城市綜合體設(shè)計整合策略研究
——以保利未來大都匯為例

文/保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 曲 亮

北京市公聯(lián)公路聯(lián)絡(luò)線有限責(zé)任公司 馬 巖

0 引言

城市綜合體最初是城市過大、交通時間變長的情況下，為將多樣的效能整合而產(chǎn)生的“迷你城市”解決方案。城市綜合體由城市中不同性質(zhì)及用途的社會空間組成，如居住、辦公、旅館、購物、文娛、游憩、商業(yè)、交通等，通過引入城市公共空間，將各個分散空間綜合組織融合，充分發(fā)揮建筑空間的協(xié)調(diào)和建筑功能的互補作用，從而形成多樣化、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的單個或建筑群。在當(dāng)下中國，綜合體更多充當(dāng)了城市開發(fā)擴(kuò)張的急先鋒。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)進(jìn)入下半場，住宅開發(fā)紅利見頂，城市綜合體作為平衡經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，實現(xiàn)土地溢價與物業(yè)升值的新開發(fā)模式，是每個轉(zhuǎn)型中的城市開發(fā)商必須直面的研究對象。在城市綜合體開發(fā)面臨的諸多問題中，區(qū)域相關(guān)條件對接，整合外部資源和價值要素，形成整體溢價效應(yīng)是項目成敗的關(guān)鍵。問題的解決需要切實的架構(gòu)和對應(yīng)策略，在北京未來科學(xué)城建設(shè)中應(yīng)運而生的大型綜合開發(fā)項目——保利未來大都匯中，嘗試通過不同層面的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計整合進(jìn)行回應(yīng)。

1 區(qū)域發(fā)展：未來科學(xué)城頂層戰(zhàn)略布局

區(qū)域的整體建設(shè)發(fā)展趨勢是源頭。北京未來科學(xué)城是國家“千人計劃”的重要實施項目，發(fā)展至今已成為具備世界一流水準(zhǔn)，引領(lǐng)應(yīng)用技術(shù)發(fā)展，代表相關(guān)技術(shù)研究水平的人才創(chuàng)新基地。產(chǎn)業(yè)定位為：新能源、信息、冶金、節(jié)能環(huán)保、新材料等。

未來科學(xué)城核心區(qū)域面積161.76hm2，功能定位為公共服務(wù)功能，主要業(yè)態(tài)包括商業(yè)、辦公、展示、文化娛樂等。保利未來大都匯項目位于未來科學(xué)城核心區(qū)南區(qū)的核心島，以“低碳、綠色、復(fù)合、共享”為理念的區(qū)域規(guī)劃，為項目開發(fā)及后續(xù)使用者統(tǒng)一了發(fā)展目標(biāo)，也創(chuàng)造了巨大的紅利。

2 全方位整合：保利未來大都匯

作為未來新城的核心項目，經(jīng)過對區(qū)域發(fā)展態(tài)勢和規(guī)劃條件的深入研讀，未來大都匯在項目初始即對定位進(jìn)行全面梳理，提出發(fā)展愿景和架構(gòu)，并提出整合策略，以建設(shè)承載五大特色目標(biāo)的“天空之城”（見圖1）。

1 項目鳥瞰

1）多元復(fù)合之城 業(yè)態(tài)多元（辦公、商業(yè)、酒店）、復(fù)合型“輕都市”24小時生活圈。

2）便捷互聯(lián)之城 實現(xiàn)地塊內(nèi)外互聯(lián)。

3）多彩開放之城 形成不同種類的公共活動場所，創(chuàng)造宜人的環(huán)境。

4）共享愉悅之城 通過記憶點的打造，形成吸引力并匯聚人氣，提供一定規(guī)模的公共設(shè)施，實現(xiàn)區(qū)域資源共享。

5）綠色智慧之城 通過對綠色建筑和智能化等技術(shù)的使用，增加科技附加值。

2.1 開發(fā)模式架構(gòu)整合

隨著園區(qū)建設(shè)立項的開展，北京市昌平區(qū)成立了北京未來科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)，著力推進(jìn)土地一級開發(fā)、部分經(jīng)營性地塊二級開發(fā)、城市運營管理、科技資源管理與服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資及金融服務(wù)等業(yè)務(wù)發(fā)展。隨后又成立北京未來科學(xué)城管理委員會，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方。

