淺析保險企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面對的問題
——以北京泰康之家·燕園為例

王 丹(北京京誠華宇建筑設計研究院有限公司)

淺析保險企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面對的問題
——以北京泰康之家·燕園為例

王 丹
(北京京誠華宇建筑設計研究院有限公司)

當今我國已經(jīng)步入老齡化社會，隨著老齡化人口的迅速增加，居民養(yǎng)老問題已經(jīng)成為社會普遍關注的焦點。2009年保監(jiān)會通過了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，開啟了保險企業(yè)投資不動產(chǎn)的大門。由于多年保險公司現(xiàn)有投資渠道收益率低，而養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期與保險公司負債的周期契合度高，因此國內(nèi)保險企業(yè)紛紛開始通過開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)來拓展投資渠道。本文通過對泰康之家·燕園的調(diào)研，分析總結險企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面對的問題，希望保險企業(yè)通過其先天的資金優(yōu)勢在解決社會養(yǎng)老問題中發(fā)揮重要作用。

保險企業(yè)；養(yǎng)老地產(chǎn)；老年社區(qū)；養(yǎng)老服務

1 政策及背景

1.1 養(yǎng)老社會問題突出

2000年，我國60歲以上老年人比例已經(jīng)達到10%，根據(jù)國際公認標準，這標志著我國已經(jīng)正式步入了老齡化社會。

2012年6月5日，人社部就社會保險關系轉續(xù)及醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革等問題集中答復人民網(wǎng)網(wǎng)友時明確表示，相應推遲退休年齡已是一種必然趨勢，人社部將適時提出彈性延遲領取基本養(yǎng)老金年齡的政策建議。此言一出再次引發(fā)網(wǎng)民震動，而關于延遲退休年齡近年來也一直為社會各界廣泛關注。

當社會各界對養(yǎng)老問題廣泛關注時，保險企業(yè)們紛紛推出了自己的商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，比如泰康人壽開發(fā)了分紅型、投資型、醫(yī)療責任、保障型四種類型八種產(chǎn)品。然而保險企業(yè)并不滿足于保費的收入，他們把眼光投到了開發(fā)運營養(yǎng)老地產(chǎn)上來。

1.2 保監(jiān)會允許險企投資不動產(chǎn)

2009年10月1日實施的新《保險法》，首次將“可投資不動產(chǎn)”納入保險投資范圍，這意味著保險資金投資養(yǎng)老實體等不動產(chǎn)內(nèi)容也得到保監(jiān)會的認可，購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)這4項保險資金不動產(chǎn)投資內(nèi)容已經(jīng)得到保監(jiān)會的認可，保險資金有可能成為投資養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的潛在主力。

2 險企布局養(yǎng)老地產(chǎn)熱情高

2.1 國內(nèi)保險企業(yè)年收益概況

2013年保險資金運用監(jiān)管政策通報暨培訓會議上透露的信息顯示，2008年至2012年，行業(yè)投資收益率分別為1.89%、6.41%、4.84%、3.49%和3.39%（圖2-1），保監(jiān)會副主席陳文輝在會議上指出，“大部分年度的收益率都低于五年期定期存款利率(4.75%)?！?/p>

圖2-1 2008-2012中國保險企業(yè)年收益率（資料來源：筆者自繪）

由此可看出保險業(yè)的年收益率一直還在低位徘徊, 根據(jù)國外統(tǒng)計資料顯示，只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時，其經(jīng)營才能進入良性發(fā)展軌道。因此，尋找7%以上或者至少相當于貸款利率的投資品種或渠道，是國內(nèi)保險公司的重要工作。

2.2 險企資金投資渠道急需拓展

2.2.1 尋找新的增長點的需求強烈

圖2-2 保險資金運用的渠道及其比例（資料來源：《中國保險年鑒》，2007-2012；中國保監(jiān)會網(wǎng)站）

我國保險公司投資渠道主要有固定收益類銀行存款、國債及基金等（圖 2-2），與美國等發(fā)達國家的投資渠道相比過于單一。單一的投資渠道，導致較低的投資收益率。因此，保險資金急需拓寬投資渠道，提高收益率。

2.2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)與險企資金屬性相匹配

一方面中國正在經(jīng)歷史上速度最快的老齡化進程；另一方面保險公司現(xiàn)有投資渠道收益率低，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期長，與保險公司負債的久期契合度高。此外，保監(jiān)會對險資投資不動產(chǎn)領域的政策也鼓勵險企投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

