重慶智慧小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用研究

摘 要：本文通過分析重慶建設(shè)局對(duì)轄區(qū)部分優(yōu)秀“智慧小區(qū)”建設(shè)調(diào)研全過程，并集中研討，對(duì)重慶智慧小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用的市場(chǎng)選擇、市場(chǎng)方向、技術(shù)方向等各方面提出建議。

關(guān)鍵詞：智慧小區(qū);標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用;研究

中圖分類號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-6903（2022）02-0114-03

為推動(dòng)重慶“智慧小區(qū)”建設(shè)，全面梳理新區(qū)住宅小區(qū)的信息化基礎(chǔ)情況，掌握重慶傳統(tǒng)住宅小區(qū)的管理方式和服務(wù)模式。重慶建設(shè)局組織調(diào)研團(tuán)隊(duì)對(duì)轄區(qū)部分優(yōu)秀項(xiàng)目進(jìn)行“智慧小區(qū)”建設(shè)情況調(diào)研。參與調(diào)研的單位包括重慶建設(shè)管理局、重慶建筑科學(xué)研究院、重慶電子工程職業(yè)學(xué)院、重慶兩江智慧城市投資發(fā)展有限公司、重慶怡置星怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、怡置北興物業(yè)服務(wù)（重慶）有限公司、重慶四通都成科技發(fā)展有限公司[1]。

1 “智慧小區(qū)”調(diào)研方式及對(duì)象

1.1調(diào)研抽樣方式及原則

1.1.1抽樣方式

（1）業(yè)主隨機(jī)抽樣;

（2）物業(yè)企業(yè)覆蓋不同規(guī)模、是否自有物管系統(tǒng)、智慧小區(qū)建設(shè)情況等情況;

（3）開發(fā)企業(yè)覆蓋不同規(guī)模，不同經(jīng)營(yíng)范圍、智慧小區(qū)建設(shè)情況等;

（4）業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、開發(fā)企業(yè)調(diào)研中要均要結(jié)合具體小區(qū)考慮。

1.1.2 抽樣原則

（1）覆蓋所有《重慶市智慧小區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》通過情況：①設(shè)計(jì)、驗(yàn)收已通過的小區(qū);②已通過設(shè)計(jì)評(píng)審，尚未通過驗(yàn)收的小區(qū)項(xiàng)目;③未參與或者未通過設(shè)計(jì)、驗(yàn)收的小區(qū)。

（2）已通過的評(píng)審小區(qū)抽樣覆蓋原則：①同時(shí)覆蓋主城和區(qū)縣的項(xiàng)目;②同時(shí)覆蓋不同規(guī)模開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目;③同時(shí)覆蓋不同咨詢單位負(fù)責(zé)的項(xiàng)目。

（3）抽樣樣本數(shù)：①業(yè)主200人以上;②開發(fā)企業(yè)10家以上;③物業(yè)10個(gè)以上;④小區(qū)20個(gè)以上。

1.2調(diào)研主要對(duì)象、方式

調(diào)研團(tuán)隊(duì)在兩周內(nèi)先后現(xiàn)場(chǎng)走訪了四個(gè)小區(qū)、一家公司，并組織了一次集中研討，受訪對(duì)象均安排相關(guān)人員進(jìn)行了大力配合。詳細(xì)調(diào)研行程安排如表1所示。

2“智慧小區(qū)”調(diào)研主要內(nèi)容及情況

2.1 人行道閘方面

所有小區(qū)都能夠至少做到刷卡進(jìn)入道閘，除此以外，多數(shù)小區(qū)還配備了多種通行方式，包括NFC、藍(lán)牙、二維碼等。今年因?yàn)橐咔樵?，有不少小區(qū)升級(jí)了門禁系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)無接觸（刷臉）進(jìn)入小區(qū)，還能夠?qū)崿F(xiàn)紅外自動(dòng)測(cè)溫。部分高端小區(qū)還打通了小區(qū)門禁、樓棟門禁和電梯控制系統(tǒng)，能夠做到“無接觸歸家”。公租房小區(qū)因?yàn)槿藛T結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，人員流動(dòng)性大，配備的業(yè)主卡數(shù)量不夠，因此存在人行道閘后期無法正常使用的情況。