未來大都匯項目通過招拍掛形式獲取土地開發(fā)權(quán)，同時成立以未來城科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)下屬的未來科學(xué)城置業(yè)有限公司和保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共有的北京未來科技城保昌置業(yè)有限公司，負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營，至此形成三級穩(wěn)定的金字塔架構(gòu)。位于頂部的是北京未來科學(xué)城管理委員會，負(fù)責(zé)制定園區(qū)發(fā)展政策框架，并對項目運營和建設(shè)進(jìn)行指導(dǎo)和約束；位于中部的是北京未來科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)，負(fù)責(zé)對制定的措施進(jìn)行解釋和實施，輔助項目建設(shè)；底部為具體項目開發(fā)者和建設(shè)參與方，依據(jù)自身發(fā)展策略參與項目建設(shè)，通過前期設(shè)計與后期建設(shè)、運營最終完成整體項目。

在這種架構(gòu)下，一方面，北京市昌平區(qū)通過引入建設(shè)方資本和成熟的開發(fā)經(jīng)驗提高了開發(fā)效率、降低風(fēng)險；另一方面，建設(shè)方可通過此機(jī)制與各方形成有效協(xié)商，表達(dá)訴求，獲取政策紅利和建設(shè)有利條件。在項目具體開發(fā)建設(shè)過程中，各方資源得到共享。重大事項如費用支出、開發(fā)銷售節(jié)奏、重大標(biāo)的決定等同樣由各方共同決策，風(fēng)險共擔(dān)。特別是涉及整體規(guī)劃和個體項目方案之間的重大矛盾（交通資源共享相關(guān)條件預(yù)留及市政設(shè)施接駁協(xié)調(diào)），這一架構(gòu)在開發(fā)商和相關(guān)部門溝通過程中起到積極的推動作用，在協(xié)商過程中，各方總效益實現(xiàn)最大化。

2.2 地下空間及交通整合

交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施是城市綜合體的生命線，是各業(yè)態(tài)賴以生存的決定要素。

保利未來大都匯項目是典型的城市軌道交通站點綜合體，以軌道交通為核心，多種建筑功能和城市職能高強度復(fù)合、高密度交叉而成的一種城市建筑及其外部環(huán)境類型，表現(xiàn)出多功能綜合、全方位服務(wù)、一體化空間等基本特征。如何有效劃分建設(shè)權(quán)屬，形成有效對接平臺，統(tǒng)籌設(shè)計建設(shè)進(jìn)度，是項目實施層面整合遇到的首要問題。

早在相關(guān)土地出讓之前，未來科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)已根據(jù)城市詳細(xì)性控制規(guī)劃及軌道一體化發(fā)展戰(zhàn)略完成了《北京未來科學(xué)城核心區(qū)軌道交通站點周邊地下空間一體化土地上市控制性方案》（下簡稱“控制性方案”）作為土地出讓條件的附件用于指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)。該控制性方案對地下各層功能布局、空間尺度及交通條件進(jìn)行了初步規(guī)定，在地下空間不同權(quán)屬的基礎(chǔ)上，明確了各方分界和控制等級。

1）第一級為政府權(quán)屬的公共設(shè)施，屬于嚴(yán)格控制項，必須按照控制性方案嚴(yán)格執(zhí)行。

2）第二級為開發(fā)商權(quán)屬的重要引導(dǎo)空間，屬于原則控制項，必須按照控制性方案提出的理念和布局原則進(jìn)行設(shè)計，保證整體規(guī)劃目標(biāo)的落實。具體空間形狀和界面形式可根據(jù)開發(fā)商的策劃進(jìn)行調(diào)整。

3）第三級為其他空間，屬于非控制項，根據(jù)整體規(guī)劃意圖提出最優(yōu)方案意向，方便與二級開發(fā)對接，引導(dǎo)二級開發(fā)的落實。

為解決上述問題，項目在現(xiàn)有開發(fā)架構(gòu)的基礎(chǔ)上，同步建立了一個新的問題解決平臺作為補充，由項目公司聯(lián)合一級開發(fā)公司和北京軌道交通建設(shè)管理有限公司3個開發(fā)主體方牽頭形成固定的交流機(jī)制，并對重大問題召開專題會以推動整體建設(shè)。同時選擇軌道交通及控制性方案設(shè)計單位北京城建設(shè)計發(fā)展集團(tuán)股份有限公司作為一體化設(shè)計總控，在同一個設(shè)計平臺上討論整合問題，保證需決策和交流的信息無障礙傳遞，實現(xiàn)了最終的整合。

