房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工現(xiàn)場管理方法與改善策略研究

【摘要】當前建筑工程規(guī)模不斷擴大，工期較長，所應用的施工技術更加復雜，如果未能加強現(xiàn)場管理將造成嚴重后果，所以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在材料質(zhì)量管理、設備管理、安全管理、進度管理、成本管理、施工環(huán)境管理等方面加強組織和協(xié)調(diào)，應用信息化技術，通過多項舉措保障建設效益，樹立良好行業(yè)形象?；诖?，本文結合案例分析房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工現(xiàn)場管理與改善策略，希望對相關研究帶來幫助。

【關鍵詞】房產(chǎn)開發(fā);施工現(xiàn)場;管理方法;改善

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.034

引言：

2021年年末住建部出臺了全新的樓市政策，積極推動樓市回暖，而相關政策的實施也將導致房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭更為激烈。在房地產(chǎn)企業(yè)自我管理的過程中需要圍繞工程質(zhì)量和成本控制而完善管理機制，這樣才能為自身帶來更大的經(jīng)濟效益。不過當前房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理還存在不足，需要繼續(xù)優(yōu)化管理措施，以下通過案例結合人員管理、材料質(zhì)量管理、設備管理、安全管理、進度管理、成本管理、環(huán)境管理進行相關分析。

1、工程概況

湖南省長沙市寧鄉(xiāng)一項目建筑面積6.7萬平方米，該住宅共31層，工程于2018年9月開工，于2020年9月建安工程完工，建安合同價15560萬元。工程建設中存在以下難題，其一，由于地質(zhì)環(huán)境較為復雜，對局部開挖回填帶來一定影響，紅線范圍內(nèi)為低洼地形，高度差達到15米，場地西北方向填土最大深度為8米。人工挖孔樁穿過回填土層，影響了樁孔穩(wěn)定性;其二，工程規(guī)模較大，參建人員較多，而施工人員的素質(zhì)參差不齊，存在施工技術掌握不到位、安全意識不足，甚至偷工減料的問題。為解決以上問題，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了完善的管理制度，加強人員管理、材料質(zhì)量管理、設備管理、安全管理。本工程已完工，項目竣工以來廣受業(yè)主好評。

2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工現(xiàn)場管理與改善策略

2.1現(xiàn)場管理內(nèi)容

2.1.1人員管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確保現(xiàn)場管理效果，對人員管理方面高度重視，在本工程中現(xiàn)場管理人員選拔全面分析其工作能力、學歷、管理經(jīng)驗，并且制定完善的考核機制，確保管理人員具有高度責任意識[1]。

2.1.2材料質(zhì)量管理

為了確保項目的順利進行，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)場管理過程中重點關注材料質(zhì)量，在本工程中主要包括材料采購環(huán)節(jié)、現(xiàn)場檢驗環(huán)節(jié)，全部進場材料檢查中認真審核材料生產(chǎn)日期、材質(zhì)、型號、規(guī)格，確保達到施工要求。

2.1.3設備管理

現(xiàn)場管理人員必須全面了解機械設備性能，要求操作人員正確使用，加上在本工程中要求制定完善的機械設備管理制度，嚴格執(zhí)行崗位責任機制、持證上崗機制、交接班機制。此外，要求機械設備操作人員接受相關培訓與考核，并且定期進行機械設備的維修和保養(yǎng)[2]。

2.1.4安全管理

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對工程施工中存在高空作業(yè)、吊裝作業(yè)、動土作業(yè)、動火作業(yè)等危險作業(yè)內(nèi)容要加強管理，落實作業(yè)許可管理制度。為了達到安全生產(chǎn)目標在本工程中進行了前期勘察，檢查作業(yè)安全措施是否到位，合格之后才能開具危險作業(yè)票。此外，房產(chǎn)開發(fā)施工的整個環(huán)節(jié)加強了現(xiàn)場安全監(jiān)管工作，嚴格遵守管理制度，落實特種作業(yè)人員持證上崗制度。