對保險企業(yè)來說，產(chǎn)品端與投資端的資金對接通道，可以實現(xiàn)社區(qū)開發(fā)資金的早期回籠。地產(chǎn)商做房地產(chǎn)開發(fā)的預售時間也只有2年左右，而保險公司將產(chǎn)品與社區(qū)居住權相結合，則是把地產(chǎn)項目銷售再度提前，即項目還沒有開工就已經(jīng)通過賣保險產(chǎn)品實現(xiàn)銷售資金回籠，同時也鎖定了后期購買項目的現(xiàn)金流，大大提高了經(jīng)營穩(wěn)定性，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)端與投資端的直接對接。

3 北京泰康之家·燕園調(diào)研分析

3.1 項目概況

圖3-1 泰康之家·燕園區(qū)位圖（圖片來源：筆者拍攝）

泰康之家·燕園位于北京昌平新城的中心區(qū)域，西側為白浮泉公園，東北側500m左右為南邵地鐵站（圖3-1）。社區(qū)規(guī)劃建設規(guī)模308589平方米（地上建筑面積），其中：普通商品房住宅建筑規(guī)模為210514.3平方米，非配套商業(yè)用房規(guī)模為91150.7平方米，容積率1.79。 一期建筑面積大約9.1萬平方米，預計可容納600余戶，將于2015年開業(yè)運營。

社區(qū)內(nèi)共17棟高層住宅樓，1棟幼兒園及相應的商業(yè)服務用房（圖3-2）。社區(qū)規(guī)劃以中央景觀帶為主軸線，周邊布置圍合型的高層老年公寓，每個圍合的院落都成為一個特色組團，在未來運營管理時，每個組團都承擔了不同的功能。

圖3-2 泰康之家·燕園沙盤照片（圖片來源：筆者拍攝）

3.2 銷售方式

泰康燕園采用兩種銷售方式,方式一，和相應保險產(chǎn)品掛鉤。方式二，直接面對老年客戶銷售。

方式一是泰康人壽推出的國內(nèi)第一款保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結合的綜合養(yǎng)老計劃——“幸福有約”終身養(yǎng)老計劃。 這是國內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結合的綜合性養(yǎng)老保險計劃，產(chǎn)品由泰康人壽的“樂享新生活養(yǎng)老年金保險（分紅型）”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認函”共同組成，繳費起點為 200 萬元，保險合同產(chǎn)生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，選擇拿分紅。“幸福有約”通過將傳統(tǒng)的養(yǎng)老保險與現(xiàn)代的養(yǎng)老社區(qū)相結合，使虛擬金融產(chǎn)品與實體養(yǎng)老服務相結合。

方式二是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售方式，由泰康之家的銷售人員直接向客戶銷售現(xiàn)房的老年住宅。由于保險客戶的入住時間往往在多年以后,屬于“期貨”，而養(yǎng)老社區(qū)屬于實體，需要即時的客戶。為了保證養(yǎng)老設施正常運營，減少運營中人力及資源的浪費，泰康也需要補充非保險客戶的入住來源。

與保險掛鉤的銷售方式為客戶提供了新的選擇體驗，在確保未來客源的同時保證了資金的回籠。而方式二是傳統(tǒng)的銷售方式并沒有區(qū)別開其他老年地產(chǎn)或一般房地產(chǎn)的模式，因此在吸引客戶方面缺乏創(chuàng)新點，較其他項目不存在優(yōu)勢。

3.3 項目總結

通過對泰康之家·燕園的調(diào)研，筆者認為保險企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)取得了一個階段性的成果。由于資金特性的匹配，使越來越多的險企都投入到其中。然而，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還屬于初級階段，很多相關政策和相關行業(yè)都還不夠成熟，因此現(xiàn)階段險企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)還是存在一些亟待解決的問題。

4 保險企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的問題

4.1 配套政策亟待落實

配套政策解決方案缺失是目前火熱的養(yǎng)老地產(chǎn)市場所面臨的問題。養(yǎng)老屬于民政部門主管，土地屬于國土部門主管，而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門主管，相互協(xié)調(diào)比較困難。無論自建還是與專業(yè)機構合作，都面臨著養(yǎng)老社區(qū)建設規(guī)劃標準缺位、退休人員醫(yī)保能否異地轉移等系列政策壁壘，相關配套政策還不能得到盡快解決。

