“超常規(guī)”穩(wěn)樓市

孫曉波

2021年12月18日，河南鄭州市中心區(qū)域最后一個棚戶區(qū)開拆。圖/人民視覺

“我家所在的街道辦已經(jīng)發(fā)通知了，將執(zhí)行房票安置政策，后面就不給安置房了?！痹?jīng)居住在鄭州二七區(qū)城中村的居民李思琦說，他家所在的社區(qū)在八九年前就已拆遷，但一直沒有完成安置，很多居民只能租房居住等待安置，所以對新出臺的房票政策十分關(guān)注。

6月20日，鄭州發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》（以下簡稱《實施辦法》），成為今年全國首個針對房票出臺系統(tǒng)性文件的重點城市。

按照《實施辦法》，鄭州中心城區(qū)——包括中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、惠濟區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)的棚戶區(qū)改造，將推行房票安置，即參照貨幣化安置的辦法，但是給被征收人的補償不是現(xiàn)金，而是房票——在購房時可沖抵購房款。

李思琦家所在的區(qū)域，就在房票安置政策范圍之內(nèi)。他對《中國新聞周刊》說，政策遵循自愿原則，不強制必須使用房票，如果不想選擇房票，可以選擇貨幣安置，但“選擇房票可以獲得獎勵”。

據(jù)悉，為了推行房票安置新政，激發(fā)拆遷戶（也即被征收人）選擇房票安置的積極性，鄭州設(shè)置了獎勵和優(yōu)惠政策——選擇房票安置的，征收人給予被征收人安置補償權(quán)益金額8%的獎勵，作為房票安置政策性獎勵，列入房票票面金額，同時以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。

作為曾被住建部點名的22個房地產(chǎn)熱點城市之一，鄭州推出房票后引發(fā)廣泛關(guān)注和熱議。而鄭州的這一新政，只是全國各地提振樓市動作的一個縮影。

事實上，在《實施辦法》正式公布之前，鄭州棚戶區(qū)改造采用房票安置已經(jīng)開始落地實施。

據(jù)《中國新聞周刊》了解，鄭州二七區(qū)馬寨鎮(zhèn)婁河村6月17日就張貼公示，出爐房票安置工作實施方案。

“房票對于當(dāng)?shù)夭疬w戶來說是一件好事?！编嵵莓?dāng)?shù)貜氖路康禺a(chǎn)銷售工作的陳祥告訴《中國新聞周刊》，“原來只能等待回遷安置，現(xiàn)在可以選擇房票，也可以選擇現(xiàn)金，而且還有諸多優(yōu)惠政策?！?/p>

《實施辦法》明確了多項獎勵和優(yōu)惠政策，除前述政策性獎勵和3個月的過渡費外，房票可在全市范圍內(nèi)合作開發(fā)商項目自行選房，所購住房不計入家庭限購套數(shù)，享受稅收減免，可在新購房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)，購房記錄或者購房貸款已經(jīng)結(jié)清的還可享受首套房貸利率等。

“如果按照回遷安置拆遷戶獲得的安置房，通常是小產(chǎn)權(quán)（集體產(chǎn)權(quán)），在市場上是商品房價格的50%左右，并且不能上市交易，只能村集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?！标愊檎f，現(xiàn)在通過房票安置可以選擇商品房，“一個有產(chǎn)權(quán)，一個沒產(chǎn)權(quán)，不是一個概念?！?/p>

不過，相較于以往棚戶區(qū)改造的補償形式，鄭州的房票安置也引發(fā)了不同聲音。

鑒于房票安置類似于代金券的形式，有網(wǎng)友甚至將之冠以“白條補償”之名。一位鄭州市民說，“以前拆遷要么實物補償，要么貨幣補償，現(xiàn)在整出來一個‘白條補償’?！?/p>

據(jù)了解，鄭州2016年之前的城中村拆遷項目，很多到現(xiàn)在還沒有完成安置。這其中不少拆遷戶并不愿意選擇房票安置，比如距離中心城區(qū)較近、地理位置較好的拆遷戶，更愿意選擇回遷。

當(dāng)?shù)匾晃坏却仓玫牟疬w戶說，置換到的回遷房可以用于出租，如果用房票去兌付商品房，往往意味著買到的新房單價更高，“較回遷房面積肯定會縮水，說不定還要自掏腰包，買了就沒錢裝修了”。