2.1.5進度管理

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了完善的進度計劃，做好施工前期的準備工作，實現(xiàn)施工現(xiàn)場的合理安排，之后按照進度計劃施工，比如本工程中結合項目建設規(guī)模、人員與材料需求量、合同要求做好了進度計劃管理。監(jiān)管人員也深入現(xiàn)場進行管理，其中地基工程、主體工程、裝飾裝修工程完成之后都對工程施工做出階段性的總結，分析施工效果[3]。

2.1.6成本管理

管理人員需要主動了解和學習成本管理知識，在現(xiàn)場管理中要高度關注成本控制事項，完善造價管理制度，關注增值發(fā)票的開具，進而減少了稅額費用，并且確定了造價預算和結算的方式。此外，企業(yè)的其它部門也要對財務相關工作的開展支持，在相關財務成本管理問題上加強溝通，借助科學合理的方法對企業(yè)的資金預算管理，以此保證決策的科學性。在施工準備階段，重點進行材料與設備的價格調(diào)查，對本區(qū)域商品房的質(zhì)量水平進行調(diào)查，還對施工管理人員進行了系統(tǒng)培訓，進而減少施工變更問題，達到成本控制目標。管理人員站在房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的整體利益上，然后配合財務人員定期和不定期的對項目成本以及資金流向?qū)徍?，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[4]。

2.1.7施工環(huán)境管理

為了提升現(xiàn)場管理成效不僅需要管理施工進度、加強人員與材料控制，還需要對現(xiàn)場加強環(huán)境管理，減少對周邊環(huán)境帶來的不利影響。在本工程中，施工人員制定了完善的現(xiàn)場管理制度，妥善對建筑垃圾分類處理。與此同時，在施工過程中進行了噪聲控制，采取了粉塵控制措施和施工廢水治理措施，由此降低對周邊環(huán)境造成的污染[5]。

2.2施工現(xiàn)場管理改善策略

上述施工現(xiàn)場管理，通過制定了完善的管理制度，加強人員管理、材料質(zhì)量管理、設備管理、安全管理，取得了一些很好的效果，但還有一些不理想，還可以繼續(xù)改善，以達到更好的效益。

2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目組織協(xié)調(diào)管理

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來講，做好協(xié)調(diào)和組織管理是確保順利施工的關鍵，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔組織協(xié)調(diào)工作。當前房地產(chǎn)開發(fā)項目組織協(xié)調(diào)工作主要涵蓋了設計、進度、施工等方面的管理，具體工作如下：其一，在前期準備工作中需要組織好設計單位、施工單位以及監(jiān)督單位，確保各單位之間相互溝通、協(xié)調(diào)，開發(fā)企業(yè)也需要重點征集各方面意見，由此避免后續(xù)項目變更導致不必要成本增加;另一方面，需要完善溝通機制，要求各單位及時交流，共同商討項目施工問題，尤其是在施工環(huán)節(jié)需要指派專人溝通、定期匯報，還要確保施工材料設備能夠滿足各單位要求維護各方利益。

2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理

開展好進度管理工作有利于節(jié)約施工成本，要點如下：其一，在施工前期需要制定施工進度計劃表，分析相關影響因素之后再制定分進度控制表，能夠體現(xiàn)專業(yè)分包或者所提供材料具體項目和進場時間，還要體現(xiàn)項目建設工期與銷售時間的關系，明確售樓部樣板間完成時間，并且在編制的過程中要考慮開發(fā)商工作流程;其二，由項目負責人負責完成房地產(chǎn)開發(fā)項目總進度控制表的編制，之后交由工程部檢查和調(diào)整，由技術部完成設計方案預算部完成標價，讓總進度體現(xiàn)各節(jié)點、各個施工環(huán)節(jié)以及各模塊的施工情況;其三，加強施工進度管理。要制定施工進度計劃，其中要涵蓋不同類型以及不同級別的進度計劃，確保不同級別之間計劃具有一致性，然后上交到施工部門，并且需要逐層簽訂承包合同。項目經(jīng)理以及承包團隊都要明確自身職責、具體任務、質(zhì)量標準并且相互配合，其中管理人員需要落實管理制度，發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要定期開展部門會議，將施工計劃傳達到全體員工當中，由此保障施工進度合理，在各單位之間配合下確保房地產(chǎn)開發(fā)項目整體質(zhì)量。其四，分項工程完成后召開會議對近期工作情況加以總結，然后對下一階段施工提出要求，能夠根據(jù)施工情況合理選擇施工方法，并且要求監(jiān)管人員思想上與時俱進，重視和各部門之間的溝通，促進各單位內(nèi)部配合，由此保障工程的順利進行，整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度管理流程如圖1。

