張 磊

(中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)咨詢有限公司 北京 102308)

1 引言

近年，為了提升建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，應(yīng)對(duì)人口紅利消失、環(huán)境污染等社會(huì)問題，國(guó)家與地方政府陸續(xù)出臺(tái)大量政策推廣裝配式建筑。通過強(qiáng)制政策、獎(jiǎng)勵(lì)政策、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等方式，將裝配式要求植入土地出讓文件、綠建節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、圖審要求及稅收標(biāo)準(zhǔn)等(見圖1)，使裝配式成為地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、實(shí)施的必選項(xiàng)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，裝配式建筑問題已逐漸由之前的“是否做?”轉(zhuǎn)化為“怎么做?”的問題。但是，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)而言項(xiàng)目“周期”與“成本”往往是項(xiàng)目成敗的兩大關(guān)鍵因素，而目前現(xiàn)行裝配式建筑技術(shù)在局部階段依然存在“流程多”“周期長(zhǎng)”“成本高”等眾所周知的問題。如何通過從政策把控、技術(shù)管理、成本控制、進(jìn)度控制四大方面，用技術(shù)管控方式控制質(zhì)量、平衡增量、提高效率已成為含有裝配式建筑項(xiàng)目開發(fā)的共同訴求。本研究既是從全過程綜合管控的視角，針對(duì)裝配式建筑技術(shù)特點(diǎn)，分析各階段管控要點(diǎn)[1-3]，又是探索一種標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施流程與管控模式，使用裝配式建筑技術(shù)揚(yáng)長(zhǎng)弊短，更提質(zhì)增效、為我所用。

2 裝配式建筑項(xiàng)目技術(shù)管控現(xiàn)狀

從2017年至今，課題組通過在中國(guó)鐵建系統(tǒng)內(nèi)立項(xiàng)裝配式集成體系科技課題與裝配式管控科研項(xiàng)目等方式，對(duì)鐵建在國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)區(qū)域的自有項(xiàng)目及對(duì)應(yīng)競(jìng)品項(xiàng)目的管控現(xiàn)狀進(jìn)行了廣泛調(diào)研，共對(duì)中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)所屬七大區(qū)域內(nèi)21個(gè)裝配式住宅項(xiàng)目及8個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行管控問題調(diào)研及技術(shù)資料匯總(部分項(xiàng)目見圖2)，同時(shí)也對(duì)所在區(qū)域政策要求及技術(shù)體系開展了深入研究。根據(jù)區(qū)域項(xiàng)目公司反饋問題與訴求對(duì)應(yīng)的類型及項(xiàng)目階段，歸結(jié)為如下幾類:

(1)政策理解與把控問題

對(duì)區(qū)域的政策強(qiáng)制要求、優(yōu)惠政策的操作流程及操作要點(diǎn)不能清晰理解，造成付出成本代價(jià)，卻難以申報(bào)成功的情況，不能做到政策紅利的最大化。

(2)技術(shù)策劃深度與范圍問題

對(duì)技術(shù)策劃的重要性及成果深度及范圍管控不到位，造成項(xiàng)目實(shí)施過程不順暢，增加了工期及成本。

(3)設(shè)計(jì)管控流程及前置要點(diǎn)問題

對(duì)設(shè)計(jì)流程管控與傳統(tǒng)項(xiàng)目的差異認(rèn)識(shí)不到位，造成有些需要前置的工作流程沒有在正確的時(shí)間里按要求介入，影響了開發(fā)時(shí)進(jìn)度與質(zhì)量。

(4)構(gòu)件生產(chǎn)問題

構(gòu)件生產(chǎn)廠的產(chǎn)能及運(yùn)輸距離的考察與確認(rèn)不及時(shí)，造成工程快速開展時(shí)，構(gòu)件供應(yīng)不及時(shí)等問題。

