深圳前海街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式統(tǒng)籌的研究*

李榮生 謝堅(jiān)勛 羅嵐 陳豪

(1.深圳市前海建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司，廣東 深圳 518066；2.上?？迫鹫嬲\(chéng)建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司，上海 200092；3.南昌大學(xué)工程建筑學(xué)院，江西 南昌 330036)

0 引言

北京、上海、廣州、深圳等我國(guó)一線城市對(duì)區(qū)域整體開發(fā)的城市更新模式已進(jìn)行了有益嘗試。深圳于2009年提出了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權(quán)益、公眾參與”的城市更新原則，確立了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的更新機(jī)制，明確了以城市更新單元為核心的更新模式，并且創(chuàng)建了街坊項(xiàng)目整體開發(fā)的新模式，其主要適用對(duì)象為城市核心區(qū)域和戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域[1]。街坊項(xiàng)目整體開發(fā)更新模式是在美國(guó)規(guī)劃單元開發(fā)(Planned Unit Development，PUD)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展而來的城市更新模式，強(qiáng)調(diào)政府在城市更新過程中的重要作用，實(shí)行政府主導(dǎo)、政企協(xié)作的實(shí)施機(jī)制，核心是通過設(shè)置更新規(guī)模門檻來統(tǒng)籌整合街區(qū)的各類公共利益，實(shí)現(xiàn)土地增值紅利向城市回籠，提升城市公共服務(wù)能力，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展[2]。

1 研究設(shè)計(jì)

1.1 研究方法與樣本選擇

在單案例研究中，主要是研究“為什么”和“如何做”，從而達(dá)到更深層次的研究目的，得出一定的理論和規(guī)律[3]，做到能夠清晰解釋現(xiàn)象。基于典型性原則，本文選擇的樣本為深圳前海十九單元03街坊項(xiàng)目。該項(xiàng)目無論是整體開發(fā)，還是項(xiàng)目本身對(duì)于實(shí)現(xiàn)街坊項(xiàng)目整體開發(fā)下的統(tǒng)籌，都具有典型性，能夠代表一類具有相同或相似特征的區(qū)域式整體開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)踐，因此從中得出的理論具有真實(shí)性和普遍適用性。

前海十九單元03街坊項(xiàng)目位于深圳前海媽灣片區(qū)十九單元的核心位置，為怡海大道、媽灣二路、港城六街和港城十九街圍成的區(qū)域，2014—2019年是項(xiàng)目的開發(fā)期。該項(xiàng)目用地面積6.42×104m2，共含10個(gè)地塊，包括綠地和北側(cè)水渠。其中有7個(gè)地塊可供開發(fā)，此項(xiàng)目的總面積為4.70×104m2，地上建筑總面積為46.814萬(wàn)m2。項(xiàng)目由前?？毓傻?家建設(shè)單位一起開發(fā)，街坊項(xiàng)目的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作由前?？毓韶?fù)責(zé)。

1.2 數(shù)據(jù)處理與分析

文獻(xiàn)回顧、研究設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)收集和數(shù)據(jù)分析這4個(gè)步驟是案例研究的一般流程和步驟[4]。數(shù)據(jù)包括訪談數(shù)據(jù)、內(nèi)部檔案數(shù)據(jù)和已有的公開文獻(xiàn)資料，其中內(nèi)部檔案數(shù)據(jù)包括會(huì)議紀(jì)要和建筑設(shè)計(jì)等，訪談數(shù)據(jù)為通過半結(jié)構(gòu)化訪談獲取的原始資料。訪談對(duì)象主要為深圳前海十九單元03街坊項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方、施工方以及業(yè)主方。訪談內(nèi)容主要圍繞街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式的特征、內(nèi)涵、建設(shè)統(tǒng)籌機(jī)制，引導(dǎo)訪談對(duì)象講述自己在建設(shè)過程中的心得并闡述對(duì)于街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式的理解。以上的案例數(shù)據(jù)收集能夠保證數(shù)據(jù)的合理性、準(zhǔn)確性和有效性。

