人口特征因素對(duì)臨沂市房價(jià)的影響分析
——基于七普數(shù)據(jù)

文／劉忠秀 臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院 山東臨沂 276000

劉恩田、戚慧穎 臨沂市統(tǒng)計(jì)局 山東臨沂 276000

引言：

房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系國計(jì)民生，一直受到政府、社會(huì)、民眾的高度關(guān)注。地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，長期看人口成為業(yè)界的共識(shí)。厘清人口結(jié)構(gòu)影響住房價(jià)格的內(nèi)在機(jī)理，有助于科學(xué)分析房價(jià)和準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房價(jià)走勢(shì)[1]。

2021年5 月公布的第七次人口普查結(jié)果顯示，臨沂市常住人口11018365人，占山東省人口比重10.85%，位列山東省首位，十年增長人口數(shù)量約9.8萬人，增速列山東省第三位。人口性別比為104.66，65歲及以上老年人口比重為14.12%，家庭戶平均人數(shù)為2.73。臨沂市人口特征表現(xiàn)為總量大增長快，家庭小型化、老齡化趨勢(shì)明顯。2020年臨沂市城鎮(zhèn)化率達(dá)到55.06%，人均住宅建筑面積38.86平方米，住宅銷售單價(jià)為7678元/平方米。

新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換背景下，臨沂市作為人口大市，其人口特征因素是如何對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響值得深入探討，其研究并對(duì)國內(nèi)類似三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有所借鑒，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)適合的房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足市場(chǎng)需求有一定的決策參考價(jià)值，對(duì)購房消費(fèi)者的消費(fèi)行為有引導(dǎo)作用。

1、文獻(xiàn)回顧與問題提出

堅(jiān)持房住不炒的基本政策，人口與房價(jià)的關(guān)系歷來深受學(xué)界重視。金巍、祝智博用70城市的數(shù)據(jù)探究近10年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中人口結(jié)構(gòu)與城市住房價(jià)格之間關(guān)系[2],滕堂偉等以長三角地區(qū)城市為例探討人口規(guī)模與房價(jià)的關(guān)系[3]。也有學(xué)者意識(shí)到人口結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)地區(qū)房價(jià)產(chǎn)生顯著影響[4]，尤其是在有外部資本進(jìn)入情況下影響更甚[5]。王先柱等分析人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房價(jià)影響[6]。更加具體的是分析少子化[7]、老齡化[8]的代際關(guān)系作用。對(duì)于人口老齡化對(duì)房價(jià)的影響目前存在分歧，有待于進(jìn)一步研究。大部分觀點(diǎn)認(rèn)為老年人占比增加，需求減少，會(huì)降低房價(jià)或抑制房價(jià)上漲。同時(shí)城市房價(jià)和人口流動(dòng)之間存在相互作用，互為因果，全要素生產(chǎn)率進(jìn)行著中介傳導(dǎo)。繼而在勞動(dòng)生產(chǎn)率的基礎(chǔ)上，探討就業(yè)、收入水平對(duì)房價(jià)的影響。收入是影響房價(jià)的一個(gè)重要變量。性別比是另外一個(gè)重要影響因素，有研究認(rèn)為性別比通過婚姻擠壓對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，也有研究表明人口性別與住房需求的關(guān)系不明顯。

為此，在前人研究的基礎(chǔ)上，使用臨沂市第七次人口普查數(shù)據(jù)建立回歸方程探討房價(jià)與人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規(guī)模、從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬之間的函數(shù)關(guān)系。

2、人口特征因素影響臨沂市房價(jià)的分析模型與數(shù)據(jù)來源

為了更加客觀直接地測(cè)度臨沂市房價(jià)的人口特征影響因素，需要構(gòu)建理論分析模型。

其中，HP為臨沂市第i縣區(qū)平均房價(jià)，PCHCA為i縣區(qū)的人均住房建筑面積，BR為i縣區(qū)的人口出生率，SR為i縣區(qū)的人口性別比，AHS為i縣區(qū)的平均家庭戶規(guī)模；ALRE為i縣區(qū)的從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬；e為按照恒定比率增長的技術(shù)進(jìn)步，傳統(tǒng)上為?？怂怪行陨a(chǎn)率項(xiàng)。參數(shù)a、b、γ、d、h分別表示人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規(guī)模、從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬的彈性系數(shù)。

公式（1）穩(wěn)定地表達(dá)了在技術(shù)不變的前提條件下，房價(jià)與人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規(guī)模、從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬之間的函數(shù)關(guān)系。數(shù)據(jù)年限為2020年。樣本數(shù)據(jù)主要來源于臨沂市第七次人口普查數(shù)據(jù)，輔以臨沂市2021年統(tǒng)計(jì)年鑒以及各縣區(qū)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。樣本區(qū)域?yàn)榕R沂市下轄的蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、沂南縣、郯城縣、沂水縣、蘭陵縣、費(fèi)縣、平邑縣、莒南縣、蒙陰縣、臨沭縣、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

