污水處理廠改擴(kuò)建中采用綜合開(kāi)發(fā)模式的探索

游浩榮

（中國(guó)市政工程中南設(shè)計(jì)研究總院有限公司， 湖北 武漢 430010）

近年來(lái)我國(guó)生態(tài)文明建設(shè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步， 集中污水處理設(shè)施基本普及， 數(shù)據(jù)顯示截至2019 年全國(guó)共建成污水處理廠2471 座， 污水處理率達(dá)96.81%。但城鎮(zhèn)污水處理的快速發(fā)展也導(dǎo)致了一些問(wèn)題， 尤其在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市， 由于缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃， 一些早期建設(shè)的污水處理廠逐漸在城市化進(jìn)程中被周邊發(fā)展區(qū)域包圍， 其產(chǎn)生的臭氣、 噪聲等二次污染問(wèn)題反而成為城市持續(xù)發(fā)展的制約因素。 可見(jiàn)， 當(dāng)前污水處理設(shè)施從原來(lái)滿(mǎn)足削減污染物的單一需求逐步轉(zhuǎn)向?yàn)槲廴痉揽亍?環(huán)境友好協(xié)調(diào)、 節(jié)能回用等綜合需求。

與傳統(tǒng)地上式污水處理廠相比， 地下式具有節(jié)約用地、 二次污染小且更可控、 地上空間可開(kāi)發(fā)等優(yōu)勢(shì)， 十分契合高質(zhì)量發(fā)展階段更有效率、 更可持續(xù)的前進(jìn)方向。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 截至2020 年， 我國(guó)地下式污水處理廠數(shù)量已超100 座， 其上部可開(kāi)發(fā)為公園或其他建筑。 這種新的建設(shè)模式是以污水系統(tǒng)建設(shè)推動(dòng)城市升級(jí)的一個(gè)方向， 也是目前的研究熱點(diǎn)。

1 相關(guān)政策探討

“綜合開(kāi)發(fā)” 模式是指基于對(duì)空間的多元需求，通過(guò)多功能的土地使用及多樣化的空間布局， 實(shí)現(xiàn)兼容性土地和空間用途混合狀態(tài)的過(guò)程。 城市用地綜合開(kāi)發(fā)是城市土地集約利用的必然趨勢(shì)， 在現(xiàn)行的《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) （GB 50137—2011）》 （下稱(chēng)“標(biāo)準(zhǔn)”） 中對(duì)城市土地混合功能開(kāi)發(fā)作出了引導(dǎo)， 提出混合用地的性質(zhì)以地面使用的主導(dǎo)設(shè)施性質(zhì)作為歸類(lèi)依據(jù)。 由于“標(biāo)準(zhǔn)” 中沒(méi)有設(shè)立混合用地分類(lèi)， 土地規(guī)劃中一般按用地功能對(duì)土地進(jìn)行剛性分類(lèi)（用地代碼與性質(zhì)一一對(duì)應(yīng)）。 污水處理廠用地屬公共設(shè)施用地（U）， 其綜合開(kāi)發(fā)模式常常把污水處理構(gòu)筑物置于地下或半地下， 地面再以其他用地性質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)， 如此一來(lái)常常面臨無(wú)上層規(guī)劃或政策支撐的困局。

我國(guó)關(guān)于土地綜合開(kāi)發(fā)的研究還處于起步階段，尤其是以污水處理廠為核心的綜合開(kāi)發(fā)， 僅有少部分地區(qū)有相關(guān)的政策指引， 表1 中匯編了部分地區(qū)的相關(guān)政策。 這也導(dǎo)致一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)常常有綜合開(kāi)發(fā)的需求， 卻因政策或規(guī)劃無(wú)法調(diào)整用地性質(zhì)， 項(xiàng)目難以落地。 應(yīng)加快各地相關(guān)政策的出臺(tái)， 鼓勵(lì)對(duì)地塊功能、 空間的充分使用， 增強(qiáng)規(guī)劃的應(yīng)變能力， 提高土地的開(kāi)發(fā)效率。

表1 部分地區(qū)土地混合使用相關(guān)政策

2 “綜合開(kāi)發(fā)” 模式經(jīng)濟(jì)性探討

2020 年全國(guó)首個(gè)污水處理廠與商業(yè)綜合體綜合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目（貴州六廣門(mén)再生水廠） 正式投入運(yùn)營(yíng)。 同年， 國(guó)內(nèi)首創(chuàng)采用“全地下式自來(lái)水廠+地上商業(yè)開(kāi)發(fā)” 模式建設(shè)的項(xiàng)目（海口市江東新區(qū)飲用水廠） 已正式開(kāi)工。 目前國(guó)內(nèi)污水處理廠建設(shè)中采用綜合開(kāi)發(fā)模式的案例與日俱增， 本文將結(jié)合實(shí)際案例探討該開(kāi)發(fā)模式的經(jīng)濟(jì)可行性。