(5)施工質(zhì)量問題

板縫構(gòu)造設(shè)計(jì)與施工要點(diǎn)管控問題，造成了不應(yīng)有的質(zhì)量與外觀問題。

(6)成本及工期問題

對(duì)裝配式建筑的成本及工期增量缺少明確的認(rèn)知，沒有在策劃階段采取各種措施化解或抵消。

隨著國(guó)家對(duì)建筑負(fù)責(zé)制及項(xiàng)目全過程咨詢服務(wù)的深入落實(shí)，將建筑前策劃與后評(píng)估植入項(xiàng)目開發(fā)流程，使設(shè)計(jì)方成為貫穿建筑項(xiàng)目開發(fā)全過程參與方。這個(gè)過程使設(shè)計(jì)單位成為懂管理、懂技術(shù)、懂政策全過程主導(dǎo)方，從總體流程管控、階段技術(shù)管控、成本及工期管控三個(gè)方面全過程控制裝配式建筑的實(shí)施，對(duì)掌控裝配式政策要求、最大化裝配式項(xiàng)目開發(fā)紅利、提高裝配式項(xiàng)目質(zhì)量與周轉(zhuǎn)效率有非常重要的意義。以下從這三個(gè)方面探索以設(shè)計(jì)主導(dǎo)的裝配式建筑項(xiàng)目技術(shù)管控模式實(shí)施要點(diǎn)[4-5]。

3 裝配式建筑項(xiàng)目的總體流程管控

裝配式工程與常規(guī)工程相比，流程管控復(fù)雜化，前置項(xiàng)目大量增加，過程過工種、跨階段配合增多，需管控的主要控制項(xiàng)增加，難度也相應(yīng)增大。

以一個(gè)18層的裝配式剪力墻住宅為例，裝配式住宅項(xiàng)目的典型設(shè)計(jì)時(shí)間軸包含設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、施工等各進(jìn)程及各專業(yè)介入點(diǎn)，如圖3所示。

4 裝配式項(xiàng)目階段技術(shù)管控

4.1 技術(shù)策劃階段

裝配式建筑項(xiàng)目的技術(shù)策劃階段應(yīng)在充分研究、理解國(guó)家和地方對(duì)于裝配式建筑政策的基礎(chǔ)上，將政策“翻譯”成適合于本項(xiàng)目的裝配式技術(shù)組合，在滿足政策要求的前提下，最大化降低裝配式增量成本、提高貨值，同時(shí)最大化規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)和工期風(fēng)險(xiǎn)。裝配式住宅項(xiàng)目技術(shù)策劃的主要目的可歸納為如下幾點(diǎn):

(1)滿足政府部門裝配式技術(shù)認(rèn)定的報(bào)批要求。

(2)確定裝配范圍，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

(3)確定裝配方案，規(guī)避技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

(4)提升貨值，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)。

(5)整體策劃，規(guī)避工期風(fēng)險(xiǎn)。

裝配式技術(shù)策劃關(guān)系見圖4。

圖4 裝配式建筑技術(shù)策劃關(guān)系

4.2 設(shè)計(jì)階段

裝配式建筑是工業(yè)化制造模式[6-8]，建筑設(shè)計(jì)需要樹立“工業(yè)設(shè)計(jì)”意識(shí)，建筑設(shè)計(jì)流程需要進(jìn)行再造。

裝配式設(shè)計(jì)流程中前端技術(shù)策劃決定了項(xiàng)目實(shí)施策略，后端在施工前要對(duì)接構(gòu)件生產(chǎn)，并且設(shè)計(jì)階段強(qiáng)調(diào)各專業(yè)并聯(lián)式協(xié)同。裝配式項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度相對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)澆項(xiàng)目有如下特點(diǎn):

(1)裝配式設(shè)計(jì)在建筑方案階段需前置介入。

(2)裝配式設(shè)計(jì)之初就需要考慮后期生產(chǎn)及吊裝工藝。

(3)構(gòu)配件的規(guī)格和數(shù)量應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)性平衡，并對(duì)方案設(shè)計(jì)形成反向影響。

(4)精細(xì)化設(shè)計(jì)要求BIM必須全程配合。

設(shè)計(jì)階段應(yīng)使用預(yù)制構(gòu)件綜合圖方式交圈各階段及各合作單位的設(shè)計(jì)成果，基于“預(yù)制構(gòu)件綜合圖”的構(gòu)件深化設(shè)計(jì)是將各專業(yè)需求轉(zhuǎn)換為實(shí)際可操作圖紙的過程。

