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    基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式探析

    2022-07-04 13:15:31楊娟娟
    科學(xué)與財(cái)富 2022年8期
    關(guān)鍵詞:探索分析城市軌道交通

    楊娟娟

    摘 要:隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,城市中的軌道交通也獲得了有效的發(fā)展,基于城市軌道交通建設(shè)中融資的土地定向儲(chǔ)備模式而言,是針對軌道交通建設(shè)項(xiàng)目的融資問題、針對土地價(jià)值捕獲理論和項(xiàng)目現(xiàn)狀和針對城市軌道交通項(xiàng)目利用土地融資的途徑進(jìn)行的思考。在有效對城市軌道交通聯(lián)合開發(fā)模式和土地定向儲(chǔ)備模式進(jìn)行分析后,能夠提出有效的土地儲(chǔ)備成本控制激勵(lì)制度,以促進(jìn)土地定向儲(chǔ)備模式的順利開展。為此,本文會(huì)先闡述土地定向儲(chǔ)備目標(biāo),并分析基于城市軌道交通利用土地儲(chǔ)備融資的可行性,最后討論土地定向儲(chǔ)備模式的運(yùn)作機(jī)制和跟聯(lián)合開發(fā)模式的對比,以期望可以完成對土地定向儲(chǔ)備模式的探索。

    關(guān)鍵詞:城市軌道交通;土地定向儲(chǔ)備模式;探索分析

    針對城市軌道交通而言,屬于公共品或者準(zhǔn)公共品,有著較強(qiáng)的正外部性。一般而言,軌道交通在建設(shè)中,其周邊的土地和房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升,這也是社會(huì)公共產(chǎn)品帶來的土地增值優(yōu)勢,為了解決公共產(chǎn)品建設(shè)資金短缺的問題,需要對這種土地增值進(jìn)行回收。在實(shí)際落實(shí)中,很多國家和地區(qū)會(huì)預(yù)先對地鐵規(guī)劃線路沿線的土地進(jìn)行儲(chǔ)備和開發(fā),這樣在土地提高價(jià)值時(shí),幫助城市軌道交通假設(shè)項(xiàng)目完成更好的融資工作,滿足建設(shè)上的最近需要。目前,我國城市軌道交通發(fā)展上也在積極嘗試地鐵加土地的融資模式,不過受到多方面的影響,并不能滿足軌道施工的需要。為此,還需要對基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式進(jìn)行探析,實(shí)現(xiàn)對投融資模式的改革創(chuàng)新。

    1、土地定向儲(chǔ)備目標(biāo)

    在基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式中,其目標(biāo)是為了解決軌道交通建設(shè)初期的融資問題,所以政府和軌道交通建設(shè)單位有著一定的共同目標(biāo),具體包括融資成功、獲得建設(shè)資金和項(xiàng)目建設(shè)成功等。不過在土地定向儲(chǔ)存模式下,土地儲(chǔ)備在完成上市交易后需要將收益首先返還儲(chǔ)備成本,并且剩余資金在軌道交通項(xiàng)目中定向使用,而政府會(huì)結(jié)合花多少返多少的原則對定向儲(chǔ)備成本進(jìn)行成本撥付,所以政府會(huì)和軌道交通建設(shè)單位存在目標(biāo)上的差異性。具體而言,政府希望可以降低儲(chǔ)備成本,盡早保證融資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),滿足自身的發(fā)展需要。而軌道交通建設(shè)單位則想盡快完成儲(chǔ)備,在目標(biāo)上更傾向于對儲(chǔ)備成本的控制。所以,在基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式中,加強(qiáng)儲(chǔ)備成本的控制就尤為重要,需要政府制定一定的激勵(lì)和約束機(jī)制,保證融資目標(biāo)的落實(shí)。

    2、基于城市軌道交通利用土地儲(chǔ)備融資的可行性

    在以往的軌道交通建設(shè)運(yùn)營中,軌道交通帶來的外部效益是無法被政府和建設(shè)單位獲得,一般都由軌道建設(shè)周邊的房地使用者無償獲得,這不僅無法降低軌道交通建設(shè)方面的資金壓力,也不能提高投資者在軌道交通建設(shè)中的實(shí)際收益,所以不利于提高各城市在軌道交通建設(shè)上的投資興致。因此,城市政府通過某種途徑獲取軌道交通建設(shè)帶來周圍土地增值,借此解決軌道交通建設(shè)中的融資問題就很有必要且具有可行性。

    這種由城市政府等特殊主體通過適當(dāng)途徑獲取因建設(shè)軌道等公共產(chǎn)品而帶來的土地增值的做法稱之為土地價(jià)值捕獲。結(jié)合土地價(jià)值捕獲理論為引導(dǎo),在世界范圍內(nèi)對軌道交通融資模式的探索實(shí)踐中,漸漸形成了以日美和香港為代表的聯(lián)合開發(fā)模式,通過對軌道交通沿線土地進(jìn)行房產(chǎn)物業(yè)開發(fā)的利用,并將其獲得的收益以某種形式支持軌道交通的建設(shè)運(yùn)營。結(jié)合我國的高速發(fā)展現(xiàn)狀和聯(lián)合開發(fā)模式在國外取得的成功,當(dāng)前我國一些城市也針對軌道建設(shè)進(jìn)行了積極的探索。