2.2.1 基礎(chǔ)技術(shù)條件和權(quán)屬細(xì)分

基礎(chǔ)技術(shù)條件和權(quán)屬細(xì)分是地下空間整合的基礎(chǔ)。在一些標(biāo)高、結(jié)構(gòu)共構(gòu)、建筑做法、機(jī)電穿插、減震降噪、市政綜合等基礎(chǔ)設(shè)計問題上，由技術(shù)設(shè)計單位統(tǒng)一整合，并同步提示開發(fā)上的風(fēng)險，保證各方利益。在現(xiàn)有大的權(quán)屬劃分基礎(chǔ)上，以最終設(shè)計圖紙為準(zhǔn)，在方案確認(rèn)后建設(shè)實施前與軌道建設(shè)管理公司進(jìn)一步簽訂明確的代建協(xié)議，規(guī)范產(chǎn)權(quán)及建設(shè)范圍，為項目施工招標(biāo)及后期結(jié)算夯實基礎(chǔ)。在后期建設(shè)過程中，相關(guān)施工界面的交接問題（如結(jié)構(gòu)施工次序、地下防水處理等）又可由設(shè)計單位牽頭，組織各方協(xié)調(diào)解決方案。

2.2.2 交通流線模式

控制性方案從步行系統(tǒng)和機(jī)動車系統(tǒng)兩大板塊建立了一系列控制項，涉及下沉廣場、通道、開放空間、大堂等若干內(nèi)容。這些控制原則極為抽象，需與項目具體業(yè)態(tài)互聯(lián)邏輯和設(shè)計原則進(jìn)行多輪對接，以達(dá)到均衡共贏的狀態(tài)，形成最終的空間安排計劃。

在抽象到具體的過程中各類要素反復(fù)變動，由開發(fā)公司牽頭，組織各方分階段、分專題討論，結(jié)合項目特點對原則性控制項進(jìn)行積極調(diào)整，如最初北側(cè)地下1層人行通道直接連入中央下沉開放空間，后在設(shè)計過程中考慮酒店業(yè)態(tài)的機(jī)房布置避讓，將連通通道先接入西側(cè)水環(huán)開放空間，再與整體公共空間對接。又如控制項中對于寫字樓的大堂設(shè)置為地下1層和首層共享的大堂模式，后在地塊具體設(shè)計中，考慮地下1層為完整商業(yè)空間，采取部分預(yù)留寫字樓接入口，同時保證地塊的商業(yè)價值和人流的流通。在與地鐵出入口條件對接過程中，結(jié)合建設(shè)方業(yè)態(tài)綜合開發(fā)方案，將出入口和地鐵相關(guān)流線最大化無縫對接，同時調(diào)整末端空間形態(tài)形成最終共構(gòu)。最終方案實現(xiàn)了地塊內(nèi)外的互聯(lián)，形成高密度、高效率、定制化的交通模式（見圖2）。

2 節(jié)點透視

2.2.3 末端空間整合

除基礎(chǔ)的技術(shù)條件和整體的交通系統(tǒng)梳理，一些軌道交通的末端設(shè)施同樣是需被整合的重要元素。在保利未來大都匯項目中，末端要素同樣遵循相同的整合過程。根據(jù)項目整體業(yè)態(tài)和空間定位完成設(shè)計方案，以技術(shù)方案方為支點，進(jìn)行方案落地性整合。在保利大都匯項目中，最終完成地鐵風(fēng)井和地鐵出入口的設(shè)計整合，分別成為屋頂花園和辦公廣場的一部分。

2.3 地上公共空間整合

當(dāng)基礎(chǔ)性整合完成后，項目開發(fā)面臨的又一挑戰(zhàn)是如何建立一個空間結(jié)構(gòu)，使綜合體的各部分在一個系統(tǒng)中運轉(zhuǎn)，復(fù)合多元，并與大的公共空間體系對接。

通過前期多輪設(shè)計競標(biāo)和方案比選，最終確定“天空之城”的設(shè)計概念（見圖3）和“兩軸一心四層次”的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)（見圖4）。特別是形成中央核心共享空間、濱水共享空間及空中連接體三大公共空間體系，幫助項目對接園區(qū)整體規(guī)劃，復(fù)合功能，整合了城市空間的結(jié)構(gòu)（見圖5）。