對(duì)未設(shè)置刷臉方式的小區(qū)，經(jīng)過綜合調(diào)研，了解到在人行道閘增加刷臉開門方式，設(shè)備成本+軟件集成成本在十萬元量級(jí)[2]。

對(duì)于增加刷臉方式后是否會(huì)減少物業(yè)投入的問題，部分小區(qū)反映這與物業(yè)公司秉持的“人性化服務(wù)”的理念不符，因此不能簡(jiǎn)單地從減少人力成本考慮這種改變。

2.2 安防系統(tǒng)方面

所有小區(qū)在公共區(qū)域都配置了必要的安防攝像頭，目前以200萬像素居多，分辨率可以做到1 080 P，多數(shù)小區(qū)能夠做到公區(qū)監(jiān)控?zé)o死角。部分高端小區(qū)還提供了基于視頻監(jiān)控和人臉識(shí)別技術(shù)的重點(diǎn)人群關(guān)注、路徑跟蹤等人性化、智能化功能。千丁對(duì)監(jiān)控區(qū)域進(jìn)行了進(jìn)一步的圖像識(shí)別，當(dāng)識(shí)別到監(jiān)控區(qū)域內(nèi)的異常情況，如垃圾、雜物等，會(huì)自動(dòng)提交工單到小區(qū)物業(yè)以便及時(shí)處理。

調(diào)研中了解到，多數(shù)建設(shè)企業(yè)對(duì)于安防系統(tǒng)的投入比較認(rèn)可，認(rèn)為后續(xù)服務(wù)提升方面，安防系統(tǒng)起著重要的作用。

調(diào)研中還特意就高空拋物監(jiān)控廣泛征求了意見，建設(shè)方和物業(yè)方普遍認(rèn)為投入成本過高，部分企業(yè)曾經(jīng)嘗試過，終因部分業(yè)主反對(duì)（業(yè)主認(rèn)為侵犯了隱私權(quán)）而放棄。

2.3 周界防范方面

幾乎所有小區(qū)都采取了周界防范措施，技術(shù)方面不盡統(tǒng)一，調(diào)研中了解到的技術(shù)就包括脈沖式電子圍欄、主動(dòng)紅外報(bào)警器、視頻監(jiān)控等多種方式。在中控室均能對(duì)周界監(jiān)測(cè)異常進(jìn)行報(bào)警。

2.4 電子巡更方面

幾乎所有小區(qū)都采取了電子巡更，區(qū)別在于，部分小區(qū)采用的技術(shù)較為落后，在巡更完畢以后，采用一次性批量導(dǎo)入方式;另外一部分小區(qū)則采用了較新的技術(shù)，打卡后數(shù)據(jù)能夠?qū)崟r(shí)上報(bào)。

2.5 停車場(chǎng)系統(tǒng)方面

幾乎所有小區(qū)都配置了停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)車牌自動(dòng)識(shí)別、在線繳費(fèi)的功能。多數(shù)小區(qū)仍設(shè)置了崗?fù)ぃ梢蕴峁┤斯し?wù)。部分小區(qū)采用無人值守的方式，可以通過設(shè)備尋呼的方式接入人工服務(wù)。少數(shù)小區(qū)在車牌識(shí)別攝像頭以外，還增設(shè)了一個(gè)攝像頭，用于判斷車型、款式、顏色等，為后續(xù)的商業(yè)化定制服務(wù)提供了可能。

對(duì)于停車費(fèi)代付等問題，涉及到停車場(chǎng)系統(tǒng)與物業(yè)系統(tǒng)的集成、支付通道的打通、手機(jī)App集成等問題，目前僅了解到金科天啟可以實(shí)現(xiàn)該功能。

調(diào)研中還就共享停車的問題進(jìn)行了探討。多數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為存在安全隱患，目前還不能做到杜絕外來人員從車庫進(jìn)入小區(qū)，另外停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的意外事故責(zé)任評(píng)判亦缺少手段，因此多數(shù)物業(yè)公司表示當(dāng)前不適合推行該應(yīng)用。