    3、土地定向儲(chǔ)備模式的運(yùn)作機(jī)制和跟聯(lián)合開發(fā)模式的對比

    3.1土地定向儲(chǔ)備模式的運(yùn)作機(jī)制

    為了更好地解決城市軌道交通融資問題,尤其是針對建設(shè)中各種資金的需求,很多城市為了實(shí)現(xiàn)軌道交通的良好建設(shè),便將土地儲(chǔ)備和具體施工項(xiàng)目進(jìn)行掛鉤,在針對特定的土地獲得可觀的收益后,可以定向補(bǔ)充軌道交通所需要的施工資金。簡單而言,就是通過此模式為軌道交通建設(shè)提供資金支持,并且此模式定義為土地定向儲(chǔ)備模式。土地定向儲(chǔ)存模式區(qū)別與傳統(tǒng)的政府土地儲(chǔ)備模式,該該模式可以將城市重大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目和土地一級市場的整理儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)合,以土地的儲(chǔ)備獲得重大項(xiàng)目周邊的土地開發(fā)經(jīng)濟(jì)收益,能實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外部的效益收貨,并將此資金用于重大項(xiàng)目的成本支出。

    土地定向儲(chǔ)備模式的運(yùn)作機(jī)制具體如下,土地儲(chǔ)備中心會(huì)授權(quán)給軌道交通建設(shè)單位,建設(shè)單位會(huì)以土地儲(chǔ)備中心分支的名義完成對土地的一級開發(fā)處理,在完成土地的儲(chǔ)備工作后,需要將土地移交給土地交易中心進(jìn)行拍賣,獲得收益后,將收益進(jìn)行劃分,一部分給軌道交通單位用于儲(chǔ)備成本,另一部分用于軌道交通建設(shè)的平衡資金返還給建設(shè)單位。土地定向儲(chǔ)存模式是一個(gè)可以進(jìn)行資金循環(huán)和平衡的模式,且具有可持續(xù)性的特點(diǎn),在進(jìn)行土地定向儲(chǔ)備時(shí)有以下五個(gè)關(guān)鍵步驟,需要軌道交通建設(shè)單位做好重視。第一,要確定擬儲(chǔ)備地塊;第二,要在市土地儲(chǔ)備中心授權(quán)軌道交通公司完成土地儲(chǔ)備;第三,軌道交通公司需要實(shí)施土地儲(chǔ)備并加以重視;第四,在土地交易中心完成地塊的交;第五,在政府部門將土地出讓費(fèi)用扣除之前的定向儲(chǔ)備成本后,要將剩余返還給軌道交通建設(shè)公司,用于施工需要。

    3.2土地定向儲(chǔ)備模式與聯(lián)合開發(fā)模式的對比

    在聯(lián)合開發(fā)模式里,軌道交通建設(shè)單位具有法人資格,可以獨(dú)立進(jìn)行土地的開發(fā)和經(jīng)營,具體包括土地的一級和二級開發(fā)權(quán)。而我國軌道交通的沿線土地開發(fā)屬于經(jīng)營性質(zhì),所以一般要通過招拍掛的方式進(jìn)行出讓,不能直接由政府協(xié)議出讓或劃撥取得建設(shè)用地,這便使聯(lián)合開發(fā)模式在落實(shí)應(yīng)用上存在一定的障礙。

    4、結(jié)語

    綜上所述,當(dāng)前我國的城市軌道交通建設(shè)項(xiàng)目越來越多,處于發(fā)展的黃金時(shí)期,不過在城市軌道建設(shè)中資金始終是第一大問題,在建設(shè)主要依靠城市財(cái)政撥款和間接融資的背景中,給地方政府帶來了很大壓力,為了彌補(bǔ)資金不足,便出現(xiàn)了“地鐵+土地”的土地定向儲(chǔ)備模式。不夠這種模式還處于發(fā)展階段,需要對土地儲(chǔ)備成本這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制,在有效的儲(chǔ)備成本監(jiān)督和管理下,促使軌道交通建設(shè)公司對土地儲(chǔ)備成本進(jìn)行有效地控制,從而確保軌道交通的投融資目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]孫峻,張楠,彭婷,喻天舒.土地定向儲(chǔ)備及其成本控制機(jī)制研究[J].管理評論,2021,33(10):48-54.DOI:10.14120/j.cnki.cn11-5057/f.2021.10.005.

    [2]孫峻,駱彩霞,程祖辰,王牡丹.基于城市軌道交通的土地定向儲(chǔ)備模式研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2017,38(01):58-62.DOI:10.14181/j.cnki.1002-851x.201701058.

    [3], 結(jié)合城市軌道交通規(guī)劃的土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式. 上海市,上海地產(chǎn),2006-06-30.

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