3、實(shí)證分析

為檢驗(yàn)人口特征因素影響臨沂市房價(jià)，對(duì)2020年臨沂市房價(jià)以及人口特征因素依次進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析、相關(guān)性分析以及回歸分析。

3.1 描述性統(tǒng)計(jì)分析

使用excel對(duì)收集的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行基本的描述性統(tǒng)計(jì)分析，得到表1。

表1 臨沂市房價(jià)及相關(guān)人口特征因素的描述性統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果

從描述性統(tǒng)計(jì)中可以看出：臨沂市各縣區(qū)的平均房價(jià)為8102.923，這對(duì)于位于革命老區(qū)的城市而言，房價(jià)還是相對(duì)比較高的，不同縣區(qū)之間房價(jià)差距比較大。相關(guān)人口特征因素也存在著不同程度的差異。出生率、性別比、平均家庭戶規(guī)模等三個(gè)因素離散程度比較弱，分布相對(duì)集中。房價(jià)、人均住房建筑面積、出生率、性別比數(shù)據(jù)分布正偏，而平均家庭戶規(guī)模、從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬負(fù)偏。

在對(duì)臨沂市房價(jià)及相關(guān)人口特征因素進(jìn)行回歸分析之前，先分析自變量與因變量之間的相關(guān)關(guān)系，觀察自變量與因變量之間的線性關(guān)系是否顯著。由表2可知，臨沂市相關(guān)人口特征因素均和臨沂市房價(jià)存在相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)由大到小依次是出生率、平均家庭戶規(guī)模、性別比、從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬、人均住房建筑面積。并且5個(gè)自變量之間的簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)均小于0.80，說明自變量之間不存在多重共線性，可以用全量數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。

表2 臨沂市房價(jià)及相關(guān)人口特征因素相關(guān)系數(shù)表

為進(jìn)一步分析對(duì)臨沂市房價(jià)影響最大的人口特征因素有哪些，為有效調(diào)控臨沂市房價(jià)提供更加直接有效的建議，對(duì)臨沂市房價(jià)及相關(guān)人口特征因素進(jìn)行回歸分析。從回歸結(jié)果表3可以看出：回歸結(jié)果的R2為0.636816，調(diào)整的R2為0.377399，模型的擬合度較好。通過對(duì)樣本數(shù)據(jù)建立回歸模型，并對(duì)回歸模型進(jìn)行回歸顯著性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯著所有自變量均為顯著變量，其檢驗(yàn)p值均遠(yuǎn)小于0.05。

表3 臨沂市房價(jià)及相關(guān)人口特征因素回歸結(jié)果表

方差分析（表4）顯示，臨沂市房價(jià)及相關(guān)人口特征因素顯著性很強(qiáng)，存在很強(qiáng)的相關(guān)性，通過檢驗(yàn)，擬合度較高。

表4 臨沂市房價(jià)及相關(guān)人口特征因素方差分析表

解釋變量人均住房建筑面積的p值為0.045275，其在5%水平顯著，表明人均住房建筑面積對(duì)臨沂市房價(jià)具有明顯的影響，其系數(shù)為2.09035，表明人均住房建筑面積每增加1%時(shí)，臨沂市房價(jià)就增加2.09035%，人均住房建筑面積意味著民眾追求較好的居住條件，明顯提升房價(jià)，尤其未來大戶型房產(chǎn)需求更加旺盛。解釋變量出生率的p值為0.041598，其在5%水平顯著，表明出生率對(duì)臨沂市房價(jià)具有明顯的正向效應(yīng)，對(duì)臨沂市房價(jià)的影響為正，出生率意味著人口穩(wěn)步增加，增加住房需求，繼而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬升房價(jià)。變量出生率的系數(shù)為1.376318，表明出生率每增加1%時(shí)，臨沂市房價(jià)就增加1.376318%，從回歸結(jié)果與臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況基本相符。解釋變量性別比的P值為0.006199，其在1%水平顯著，表明性別比對(duì)臨沂市房價(jià)具有顯著效應(yīng)，從其系數(shù)1.023879來看，性別比每增加1%，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長率就增加1.023879%。平均家庭戶規(guī)模p值為0.044307，其在5%水平顯著，表明平均家庭戶規(guī)模對(duì)臨沂市房價(jià)起到明顯的推升作用，對(duì)臨沂市房價(jià)有著正向影響，平均家庭戶規(guī)模每增加1%時(shí)，臨沂市房價(jià)就增加2.654459%，人均家庭戶規(guī)模增加意味著家庭住房需求的加大，直接抬升房價(jià)。從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬的p值為0.04451，其在5%水平顯著，對(duì)臨沂市房價(jià)也有著明顯的促進(jìn)作用，從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬每增加1%時(shí)，臨沂市房價(jià)就增加1.846247%。

