淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理現(xiàn)狀及精細(xì)化管理的必要性

曾凡理 徐 菱 (唐山唐鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河北 唐山 063000)

1 項(xiàng)目工程精細(xì)化管理

精細(xì)化管理作為一種理念和文化,最早產(chǎn)生于日本的企業(yè)管理,隨著時間的推移逐步發(fā)展成熟。精細(xì)化管理是一種管理理念和管理技術(shù),運(yùn)用信息化手段使組織管理各單元精確、高效、協(xié)同和持續(xù)運(yùn)營。簡而言之,就是追求精益求精的管理、崇尚規(guī)則、排除人治。工程精細(xì)化管理是建立科學(xué)化的標(biāo)準(zhǔn)和可操作、易執(zhí)行的作業(yè)程序,以及基于作業(yè)程序的管理工具,在責(zé)任落實(shí)方面將工程中各環(huán)節(jié)由專人負(fù)責(zé),各單元各環(huán)節(jié)相互配合,確保每一位工程管理人員都能夠做好自己的本職工作,按時完成工作任務(wù)。可以這么說,精細(xì)化管理存在于工程管理的方方面面,工程項(xiàng)目按時且高質(zhì)量地完成離不開精細(xì)化的管理。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的困難

2.1 準(zhǔn)備工作不足

未能做好充足的準(zhǔn)備工作,是影響工程管理成效的主要問題,會引發(fā)混亂,難以達(dá)到預(yù)期的建設(shè)效果。未能意識到施工前期準(zhǔn)備工作的重要性,沒有及時做好調(diào)查和評估工作,使得后續(xù)工作推進(jìn)遇到阻力。對于開發(fā)環(huán)境和相關(guān)設(shè)施的關(guān)注度較高,卻忽視了相關(guān)技術(shù)資料,缺乏完善的準(zhǔn)備措施,使得工程建設(shè)問題逐漸增多,不僅會對質(zhì)量造成威脅,而且難以獲得良好的投資收益,影響人們的居住體驗(yàn)。

2.2 施工隊(duì)伍低價(jià)中標(biāo)綜合素質(zhì)差

大部分的房企都將主要的精力放在工程設(shè)計(jì)和節(jié)約成本上面,選擇施工隊(duì)伍的時候雖然是采取公開招標(biāo)的方式,定標(biāo)原則卻是合理低價(jià)中標(biāo)。什么是合理低價(jià),沒有很明確的說法,通常就是最低價(jià)中標(biāo)。報(bào)價(jià)低于成本或低于市場價(jià)格的現(xiàn)象較多。這些低價(jià)中標(biāo)的施工隊(duì)伍進(jìn)場施工后,為了賺取利潤,采取以次充好、偷工減料的方式,給項(xiàng)目質(zhì)量帶來極大隱患;施工過程中發(fā)現(xiàn)虧損,向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出變動價(jià)格的訴求,若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同意價(jià)格變動,他們會選擇停工,既不施工也不退場,逼迫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意他們的訴求,極大影響現(xiàn)場進(jìn)度。

2.3 對監(jiān)管工作不重視

目前,我國建筑行業(yè)的管理工作已經(jīng)取得較為顯著的成果,但尚未形成系統(tǒng)性的管理方案,導(dǎo)致建筑工程的管理水平難以提高。再加上大部分建筑單位對于監(jiān)管工作的重視程度不夠,對于管理工作人員的選擇并沒有提出較高要求,造成建筑工程管理工作存在嚴(yán)重問題。通過精細(xì)化管理模式的應(yīng)用,要求相關(guān)工作人員具備一定的專業(yè)知識,監(jiān)管人員可以詳細(xì)劃分工程每一個施工環(huán)節(jié)的工作任務(wù),并提前做好該環(huán)節(jié)的應(yīng)急預(yù)案,確保工程建設(shè)工作可以順利開展。事實(shí)上,部分建設(shè)單位雖然已經(jīng)使用精細(xì)化的管理模式,但在工作過程中仍舊應(yīng)用粗放式的管理模式,且建筑工程管理人員本身缺少一定的專業(yè)素養(yǎng),難以順利開展精細(xì)化管理工作。

2.4 中期管理不規(guī)范

在項(xiàng)目實(shí)施階段沒有按照規(guī)定做好規(guī)范化控制,是目前面臨的主要困難,特別是各類施工工序繁雜,給管理人員帶來了較大負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)中會用到較多的材料、設(shè)備,如果沒有及時采取有效的管控措施,會對工程質(zhì)量形成威脅。沒有在現(xiàn)場積極開展巡查和監(jiān)督工作,造成施工不規(guī)范的問題,在工序交接過程中沒有嚴(yán)格遵循相關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),會造成返工情況,給企業(yè)帶來巨大損失。只關(guān)注成本控制,忽視了成本管理和質(zhì)量管理、安全管理之間的關(guān)系,導(dǎo)致整體建設(shè)狀況不佳。