李思琦對《中國新聞周刊》說，每家的情況可能不一樣，有人愿意選擇房票，有人更傾向回遷，就他而言更愿意選擇貨幣補償。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長、河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清對《中國新聞周刊》說，鄭州出臺的房票安置政策是疫情防控背景下，激活樓市、刺激消費、拉動內(nèi)需的一個非常好的措施，也讓老百姓在購房上有了更多的選擇。

事實上，這已不是鄭州今年第一次出臺樓市紓困新政。今年3月，鄭州開始松綁“認房又認貸”，打響樓市政策調(diào)整“第一槍”，成為2016年調(diào)控收緊以來，首個松綁“認房又認貸”的重點城市。

雖然鄭州穩(wěn)樓市新政不斷，但市場給予的反饋卻有限。中房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，5月鄭州新建商品住宅成交42.6萬平方米，環(huán)比下跌16.5%，同比減少50.2%;二手房成交33.5萬平方米，環(huán)比上月繼續(xù)下跌14.2%，同比微增3.6%。

鄭州商品房面臨較大的去庫存壓力，也早已是公開的秘密。據(jù)貝殼研究院鄭州分院的年報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月，鄭州主城區(qū)住宅庫存中，有5個區(qū)域庫存高企，均超過了18個月，其中金水區(qū)最高，去化35.4個月。

中房協(xié)的數(shù)據(jù)也顯示，鄭州商品房狹義庫存1395萬平方米，去化周期高達34個月。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，5月份70城新房價格同比逾6年半首現(xiàn)下跌，其中二線城市新房價格指數(shù)同比上漲0.3%，鄭州同比下跌2.5%。而自2021年8月以來，鄭州一手、二手房價已經(jīng)連續(xù)10個月雙雙下跌。

在此背景下，棚戶區(qū)改造房票安置被提上日程。事實上，在此之前，鄭州棚戶區(qū)改造已經(jīng)開始采用貨幣化安置的政策。

房票安置并非鄭州首創(chuàng)。早在2015年，就有城市在棚戶拆遷安置中推出房票制度。當(dāng)時的房地產(chǎn)市場同樣面臨較大的去庫存壓力，其中庫存高企的內(nèi)蒙古鄂爾多斯最具代表性。

2016年1月鄂爾多斯市東勝區(qū)推出房票制度，到當(dāng)年5月底，東勝區(qū)消化住宅存量13566套、184萬平方米，占住宅庫存套數(shù)的40%、總面積的30%，去庫存效果明顯。

廣東省規(guī)劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2015年開啟棚改、去庫存以后，鄂爾多斯樓市逐步回歸正軌。

不過，2018年后，隨著棚改貨幣化權(quán)限被強制收回，房票制度暫時退出了歷史舞臺。

多位受訪專家表示，房票制度有利于地方樓市定向去庫存，促進房地產(chǎn)市場流通效率，而這恰恰是鄭州樓市當(dāng)前所需要解決的問題。

各地為了救市可謂方法盡出，有城市打出買房“送工作”的口號，甚至把賣房納入考核;有的地方則推出“小麥抵首付”“大蒜抵首付”的促銷政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《中國新聞周刊》表示，若是房票推進工作到位，可以減少或取消安置房的建設(shè)，客觀上減少了政府直接建設(shè)此類住房的壓力。

“同時也保障了此類購房資金留在住房領(lǐng)域，也是保證財政體系穩(wěn)定、防范購房資金流向非房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要體現(xiàn)?！彼f。

鄭州一位業(yè)內(nèi)人士表示，房票制度是否有益關(guān)鍵還是要看執(zhí)行，“這一切的達成還是要看政策的執(zhí)行力，比如房票價格是否合理，政府有沒有投入足夠的資金，對于安置戶的各方面獎勵優(yōu)惠是否到位，房企的回款速度能不能跟上等”。

值得注意的是，鄭州之外，全國多地也已重啟房票制度。棚改房票安置政策似乎正成為多地提振樓市的重要措施之一。

據(jù)《中國新聞周刊》不完全統(tǒng)計，今年以來，全國各地至少20個城市已開始探索實施房票安置政策，包括信陽、許昌、溫州、紹興、常熟、鄂州、宜賓、界首等地。

有分析指出，庫存高企、去化壓力大，是這些城市樓市的共同特點。

事實上，今年以來，各地持續(xù)出臺提振樓市的政策，從非熱點城市到熱點城市，從公積金政策到限購、限貸、限售等限制性政策松綁，范圍和力度不斷加大，尤其進入6月份以來，各地提振樓市的動作越發(fā)密集。

