基于業(yè)主角度的建筑工程管理重點及難點探討

朱少華

（安徽鳳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會， 安徽 鳳陽 233100）

建筑項目管理的復雜程度難以估量。 現(xiàn)有諸多研究局限在施工時期， 從成本、 安全、 工期等角度， 尋求優(yōu)化管理的路徑。 但實際上， 以業(yè)主視角看待工程管理， 更為復雜、 關鍵。

1 基于業(yè)主角度的建筑項目管理

1.1 管理范圍

現(xiàn)如今， 社會經(jīng)濟高速擴張， 建筑項目建設技術也隨之更新， 并形成負責工程管理的專項機構， 使項目始終處于受限制的狀態(tài)中， 相應的管理問題愈發(fā)突出。 在建筑領域發(fā)展態(tài)勢日益優(yōu)化中， 業(yè)主介入模式， 使工程管理水平有所提高， 進一步拓展此類工作的實施范圍。 結合實踐情況來看， 業(yè)主介入的管理事項主要為： 一方面， 施工管理。 項目業(yè)主是建筑成果的應用者與所有者， 應當全過程參與項目管理， 進一步保障己方權益， 讓建筑項目施工行為能按照既定規(guī)劃開展。 另一方面， 風險管理。 建筑工程運行期間，難免會遇到不同類型的風險， 對此業(yè)主方需基于工程實際， 統(tǒng)計剖析存在的風險問題， 制定針對性的防范、 處理舉措， 使建筑項目最終達到建設目標。 一般情景下， 施工項目風險涉及到不同層面， 而且如果施工期間發(fā)生風險事件， 勢必會增加項目總投入量， 并干擾正常施工建設安排， 降低項目質(zhì)量。 另外， 風險事件會直接損害投資方與施工方的利益， 最終承擔方則是業(yè)主。 所以， 從業(yè)主的角度來說， 應當主動與各參建方聯(lián)系， 立足于建筑項目實際的特點， 編制全面的風險管控方案， 強化對項目持續(xù)過程中的監(jiān)管， 落實成本、 安全與質(zhì)量等管理事項， 最大程度上保障項目有序建設。

1.2 管理特點

首先， 涵蓋工程整個生命周期。 常規(guī)的項目管理思路， 對現(xiàn)場施工階段更加重視， 甚至僅在此時期開展管理， 包含的大部分工作事項均來自于施工建設部分。 但如果站在業(yè)主角度考慮問題， 工程管理不能僅涉及施工階段， 還需注重項目前期規(guī)劃與設計、 投入使用等時期的管理。 上述的各環(huán)節(jié)之間， 都具備潛在聯(lián)系， 比如， 前期規(guī)劃決策的結果， 對工程可行性，具有決定性影響； 建筑設計成果則關系到現(xiàn)場施工成效； 建設施工階段的質(zhì)量與安全等， 對工程實體與后期投入運營的收益等情況都有影響。 因此， 按照工程業(yè)主的根本性訴求， 工程管理需覆蓋工程的整個生命周期。 其次， 牽扯工程各參建方。 在現(xiàn)代建筑工程管理中， 工作重點及核心體現(xiàn)在“人” 上。 以業(yè)主的角度看待該項工作， 其不應局限在基本職責范疇， 也包含監(jiān)理單位、 設計機構、 建設物料供應商等若干單位， 并且各自的利益需要存在明顯差異， 因此， 在建筑項目的各個階段， 都要加強各方之間的交流、 合作， 上述工作一般均應根據(jù)具體業(yè)務落實， 但這樣極易提高項目管理工作的執(zhí)行難度， 演變成重難點。 在此基礎上， 業(yè)主及各參建方需采用有效的激勵和制約舉措， 維護實際利益， 繼而落實預期管理方案， 而這應當是各位業(yè)主要關注及分析的問題。 最后， 復雜性。 以業(yè)主視角進行項目管理， 不單單會貫穿建筑項目的全生命周期、 和參建方之間的溝通協(xié)調(diào)， 還會關注工程建設進行中的風險管控、 文明施工等問題。 很顯然， 相較于常規(guī)的管理模式， 站在業(yè)主的角度， 會有更多的考量， 管理的復雜性更加突出。