2.6 公共設(shè)備監(jiān)控方面

針對(duì)小區(qū)的配電房、電表、水表、風(fēng)機(jī)、照明、積水監(jiān)測(cè)等公共設(shè)施，各小區(qū)通常都會(huì)在中控室設(shè)置一個(gè)BA系統(tǒng)進(jìn)行綜合監(jiān)控，不僅能實(shí)現(xiàn)公共設(shè)備的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，還能夠?qū)崿F(xiàn)公共設(shè)備的遠(yuǎn)程控制。部分企業(yè)擁有較強(qiáng)的技術(shù)實(shí)力，除了公共實(shí)施設(shè)備以外，還能夠集成物業(yè)管理、門禁管理、視頻監(jiān)控、周界防范、巡更管理、車輛管理、信息發(fā)布等功能，不僅從數(shù)據(jù)層面實(shí)現(xiàn)了互通，還從系統(tǒng)層面實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)，形成了一個(gè)統(tǒng)一的IBMS系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備能觀、能測(cè)、能控。

2.7 智慧化應(yīng)用

手機(jī)App目前是智慧化應(yīng)用的主要表現(xiàn)形式，App對(duì)應(yīng)的后臺(tái)即小區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)。當(dāng)前智慧化應(yīng)用普遍集中在物業(yè)服務(wù)上面，包括在線報(bào)事報(bào)修、在線繳費(fèi)、訪客通行等。從調(diào)研情況來看，物業(yè)企業(yè)對(duì)此部分內(nèi)容有所避諱，很難給出用戶活躍度、用戶存活指數(shù)、常用服務(wù)列表等數(shù)據(jù)，因此很大可能不了解到真實(shí)情況。但從業(yè)主使用角度思考，結(jié)合App信息顯示，該部分使用最為頻繁的應(yīng)該是門禁開門、訪客通行、在線繳費(fèi)、報(bào)事報(bào)修等常規(guī)功能，除了門禁開門以外，其他幾個(gè)常用功能的使用頻率并不是很高，隨著一些小區(qū)升級(jí)刷臉開門的方式，最為頻繁使用的門禁開門功能也無用武之地。可以說，以目前小區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)提供的應(yīng)用來看，智慧化程度并不高，這將使得原本就較低的用戶粘度會(huì)變得越來越低。

此種現(xiàn)象究其本質(zhì)，是因?yàn)榻^大部分小區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)只打通了物業(yè)管理系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)的雙向流通，但小區(qū)內(nèi)更多的其他智能化系統(tǒng)比如安防系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)等，多數(shù)只能將數(shù)據(jù)單向傳輸?shù)叫^(qū)公共服務(wù)平臺(tái)，而不能實(shí)現(xiàn)反向控制，更不具備多個(gè)系統(tǒng)之間的聯(lián)動(dòng)[3]。

2.8小結(jié)

從調(diào)研過程可以明顯看出，“智慧小區(qū)”的“智慧”能力主要靠三方面能力實(shí)現(xiàn)：一方面依賴于智能設(shè)備，比如視頻監(jiān)控系統(tǒng)中的人臉識(shí)別，對(duì)建設(shè)方來說，通常是顯性的成本點(diǎn)，在一定程度上，設(shè)備投入越多，智慧化程度越高，但到了一定量級(jí)后，智慧化程度將達(dá)到一個(gè)極限并且不再繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面依賴于手機(jī)App，背后實(shí)則是小區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)，涉及到多種系統(tǒng)之間的軟件集成，通常是隱形的成本點(diǎn)，多數(shù)由平臺(tái)提供商買單，目前仍有很大的提升空間;最后一方面是服務(wù)化思維，深挖細(xì)節(jié)，體現(xiàn)關(guān)懷，比如出門高峰期，如果車庫出口出現(xiàn)擁堵情況，是否可以優(yōu)化道閘默認(rèn)處于抬桿狀態(tài);另一方面，是否能夠及時(shí)推送消息給業(yè)主，建議早點(diǎn)出門，或者換其他出口出行以便合理分流。是否可以允許業(yè)主定制推送消息，當(dāng)本樓棟電梯故障，或者當(dāng)下雨、大霧等天氣出現(xiàn)時(shí)，在出門前及時(shí)得到通知，從而避免倉(cāng)促出門的尷尬。相對(duì)于軟硬件投入，服務(wù)化思維目前是較為缺乏的。