開放限購是各地常采取的穩(wěn)樓市手段之一。比如，南京近日再次調(diào)整樓市限購政策，允許非本市戶籍人員補繳社保購房。

準(zhǔn)備在南京定居的于洋告訴《中國新聞周刊》，他幾個月前從北京到南京發(fā)展，原本就有在南京購房的打算，但是此前南京需要連續(xù)兩年的社保記錄才能買房，門檻太高，所以只能暫時作罷。

“現(xiàn)在放開限購了，社保改成只需要6個月，而且可以補繳，主城區(qū)郊區(qū)都可以?！庇谘笳f，他又重新燃起了購房的念頭。

作為長三角中心城市之一的南京，其樓市過去一直以“穩(wěn)健”著稱，近段時間卻動作頻頻。據(jù)《中國新聞周刊》不完全統(tǒng)計，從4月初開始，兩個多月的時間里，南京已先后十幾次出臺樓市調(diào)控政策。

安徽合肥的步伐邁得更大，不僅補繳社?？少彿?，還放出允許企業(yè)購房的大招。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，6月24日合肥調(diào)整限購政策，內(nèi)容包括戶籍登記在市區(qū)的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區(qū)戶籍家庭具有相同購房資格;非本市戶籍居民家庭購房資格認定中，社保個稅認可追溯、補繳;法人、非法人組織可以購買市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房等。

在嚴(yán)躍進看來，南京、合肥等房地產(chǎn)市場，相比同類的城市并不差。他對《中國新聞周刊》說，上述政策調(diào)整說明即便是熱點城市，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場也有壓力。

為了提振樓市，很多城市還在公積金上做文章。下調(diào)貸款首付款比例、提升貸款額度，成為很多城市的選擇。

6月23日，福建泉州發(fā)布的新政將首套房公積金貸款的首付款比例調(diào)整為不低于20%，用于購買二套住房的，首付款比例調(diào)整為不低于30%，而二孩或三孩家庭可在最高貸款額度基礎(chǔ)上另加10萬元。

廣東珠海推行的公積金“接力貸”也引發(fā)關(guān)注，其中提到實行“一人購房全家?guī)汀?。也就是說，直系親屬之間可提取公積金賬戶錢款，用于幫助彼此支付首付款或償還購房貸款。湖南省邵陽、廣東潮州、四川資陽、云南楚雄、江西贛州、河北滄州、秦皇島等地已出臺了類似政策。

除放松限購、降低首付比例、降低利率、提高公積金額度等“常規(guī)”措施外，各地為了救市可謂方法盡出，有城市打出買房“送工作”的口號，甚至把賣房納入考核;有的地方則推出“小麥抵首付”“大蒜抵首付”的促銷政策。

從今年1月份以來，玉林不少樓盤陸續(xù)接待了由當(dāng)?shù)馗骷壵蚵毮軝C關(guān)單位組織的看房團。

玉林城區(qū)多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《中國新聞周刊》，今年以來，確實接待過不少官方組織的看房活動，“人數(shù)不定，多數(shù)是底下縣級機關(guān)組織的或從鄉(xiāng)鎮(zhèn)來的”。

玉林甚至還動用了買房“送工作”的大招。根據(jù)已經(jīng)出臺的《玉林市關(guān)于加快人口進城若干政策措施》，當(dāng)?shù)刎撠?zé)向進城購房且未就業(yè)的新市民推薦3個以上就業(yè)崗位，薪酬不低于玉林最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

如今在玉林，上至每個區(qū)縣，下到每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都被分配了“拉人進城”的任務(wù)?！安徽撡彿繑?shù)還是新增常住人口數(shù)，都有明確任務(wù)”，在玉林某機關(guān)單位工作的張明告訴《中國新聞周刊》，幾乎所有的機關(guān)和事業(yè)單位，都被委派了任務(wù)。

《中國新聞周刊》還了解到，玉林各級機關(guān)單位還將“拉人進城”納入考核，每年都有量化的具體指標(biāo)，還設(shè)置了獎懲機制，對不能完成人口進城任務(wù)的縣（市、區(qū)）進行績效扣分，直至降績效等。

以博白縣為例，該縣每周都要召開人口進城工作進度會，在3月16日的工作進度會上，博白縣對當(dāng)周排名后3位的鎮(zhèn)和部門進行了約談。

無獨有偶，山東青島一地也將促進居民買房納入考核。青島薛家島街道辦事處近日發(fā)布《關(guān)于做好促進居民購買新建商品房的通知》（簡稱《通知》），街道辦不僅要組織商品房團購，還把促進居民買房納入了工作考核。有網(wǎng)友調(diào)侃，“宇宙的盡頭是考公，考公的盡頭是幫開發(fā)商賣房”。