4.3 構(gòu)件生產(chǎn)階段

本階段對(duì)構(gòu)件生產(chǎn)單位的技術(shù)管控，主要為構(gòu)件生產(chǎn)廠家選擇，構(gòu)件生產(chǎn)效率、生產(chǎn)工藝、質(zhì)量、運(yùn)輸?shù)确矫妫缦乱c(diǎn):

(1)預(yù)制構(gòu)件廠商選擇。了解構(gòu)件生產(chǎn)商的生產(chǎn)工藝，關(guān)注構(gòu)件生產(chǎn)商的技術(shù)水平，能否生產(chǎn)項(xiàng)目中生產(chǎn)難度大的構(gòu)件(比如U型外墻、帶飄窗外墻等)；生產(chǎn)效率、排產(chǎn)計(jì)劃、供應(yīng)能力能否及時(shí)滿足項(xiàng)目對(duì)構(gòu)件供應(yīng)的周期要求；構(gòu)件報(bào)價(jià)水平是否符合市場(chǎng)平均水平。

(2)構(gòu)件型式檢驗(yàn)和質(zhì)量驗(yàn)收。

(3)構(gòu)件尺寸與運(yùn)輸車輛型號(hào)選擇，規(guī)劃運(yùn)輸路線，尤其注意高架橋的通過高度。

4.4 施工階段

本階段重點(diǎn)關(guān)注對(duì)施工單位的技術(shù)管控，包含如下要點(diǎn):

(1)塔吊選型、布置以及與主樓連接方式，結(jié)合構(gòu)件最大重量分析塔吊型號(hào)租金差異。

(2)構(gòu)件堆放場(chǎng)地規(guī)劃和堆放方式選擇。

(3)運(yùn)輸車輛進(jìn)場(chǎng)路線規(guī)劃。

(4)臨時(shí)支撐布置。

(5)吊裝過程、灌漿環(huán)節(jié)、鋁模應(yīng)用、穿插施工(見圖5)等關(guān)鍵工序重點(diǎn)管控。

圖5 穿插流水施工管控原理

5 成本及工期管控

5.1 拿地階段

在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房?jī)r(jià)是調(diào)研的核心內(nèi)容，而地方政府的裝配式建筑鼓勵(lì)政策是調(diào)研重點(diǎn)，預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)體系、資金實(shí)力和位置布局是調(diào)研關(guān)鍵。

地方政府對(duì)于裝配式建筑實(shí)行的組合式鼓勵(lì)政策，在一定程度上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本，如面積獎(jiǎng)勵(lì)政策、提前預(yù)售政策等。

例如南京裝配式建筑鼓勵(lì)政策:鼓勵(lì)裝配式建筑使用預(yù)制內(nèi)外墻板、預(yù)制樓梯、預(yù)制樓板等技術(shù)。對(duì)采用裝配式建筑達(dá)到指標(biāo)要求的，給予不超過相對(duì)應(yīng)地面以上規(guī)劃總建筑面積2%的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)面積部分免收土地出讓金(寧政辦發(fā)【2017】143號(hào))。

裝配式建筑達(dá)到指標(biāo)要求且使用預(yù)制外墻，其使用預(yù)制外墻體的水平截面積可以不計(jì)入容積率核算的建筑面，但其不計(jì)容積率的建筑面積應(yīng)不超過相對(duì)應(yīng)地面以上規(guī)劃總建筑面積的2%(寧政辦發(fā)【2017】143 號(hào))。

以上兩條獎(jiǎng)勵(lì)政策可以同時(shí)享受[9-10]。

5.2 建設(shè)階段

建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設(shè)計(jì)、采購(gòu)(生產(chǎn))和施工三個(gè)緊密相關(guān)的過程，該環(huán)節(jié)的成本比例達(dá)到80%以上，是成本控制的重點(diǎn)所在。

(1)裝配式設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵要素

設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目最終造價(jià)起決定作用，但目前裝配式建筑設(shè)計(jì)處于重新起步階段，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院不具備裝配式建筑專業(yè)設(shè)計(jì)能力，BIM技術(shù)的運(yùn)用也處于摸索、起步階段。這就促使房產(chǎn)公司提高整合能力，對(duì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)、裝配式深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項(xiàng)目具體情況進(jìn)行整合，以便于預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運(yùn)輸和施工，達(dá)到節(jié)約造價(jià)的目的。