表5 臨沂市房價(jià)及相關(guān)人口特征因素回歸參數(shù)表

另外，常數(shù)項(xiàng)CONSTANT在5%水平上顯著，彈性系數(shù)達(dá)到-14.7792，意味著政府調(diào)控、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、人居環(huán)境、人口流動(dòng)等其他不確定因素可能對(duì)臨沂市房價(jià)存在著顯著的負(fù)向影響。

結(jié)語：

從2020年臨沂市第七次人口普查數(shù)據(jù)來看，臨沂市相關(guān)人口特征因素均和臨沂市房價(jià)存在正相關(guān)性，對(duì)臨沂市房價(jià)產(chǎn)生顯著影響。其中平均家庭戶規(guī)模和人均住房建筑面積對(duì)臨沂市房價(jià)影響最為明顯，是臨沂市房價(jià)的最主要影響因素。而常數(shù)項(xiàng)彈性系數(shù)達(dá)到-14.7792，說明政府調(diào)控等因素對(duì)臨沂市房價(jià)有著強(qiáng)烈的抑制作用。2017年以來，臨沂房價(jià)上漲過快，市場(chǎng)秩序出現(xiàn)了一些混亂，居民住房負(fù)擔(dān)能力不足，消費(fèi)疲軟，已成為社會(huì)各界高度關(guān)注的話題。政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，重點(diǎn)增加中低價(jià)位商品房供應(yīng)，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，有效抑制房價(jià)，有效促進(jìn)居民住房消費(fèi)。2021年受市場(chǎng)、信貸政策、疫情等多重因素影響，成交量下滑，存量壓力倍增，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

一是要進(jìn)一步完善住房建設(shè)、住房產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和房價(jià)調(diào)控。制定合理規(guī)劃，確保房價(jià)在合理范圍內(nèi)波動(dòng)。房價(jià)過低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，房價(jià)過高會(huì)導(dǎo)致“房地產(chǎn)泡沫”現(xiàn)象，居民買不起房。在調(diào)控房價(jià)的過程中，要在提高居民幸福感的前提下，充分考慮當(dāng)?shù)刈》啃枨蠛途用裆钏?，而不是片面追求?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。同時(shí)，住房規(guī)劃應(yīng)更多地關(guān)注周邊環(huán)境、附近交通條件、配套生活、教育和醫(yī)療設(shè)施，以提高居民的生活質(zhì)量。

其次，本文的研究表明，平均家庭規(guī)模、人均住房建筑面積與臨沂市房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著密切的關(guān)系，這對(duì)臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有著積極的影響。全面放開計(jì)劃生育政策，提高出生率。醫(yī)療等基本人口保障的改善將提高人均預(yù)期壽命。人均住房建筑面積的增加意味著人們追求更好的生活。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要為家庭人口提供相應(yīng)的居住和發(fā)展空間。同時(shí)，當(dāng)?shù)卣贫ǖ南嚓P(guān)人口政策也為家庭人口的增加提供了相應(yīng)的生活保障，減少了家庭人口帶來的擔(dān)憂。為了調(diào)整人口結(jié)構(gòu)對(duì)房價(jià)的影響，政府應(yīng)結(jié)合臨沂市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，明確臨沂市的勞動(dòng)力需求，引導(dǎo)人口合理有序分布。

第三，政府應(yīng)根據(jù)國家和地區(qū)的實(shí)際情況制定更加靈活的人口政策，優(yōu)化中國的人口結(jié)構(gòu)，緩解性別失衡。受中國傳統(tǒng)“重男輕女”觀念的影響，人口性別比例嚴(yán)重失衡?；谀信g的嚴(yán)重不平衡，年輕男性已經(jīng)成為最受歡迎的購房方式之一，以提高他們?cè)诨橐鍪袌?chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，這將不可避免地導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲。因此，必須加強(qiáng)思想教育，積極倡導(dǎo)男女平等觀念。應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，消除潛在的性別歧視，禁止非法的性別識(shí)別技術(shù)，逐步平衡男女人口之間的差距。

第四，臨沂市不同縣區(qū)的平均房價(jià)存在明顯差異。內(nèi)部原因仍然是區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展不協(xié)調(diào)造成的。因此，臨沂市要繼續(xù)加快推進(jìn)各縣區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的步伐，縮小各縣區(qū)發(fā)展水平的巨大差異，充分發(fā)揮各縣區(qū)的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，多途徑激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長潛力，有效深化縣域合作，不斷完善縣域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)縣域共同繁榮的最終目標(biāo)。