2 基于業(yè)主角度的建筑項目管理重點

2.1 成本管理

以業(yè)主的視角看待問題， 在建筑工程開發(fā)及投入運營中， 有關項目成本方面的管理事項， 需重點關注工程前期立項、 施工設計、 全程管理。 基于當前已有的研究結果來看， 建筑項目開工之前的階段是比較重要的， 此時期產(chǎn)生的項目決策與設計方案、 圖紙等，都對建設成本有極大的影響。 所以， 在開展成本管理的工作中， 需把措施重心放在建設方案與有關決策上， 與此同時， 積極有效落實建設交流、 技術交底等環(huán)節(jié)， 加強建筑施工方和設計機構之間的交互和溝通， 使施工隊伍可以理解設計意圖與方向， 了解設計方案的所有信息內(nèi)容， 繼而為實現(xiàn)預期的工程質(zhì)量，構建基礎前提， 給收獲更多的經(jīng)濟效益提供達成條件， 從源頭處， 合理把建筑工程成本降至最低。 建筑項目進行中實施深層次成本管理， 業(yè)主方在決策時，需綜合考量項目建設預算， 而且對于竣工后可能會帶來的經(jīng)濟及社會效益， 開展合理化評估與剖析。 在工程設計階段， 業(yè)主應積極結合項目實際， 確定相對適宜的限額設計模式， 促使設計工程師了解業(yè)主的具體成本允許范圍以及有關的具體需要， 找準優(yōu)化施工圖紙的方向， 從而收獲成本控制的預期效果。 建筑項目實踐推進期間， 工程業(yè)主需積極和監(jiān)理人員交流， 保障信息共享的及時性， 使建筑實體質(zhì)量得到優(yōu)化。根據(jù)圖1 所示， 建筑工程的成本管理過程， 圍繞項目數(shù)據(jù)中心， 進行統(tǒng)一的數(shù)據(jù)匯總管理， 實現(xiàn)信息動態(tài)化、 全天候共享。 按照基礎的職能部門， 結合建筑工程的造價構成， 如人工、 材料、 管理等部分產(chǎn)生的支出， 相關負責人整理好各自的單據(jù)， 匯總到數(shù)據(jù)中心， 支持有關人員查詢及決策， 從而保障成本管控的平穩(wěn)運作。

圖1 建筑工程成本管理

2.2 施工技術

建筑工程業(yè)主方開展技術管理， 是為保障建筑項目竣工后投入運營及銷售的收益。 但在項目施工期間采取的技術管理， 只強調(diào)當下的組織計劃、 建設方案與技術工藝的確定方面， 而以業(yè)主方的立場來講， 施工技術管理在本質(zhì)上是把營銷觀念轉(zhuǎn)變成技術要求與標準。 基于此， 根據(jù)設置的技術參數(shù)， 組織招標活動， 由此確保最后得到的建筑實體， 在運營及銷售表現(xiàn)上滿足自身的長期規(guī)劃。 所以， 從業(yè)主的視角落實技術管理， 同樣需貫穿于項目整個項目存續(xù)過程， 將原本僅強調(diào)當下質(zhì)量的思路， 調(diào)整到建筑實體運營、銷售上。 在工程立項與設計環(huán)節(jié)中， 便應提出有關的技術標準及要求， 直至進入施工階段， 挑選具體的方案、 編制組織計劃， 達成預期的效果。 另外， 在項目施工期間采取的技術管理， 應當注意全面落實技術和管理兩個層面。 前者可借助積極引進最新的建設工藝， 優(yōu)化現(xiàn)場工作效率， 確保工程質(zhì)量。 同時， 施工方可根據(jù)工程現(xiàn)場條件， 積極推動新老工藝的結合，并注重提高操作人員的專業(yè)性， 熟練掌握工藝要領和實施方法， 保障建筑施工得以有序開展。

2.3 工程合同

在建筑工程進行中， 工程合同是管理工作的關鍵性事項之一， 可以對建設期間的所有參與方行為都加以約束， 以具有法律效力的書面形式， 與各參與方建立約定。 依托于有效的合同管理， 不僅能為業(yè)主降低開發(fā)風險提供保障， 還可使全部參與方清楚承擔的職責， 有助于推動相互之間的合作。 基于業(yè)主的角度，開展工程合同管理中， 應著重關注幾個問題， 即制定、 評審等。 在制定項目合同環(huán)節(jié)中， 必須根據(jù)現(xiàn)行的有關法律、 政策， 按照建筑工程合同范圍， 確定參與方各自的權責， 突出合同協(xié)議的關鍵內(nèi)容， 比如風險高或是工藝復雜等部分， 基于此， 設計出分散及控制風險的方案與落實計劃等。 各方在簽訂合同時， 需先組織評審， 對項目范圍、 參與方權責、 經(jīng)濟利益等各項內(nèi)容進行嚴格審核， 在確定無誤且相關方認同后， 才能安排正式簽訂合同。 另外， 對于合同內(nèi)容的編制管理， 需注意強化相關部門的工作管控， 比如設計部門、 項目成本部門等。 執(zhí)行合同約定中， 應當在全方位強化對合同落實狀況的核查， 保障所有參建方及部門， 都能完全根據(jù)合同要求落實工作。 建筑工程實際開展中， 設計變更屬于比較平常的情況， 一旦出現(xiàn)需盡快統(tǒng)計整理有關此次變更的材料， 給之后的工作提供完整的管理依據(jù)。

