基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式探析

楊娟娟

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，城市中的軌道交通也獲得了有效的發(fā)展，基于城市軌道交通建設(shè)中融資的土地定向儲(chǔ)備模式而言，是針對軌道交通建設(shè)項(xiàng)目的融資問題、針對土地價(jià)值捕獲理論和項(xiàng)目現(xiàn)狀和針對城市軌道交通項(xiàng)目利用土地融資的途徑進(jìn)行的思考。在有效對城市軌道交通聯(lián)合開發(fā)模式和土地定向儲(chǔ)備模式進(jìn)行分析后，能夠提出有效的土地儲(chǔ)備成本控制激勵(lì)制度，以促進(jìn)土地定向儲(chǔ)備模式的順利開展。為此，本文會(huì)先闡述土地定向儲(chǔ)備目標(biāo)，并分析基于城市軌道交通利用土地儲(chǔ)備融資的可行性，最后討論土地定向儲(chǔ)備模式的運(yùn)作機(jī)制和跟聯(lián)合開發(fā)模式的對比，以期望可以完成對土地定向儲(chǔ)備模式的探索。

關(guān)鍵詞：城市軌道交通;土地定向儲(chǔ)備模式;探索分析

針對城市軌道交通而言，屬于公共品或者準(zhǔn)公共品，有著較強(qiáng)的正外部性。一般而言，軌道交通在建設(shè)中，其周邊的土地和房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，這也是社會(huì)公共產(chǎn)品帶來的土地增值優(yōu)勢，為了解決公共產(chǎn)品建設(shè)資金短缺的問題，需要對這種土地增值進(jìn)行回收。在實(shí)際落實(shí)中，很多國家和地區(qū)會(huì)預(yù)先對地鐵規(guī)劃線路沿線的土地進(jìn)行儲(chǔ)備和開發(fā)，這樣在土地提高價(jià)值時(shí)，幫助城市軌道交通假設(shè)項(xiàng)目完成更好的融資工作，滿足建設(shè)上的最近需要。目前，我國城市軌道交通發(fā)展上也在積極嘗試地鐵加土地的融資模式，不過受到多方面的影響，并不能滿足軌道施工的需要。為此，還需要對基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式進(jìn)行探析，實(shí)現(xiàn)對投融資模式的改革創(chuàng)新。

1、土地定向儲(chǔ)備目標(biāo)

在基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式中，其目標(biāo)是為了解決軌道交通建設(shè)初期的融資問題，所以政府和軌道交通建設(shè)單位有著一定的共同目標(biāo)，具體包括融資成功、獲得建設(shè)資金和項(xiàng)目建設(shè)成功等。不過在土地定向儲(chǔ)存模式下，土地儲(chǔ)備在完成上市交易后需要將收益首先返還儲(chǔ)備成本，并且剩余資金在軌道交通項(xiàng)目中定向使用，而政府會(huì)結(jié)合花多少返多少的原則對定向儲(chǔ)備成本進(jìn)行成本撥付，所以政府會(huì)和軌道交通建設(shè)單位存在目標(biāo)上的差異性。具體而言，政府希望可以降低儲(chǔ)備成本，盡早保證融資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，滿足自身的發(fā)展需要。而軌道交通建設(shè)單位則想盡快完成儲(chǔ)備，在目標(biāo)上更傾向于對儲(chǔ)備成本的控制。所以，在基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式中，加強(qiáng)儲(chǔ)備成本的控制就尤為重要，需要政府制定一定的激勵(lì)和約束機(jī)制，保證融資目標(biāo)的落實(shí)。

2、基于城市軌道交通利用土地儲(chǔ)備融資的可行性

在以往的軌道交通建設(shè)運(yùn)營中，軌道交通帶來的外部效益是無法被政府和建設(shè)單位獲得，一般都由軌道建設(shè)周邊的房地使用者無償獲得，這不僅無法降低軌道交通建設(shè)方面的資金壓力，也不能提高投資者在軌道交通建設(shè)中的實(shí)際收益，所以不利于提高各城市在軌道交通建設(shè)上的投資興致。因此，城市政府通過某種途徑獲取軌道交通建設(shè)帶來周圍土地增值，借此解決軌道交通建設(shè)中的融資問題就很有必要且具有可行性。