2 案例分析

2.1 統(tǒng)籌重難點(diǎn)分析

2.1.1 整體開發(fā)模式下項(xiàng)目設(shè)計(jì)統(tǒng)籌和管理協(xié)調(diào)難度大

在多元主體合作的街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式情境下，各地塊項(xiàng)目設(shè)計(jì)的多樣性和整體統(tǒng)籌的統(tǒng)一性之間的矛盾是客觀存在的。為尋求一種大統(tǒng)一前提下又不失個(gè)體特色和多樣化的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)個(gè)體理性與集體理性的統(tǒng)一，需要開展大量的協(xié)調(diào)工作。為達(dá)到預(yù)期的設(shè)計(jì)效果，該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)統(tǒng)籌的組織、設(shè)計(jì)統(tǒng)籌的機(jī)制和設(shè)計(jì)審批角度來看，都存在與常規(guī)項(xiàng)目不同的眾多創(chuàng)新之處，設(shè)計(jì)統(tǒng)籌是街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式最重要的工作內(nèi)容，也是項(xiàng)目建設(shè)過程中最大的難點(diǎn)所在。

2.1.2 整體開發(fā)模式下項(xiàng)目施工統(tǒng)籌及總體管理協(xié)調(diào)難度大

十九單元03街坊項(xiàng)目是作為整體開發(fā)模式深度應(yīng)用的項(xiàng)目，比如其7個(gè)地塊各自所擁有的地下室連通形成了統(tǒng)一的大地下室。但各地塊建設(shè)范圍內(nèi)地下室的設(shè)計(jì)、施工卻由其自行組織，相當(dāng)于7個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)。而保證地塊范圍內(nèi)所有建設(shè)順利進(jìn)行的必要條件則是前?？毓勺鳛橹苓叺貕K建設(shè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)牽頭組織，要做好項(xiàng)目的統(tǒng)籌及總體管理協(xié)調(diào)，這是街坊項(xiàng)目管理的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。各地塊建設(shè)期間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)溝通工作量巨大，且協(xié)調(diào)時(shí)間跨度很大，一直要延續(xù)至十九單元03街坊項(xiàng)目所有地塊竣工投入使用。由于7個(gè)地塊在一個(gè)大基坑中，周邊已經(jīng)有圍欄封閉，通往工地基坑底只有一個(gè)通道即共用施工坡道，因此建設(shè)場(chǎng)地相對(duì)狹小，施工臨設(shè)條件較為嚴(yán)峻。眾多塔吊平面布置、交通疏導(dǎo)、施工材料、設(shè)備運(yùn)輸?shù)确矫婢枋孪葴贤▍f(xié)調(diào)，才能保證項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施。以垂直運(yùn)輸為例，由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，且多為超高層塔樓又附有較大的地下室和局部裙樓，各建筑施工塔吊必然長(zhǎng)時(shí)間同時(shí)矗立，而樓群施工場(chǎng)地較為緊張，如果在建設(shè)過程中沒有統(tǒng)籌考慮區(qū)域整體的建筑塔吊平面布置，則很容易產(chǎn)生群塔碰撞的風(fēng)險(xiǎn)。可見，項(xiàng)目施工過程中，存在大量超過單個(gè)業(yè)主可以把控的區(qū)域整體施工場(chǎng)地布置、施工臨時(shí)交通設(shè)置、垂直交通布置等協(xié)調(diào)工作，更為重要的是，這些布置方案在建設(shè)過程中需要根據(jù)不同地塊施工工況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。另外，相鄰地塊之間存在大量的地下空間、二層連廊等工程實(shí)體連接，也需要進(jìn)行施工協(xié)調(diào)?？傊?，項(xiàng)目施工協(xié)調(diào)涉及單位多、協(xié)調(diào)事項(xiàng)點(diǎn)多面廣、協(xié)調(diào)周期長(zhǎng)。