3 基于業(yè)主角度的建筑項目管理難點

3.1 風險管控

對于建筑工程的業(yè)主來說， 風險管控也是其應當關注的重點。 項目建設管理期間， 應當聯(lián)系施工技術、 本地經(jīng)濟及政策、 社會環(huán)境等， 開展綜合性的風險分析。 建筑項目的前期建設周期偏長， 牽涉的工作者數(shù)目較多， 所以可能會遇到的風險點也比較多樣化。 以工程業(yè)主的視角進行分析， 開展風險管控無疑是重大的難點。 為規(guī)避風險事件， 相關人員需提前歸納容易給建筑工程帶來損失的風險點， 基于此， 評估各自的出現(xiàn)概率， 為項目進行階段的風險識別， 提供比較全面的數(shù)據(jù)資料。 基于各類風險特征， 制定及執(zhí)行防范舉措。 為此， 業(yè)主方可選擇構建風險監(jiān)管系統(tǒng)， 盡早察覺各類潛在的隱患， 通過針對性的事前預防處理， 縮小風險點的波及范圍， 控制可能會承受的損失量。 在風險事件已然爆發(fā)后， 應當立即采取應急措施， 積極應對及解決問題， 利用科學性的方法， 盡早沖破困局， 確保建筑項目后期能穩(wěn)定運行， 減輕風險事件的危害。 鑒于建筑項目的運行時間較長， 在工程進行中， 會根據(jù)實際的建設施工進度， 調(diào)整階段性方案， 在該環(huán)節(jié)中， 需注意對近期風險點的分析， 同時把有關的風險特征、 應對辦法等內(nèi)容， 均歸納到階段性的工作計劃中， 而且要考慮由于方案變動可能會產(chǎn)生的其他風險點。 在建筑工程結束后， 需開展總結性的風險分析， 評估具體建筑項目的風險管理效果，給日后同類型工程積累經(jīng)驗。

3.2 激勵機制

工程建筑應當根據(jù)項目施工的現(xiàn)實情況， 編制與之相適應的激勵機制， 可選擇添加到工程合同的質(zhì)量獎懲約定中， 該做法能起到調(diào)動施工方質(zhì)量管理積極性的作用。 項目施工實踐中， 可能會因為部分現(xiàn)場操作技術員的專業(yè)能力有待提高， 導致個別施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量不高。 而為確保建筑項目可以在兼顧“質(zhì)” 與“量” 的狀態(tài)下按期完工， 激勵機制與合同有關條款的添加， 起到較高的現(xiàn)實作用。 假設把其和施工方最終利潤、 個人薪酬聯(lián)系起來， 借此不僅能優(yōu)化項目質(zhì)量， 還有利于保障建筑工程的建設效率。 與此同時，業(yè)主方可借助合法合理的經(jīng)濟手段， 實現(xiàn)自身效益的最大化。 比如， 在建筑項目建設期間， 業(yè)主方與常規(guī)的管理者之間， 會有信息不對稱的問題。 在實際工作中， 管理者扮演代理方的角色， 擁有明顯的信息優(yōu)勢， 有機會了解相對較多的工程信息。 如果業(yè)主方不主動出擊， 管理者可能會為增加自身最終的收益， 向業(yè)主隱瞞某些信息。 并且在建筑項目中， 業(yè)主是委托方， 信息劣勢是難以避免的， 無法直接了解管理者的實際工作狀況。 面對此種情況， 業(yè)主能借助適宜的激勵手段， 不斷強化對施工方的激勵， 保障管理者的工作積極性。 具體可在項目合同中約定有關激勵條例，同時還需添加懲罰內(nèi)容， 合理提高管理者不執(zhí)行必要工作的“代價”。 借此能有效預防建筑項目施工安全隱患的形成， 保障業(yè)主的根本利益。