4.2 開發(fā)模式不夠成熟

目前在建或規(guī)劃項目來看，保險公司開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要有三種種模式：

一是建設與運營為同一主體。如泰康人壽通過組建的“泰康之家”全資子公司進行養(yǎng)老社區(qū)的建設和運營。該模式的優(yōu)勢是可控性強、便于保險公司的戰(zhàn)略制定和執(zhí)行，劣勢在于險企缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，資金投入規(guī)模大、周期長。

二是與房地產(chǎn)開發(fā)商合作模式。如中國人壽開發(fā)的河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)項目，由國壽投資與中冶置業(yè)合作。投資商、運營商、開發(fā)商成為合作體，共擔風險、共享利潤，有利干發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司各自的優(yōu)勢。劣勢在于由于合作方增多，因此利潤降低。而且公司文化不同，執(zhí)行力將會受到一定影響。

三是保險公司采取股權投資的模式進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。通過戰(zhàn)略性或財務性方式投資已運營較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，以獲得投資回報，并與自身保險業(yè)務形成協(xié)同效應。此種模式的劣勢在于投資規(guī)模往往較小，雖然風險不高，但投資收益利潤也同樣不高。

4.3 無產(chǎn)權住房與養(yǎng)老服務打包的劣勢

由于保監(jiān)會禁止險企直接進行地產(chǎn)開發(fā)，因此現(xiàn)階段險企所開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品基本以租賃為主。險企通過承諾的養(yǎng)老服務與其租賃的老年住宅打包成一個產(chǎn)品，產(chǎn)品通過保險進行銷售。據(jù)泰康之家運營總監(jiān)介紹，養(yǎng)老社區(qū)除了通過保險產(chǎn)品銷售獲得的資金，此外養(yǎng)老社區(qū)自己的運營也要盈利。

如何在老年社區(qū)中實現(xiàn)盈利呢？無非是房屋租金、物業(yè)生活費和護理費三大方面。房屋租金基本上以由客戶的保險金返回得以支付，因此生活物業(yè)費和護理費將在運營中可能實現(xiàn)盈利。生活物業(yè)費及護理費都涵蓋在養(yǎng)老服務這個概念之下，當客戶通過保險產(chǎn)品的購入從而獲得了養(yǎng)老社區(qū)入住的門檻后，真正試金石則是險企提供的養(yǎng)老服務。

客戶入住養(yǎng)老社區(qū)后，如果社區(qū)給予養(yǎng)老服務并未達到客戶需求，或者與社區(qū)的管理運營方產(chǎn)生分歧（如客戶難以接受社區(qū)提供的較昂貴的生活物業(yè)費及護理費）后，客戶也將無法根據(jù)自己的選擇來更換日常養(yǎng)老居家服務。當險企將居住需求與服務需求進行打包之后，這種不靈活性就隨之而來。傳統(tǒng)銷售型老年社區(qū)雖然存在種種弊端，但產(chǎn)權與服務相分離的方式，將給予居住的老人足夠的靈活性進行居家生活類服務的選擇。

4.4 建筑實體與客戶居住預期能否一致

與保險產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老社區(qū)是一種“期貨”。如果投保人在購買時年齡與允許領取年齡相差較大，原有養(yǎng)老社區(qū)是否能滿足5年、10 年乃至更長時間之后人們的居住預期是存在一定疑問的。在保險生效的這多年時間內(nèi)，各種技術和產(chǎn)品都在繼續(xù)發(fā)展，原有的老年社區(qū)如果依然停留在以前的配置水平上，那將很難滿足客戶的實際需求。因此老年社區(qū)的設計應該為未來的發(fā)展提供“可升級性”。這種級別的提升體現(xiàn)在規(guī)劃設計、建筑設計、老年產(chǎn)品、家具建材等多個方面。

5 結語

保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)，一方面可以為集團吸收養(yǎng)老保險客戶;另一方面，也找到了保險資金投資的出口，獲得可觀的投資利潤，當前投資建設各類民辦養(yǎng)老機構正在形成風潮。與此同時，我國的相關產(chǎn)業(yè)政策規(guī)范也需要完善。在中國養(yǎng)老市場發(fā)展模式還處在不成熟的階段，險企開發(fā)運營養(yǎng)老社區(qū)還存在許多主、客觀上的問題。但毋庸置疑，隨著我國政策的不斷完善，保險企業(yè)已經(jīng)是整個行業(yè)中開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的重要力量。

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