2.1 項(xiàng)目背景

東莞市C污水處理廠（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“C污水廠”）規(guī)劃處理規(guī)模40 萬(wàn)m/d， 總用地規(guī)模為26.44 公頃，分兩期建設(shè)， 目前已建成一期， 處理規(guī)模20 萬(wàn)m/d，用地14.8hm， 預(yù)留二期用地11.64hm。 隨著該片區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， C污水廠已基本滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)行， 且雨季水量沖擊負(fù)荷較大， 需盡快進(jìn)行改擴(kuò)建以提高污水處理能力。

2.2 用地分析

在研究地下式污水處理廠對(duì)土地價(jià)值的影響時(shí)，有學(xué)者根據(jù)污水廠周邊區(qū)域發(fā)展情況將其分為A、 B類(lèi)， C污水廠可歸為A類(lèi)， 即污水廠所在區(qū)域在建設(shè)時(shí)期屬相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)， 但隨著城市的擴(kuò)張， 該區(qū)域逐漸發(fā)展為大量人口聚集、 居住區(qū)。 該研究表明A類(lèi)污水廠對(duì)周邊地塊價(jià)值負(fù)面影響明顯， 且污水廠所占土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建造污水廠的投資。 針對(duì)此類(lèi)開(kāi)敞空間對(duì)土地價(jià)值影響有學(xué)者進(jìn)行了定量研究， 結(jié)果顯示距離住宅與開(kāi)敞空間的距離每減少1km， 其價(jià)格將提高4.6%， 而開(kāi)敞空間的豐富度、 面積對(duì)周邊住宅價(jià)格同樣有不同程度的正向影響。

本案例中， C污水廠所在區(qū)域定位為新型產(chǎn)業(yè)聚集創(chuàng)新板塊， 規(guī)劃定位高， 周邊待開(kāi)發(fā)地塊面積大，且多為居住用地和新型工業(yè)用地， 開(kāi)發(fā)后人口密度大。 為削弱C污水廠對(duì)周邊地塊開(kāi)發(fā)的負(fù)面影響， 甚至帶動(dòng)周邊土地價(jià)值的提升， 把該區(qū)打造成生態(tài)循環(huán)新型產(chǎn)業(yè)智谷， 以C污水廠改擴(kuò)建需求為契機(jī)， 采用綜合開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行建設(shè)是非常必要的。 另一方面，高定位的規(guī)劃、 大規(guī)模的人才引進(jìn)、 便利的交通、 優(yōu)越的環(huán)境資源也為綜合開(kāi)發(fā)模式提供了基礎(chǔ)。

2.3 綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算

2.3.1 總體布置方案（見(jiàn)圖1）。

圖1 總體方案平面布置圖

地塊北側(cè)為現(xiàn)狀一期污水處理廠， 采用常規(guī)地上式建設(shè)形式， 設(shè)計(jì)處理規(guī)模為20 萬(wàn)m/d， 用地14.8公頃， 折合噸水處理占地指標(biāo)為0.74m/m。 為釋放土地資源的同時(shí)提升周邊土地價(jià)值， 本方案提出在C污水廠擴(kuò)建工程中采用綜合開(kāi)發(fā)的模式， 在預(yù)留的二期用地中新建1 座處理規(guī)模為40 萬(wàn)m/d 的半地下全覆蓋污水處理廠， 上部打造成集休閑、 娛樂(lè)、 運(yùn)動(dòng)于一體的中央公園， 廠區(qū)運(yùn)行后可釋放出一期工程的用地， 用于綜合開(kāi)發(fā)。

2.3.2 地下層開(kāi)發(fā)測(cè)算

本項(xiàng)目主要建設(shè)目標(biāo)： ①提升C污水廠處理規(guī)模至40 萬(wàn)m/d； ②提高出水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)， 由一級(jí)A標(biāo)準(zhǔn)（GB 18919—2002） 和廣東省《水污染物排放限值》（DB 44/26—2001） 第二時(shí)段一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的較嚴(yán)值提高至地表準(zhǔn)Ⅳ類(lèi)水（TN=10mg/L）。 同時(shí)由于二期用地有限 （11.64hm）， 折 合 噸 水 處 理 占 地 指 標(biāo) 為0.29m/m， 需采用節(jié)約用地的工藝。 通過(guò)比選本方案最終選用“預(yù)處理+改良A/O+矩形二沉池+高效沉淀池+反硝化濾池+紫外消毒” 的工藝。 地下層污水廠劃分為四個(gè)功能區(qū)， 地面層上疊輔助生產(chǎn)區(qū)和廠前區(qū)疊， 并與上部中央公園融為一體， 最大程度地節(jié)約用地。 污水廠設(shè)計(jì)地面標(biāo)高為4.70m， 與周邊道路規(guī)劃標(biāo)高相同； 廠區(qū)頂部標(biāo)高控制為10.60m， 比周邊道路高5.90m， 上下交通采用階梯進(jìn)行銜接。 設(shè)計(jì)采用灌注樁+內(nèi)支撐支護(hù)方案， 基坑開(kāi)挖深度9.3m。 經(jīng)測(cè)算， C污水廠改擴(kuò)建項(xiàng)目工程總投資252784.5 萬(wàn)元， 其中工程費(fèi)207711.2 萬(wàn)元。