3.3 索賠管理

索賠管理也屬于風險管理的一項， 其執(zhí)行情況關系到是否可以創(chuàng)造出預期的經(jīng)濟效益， 還是保障相關權益的關鍵性條件。 施工方僅有在面對雙贏索賠約定的情況下， 才能幫助其在復雜行業(yè)競爭中得到成長機遇。 而且不管是哪種類型的建筑工程管理者， 均有給業(yè)主索賠的可能， 而此環(huán)節(jié)和工程的實際類型沒有太大的聯(lián)系。 所以， 對于索賠管理， 在工程招投標時期便應開展， 而且把有關索賠協(xié)商結果， 納入工程合同中。 項目建設期間， 還要確定變更的部門， 做好相關的簽證工作， 而且在工程最終結算中， 也應強調(diào)對己方權益的保障。

4 基于業(yè)主角度的建筑項目管理建議

一般情況下， 業(yè)主不會直接介入項目建設， 但為適應管理需求， 對于建筑項目管理的重難點問題， 業(yè)主應當加以重視， 確保建筑實體質(zhì)量與自身利益， 構建精品項目。 下文從成本、 合同與風險三個方面展開， 提出管理建議。

4.1 成本方面

其一， 項目決策。 業(yè)主應按照項目建設的具體狀況， 評估工程的可行性與開發(fā)價值等， 形成整體性的規(guī)劃， 給投資決策提供分析資料。 其二， 設計環(huán)節(jié)。業(yè)主在合作設計方與方案上都應秉承擇優(yōu)的原則， 確保成果精良、 工藝先進。 另外， 在工程設計中， 應當采取限額管理， 從總體上保障經(jīng)濟利益， 提升開發(fā)安全系數(shù)。 同時， 業(yè)主要主動帶領設計方、 監(jiān)理方與施工方， 開展圖紙會審。 其三， 招投標。 業(yè)主對投標方的資質(zhì)需加以審核， 防止發(fā)生惡意低價中標情況。 編寫招標文件時， 應全面分析引起項目造價變動的要點， 有效管控成本。 其四， 實地施工。 為達到業(yè)主投資期望， 應把控各類物料及設備的成本， 管控項目變更。 其五， 項目竣工。 業(yè)主需對竣工材料、 簽證項目、 單價等數(shù)據(jù)進行審核， 保證成本管控的成效。

4.2 合同方面

首先， 工程進度。 業(yè)主方應嚴格根據(jù)簽訂的合同約定， 要求施工方編制總體與分段的進度方案， 并加以審核。 現(xiàn)場施工期間， 按照該方案展開動態(tài)化審查， 深度探究影響正常施工的干擾因素， 給項目建設予以管理依據(jù)。 其次， 工程質(zhì)量。 業(yè)主可要求項目監(jiān)理方對項目實際應用的物料、 半成品等， 實施質(zhì)量驗收， 持續(xù)優(yōu)化合同管理程序， 保證各施工階段的成果品質(zhì)。 再次， 工程量。 按照項目合同約定， 承包方應當根據(jù)每月或是每段的頻率， 提交真實的工程量報告， 而后業(yè)主委托監(jiān)理方， 實施現(xiàn)場計量， 根據(jù)合同約定， 核對工程量， 基于此計算撥付款項。 最后， 竣工結算。 業(yè)主可根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定的結算方式， 辦理有關手續(xù)， 防止發(fā)生經(jīng)濟糾紛， 保障各方利益。

4.3 風險方面

作為工程委托方的業(yè)主， 為降低建筑項目開發(fā)風險， 應當構建風控機制， 利用好現(xiàn)代化的科技手段，確保能迅速識別安全隱患， 著重剖析不利于實現(xiàn)有效管理的問題。 基于此， 業(yè)主需設置詳細的評估標準，最大程度低控制項目開發(fā)損失量。 另外， 業(yè)主落實風險管理， 應包含所有施工環(huán)節(jié)， 定期開展風險預測，制定管理工作計劃， 及時調(diào)整其中的問題。 建筑項目完工后， 業(yè)主應主動對該項管理成果進行評價， 積累工作經(jīng)驗。

5 結語

在業(yè)主視角下的建筑項目管理， 綜合性更加突出， 貫穿于整個生命周期和所有工作者， 并考慮其中的不確定因素。 作為工程業(yè)主， 為保障項目后期運營及己方利益， 需了解管理的重難點， 從多個層面介入項目管理， 這對于建筑領域的完善發(fā)展， 有巨大作用。