《通知》還明確提出工作目標(biāo)，到6月底，每個社區(qū)完成網(wǎng)簽不少于2個?！巴瓴怀傻脑?，社區(qū)要被扣分，社區(qū)書記有可能還要被扣錢?！痹摻值擂k一位工作人員說。

長沙的樓市新政也創(chuàng)意十足。5月初，長沙出臺“以租換購”政策，名下房產(chǎn)用作租賃住房，將不計入家庭住房套數(shù)，憑此可繞過長沙現(xiàn)行的限購政策購買商品房。

類似的政策也出現(xiàn)在四川成都。5月31日，成都推出租房換“房票”新政，居民將自有住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定且5年內(nèi)不上市交易，并納入保障性租賃住房管理服務(wù)平臺管理的，可再購買一套住房。

如果說前述種種“救市策”已經(jīng)足夠打破人們的傳統(tǒng)認知，那么“大蒜換房、大麥換房”則讓很多人深感“無厘頭”。

上月底，河南省開封市杞縣的建業(yè)城樓盤打出“5元/斤，大蒜換房”的廣告，購房者將大蒜賣給指定收購商，即可抵消部分首付款，最多可折抵10萬元。

6月20日，河南商丘市民權(quán)縣的建業(yè)樓盤也推出了“2元/斤，小麥換房”的促銷活動，最高可抵16萬元房款。

雖然上述促銷活動隨著輿論關(guān)注被開發(fā)商緊急叫停，但有分析指出，盡管“以物易物”式促銷的宣傳噱頭大于實質(zhì)效果，但上述城市以及開發(fā)商面臨的嚴(yán)峻去庫存挑戰(zhàn)可見一斑。在疫情對整體經(jīng)濟沖擊減緩之前，預(yù)計會有更多的城市和房企以“超常規(guī)”的方式自救。

“房住不炒”仍是底線

據(jù)中泰證券不完全統(tǒng)計，今年1～5月，全國134個城市合計出臺326次地方性放松政策，尤其5月進入密集發(fā)布期，政策松動呈現(xiàn)加速出臺的趨勢。

進入6月，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至20日，超過80個城市當(dāng)月累計發(fā)布樓市新政接近100條。

我愛我家集團前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉向《中國新聞周刊》表示，受疫情等諸多因素影響，地方政府財政壓力較大，如果房地產(chǎn)市場不能回暖，很多地方政府的財政收入可能會出現(xiàn)較大的困難和缺口。這也被認為是各地積極嘗試用各種方式提振樓市的背景和原因所在。

今年全國兩會，國務(wù)院政府工作報告提到樓市時，在強調(diào)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的同時，增加了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這一表述。

很多受訪專家均表示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，中央對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴大。

4月29日召開的中央政治局會議提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”。外界認為，這是對今年來各種寬松政策的認可，也給予地方政府更大的調(diào)整權(quán)限。

值得注意的是，這一表述的前提是“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。有分析指出，“房住不炒”仍是各地因城施策調(diào)整政策的前提和底線。

5月20日，多個信源證實南京從當(dāng)日起取消二手房限購，南京市戶籍和非南京市戶籍居民購買二手住房時，無需提供購房證明。但上述政策在經(jīng)歷“半日游”之后，就被緊急叫停。

有輿論認為，由此可以看出，支持合理居住購房需求的政策可以出臺，但不能無底線地刺激需求，還要防止投機炒房行為出現(xiàn)。分析指出，中國樓市目前面臨的主要壓力是需求不足，要恢復(fù)市場信心、改善市場預(yù)期，最關(guān)鍵的是要精準(zhǔn)施策，把真正的與潛在的居住消費需求激發(fā)出來。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，未來一段時間，會有更多的城市通過各種方式積極提振樓市。但如何在“房住不炒”和“更好滿足購房者的合理住房需求”把握平衡，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r拿捏好政策調(diào)整的尺度和力度，是各地政府面臨的考驗。

在胡景暉看來，各地需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況“因城施策”。他認為，各個城市其實還有很大空間和自主權(quán)，要在“房住不炒”的前提下，因地制宜出臺一些“更有力度的政策”。

（應(yīng)受訪者要求，李思琦、陳祥、于洋、張明為化名）