2.2 統(tǒng)籌組織分析

此類項(xiàng)目各方利益訴求復(fù)雜多樣，投資額大且合作周期長(zhǎng)，項(xiàng)目兼具準(zhǔn)公共性和商業(yè)性，合作邊界較為不確定，這給統(tǒng)籌組織建設(shè)和統(tǒng)籌組織機(jī)制設(shè)計(jì)提出了更高的要求?；诖耍疚膶捻?xiàng)目的不同參與主體，如政府-企業(yè)間、開發(fā)主體間入手，對(duì)街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式的統(tǒng)籌組織進(jìn)行概述。

2.2.1 政府-企業(yè)間

前海街坊項(xiàng)目設(shè)有兩大政府統(tǒng)籌組織，分別是深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和前海城市新中心建設(shè)指揮部。指揮部需要舉全市之力，統(tǒng)籌好規(guī)劃、建設(shè)、管理三大環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)審議前海城市新中心的重要規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、建設(shè)計(jì)劃和重大公共設(shè)施布局，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)前海城市新中心規(guī)劃建設(shè)工作，研究解決建設(shè)過程中的重大問題。其成員包括深圳發(fā)展改革委、市規(guī)劃和自然資源局、市住房建設(shè)局、市水務(wù)局、市城管和綜合執(zhí)法局、市建筑工務(wù)署、市軌道辦等單位人員，并在深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局(簡(jiǎn)稱前海管理局)內(nèi)設(shè)置辦公室承擔(dān)具體工作。其中，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)是我國(guó)內(nèi)地首個(gè)以法定機(jī)構(gòu)模式主導(dǎo)開發(fā)治理的區(qū)域，前海管理局成立預(yù)示著前海開發(fā)建設(shè)的進(jìn)一步提速和落實(shí)，是標(biāo)志性事件。前海管理局是依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局暫行辦法》設(shè)立的，實(shí)行企業(yè)化管理、不以營(yíng)利為目的、履行相應(yīng)行政管理和公共服務(wù)職責(zé)的法定機(jī)構(gòu)。

此項(xiàng)目推進(jìn)前期，在前海管理局的牽頭下，前?？毓陕?lián)合業(yè)主確定了城市設(shè)計(jì)統(tǒng)籌單位。設(shè)計(jì)階段，前?？毓蔂款^組成業(yè)主聯(lián)盟，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌街坊項(xiàng)目整體形象、公共連廊一體化以及景觀一體化設(shè)計(jì)。施工階段，前?？毓蔂款^負(fù)責(zé)各業(yè)主間協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，成為協(xié)助前海管理局落實(shí)導(dǎo)控、協(xié)調(diào)施工階段分歧、實(shí)現(xiàn)建設(shè)效率和公共效益最大化的重要力量。前海控股組織編寫了《前海十九單元03街坊整體統(tǒng)籌協(xié)調(diào)服務(wù)建議書》，制定了施工協(xié)調(diào)會(huì)議機(jī)制并組織了會(huì)議的召開。運(yùn)營(yíng)階段，為了打造地下空間整體化車行、人行系統(tǒng)，前?？毓山M織統(tǒng)籌規(guī)劃，聘請(qǐng)運(yùn)營(yíng)單位。同時(shí)，前?？毓山y(tǒng)籌前海產(chǎn)業(yè)空間和配套資源，發(fā)揮了公司平臺(tái)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，完善了區(qū)域配套服務(wù)功能，有效推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)落地，優(yōu)化了營(yíng)商環(huán)境。此外，前?？毓蛇€代表前海管理局與其他企業(yè)采取了合資合作的模式開發(fā)項(xiàng)目。

