保交樓成下半年重要工作優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)房企迎先機(jī)

熊穎

目前面臨較多困難的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正迎來(lái)政策紓困新時(shí)期。7月28日，中共中央政治局召開會(huì)議，“ 保交樓”被首次寫入了政治局會(huì)議文件。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，下半年可能會(huì)有新一輪的“保交樓”、穩(wěn)民生政策出臺(tái)，進(jìn)而化解房地產(chǎn)市場(chǎng)困局。同時(shí)，按照政策落地的一半節(jié)奏而言，行業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖預(yù)計(jì)要等到明年上半年，其中，重點(diǎn)城市會(huì)率先回暖，重點(diǎn)企業(yè)率先受益。

據(jù)新華社報(bào)道，中共中央政治局7月28日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)疫情防控、宏觀政策、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)等熱點(diǎn)問(wèn)題均有涉及，釋放出穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤的積極信號(hào)。

其中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

值得一提的是，“保交樓”是首次寫入政治局會(huì)議文件。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》分析表示，“保交樓、穩(wěn)民生”的表述針對(duì)性很強(qiáng)，覆蓋住了當(dāng)前社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

事實(shí)上，在此之前，對(duì)“保交樓”表態(tài)最多的當(dāng)數(shù)銀保監(jiān)會(huì)。自7月14日以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人多次強(qiáng)調(diào)，支持地方做好“保交樓”工作。如今，“保交樓”上升到中央政治局會(huì)議層面，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著將有更強(qiáng)有力的政策支持“保交樓”工作落地。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“保交樓”是下半年一項(xiàng)重要的工作，而且也是地方政府需要努力抓的工作。從實(shí)際過(guò)程看，當(dāng)前“保交樓”的政策比較清晰，包括地方黨委和政府全局統(tǒng)領(lǐng)，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)密切配合，房企等積極參與復(fù)工。同時(shí)，不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行等部門，會(huì)有新一輪的“保交樓”政策。此類政策在推動(dòng)房企施工、化解房企債務(wù)壓力、維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益等方面會(huì)有積極表現(xiàn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《紅周刊》指出，實(shí)際上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)較為明朗，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑并非需求端政策紓困不給力，而是供給端沖擊持續(xù)存在，惡化了市場(chǎng)預(yù)期。不解決供給端的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭上的沖擊就解決不了，樓市就難以穩(wěn)定下來(lái)，全鏈條下行就難以避免，“保交樓”也難以實(shí)現(xiàn)。

在李宇嘉看來(lái)，接下來(lái)要想解決這一困境，則要用足、用好政策“工具箱”。關(guān)于籌集基金、專項(xiàng)債、收購(gòu)為保障房、破產(chǎn)重組、收并購(gòu)盤活等，這些方案或工具都沒有成熟的模式套用，需要地方要自己探索和推進(jìn)使用，要推進(jìn)一盤一策，涉及到的主體如開發(fā)商、住建局、金融、土地等，誰(shuí)有病給誰(shuí)吃藥，誰(shuí)的問(wèn)題和責(zé)任誰(shuí)擔(dān)。

實(shí)際上，據(jù)《紅周刊》觀察，在一城一策的政策鼓勵(lì)下，一些城市在“保交樓”上已經(jīng)先行一步。近期，國(guó)資企業(yè)河南資產(chǎn)管理有限公司就宣布表示，將聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

同時(shí)，市場(chǎng)上還傳出“將成立房地產(chǎn)紓困基金，支持12家出險(xiǎn)房企脫困”的消息。據(jù)觀察網(wǎng)報(bào)道，克而瑞25日援引境外市場(chǎng)資訊機(jī)構(gòu)REDD消息，國(guó)家正考慮設(shè)立房地產(chǎn)基金，規(guī)模最高可達(dá)2000億元-3000億元之間，用于支持12家出險(xiǎn)房企和部分地方政府新近選定的其他房企。除此之外，據(jù)REDD消息，政府也在考慮出臺(tái)一項(xiàng)關(guān)于發(fā)行棚改專項(xiàng)債的全國(guó)性的政策，預(yù)計(jì)最早下個(gè)月能取得一定進(jìn)展。

對(duì)于上述消息，多位地產(chǎn)、金融專業(yè)人士向《紅周刊》分析指出，上述政策方案對(duì)穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心有一定積極作用。但與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，上述提及的政策方案中，房地產(chǎn)基金計(jì)劃資金規(guī)模體量較小，因此帶來(lái)的直接提振效應(yīng)或許有限。

億翰智庫(kù)企業(yè)事業(yè)部副總裁田晶向《紅周刊》表示，對(duì)于上述消息中房地產(chǎn)基金方案的落地不要抱有過(guò)高預(yù)期，因?yàn)閺馁Y金量的角度上來(lái)說(shuō)，體量上無(wú)法覆蓋目前已經(jīng)爆雷或存爆雷風(fēng)險(xiǎn)的所有房企，所以在紓困的實(shí)際執(zhí)行中，肯定是尋找確定性更強(qiáng)的項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行紓困，比如，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或者信用較高、還未展期的房企。