2.3.3 地面層開(kāi)發(fā)測(cè)算

本項(xiàng)目一期工程拆除后， 可釋放14.8hm用地，該用地目前規(guī)劃土地類(lèi)別為市政公用設(shè)施用地。 根據(jù)所在區(qū)域規(guī)劃定位， 考慮釋放用地按新型產(chǎn)業(yè)用地（M0） 或二類(lèi)居住用地（R2） 進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

①按新型產(chǎn)業(yè)用地（M0） 開(kāi)發(fā)測(cè)算

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0） 是用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房和配套服務(wù)設(shè)施， 更好地融合研發(fā)、 創(chuàng)意、 設(shè)計(jì)、 中試、無(wú)污染生產(chǎn)等多種創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能。 根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策， 新型產(chǎn)業(yè)用地容積率原則上大于3.0， 不超過(guò)5.0， 考慮到地塊南側(cè)污水廠上部開(kāi)發(fā)為公園， 本方案采用上限值（容積率5.0） 進(jìn)行開(kāi)發(fā)（見(jiàn)表2）。

表2 方案一開(kāi)發(fā)測(cè)算表

參照當(dāng)?shù)赜玫刈罱滦彤a(chǎn)業(yè)用地成交價(jià)按1800元/m考慮， 辦公樓售價(jià)按16000 元/m， 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、 增值稅、 土增稅分別按銷(xiāo)售收入取3%、2%、 3%和5%計(jì)。

考慮項(xiàng)目周邊地塊規(guī)劃配套較少， 自持辦公物業(yè)出租率按60%計(jì)， 商業(yè)、 宿舍按滿(mǎn)租計(jì)， 運(yùn)營(yíng)凈利潤(rùn)率按50%估算， 暫不考慮免租期、 價(jià)格遞增等因素見(jiàn)表3。

表3 方案一運(yùn)營(yíng)測(cè)算表（單位： 億元）

經(jīng)測(cè)算， 方案一開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)為1.12 億元， 運(yùn)營(yíng)年凈利潤(rùn)為0.94 億元。

②按二類(lèi)居住用地（R2） 開(kāi)發(fā)測(cè)算

按容積率3.0 開(kāi)發(fā)， 參考當(dāng)?shù)貥敲娴貎r(jià)（26000元/m）， 具體測(cè)算見(jiàn)表4。

表4 方案二開(kāi)發(fā)測(cè)算表

住宅銷(xiāo)售均價(jià)參考周邊樓盤(pán)按40000 元/m（商業(yè)上浮10%）， 其他成本費(fèi)率參照方案一， 最后算得方案二開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)為15.63 億元。

③測(cè)算結(jié)果分析

就單個(gè)地塊而言， 兩個(gè)方案都能產(chǎn)生正向收益，方案二的利潤(rùn)率優(yōu)于方案一， 但用地類(lèi)別調(diào)整為二類(lèi)居住用地難度較大； 就整個(gè)項(xiàng)目而言， 兩個(gè)方案凈收益均難以覆蓋污水廠建設(shè)的總投資， 但通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)的模式， 一者可以增加當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尩呢?cái)政收入及相關(guān)稅收， 再者水務(wù)建設(shè)方在綜合開(kāi)發(fā)中獲得的正向收益分成可減輕建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的資金壓力， 最后由社會(huì)資本介入可充分盤(pán)活土地資源。

3 結(jié)語(yǔ)

1） 城鎮(zhèn)污水處理廠在改擴(kuò)建中采用綜合開(kāi)發(fā)模式， 可最大程度破解其“鄰避效應(yīng)”， 提升周邊生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和土地價(jià)值； 2） 綜合開(kāi)發(fā)模式首先面臨的是各地土地政策問(wèn)題， 目前國(guó)內(nèi)僅深圳、 武漢、 海南等少數(shù)地區(qū)出臺(tái)相關(guān)政策。 各地應(yīng)加快相關(guān)政策的出臺(tái)， 鼓勵(lì)對(duì)地塊充分使用， 提高開(kāi)發(fā)效率； 3） 以C污水廠改擴(kuò)建項(xiàng)目為案例進(jìn)行測(cè)算， 采用綜合開(kāi)發(fā)模式對(duì)當(dāng)?shù)卣?水務(wù)建設(shè)運(yùn)營(yíng)方及其他開(kāi)發(fā)的社會(huì)資本方均能產(chǎn)生正向收益， 其中地面層的地塊屬性對(duì)經(jīng)濟(jì)效益影響較大。 結(jié)合區(qū)域規(guī)劃， 針對(duì)更多不同用途和更大范圍（水處理構(gòu)筑物上方） 的公共設(shè)施用地綜合開(kāi)發(fā)， 值得進(jìn)一步深入探討。