建筑更新再利用三大發(fā)展階段。設(shè)計(jì)給建筑注入生命力，建筑反作用于周邊環(huán)境為改善城市整體形象發(fā)揮重要作用。老舊建筑改造更新工作，僅僅是城市整體更新工作的伊始。雖然眼前看似被時(shí)代摒棄，但依然存在巨大的發(fā)展?jié)摿??？茖W(xué)合理的建筑改造更新工作，可以將老舊建筑所潛藏的經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)價(jià)值充分挖掘，使老舊建筑再度煥發(fā)往日生機(jī)。