2.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本管理涉及到各個環(huán)節(jié)，從材料采購、人工費用管理再到竣工驗收的各個環(huán)節(jié)都需要以成本控制為出發(fā)點，由此在保證工程質(zhì)量的前提下創(chuàng)造經(jīng)濟效益，具體說來：其一，決策和設計環(huán)節(jié)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要安排專門人員調(diào)查項目所在地質(zhì)特征、環(huán)境特征、建材價格，因地制宜的編制決策方案，同時需要分析地價情況以及拆遷補償費用情況，由此預估房屋商品銷售價值、對比成本和收益情況，提升決策可行性。由于房產(chǎn)開發(fā)項目設計造價控制直接對后續(xù)施工產(chǎn)生影響，所以需要科學編制設計方案，選定具有專業(yè)資質(zhì)的設計單位，然后根據(jù)限額標準進行成本控制;其二，招投標環(huán)節(jié)的管控。選擇信譽好、資質(zhì)高、造價成本低的承包企業(yè)，然后分析投標企業(yè)的施工方案信息、工程量清單信息、時間信息、價格信息，還需要對各承包商報價對比分析，然后進行成本預估，并科學制定成本報表，在此基礎上購買材料，分析人員費用，由此提升招投標環(huán)節(jié)的成本控制質(zhì)量;其三，施工環(huán)節(jié)的管控。房產(chǎn)開發(fā)項目施工期間人員成本、技術成本、材料成本、設備成本消耗量較高，要求結合不同成本特征進行管理。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包企業(yè)簽訂合同期間明確成本控制條款規(guī)定，分析成本組成部分與施工情況，以文字的形式明確施工承包企業(yè)職責、成本控制范圍，由此避免經(jīng)濟糾紛與索賠問題。如圖2。

2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理

任何建筑工程施工都要將工程質(zhì)量作為重中之重，由于房地產(chǎn)工程施工涉及多個環(huán)節(jié)，需要明確流程，對各個環(huán)節(jié)進行質(zhì)量管控，具體說來：其一，在施工準備階段要求把控施工材料質(zhì)量，并且要結合設計圖紙確定施工材料質(zhì)量與規(guī)格。在材料采購環(huán)節(jié)要做到貨比三家，并進行供應商評級，出現(xiàn)材料質(zhì)量問題要及時返廠，杜絕不合格材料入場，并且在施工現(xiàn)場必須做好材料使用的相關記錄，由此達到節(jié)約成本目標;其二，施工人員素質(zhì)影響著工程質(zhì)量與成本控制要求，房地產(chǎn)企業(yè)切實做好人員培訓工作，尤其是要提升施工人員技術水平，確保嚴格遵守施工工藝，并且要求做好相關法律法規(guī)宣傳和培訓工作，讓施工人員監(jiān)管人員意識到違規(guī)作業(yè)需要承擔的法律后果;其三，需要推動工程主體有序施工，并且要開展好現(xiàn)場環(huán)境管理工作、安全管理工作，比如在鋼筋施工過程中敷設前期確定鋼筋之間位置關系，利用相關儀器和設備加以測量，還要避免梁柱節(jié)點鋼筋密度過大以及錯位問題;其四，要求制定完善的施工質(zhì)量管理制度，全面提升房地產(chǎn)工程施工管理制度的執(zhí)行能力，將“三檢驗”質(zhì)量控制措施落實到實處，保障質(zhì)量體系有效運行，最終有效保障工程高質(zhì)量交付;其五，從人員機械設備、施工材料、施工方法、施工環(huán)境等方面分析質(zhì)量管理存在的問題并加以監(jiān)督，質(zhì)檢人員也要做好現(xiàn)場巡查工作，對施工過程加以動態(tài)化管理，而監(jiān)理人員也要發(fā)揮其應有作用，要求施工人員嚴格遵守圖紙和設計方案。