總的來說，推行“智慧小區(qū)”的行為，不同參與者的表現(xiàn)是不一樣的。對(duì)于監(jiān)管方來說，數(shù)據(jù)只講求上傳，沒有下達(dá);對(duì)于建設(shè)方來說，“智慧”對(duì)于房屋銷售并不是絕對(duì)亮點(diǎn)，因此更多的體現(xiàn)為成本投入;對(duì)于物業(yè)方來說，“智慧”有助于提高管理水平，提升服務(wù)品質(zhì)，但在減少人力投入方面作用有限;對(duì)于業(yè)主方來說，享受到的“智慧”依賴于建設(shè)方和物業(yè)方的投入，沒有話語權(quán)。

因此，總結(jié)起來，目前“智慧小區(qū)”的問題還有下面6個(gè)：

（1）公共資源的對(duì)接度不夠：小區(qū)所需的醫(yī)療、教育、政務(wù)等信息難以通過小區(qū)力量獲得，需要政府層面提供。少部分有能力做對(duì)接的企業(yè)，所對(duì)接的平臺(tái)、內(nèi)容、方式也不盡相同，進(jìn)而所提供的服務(wù)也參差不齊。

（2）鑒于成本因素，各類應(yīng)用系統(tǒng)間未能打通，信息孤島現(xiàn)象仍然存在。

（3）智慧化便民應(yīng)用較少且未能普及?，F(xiàn)有的智慧小區(qū)更多關(guān)注于物業(yè)管理以及基本的業(yè)主需求，未能真正應(yīng)用數(shù)據(jù)構(gòu)建大量便民應(yīng)用，部分大型開發(fā)商會(huì)依據(jù)需求構(gòu)建一些便民應(yīng)用，例如：自動(dòng)售藥機(jī)、無接觸式回家、疫情期間的重點(diǎn)區(qū)域車牌車輛/人群的監(jiān)管等，但是未能在行業(yè)中推廣使用。

（4）龍湖、金科、萬科等自持物業(yè)公司的智慧小區(qū)構(gòu)建整體效果較好;其他非自持物業(yè)公司的項(xiàng)目會(huì)存在建設(shè)（開發(fā)商）和運(yùn)維（物業(yè)公司）思路不統(tǒng)一、建設(shè)不一致的情況，制約了智慧小區(qū)發(fā)揮作用。

（5）因?yàn)橹腔坌^(qū)的核心在于數(shù)據(jù)的匯集與應(yīng)用，因此對(duì)于小區(qū)服務(wù)平臺(tái)的要求較高。目前智慧小區(qū)服務(wù)平臺(tái)供應(yīng)單位能力水平參差不齊，對(duì)不同品牌、數(shù)據(jù)接口的硬件系統(tǒng)的整合能力差異較大，需要進(jìn)一步規(guī)范平臺(tái)的能力。

（6）開發(fā)單位和物業(yè)管理單位的需求存在一定差異：開發(fā)單位更愿意為業(yè)主看得到、體驗(yàn)度高的功能埋單，而物業(yè)單位更關(guān)注如何提高物業(yè)管理效率、降低物業(yè)人力成本;基于這種差異，對(duì)于是否要構(gòu)建公共設(shè)施設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)等針對(duì)物業(yè)管理效能提升的技術(shù)會(huì)產(chǎn)生不同的意見。

3 “智慧小區(qū)”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用研究

通過對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)地走訪、集中研討，編寫組對(duì)重慶“智慧小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)的建議如下：

