科技園區(qū)產(chǎn)品線研究

劉茂灼

【摘要】科技園區(qū)是促進區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級，企業(yè)聚集的空間載體，旨在以創(chuàng)新為核心，聚集高新技術(shù)，統(tǒng)籌創(chuàng)新資源，培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化。產(chǎn)品線開發(fā)在我國住宅地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)非常成熟，但在科技園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域還鮮有研究。本文基于臨港新片區(qū)設(shè)立的時代背景，以臨港科技城為例，從產(chǎn)品研發(fā)的角度出發(fā)，對企業(yè)以往產(chǎn)品進行歸納總結(jié)，提煉合適的產(chǎn)品線，結(jié)合企業(yè)自身特點，實踐產(chǎn)品線應(yīng)用策略，意在提高科技園區(qū)產(chǎn)品策劃和方案設(shè)計的高效性和科學(xué)性。

【關(guān)鍵詞】科技園區(qū);產(chǎn)品線;臨港科技城;產(chǎn)品策劃;方案設(shè)計

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.048

1、產(chǎn)品線概述

1.1產(chǎn)品線的定義

產(chǎn)品線的概念最早源于制造業(yè)：在對產(chǎn)品使用人群、場景、風(fēng)格、面積段和價格段等進行整體考慮后，對產(chǎn)品進行綜合規(guī)劃。科技園區(qū)產(chǎn)品線是指科技園區(qū)開發(fā)企業(yè)調(diào)研意向企業(yè)客戶需求，總結(jié)過往落地項目，研發(fā)升級特色產(chǎn)品，最終形成標準化的易于復(fù)制的產(chǎn)品，也稱為產(chǎn)品模式[1]。

1.2科技園區(qū)產(chǎn)品線價值分析

科技園區(qū)產(chǎn)品線的內(nèi)涵是在合適的土地上為合適的客戶提供合適的產(chǎn)品?？萍紙@區(qū)客戶分為兩個層級：政府和企業(yè)。政府最迫切的需求是促進區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展。政府需求共包含三個維度：城市形象、稅收收益和優(yōu)質(zhì)企業(yè)。企業(yè)客戶入駐科技園區(qū)的目的是生產(chǎn)與發(fā)展。企業(yè)客戶的需求是得到企業(yè)全生命周期所需要的各種服務(wù)?？萍紙@區(qū)開發(fā)企業(yè)自身的需求包含兩個層面——戰(zhàn)略需求和運營需求。戰(zhàn)略需求有以下四點：（1）專注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求;（2）差異化競爭力的需求;（3）成熟領(lǐng)先產(chǎn)品的需求;（4）核心客戶的需求。運營需求有以下兩點：（1）去化需求;（2）利潤率需求。

科技園區(qū)開發(fā)企業(yè)的自身需求建立在產(chǎn)品業(yè)態(tài)對客戶需求的滿足程度上，只有給這兩級客戶帶來價值，科技園區(qū)乃至整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才有未來。

2、科技園區(qū)產(chǎn)品線研究——以臨港科技城為例

科技園區(qū)產(chǎn)品線可劃分為以下幾個層次：寬度（產(chǎn)品線數(shù)目）、深度（產(chǎn)品類型數(shù)目）、密度（產(chǎn)品類型組合）。

2.1 科技園區(qū)產(chǎn)品線寬度

科技園區(qū)產(chǎn)品線寬度是指從不同類型科技企業(yè)在不同發(fā)展階段的需求出發(fā)，根據(jù)企業(yè)不同規(guī)模、不同意向?qū)Ξa(chǎn)品體系進行劃分。如下表所示，臨港科技城科技企業(yè)類型可以分為大型企業(yè)，中型企業(yè)，小微企業(yè)三類。將科技企業(yè)類型與常規(guī)的科技園區(qū)建筑類別相結(jié)合，而劃分出產(chǎn)品種類。（表1）

2.2 科技園區(qū)產(chǎn)品線深度

科技園區(qū)產(chǎn)品線深度是指通過細化研究研發(fā)產(chǎn)品體系，整理設(shè)計要求，提取研發(fā)類建筑設(shè)計的各類規(guī)范和規(guī)定，快速準確實現(xiàn)設(shè)計目標?？萍紙@區(qū)研發(fā)類產(chǎn)品體系可以分為基本模塊、主體空間模塊、服務(wù)模塊和設(shè)施模塊四個部分[2]。

（1）基本模塊

基本模塊由柱網(wǎng)、層高、層數(shù)和單體建筑規(guī)模等方面構(gòu)成。研發(fā)類建筑從靈活分隔、標準化施工、裝配式建筑要求和抗震等角度出發(fā)，宜采用框架體系。臨港科技城研發(fā)類產(chǎn)品結(jié)合地上功能和地下停車效率及舒適度，采用8.7-9m標準柱網(wǎng)。從柱網(wǎng)尺寸、空間使用、功能面積等關(guān)鍵點出發(fā)，首層采用6m-8m層高度，標準層采用4-4.5m層高。單體建筑規(guī)模根據(jù)客戶需求，總結(jié)為24M小獨棟（≤5000m2），40-50M塔樓（≤15000m2），60-100M塔樓（≤25000m2）三大類。

（2）主體空間模塊

臨港科技城產(chǎn)品的主體空間模塊包括研發(fā)和中試兩方面，輔助空間包括會議室等空間。我們在對研發(fā)類產(chǎn)品進行梳理時，除了考慮研發(fā)類建筑的一般要求，還應(yīng)對空間形態(tài)、空間尺度、功能組織、交通流線等問題進行深入探討。