這種由城市政府等特殊主體通過適當(dāng)途徑獲取因建設(shè)軌道等公共產(chǎn)品而帶來的土地增值的做法稱之為土地價(jià)值捕獲。結(jié)合土地價(jià)值捕獲理論為引導(dǎo)，在世界范圍內(nèi)對軌道交通融資模式的探索實(shí)踐中，漸漸形成了以日美和香港為代表的聯(lián)合開發(fā)模式，通過對軌道交通沿線土地進(jìn)行房產(chǎn)物業(yè)開發(fā)的利用，并將其獲得的收益以某種形式支持軌道交通的建設(shè)運(yùn)營。結(jié)合我國的高速發(fā)展現(xiàn)狀和聯(lián)合開發(fā)模式在國外取得的成功，當(dāng)前我國一些城市也針對軌道建設(shè)進(jìn)行了積極的探索。

3、土地定向儲(chǔ)備模式的運(yùn)作機(jī)制和跟聯(lián)合開發(fā)模式的對比

3.1土地定向儲(chǔ)備模式的運(yùn)作機(jī)制

為了更好地解決城市軌道交通融資問題，尤其是針對建設(shè)中各種資金的需求，很多城市為了實(shí)現(xiàn)軌道交通的良好建設(shè)，便將土地儲(chǔ)備和具體施工項(xiàng)目進(jìn)行掛鉤，在針對特定的土地獲得可觀的收益后，可以定向補(bǔ)充軌道交通所需要的施工資金。簡單而言，就是通過此模式為軌道交通建設(shè)提供資金支持，并且此模式定義為土地定向儲(chǔ)備模式。土地定向儲(chǔ)存模式區(qū)別與傳統(tǒng)的政府土地儲(chǔ)備模式，該該模式可以將城市重大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目和土地一級市場的整理儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)合，以土地的儲(chǔ)備獲得重大項(xiàng)目周邊的土地開發(fā)經(jīng)濟(jì)收益，能實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外部的效益收貨，并將此資金用于重大項(xiàng)目的成本支出。

土地定向儲(chǔ)備模式的運(yùn)作機(jī)制具體如下，土地儲(chǔ)備中心會(huì)授權(quán)給軌道交通建設(shè)單位，建設(shè)單位會(huì)以土地儲(chǔ)備中心分支的名義完成對土地的一級開發(fā)處理，在完成土地的儲(chǔ)備工作后，需要將土地移交給土地交易中心進(jìn)行拍賣，獲得收益后，將收益進(jìn)行劃分，一部分給軌道交通單位用于儲(chǔ)備成本，另一部分用于軌道交通建設(shè)的平衡資金返還給建設(shè)單位。土地定向儲(chǔ)存模式是一個(gè)可以進(jìn)行資金循環(huán)和平衡的模式，且具有可持續(xù)性的特點(diǎn)，在進(jìn)行土地定向儲(chǔ)備時(shí)有以下五個(gè)關(guān)鍵步驟，需要軌道交通建設(shè)單位做好重視。第一，要確定擬儲(chǔ)備地塊;第二，要在市土地儲(chǔ)備中心授權(quán)軌道交通公司完成土地儲(chǔ)備;第三，軌道交通公司需要實(shí)施土地儲(chǔ)備并加以重視;第四，在土地交易中心完成地塊的交;第五，在政府部門將土地出讓費(fèi)用扣除之前的定向儲(chǔ)備成本后，要將剩余返還給軌道交通建設(shè)公司，用于施工需要。

3.2土地定向儲(chǔ)備模式與聯(lián)合開發(fā)模式的對比

在聯(lián)合開發(fā)模式里，軌道交通建設(shè)單位具有法人資格，可以獨(dú)立進(jìn)行土地的開發(fā)和經(jīng)營，具體包括土地的一級和二級開發(fā)權(quán)。而我國軌道交通的沿線土地開發(fā)屬于經(jīng)營性質(zhì)，所以一般要通過招拍掛的方式進(jìn)行出讓，不能直接由政府協(xié)議出讓或劃撥取得建設(shè)用地，這便使聯(lián)合開發(fā)模式在落實(shí)應(yīng)用上存在一定的障礙。

4、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前我國的城市軌道交通建設(shè)項(xiàng)目越來越多，處于發(fā)展的黃金時(shí)期，不過在城市軌道建設(shè)中資金始終是第一大問題，在建設(shè)主要依靠城市財(cái)政撥款和間接融資的背景中，給地方政府帶來了很大壓力，為了彌補(bǔ)資金不足，便出現(xiàn)了“地鐵+土地”的土地定向儲(chǔ)備模式。不夠這種模式還處于發(fā)展階段，需要對土地儲(chǔ)備成本這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，在有效的儲(chǔ)備成本監(jiān)督和管理下，促使軌道交通建設(shè)公司對土地儲(chǔ)備成本進(jìn)行有效地控制，從而確保軌道交通的投融資目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

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