2.5 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)配置不合理且技術(shù)不足

很多房企員工進(jìn)出頻率非常高,對項(xiàng)目整體運(yùn)營的理解不夠深入。許多管理人員在施工作業(yè)現(xiàn)場巡視難以發(fā)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性問題。很多時候施工管理不到位,是因?yàn)闃I(yè)主方管理人員技術(shù)水平較低,對施工工序的掌握模棱兩可,無法從專業(yè)的角度發(fā)現(xiàn)存在的問題。

3 如何做好工程精細(xì)化管理

3.1 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的管理

工程精細(xì)化管理首先需要對項(xiàng)目管理人員進(jìn)行管理。為了保障制度和標(biāo)準(zhǔn)化的落地實(shí)施,需解決“人”的主觀能動性問題。組建標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)要從以下幾個方面出發(fā):(1)完善組織架構(gòu),人員配置合理均衡,明確目標(biāo),團(tuán)隊(duì)的管理者需具備領(lǐng)導(dǎo)能力。(2)管理人員具備扎實(shí)的專業(yè)技能和溝通協(xié)調(diào)能力。(3)企業(yè)定期進(jìn)行制度標(biāo)準(zhǔn)化宣傳及培訓(xùn),讓員工對房企有認(rèn)同感,可以從工作中獲得尊重和成長。

3.2 做好準(zhǔn)備工作

做好前期準(zhǔn)備工作,是開展工程管理的關(guān)鍵要點(diǎn),因此應(yīng)該了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn),確保后續(xù)工作的順利實(shí)施。在當(dāng)?shù)亻_展市場調(diào)研工作,了解人們的用房需求和消費(fèi)水平、相關(guān)政策等,通過價(jià)值評估確定最優(yōu)項(xiàng)目方案,以提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。全面收集各類資料和文件,包括證件、報(bào)表等,增進(jìn)施工單位和設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商之間的交流溝通,避免在工程管理中出現(xiàn)信息孤島的情況。結(jié)合當(dāng)前投資需求制定合理的資金計(jì)劃,全面計(jì)劃項(xiàng)目費(fèi)用,確保預(yù)算方案的可行性,以科學(xué)管理成本控制工作,避免造成資源浪費(fèi)。成本計(jì)劃要落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施的每一個環(huán)節(jié)當(dāng)中,以達(dá)到全周期管控的目的,確保資金投入的合理性。制定建造方案時應(yīng)該進(jìn)行對比分析,從質(zhì)量、安全、成本等方面實(shí)施評估,以便選擇最佳方案,避免在項(xiàng)目實(shí)施中遇到諸多意外問題。為了強(qiáng)化對各方主體的有效約束,還應(yīng)該在準(zhǔn)備環(huán)節(jié)做好合同管理,在合同中明確各方需要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù),以便在工作中嚴(yán)格遵循合同規(guī)定進(jìn)行施工,出現(xiàn)問題后能夠依法按照合同內(nèi)容進(jìn)行解決,防止對自身合法權(quán)益造成損害。

3.3 落實(shí)精細(xì)化管理模式

基于精細(xì)化管理的建筑工程管理,最主要的是全面落實(shí)工程的精細(xì)化管理模式,構(gòu)建精細(xì)化管理體系,嚴(yán)格做好建筑材料與施工技術(shù)的管理工作,尤其是在材料管理工作中,應(yīng)結(jié)合施工環(huán)境、氣候因素以及施工團(tuán)隊(duì)的總體水平,做好建筑材料的存儲管理工作。同時,建筑單位要將物資分類保管并采用自動化的倉庫管理技術(shù),降低建筑材料的存儲成本。再者,建筑單位應(yīng)借助信息技術(shù)集中化管理建筑材料,對材料信息進(jìn)行跟蹤管理,并運(yùn)用智能化技術(shù)對材料進(jìn)行質(zhì)檢,以此保證建筑原材料的質(zhì)量。此外,建筑單位應(yīng)保證每天有專業(yè)人員在倉儲空間值班,防止發(fā)生意外。在使用建筑材料的過程中,積極做好回收及二次利用工作,提高建筑材料使用率。施工技術(shù)的管理工作中,建筑單位應(yīng)將精細(xì)化的審核工作與排查工作當(dāng)作基礎(chǔ),建立照明系統(tǒng),進(jìn)行多樣化的供電管理,同時改善通風(fēng)管理模式,全方位落實(shí)精細(xì)化管理。建筑單位還應(yīng)該對施工方案進(jìn)行嚴(yán)格審核,保證施工方案的精確性,對施工人員的責(zé)任進(jìn)行明確,讓建筑工程的整體活動更為細(xì)致。另外,建筑單位可以合理利用智能化監(jiān)控技術(shù),全面監(jiān)管施工現(xiàn)場的實(shí)際動態(tài),嚴(yán)格把控現(xiàn)場的施工秩序,發(fā)現(xiàn)施工問題時應(yīng)第一時間采取解決措施,并控制工程中各項(xiàng)費(fèi)用的支出。