2.2.2 開發(fā)主體之間

在街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式的背景下，各個(gè)開發(fā)主體需要通過各自的自利性和決策的分散化來爭(zhēng)取更高的市場(chǎng)份額和更優(yōu)的資源分配，這勢(shì)必會(huì)存在分散和整體“協(xié)調(diào)”的問題。因此，如何做好街坊項(xiàng)目各開發(fā)主體間的統(tǒng)籌組織工作成為街坊項(xiàng)目成功交付與運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在。在項(xiàng)目中，虛擬組織區(qū)別于一般的傳統(tǒng)組織，在形式上沒有正式的規(guī)范加以約束，組織成員通過高度自律和價(jià)值取向?qū)崿F(xiàn)組織的共同目標(biāo)。以多開發(fā)主體間溝通協(xié)作機(jī)制為核心的開發(fā)主體間虛擬統(tǒng)籌組織是街坊項(xiàng)目整體開發(fā)成功的關(guān)鍵所在。業(yè)主聯(lián)盟是街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式中的關(guān)鍵性統(tǒng)籌組織,它可以視為將開發(fā)主體間統(tǒng)籌組織從理論轉(zhuǎn)變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)。

業(yè)主聯(lián)盟這一臨時(shí)組織主要以前海控股為中心牽頭，由其他各開發(fā)主體的相關(guān)代表共同組成。具體職能是以項(xiàng)目整體開發(fā)、整體竣工為前提條件，針對(duì)前海十九單元03街坊項(xiàng)目的總體開發(fā)方向、里程碑節(jié)點(diǎn)、協(xié)調(diào)框架以及費(fèi)用分?jǐn)偟乳_發(fā)主體需要率先明確并形成共識(shí)的或較為關(guān)心的工作內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通。業(yè)主聯(lián)盟通過例會(huì)形式開展工作，參與人員主要為各開發(fā)主體的高層管理人員。業(yè)主聯(lián)盟的組織結(jié)構(gòu)見圖1。

圖1 前海十九單元03街坊項(xiàng)目業(yè)主聯(lián)盟組織結(jié)構(gòu)示意圖

開發(fā)主體間虛擬統(tǒng)籌組織往往以開發(fā)主體間統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會(huì)議(又稱集體議事機(jī)制)的形式實(shí)現(xiàn)整體推進(jìn)和利益協(xié)調(diào)，各建設(shè)主體通過共同協(xié)商做出影響建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)程的重要決策。圖2概述了前海十九單元03街坊項(xiàng)目由前海控股牽頭運(yùn)用統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會(huì)議機(jī)制的具體流程。

圖2 街坊項(xiàng)目整體開發(fā)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會(huì)議機(jī)制的具體流程

開發(fā)主體間虛擬統(tǒng)籌組織的運(yùn)行機(jī)制除了有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會(huì)議機(jī)制，還有合約統(tǒng)籌機(jī)制、關(guān)系統(tǒng)籌機(jī)制以及文化建設(shè)機(jī)制。其中統(tǒng)籌協(xié)調(diào)會(huì)議機(jī)制又可以看作是其余3種機(jī)制健康運(yùn)作的重要載體。4種運(yùn)行機(jī)制相輔相成，互相促進(jìn)，共同服務(wù)于業(yè)主聯(lián)盟這一開發(fā)主體間的虛擬統(tǒng)籌組織，較好地解決了開發(fā)主體間的溝通與協(xié)調(diào)問題。開發(fā)主體間虛擬統(tǒng)籌組織的運(yùn)行機(jī)制可以用圖3進(jìn)行概括。

圖3 開發(fā)主體間虛擬統(tǒng)籌組織運(yùn)行機(jī)制

2.3 統(tǒng)籌理論方法分析

2.3.1 適用于街坊項(xiàng)目整體開發(fā)統(tǒng)籌的綜合集成方法論

十九單元03街坊項(xiàng)目這樣的復(fù)雜工程系統(tǒng)，單獨(dú)使用基于系統(tǒng)原理的還原論或整體論中的任何一種，都不能實(shí)現(xiàn)工程要素的最佳集成，也就是不能實(shí)現(xiàn)工程系統(tǒng)的最優(yōu)化，而必須將這兩種方法綜合起來運(yùn)用才能發(fā)揮作用。這就是錢學(xué)森等科學(xué)家提出的處理開放的復(fù)雜巨系統(tǒng)唯一有效的方法，即從定性到定量的綜合集成方法。