2.2.5探索與借鑒全新管理模式

在網(wǎng)絡時代下企業(yè)知識管理成為重要領域，知識管理需要運用集體智慧，提升自身應變能力和創(chuàng)新能力，處理好信息與人的關系以及信息之間的關系，由此幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在知識經(jīng)濟時代下生存與發(fā)展。與此同時，網(wǎng)絡時代下再造工程、電子商務等新思想與新模式陸續(xù)出現(xiàn)，其中再造工程就是對業(yè)務過程再設計與再思考，通過明顯改善成本速度、質(zhì)量服務等關鍵性績效指標對原有的思維模式加以根本性改造，再如學習型組織就是通過自我調(diào)整與改造，進而適應迅速變化的環(huán)境和更加快速的學習能力，要求企業(yè)不斷學習，應用信息化手段為決策制定帶來幫助。房產(chǎn)開發(fā)項目管理人員需要做好整體規(guī)劃與布局，結合項目開發(fā)的信息化管理方案了解項目周邊因素，由此完善項目開發(fā)信息管理體系，滿足項目開發(fā)和信息化管理需要，便于技術人員提升項目開發(fā)節(jié)能效果。如今在建筑工程中開始廣泛應用大數(shù)據(jù)技術、BIM技術，由此幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定施工計劃，加強施工過程管理，增強施工安全性，比如BIM技術可憑借其可視化特征呈現(xiàn)施工現(xiàn)場環(huán)境，快速搜集和分析數(shù)據(jù)，由此把控施工進度（如圖3）。此外，可以在三維模型下掌握施工情況，如果發(fā)現(xiàn)施工區(qū)存在安全隱患或質(zhì)量問題可及時上報，而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要完善監(jiān)管機制，禁止隨意操作行為。

2.2.6完善現(xiàn)場管理制度

其一，在人員管理方面，項目管理人員是項目管理的執(zhí)行人，其管理能力將直接影響房產(chǎn)開發(fā)項目整體水平，為此需要落實各項管理內(nèi)容，并且定期針對工程管理人員開展專業(yè)性培訓工作，利用課堂學習、課后交流等方式加強對施工現(xiàn)場管理的了解，并且要通過案例分析的形式對項目整個階段進行把控。在了解工程項目管理人員專業(yè)能力的同時繼續(xù)制定和完善管理制度，確保管理制度各項內(nèi)容有效落實。施工過程嚴格遵守現(xiàn)場管理規(guī)定，并結合工程實際情況劃分責任。在現(xiàn)場管理過程中針對管理情況設定項目負責人，實施崗位責任制，確保監(jiān)管工作有效落實，為現(xiàn)場管理工作開展打下基礎;其二，在項目工程物資管理方面，通過科學化管理能夠全面把控工程物資質(zhì)量和價格，由此避免物資浪費以及造價失控。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要安排專人對進場物資進行質(zhì)量分析，確保達到項目建設要求。與此同時，材料采購人員需要結合建筑材料價格走勢匯總，積極和造價管理人員、工程管理人員溝通，明確項目不同建設階段所需物資數(shù)量、類型，并且要求對全部工程物資進行妥善保管，嚴格落實物料領取制度。

結語：

綜上所述，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要切實做好施工現(xiàn)場管理工作，把握好施工進度、做好施工安全管理工作，加強成本控制，結合工程實際制定與完善管理制度，最終實現(xiàn)建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉涵，閆述新.甲方管理人員施工現(xiàn)場管理策略及應注意的問題[J].裝飾裝修天地，2020，22（18）：203.

[2]王利敦.建筑施工現(xiàn)場機械設備管理及優(yōu)化策略分析[J].消費導刊，2019，11（02）：116.

[3]余升漢.淺談建筑工程施工現(xiàn)場進度管理控制要點[J].河南建材，2020，22（11）：71-72.

[4]邵嘉洋.建筑工程施工現(xiàn)場成本管理研究[J].城鎮(zhèn)建設，2020，22（08）：239.

[5]曹斌.關于房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點的探討[J].中國標準化，2019，13（22）：25-26.

作者簡介：

陶躍平（1971.12-），男，漢族，湖南寧鄉(xiāng)人，本科，工程師，研究方向：建筑工程。