3.4 建設(shè)高素質(zhì)的施工隊(duì)伍

選擇施工隊(duì)伍需要建立考察入庫制度,重點(diǎn)從企業(yè)資質(zhì)信譽(yù)、資金實(shí)力、工程業(yè)績、技術(shù)力量、施工現(xiàn)場管理水平、派駐項(xiàng)目部綜合業(yè)務(wù)水平與協(xié)調(diào)管理能力等方面著手,確定入庫單位后,對參與投標(biāo)單位進(jìn)行標(biāo)前技術(shù)交底。定標(biāo)實(shí)行合理價(jià)格中標(biāo),而不是低于市場價(jià)或者控制價(jià),確保施工隊(duì)伍有合理的利潤。確定施工隊(duì)伍后需進(jìn)行賦能,房企既要輸出標(biāo)準(zhǔn),建立共同目標(biāo),讓施工隊(duì)伍明白房企公司的要求,也要協(xié)助施工隊(duì)伍完成目標(biāo),共進(jìn)攻退。最后定期對施工隊(duì)伍的履約能力、現(xiàn)場施工工藝流程進(jìn)行后評估,發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏,讓合作更有默契。

3.5 加強(qiáng)質(zhì)量控制

質(zhì)量管理是工程管理的核心內(nèi)容,只有確保工程質(zhì)量達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),才能提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體效益,為人們創(chuàng)造安全舒適的住房環(huán)境,同時塑造良好的企業(yè)形象,贏得社會的認(rèn)可和支持。因此,在工程建設(shè)中需要增進(jìn)監(jiān)理單位和施工單位的溝通交流,做好各個施工環(huán)節(jié)的合理規(guī)劃,工程管理人員要具備大局意識和統(tǒng)籌意識,嚴(yán)格遵循質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施動態(tài)化管理。監(jiān)理人員應(yīng)該做好重點(diǎn)環(huán)節(jié)的監(jiān)督及關(guān)鍵工序的驗(yàn)收工作,沒有達(dá)到相關(guān)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)前不能開展下一道工序。施工企業(yè)應(yīng)該做好自檢和互檢、交接檢工作,了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的問題并制定有效的防控措施,找到問題后及時整改,降低工程中的隱患風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中會用到較多的材料,需要嚴(yán)格遵循采購要求實(shí)施采購,選擇性能更加可靠的材料類型,明確招標(biāo)文件合同的規(guī)定,在控制材料質(zhì)量的同時,降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本投入。

3.6 精細(xì)化管理監(jiān)管流程

監(jiān)管制度在建筑工程項(xiàng)目施工中至關(guān)重要,只有對監(jiān)管流程進(jìn)行精細(xì)化管理,才能將施工風(fēng)險(xiǎn)降到最低。相關(guān)管理單位需要對施工安全管理作出明確的規(guī)定,使施工單位可以嚴(yán)格遵守相關(guān)條例條款合理施工。所謂的精細(xì)化管理監(jiān)管流程,就是將以往的監(jiān)理制度實(shí)行責(zé)任制監(jiān)管,將施工任務(wù)化整為零地分配到個人身上,這樣即使建筑工程在施工過程中出現(xiàn)意外,在連帶責(zé)任的約束下,相關(guān)監(jiān)理人員也會認(rèn)真上報(bào)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。另外,施工單位若想獲得審批程序,則需要嚴(yán)格按照審批流程進(jìn)行申請。在嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)督管理制度時,由于過程相對復(fù)雜,會在一定程度上影響施工進(jìn)度,因此相關(guān)單位需要根據(jù)實(shí)際情況,建立高質(zhì)量且簡約的施工審批流程。對于施工現(xiàn)場管理而言,則需要保障每位施工工作人員具有較強(qiáng)的綜合能力,能夠促進(jìn)工程的順利建設(shè)。

3.7 加強(qiáng)施工過程中的監(jiān)管管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程策劃定稿后,施工過程還得重點(diǎn)抓好技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度的管理。首先技術(shù)方面需做好各項(xiàng)交底,如實(shí)行樣板先行制度,工程實(shí)體大面積展開施工時,需對施工隊(duì)伍進(jìn)行技術(shù)交底,樣板經(jīng)業(yè)主方項(xiàng)目部、監(jiān)理單位驗(yàn)收通過方可進(jìn)行實(shí)體施工。其次質(zhì)量方面需做好各項(xiàng)材料設(shè)備管理、成品保護(hù)管理、質(zhì)量通病防治管理,如工序交接制度,要求施工隊(duì)伍每道工序自檢合格后報(bào)監(jiān)理業(yè)主方項(xiàng)目部驗(yàn)收,合格簽字后方可進(jìn)入下一道工序。最后進(jìn)度方面編制完善的進(jìn)度計(jì)劃體系,如借用信息化管理手段建立項(xiàng)目管理群,將每天的施工情況與項(xiàng)目細(xì)化進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行比較,再與項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行比較,保證進(jìn)度合理推進(jìn)。