2.3.2 項(xiàng)目復(fù)雜性視角下街坊項(xiàng)目整體開發(fā)復(fù)雜性的識(shí)別與降解

復(fù)雜性是街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式從系統(tǒng)工程視角觀察到的本質(zhì)規(guī)律之一[5]。街坊項(xiàng)目整體開發(fā)要實(shí)現(xiàn)街坊內(nèi)的各地塊地下、地上空間整體開發(fā)，就更具有根植于其內(nèi)核的復(fù)雜性。復(fù)雜性是一個(gè)抽象的、具有多維度的概念。為深刻理解復(fù)雜性概念，應(yīng)選擇復(fù)雜性分析的框架。通常來說，街坊項(xiàng)目整體開發(fā)工程的復(fù)雜性包含6個(gè)維度(圖4)，分別是目標(biāo)復(fù)雜性、組織復(fù)雜性、任務(wù)復(fù)雜性、技術(shù)復(fù)雜性、環(huán)境復(fù)雜性、信息復(fù)雜性[6]。從系統(tǒng)工程視角出發(fā)，對(duì)于復(fù)雜項(xiàng)目而言，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素在于項(xiàng)目管理者對(duì)項(xiàng)目復(fù)雜性的認(rèn)識(shí)和駕馭。街坊項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜性降解需要綜合集成的管理能力。綜合集成管理的核心在于協(xié)調(diào)不同專業(yè)、不同主體之間的要素，以促進(jìn)協(xié)同工作效率的提高。從綜合集成方法論的本義出發(fā)，在發(fā)現(xiàn)其系統(tǒng)科學(xué)的本性的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式的統(tǒng)籌管理納入復(fù)雜性管理的范疇內(nèi)。

圖4 復(fù)雜性分析的維度與框架

2.3.3 利益相關(guān)者視角下街坊項(xiàng)目多主體統(tǒng)籌問題的解決

利益相關(guān)者視角能夠促進(jìn)企業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)變[7]。除了在公司治理方面，利益相關(guān)者視角也是項(xiàng)目管理的重要視角之一。在街坊項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中，由于涉及更多的項(xiàng)目開發(fā)主體以及在城市更新過程中更為復(fù)雜的外部相關(guān)利益方，利益相關(guān)者視角為街坊項(xiàng)目解決了多主體統(tǒng)籌的問題。此外，利益相關(guān)者背景下的建設(shè)單位的集成能力也為街坊模式多主體統(tǒng)籌提出了方法論層面的解決方案。

2.3.4 “協(xié)同-協(xié)調(diào)-協(xié)商”視角下街坊組織多維功能的界定

整體性治理視角提升了街坊項(xiàng)目開發(fā)組織治理的集成化水平，也表明街坊項(xiàng)目整體開發(fā)的組織體系需具備不同于一般工程組織的更多維度功能。同時(shí)，諸如街坊項(xiàng)目整體開發(fā)的復(fù)雜工程有其根植于內(nèi)核的復(fù)雜性，也要求組織必須具有極強(qiáng)的適應(yīng)能力和控制能力[8]。因此，街坊項(xiàng)目整體開發(fā)統(tǒng)籌為組織功能提出了多方面的要求?；诖死碚?能夠從復(fù)雜工程組織體系“協(xié)同-協(xié)調(diào)-協(xié)商”的視角出發(fā)，探究街坊項(xiàng)目整體開發(fā)組織的多維功能。

2.4 統(tǒng)籌手段分析

本文在介紹統(tǒng)籌重難點(diǎn)分析中提到整體開發(fā)模式下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)統(tǒng)籌和管理協(xié)調(diào)難度大以及項(xiàng)目施工統(tǒng)籌及總體管理協(xié)調(diào)難度大，所以下面著重介紹本案例的設(shè)計(jì)統(tǒng)籌和施工統(tǒng)籌。

2.4.1 設(shè)計(jì)統(tǒng)籌

在前海十九單元03街坊項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)統(tǒng)籌單位為了保證設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)性、完整性和統(tǒng)一性，明確了各階段及不同設(shè)計(jì)單位的控制要點(diǎn)[9]。在項(xiàng)目的施工圖階段和方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)統(tǒng)籌單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題然后加以解決，將各地塊的設(shè)計(jì)文件整合起來，尤其是地塊之間的銜接處[10]，做到求同存異、統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、深度和要求，全過程管控指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作。十九單元03街坊項(xiàng)目的設(shè)計(jì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制見圖5。