(2)采購(gòu)管理的優(yōu)化、創(chuàng)新

預(yù)制構(gòu)件的采購(gòu)，要從預(yù)制率、技術(shù)體系、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、資金成本等多方面綜合平衡，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。目前，預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格普遍偏高，例如:江蘇南京大約在3 200～4 700元/m3范圍(隨著鋼材、砼等價(jià)格上下浮動(dòng))。

5.3 銷售階段

裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目提前預(yù)售的鼓勵(lì)措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。裝配式工程項(xiàng)目實(shí)行分階段驗(yàn)收，成品交房項(xiàng)目實(shí)施主體與裝修分段驗(yàn)收。建筑單體預(yù)制裝配率不低于50%且成品住房交付的采用裝配式建筑的商品房項(xiàng)目，可在其基礎(chǔ)施工完成、裝配預(yù)制部品部件進(jìn)場(chǎng)并開始安裝時(shí)提前辦理《商品房預(yù)售許可證》[11]。

6 結(jié)束語

裝配式建筑發(fā)展至今天，必須明白裝配式建筑已經(jīng)不是要不要做的問題了，而是應(yīng)該站在開發(fā)的角度、從全產(chǎn)業(yè)鏈的角度去思考怎樣去把裝配式建筑做好的問題。

6.1 政策原則

滿足政策前提下裝配最低化原則，包括實(shí)施項(xiàng)目裝配面積和單體裝配率(預(yù)制率)最低化。

預(yù)計(jì)未來3～5年期間，以中國(guó)鐵建地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作模式(未實(shí)現(xiàn)真正意義上的EPC，未形成規(guī)模效應(yīng))，裝配式建筑項(xiàng)目的成本增加是不爭(zhēng)的事實(shí)。所以，滿足政策前提下裝配最低化原則，是最大化降低裝配式建筑成本增量的有效手段(申請(qǐng)裝配式建筑評(píng)級(jí)立標(biāo)桿以實(shí)現(xiàn)某些長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的項(xiàng)目除外)。

6.2 技術(shù)原則

依據(jù)國(guó)標(biāo)《工業(yè)化建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 51129—2017)的大原則，緊密跟隨各地域適時(shí)推出的具有本地域特色的裝配式建筑政策及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

(1)選取最合適的裝配定位來滿足裝配面積配比指標(biāo)的要求:對(duì)于產(chǎn)品檔次而言先低端、后高端；對(duì)于樓層數(shù)而言先高層、后低層；對(duì)于面積段而言先大戶型、后小戶型。

(2)綜合考慮技術(shù)成熟度、供應(yīng)商的可選擇度、建造成本、施工難度、施工周期以及交房風(fēng)險(xiǎn)等因素，選取最合適的裝配手段和裝配部位來滿足單體裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(裝配率)的要求:對(duì)于住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系選擇而言是先混凝土、后鋼結(jié)構(gòu)；對(duì)于裝配手段選擇而言是先裝修后主體、先部品后構(gòu)件；對(duì)于裝配部位選擇而言，是先水平后豎向、先圍護(hù)后承重、先內(nèi)墻后外墻(外墻裝配有獎(jiǎng)勵(lì)的除外)。

在上述設(shè)計(jì)原則下，裝配式項(xiàng)目管控思路已從傳統(tǒng)的成本限額思路轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目全過程咨詢與策劃、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工一體化管控[12-13]。裝配式建筑技術(shù)最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是“集成”，在各階段中，需要各方資源協(xié)作配合，各專業(yè)技術(shù)整合應(yīng)用方能順利高效完成項(xiàng)目。這些資源集成方式復(fù)雜，設(shè)計(jì)專業(yè)及廠家眾多，從前端策劃、中段建筑、精裝、BIM等設(shè)計(jì)整合到后端生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝，就連最強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)推動(dòng)者政府也不能置身于其外，這個(gè)過程勢(shì)必要求有一個(gè)貫穿全過程的管控主導(dǎo)者與行之有效管控模式。同時(shí)亦需要設(shè)計(jì)主體踐行建筑師負(fù)責(zé)制，完善自身管理架構(gòu)、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)服務(wù)模式，以建筑產(chǎn)業(yè)化高度與全過程咨詢的服務(wù)模式，使裝配式建筑技術(shù)更好地促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型，服務(wù)于社會(huì)發(fā)展。