（1）尊重市場(chǎng)選擇：對(duì)于信息基礎(chǔ)設(shè)施等已經(jīng)成熟、或者市場(chǎng)參與度很高的內(nèi)容不做具體要求，特別是移動(dòng)信號(hào)覆蓋、快遞柜等純市場(chǎng)化行為。

（2）培育市場(chǎng)方向：智慧小區(qū)是數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，核心在于讓采集到的各類數(shù)據(jù)、信息得以應(yīng)用，產(chǎn)生價(jià)值;因此要引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注各類數(shù)據(jù)的低成本便民微應(yīng)用、與其他管理部門間的數(shù)據(jù)共享與應(yīng)用，例如：遠(yuǎn)程停車費(fèi)繳納、所在社區(qū)信息對(duì)接等。

（3）引領(lǐng)技術(shù)方向：智慧小區(qū)的基礎(chǔ)作用是各類小區(qū)數(shù)據(jù)的匯集與交互;因此需要建立平臺(tái)實(shí)現(xiàn)各類采集系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享與控制;因此要引導(dǎo)市場(chǎng)接受建立IBMS、公共服務(wù)平臺(tái)等數(shù)據(jù)匯集與應(yīng)用平臺(tái)，讓數(shù)據(jù)能動(dòng)起來、用起來。

（4）發(fā)揮政府作用：區(qū)建管局搭建區(qū)級(jí)平臺(tái)，依托平臺(tái)在智慧小區(qū)建設(shè)中起到公共資源共享的作用，真正意義上建立跨部門數(shù)據(jù)匯集與交互的作用，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是政府各部門所需的各類數(shù)據(jù)的采集;二是小區(qū)所需的各類公共資源的共享（例如，社區(qū)資源、教育資源、政務(wù)資源、醫(yī)療資源等）。

具體實(shí)施層面，擬對(duì)智能攝像頭做全域化強(qiáng)制要求，包括人臉識(shí)別門禁、停車場(chǎng)出入口車牌自動(dòng)識(shí)別、小區(qū)公共區(qū)域無死角監(jiān)控、周界全覆蓋監(jiān)控等四種使用場(chǎng)景;擬對(duì)IBMS做全域化強(qiáng)制要求，做到小區(qū)內(nèi)智能設(shè)備的能觀、能測(cè)、能控;擬強(qiáng)化智慧小區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)的作用，引導(dǎo)增加更多人性化的服務(wù)，統(tǒng)一提升服務(wù)水平，同時(shí)也鼓勵(lì)服務(wù)商提供個(gè)性化亮點(diǎn)服務(wù)。

4 結(jié)語

通過對(duì)重慶“智慧小區(qū)”眾多項(xiàng)目調(diào)研，發(fā)現(xiàn)了公共資源對(duì)接度不足、應(yīng)用系統(tǒng)存在信息孤島、智慧化便民普及不夠、智慧小區(qū)服務(wù)平臺(tái)服務(wù)能力不規(guī)范等一系列缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的問題，針對(duì)問題我們提出針對(duì)性標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)建議，以期提高未來重慶“智慧小區(qū)”建設(shè)服務(wù)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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Research on the Standard Application of Chongqing Smart Community

CHENG Jian

（Chongqing Housing and Urban-Rural Construction Technology Development Center， Chongqing? 401147）

Abstract： This article analyzes the whole process of the Chongqing Construction Bureau's investigation into the construction of "smart communities" for some outstanding areas under its jurisdiction， and focuses on discussions， and puts forward suggestions on the market selection， market direction， and technical direction of the application of Chongqing's smart community construction standards.

Keywords： smart community; standard application; research

收稿日期：2021-12-13

基金項(xiàng)目：重慶市技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用示范專項(xiàng)重點(diǎn)示范項(xiàng)目《基于物聯(lián)網(wǎng)的居住建筑智能化融合關(guān)鍵技術(shù)集成應(yīng)用與平臺(tái)建設(shè)》（項(xiàng)目編號(hào)：cstc2018jscx-mszdX0114）

作者簡(jiǎn)介：程建（1986—），男，重慶人，大專，工程師，研究方向：智慧城市、信息化、智慧小區(qū)。