圖5 街坊項(xiàng)目的設(shè)計(jì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制圖

2.4.2 施工統(tǒng)籌

政府在施工階段仍然發(fā)揮重要的統(tǒng)籌作用，政府通過其項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)中的施工統(tǒng)籌部門開展施工總體策劃，對(duì)建設(shè)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查并解決統(tǒng)籌協(xié)調(diào)中的重大難題。政府作為“能量”最大的建設(shè)主體，可利用政府行政審批手段把控建設(shè)節(jié)奏，推進(jìn)市政配套相關(guān)建設(shè)、協(xié)調(diào)安全生產(chǎn)和應(yīng)急管理等工作，并組織構(gòu)建施工協(xié)調(diào)平臺(tái)和會(huì)議機(jī)制等。對(duì)于整體開發(fā)，項(xiàng)目施工階段的統(tǒng)籌難點(diǎn)在于整體工程建設(shè)問題。面對(duì)眾多總承包商及分包商，需要明確他們?cè)诠こ探ㄔO(shè)進(jìn)度銜接中的各類接口關(guān)系，合理進(jìn)行施工場(chǎng)地布置、交通組織設(shè)計(jì)、安全文明施工協(xié)調(diào)等，從而盡可能地減少各工程在施工過程中彼此間產(chǎn)生的負(fù)面影響，使現(xiàn)場(chǎng)管理井然有序，效率得到提高。

3 結(jié)語(yǔ)

在街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式中，由于目標(biāo)的多元性以及諸多參建方，存在利益協(xié)調(diào)問題的復(fù)雜性，這就需要政府與多個(gè)企業(yè)之間協(xié)作，而且不局限于某個(gè)企業(yè)和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，以免過于狹隘，因此對(duì)傳統(tǒng)的開發(fā)模式機(jī)制亟須進(jìn)行創(chuàng)新。在政府的主導(dǎo)下，整體開發(fā)模式是由代表公共利益的政府平臺(tái)型企業(yè)與社會(huì)資本開發(fā)企業(yè)共同合作完成的。項(xiàng)目開發(fā)模式需要以需求為導(dǎo)向進(jìn)行延伸和探索，開發(fā)主體間虛擬統(tǒng)籌模式與街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式的必要性密不可分。在街坊項(xiàng)目整體開發(fā)統(tǒng)籌組織的基礎(chǔ)上，街坊項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)亦需要重視方法層面的統(tǒng)籌。街坊項(xiàng)目的良好開發(fā)需要兼顧各主體目標(biāo)，需要考慮主客體與環(huán)境的統(tǒng)一，需要尋求方法多樣性與綜合效果的一致，也就是需要從方法論層面到具體統(tǒng)籌方法層面自上而下地形成統(tǒng)籌方法框架。

符合土地價(jià)值最大化要求、提升街坊整體形象，是城市中心區(qū)域開發(fā)建設(shè)的一種創(chuàng)新模式。設(shè)計(jì)與施工的統(tǒng)籌并不是一種單純的技術(shù)統(tǒng)籌行為，而是涉及使用功能、商業(yè)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)效益等核心因素，技術(shù)統(tǒng)籌并不能完全解決問題。因此，在充分認(rèn)識(shí)技術(shù)統(tǒng)籌重要性的前提下，不能片面地?cái)U(kuò)大設(shè)計(jì)統(tǒng)籌單位技術(shù)統(tǒng)籌的決定性作用。在街坊項(xiàng)目整體開發(fā)模式的統(tǒng)籌機(jī)制中起核心作用的仍然是政府相關(guān)職能部門和區(qū)域統(tǒng)籌開發(fā)單位的統(tǒng)籌引領(lǐng)，以及各開發(fā)單位間“伙伴式”的合作開發(fā)關(guān)系。