3 設(shè)計概念

4 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)

5 未來大都匯空間場景

2.3.1 中央山谷

地塊中央的公共空間是最初的規(guī)劃控制項。作為一體化整合空間的骨干性結(jié)構(gòu)空間，首先整合了地鐵和公交的出入展廳形成一系列接駁系統(tǒng)；其次連接了兩個地塊定位互補的商業(yè)公共空間，以通道作為手段，使兩個開發(fā)地塊成為整體，人流在此匯集，使其成為核心樞紐。

在方案設(shè)計過程中，主要從3個方面對其進(jìn)行塑造：①設(shè)置一系列露臺和連廊空間，形成不同空間層次，使公共空間為項目帶來最大的產(chǎn)品溢價；②通過設(shè)置座椅、雕塑、水景等系列元素提高公共空間舒適性和豐富度；③通過合理的處理界面和標(biāo)識系統(tǒng)，使中央公共空間在豐富的同時形成自身的辨識度和清晰性（見圖6）。

6 中央山谷

2.3.2 沿河景觀帶

中心水環(huán)是未來科學(xué)城園區(qū)的核心公共景觀要素，是各地塊相互連接的紐帶，處理好與水環(huán)的關(guān)系是對接整體園區(qū)設(shè)計的第一步。保利未來大都匯項目調(diào)整了河岸部分的標(biāo)高，和水環(huán)平接，創(chuàng)造新的商業(yè)首層概念，利用水環(huán)的人氣為商業(yè)帶來額外的人流，與此同時，水環(huán)的存在為項目創(chuàng)造了消防疏散的便利性，增加了商業(yè)部分的坪效。其次，在空間體量塑造方式上，面向水環(huán)的一側(cè)設(shè)計了眾多的露臺和體塊，依水環(huán)形成退臺關(guān)系，使景觀資源得到最大化利用。最后通過與水環(huán)整體設(shè)計單位的協(xié)調(diào)，對空間末端的小品鋪地等要素進(jìn)行統(tǒng)一化處理，與整體對接（見圖7）。

7 沿河景觀帶

2.3.3 空中連接體

保利未來大都匯項目在北區(qū)高位設(shè)計了空中平臺，將5座塔樓相連以其獨特的形象成為新城的地標(biāo)，啟動“畢爾巴鄂”效應(yīng)。如果說底層的公共空間以一種黏合的方式與周邊空間完成整合，空中平臺的出現(xiàn)則建立了區(qū)域的視覺焦點，提升了區(qū)域和項目的辨識度，既完善了區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)，又帶來了項目本身的品牌效益。在具體設(shè)計過程中，將游覽類和活動類功能置入其中，如空中花園及空中跑道，補全了項目整體的功能，增添了更多的設(shè)計亮點?？罩衅脚_因其獨特的位置，可最大程度引入周邊景觀，在此意義上也是對區(qū)域景觀資源的整合，為項目創(chuàng)造價值（見圖8）。

8 空中連接體

3 結(jié)語

整合是基于發(fā)展的需要，通過對各種城市要素關(guān)聯(lián)性的挖掘，利用各種功能互相作用的機(jī)制，積極改變或調(diào)整城市構(gòu)成要素之間的關(guān)系，以克服城市發(fā)展過程中形態(tài)構(gòu)成要素分離的傾向，實現(xiàn)新的綜合。城市綜合體為城市發(fā)展的全面解決方案，而整合將是一切的開始。作為未來科學(xué)城整體園區(qū)開發(fā)的核心點，保利未來大都匯項目一開始便被賦予了巨大的期待，其意義早已超越了傳統(tǒng)的商業(yè)項目開發(fā)，成為區(qū)域發(fā)展的發(fā)動機(jī)和先行者，通過對開發(fā)模式架構(gòu)，城市基礎(chǔ)設(shè)施對接，空間計劃的推演，最終成為集結(jié)不同尺度空間完整復(fù)合的“迷你都市”以撬動區(qū)域發(fā)展。保利未來大都匯項目將成為城市綜合體設(shè)計產(chǎn)品開發(fā)的新模板，并為后續(xù)的城市級項目開發(fā)提供借鑒。