（3）服務(wù)模塊和設(shè)施模塊

服務(wù)模塊主要由走廊、樓電梯間和衛(wèi)生間等構(gòu)成;設(shè)施模塊主要由設(shè)備機房、設(shè)備管井等構(gòu)成。服務(wù)模塊和設(shè)施模塊往往結(jié)合在一起集中布置于核心筒或交通核。核心筒是建筑、結(jié)構(gòu)、機電三專業(yè)的復(fù)合體，布置應(yīng)盡量減小走道面積，合理高效的同時兼顧舒適性。

2.3 科技園區(qū)產(chǎn)品線密度

科技園區(qū)產(chǎn)品線密度是指產(chǎn)品類型組合。臨港科技城的產(chǎn)品吸納采取“高低配”的產(chǎn)品類型組合策略?！案叩团洹钡母拍钭畛踉从谧≌^(qū)規(guī)劃，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在充分研究地塊容積率、限高和綠地率等土地出讓條件基礎(chǔ)上，在政策法規(guī)和市場雙重驅(qū)動下，通過拉高一部分建筑高度規(guī)劃高層產(chǎn)品，降低一部分建筑高度規(guī)劃多層產(chǎn)品，從而形成高低配的園區(qū)建筑空間形態(tài)[3]。（圖1）

3、科技園區(qū)產(chǎn)品線應(yīng)用——信息飛魚D0401地塊實踐

3.1項目簡介

“信息飛魚”全球數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新島是上海市特色園區(qū)，位于臨港新片國際創(chuàng)新協(xié)同區(qū)。信息飛魚園區(qū)重點布局人工智能、區(qū)塊鏈和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟等新興前沿信息產(chǎn)業(yè)。信息飛魚D0401地塊項目作為“信息飛魚”全球數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新島的首發(fā)項目，總用地面積約8.6萬m2，總建筑面積約32.3萬m2，其中地上建筑面積約23.3萬m2，地下總建筑面積約9萬m2。地塊容積率2. 7，綠地總面積約1.7萬m2，綠地率20.00%，建筑密度33%。（圖2）

信息飛魚D0401地塊項目的概念為“創(chuàng)新軸”，以Y字形的軸線將三角形的地塊自然劃分為四個組團。每個組團之間各成體系，又通過景觀和步行系統(tǒng)連接。西側(cè)雙子塔既相互成就，又相互獨立，互為映射，契合了整個場地的對稱布局，猶如仙鶴振翅展翼，通過翼間的物理連接在兩翼之間流動，互為鏡像的同時，塑造、強調(diào)建筑的伸展感，寓意舒展振翅，擁抱未來。

3.2上海臨港信息飛魚D0401地塊產(chǎn)品線應(yīng)用

3.2.1產(chǎn)品劃分與分布

信息飛魚D0401地塊產(chǎn)品最終確定的產(chǎn)品形態(tài)以組團花園式研發(fā)辦公產(chǎn)品為主。其建筑形態(tài)以24m小獨棟、40-60m高層和60-80m高層三種研發(fā)類產(chǎn)品為主，旨在為入駐企業(yè)提供研發(fā)、中試和配套等功能。產(chǎn)品分布如圖3所示。

3.2.2產(chǎn)品設(shè)計

（1）24m小獨棟

本產(chǎn)品具有運營成本低、景觀環(huán)境優(yōu)越的優(yōu)點，可以滿足成長階段的企業(yè)建立公司品牌和形象的需要。本產(chǎn)品預(yù)留中試管道，事故池等特殊配置，比其他研發(fā)辦公產(chǎn)品功能更靈活。本產(chǎn)品的交通核采取分置式設(shè)計。此類產(chǎn)品在市場上非常受歡迎，全部按棟出售。

（2）40-60m高層

本產(chǎn)品租售方式靈活——可以整棟出售，也可以按層出售。交通核既可以采取分置式，也可以采取中心式，有利于留出寬敞的大空間研發(fā)辦公空間。

（3）60-80m高層

本產(chǎn)品是城市區(qū)域地標，十分大氣，可以滿足有標志性形象需求的企業(yè)。本產(chǎn)品采用中心式核心筒設(shè)計，公共空間劃分靈活，空間使用通用性較強，完全自持，按層出租，可以適應(yīng)不同的使用場景。（表2）

結(jié)語：

隨著科技園區(qū)開發(fā)向精細化方向發(fā)展，園區(qū)產(chǎn)品由市場競爭導(dǎo)向逐步向產(chǎn)品競爭導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，這對產(chǎn)品策劃和方案設(shè)計提出了更高標準的要求。本文以臨港科技城為例，將市場營銷學(xué)中產(chǎn)品線的寬度、深度、密度三個維度引入科技園區(qū)產(chǎn)品線的開發(fā)實踐中。在充分調(diào)研高科技企業(yè)客戶的實際需求后，臨港科技城從寬度（產(chǎn)品線數(shù)目）、深度（產(chǎn)品類型數(shù)目）、密度（產(chǎn)品類型組合）三個方面來搭建切合臨港新片區(qū)國際創(chuàng)新協(xié)同區(qū)特點的特色產(chǎn)品線，最終在 “信息飛魚”全球數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新島特色園區(qū)項目中進行了實際運用，這是在科技園區(qū)產(chǎn)品策劃、方案設(shè)計中進行的一次高效和科學(xué)的產(chǎn)品線應(yīng)用實踐。

參考文獻：

[1]孫雅欣.房地產(chǎn)住宅設(shè)計產(chǎn)品線研發(fā)淺析[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2018（17）：2.

[2]宗燁.科技園區(qū)辦公類產(chǎn)品線空間類型研究[D].山東：山東建筑大學(xué)，2018.

[3]李如如，袁奇峰.“高低配”住宅小區(qū)問題分析，形成機制及改善建議——以廣州為例[J].南方建筑，2021（03）：8.C7196F70-3838-455C-8959-78508FBD5B0B