此外，在田晶看來(lái)，值得注意的是，即便后續(xù)有了政策支持，對(duì)房企以及具體項(xiàng)目的紓困行為，也仍將是一種市場(chǎng)化行為。之所以這么說(shuō)，是因?yàn)榉科蠡蝽?xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)存在不確定性。根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，可以看到近兩年時(shí)間內(nèi)，存在不少白衣騎士在收購(gòu)瀕臨困境的企業(yè)資產(chǎn)包的過(guò)程中最終被拖垮的前車之鑒。

不過(guò)，田晶依然堅(jiān)信，上述政策方案如若落地，提振作用將主要體現(xiàn)在兩方面：一是，從城市結(jié)構(gòu)上來(lái)講，基本面越好的城市，政策覆蓋后的提振效果會(huì)更明顯;二是，未出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性事件、未出現(xiàn)債務(wù)展期的優(yōu)質(zhì)房企也將明顯受益。

伴隨7月25日“將成立房地產(chǎn)紓困基金，支持12家出險(xiǎn)房企脫困”的消息傳出，房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲上漲，7月25日、26日地產(chǎn)股連續(xù)兩日集體反彈，但隨后幾天又全面回落。

其中，行業(yè)龍頭碧桂園在7月27日發(fā)布折價(jià)配股公告，公司旗下上市公司碧桂園、碧桂園服務(wù)股價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。據(jù)碧桂園公告，公司擬配股8.7億股，配股價(jià)3.25港元/股——相比之前連續(xù)十個(gè)交易日平均收盤價(jià)約3.42港元/股折讓約4.97%，融資約28.27億港元，所得款項(xiàng)扣除發(fā)行費(fèi)用后用于現(xiàn)有境外債項(xiàng)再融資、一般營(yíng)運(yùn)資金和未來(lái)發(fā)展。在7月27日，碧桂園股價(jià)報(bào)3.16港元/股，下跌15.05%;碧桂園服務(wù)股價(jià)報(bào)17.44港元/股，下跌21.97%。

利檀投資董事長(zhǎng)陳昊揚(yáng)向《紅周刊》表示，按照過(guò)往的認(rèn)知，碧桂園和旭輝一直都是大家公認(rèn)的比較好的民營(yíng)房企，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，7月以來(lái)，碧桂園跌了超過(guò)30%，旭輝股價(jià)跌幅也超過(guò)40%，本來(lái)前述房企的股價(jià)就很低了，現(xiàn)在更是跌到和其他違約房企相近的估值水平。

他認(rèn)為，總的來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是香港市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的情緒還是比較悲觀的，并沒有因?yàn)?月25日釋放的消息而得到真正提振，這說(shuō)明市場(chǎng)還在觀察。現(xiàn)在海外市場(chǎng)、港股市場(chǎng)對(duì)一般的利好消息已經(jīng)不是特別的認(rèn)可，除非能夠真正看到流動(dòng)性的改善。

此外，陳昊揚(yáng)分析表示，市場(chǎng)的悲觀情緒主要來(lái)自于融資端和銷售端的較大壓力。其中，融資端方面，銀行端、金融端對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)存擠兌現(xiàn)象，不給貸款、發(fā)信債;銷售端方面，伴隨7月的停貸事件購(gòu)房者的需求情緒受到很大壓制。

在其看來(lái)，目前暫時(shí)看不到市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的期望，但從中長(zhǎng)期來(lái)看的話，如果能做到以下兩點(diǎn)，市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的可能性還是較大的，其一，是將低效的、難救活的風(fēng)險(xiǎn)房企盡快出清;其二，是效率高、有戰(zhàn)斗力的優(yōu)質(zhì)房企能夠盡快步入正常軌道。

即使按照政策落地的一般周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)也需要一定時(shí)間。嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示，隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀情緒會(huì)慢慢減弱，一方面在于，人們對(duì)疫情沖擊的適應(yīng)能力增強(qiáng)，且伴隨房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的下跌，購(gòu)買意愿增強(qiáng);另一方面在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情本身也具備自我復(fù)蘇的能力。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)的市場(chǎng)修復(fù)規(guī)律可大致分為三個(gè)階段：第一階段，是從現(xiàn)在開始至9月份，即到三、四季度之間為止，部分城市的樓市成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)同比增長(zhǎng);第二階段，到今年四季度，全國(guó)房?jī)r(jià)指標(biāo)開始出現(xiàn)正面數(shù)據(jù)。比如房?jī)r(jià)指數(shù)的環(huán)比上漲，又或者是房?jī)r(jià)指數(shù)的環(huán)比跌幅收窄;第三階段，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正恢復(fù)，則可能要到明年上半年。彼時(shí)，不光樓市的交易數(shù)據(jù)持續(xù)改善，保交付的信息也會(huì)同步增加。