3.8 實(shí)施進(jìn)度管理

只有在規(guī)定工期內(nèi)竣工,才能保障企業(yè)的良好利潤,防止造成經(jīng)濟(jì)損失,因此應(yīng)該以進(jìn)度管理為重點(diǎn),強(qiáng)化對每一個施工環(huán)節(jié)的掌控。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn),制定切實(shí)可行的進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃,以便在工作中嚴(yán)格遵循計(jì)劃要求加以控制。做好全面監(jiān)督檢查工作,明確工程建設(shè)中可能出現(xiàn)的意外狀況,制定有效的應(yīng)急處理方案,防止對項(xiàng)目工期造成影響。在制定總體工期目標(biāo)的同時,要對各個實(shí)施階段的工期目標(biāo)加以劃分,如果難以按照相關(guān)工期計(jì)劃執(zhí)行,則應(yīng)該明確具體的影響因素并加以調(diào)整,確保各項(xiàng)工作有條不紊地推進(jìn)。做好全面的準(zhǔn)備工作,明確工程建設(shè)中的資源需求,保障資源供給的及時性,針對工作計(jì)劃實(shí)施動態(tài)化管理,防止為了趕工期而犧牲工程質(zhì)量。加強(qiáng)對整個實(shí)施過程的嚴(yán)格監(jiān)督,當(dāng)出現(xiàn)工期問題時應(yīng)該及時采取糾偏措施,保障項(xiàng)目持續(xù)實(shí)施。明確未完成事項(xiàng)的具體原因,及時做好分析和總結(jié)工作,以便在未來工作中采取預(yù)防措施。

3.9 精細(xì)化管理工程成本

在對建筑工程項(xiàng)目施工進(jìn)行管理時,還要對工程成本進(jìn)行精細(xì)化管理,這是提高建筑工程施工項(xiàng)目效益的必要條件。為了促進(jìn)工程成本精細(xì)化管理的實(shí)現(xiàn),需要選擇最合適的施工材料,并且保證這些材料能夠符合相關(guān)的要求,從而控制材料成本的投入。鑒于此,采購人員應(yīng)該對比多家供應(yīng)商,并挑選性價(jià)比最高的供應(yīng)商,從整體控制建筑工程施工項(xiàng)目的成本。與此同時,要選擇與材料相對應(yīng)的設(shè)備,一方面能夠提高設(shè)備的工作質(zhì)量,另一方面能夠延長機(jī)器設(shè)備的使用年限,從而達(dá)到節(jié)約成本的效果。施工單位還要完善激勵制度,確保員工的積極性得以充分調(diào)動,以便高效地完成自身工作。

3.10 完善房屋交付工作保障

針對購房客戶最關(guān)注的房屋質(zhì)量問題提前梳理,業(yè)主方項(xiàng)目部管理部將可能出現(xiàn)的問題轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化清單。前期的工程施工管理中針對性檢查,后期與物業(yè)公司模擬驗(yàn)收等環(huán)節(jié)中重點(diǎn)關(guān)注,模擬驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題按各單元匯總成表格后對質(zhì)量問題進(jìn)行逐一跟蹤整改消項(xiàng)。

3.11 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識

管理人員應(yīng)該增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識,在工程全過程中實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管控,以保障企業(yè)的合法權(quán)益。增進(jìn)與監(jiān)理單位之間的交流溝通,明確工程建設(shè)的具體問題及控制措施,只有在達(dá)到國家相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后才能交付使用。明確具體的驗(yàn)收流程和手續(xù),在整個使用周期中都要保障工程質(zhì)量符合要求,防止對人們的正常使用造成威脅。做好資料收集工作,對照預(yù)期建設(shè)目標(biāo)實(shí)施評估,達(dá)到合同中的具體規(guī)定。建立動態(tài)化的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制,做好風(fēng)險(xiǎn)識別和評估工作,在了解過往施工經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合本項(xiàng)目的基本特點(diǎn)創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管控措施。

結(jié)論

國家當(dāng)前對于地產(chǎn)的政策導(dǎo)向必將讓房企回歸精細(xì)化管理,項(xiàng)目的工程精細(xì)化管理是其重中之重,也是保障工程項(xiàng)目保質(zhì)保量完成的必然要求。工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理需要業(yè)主方項(xiàng)目管理部和施工隊(duì)伍的默契配合。在完善的制度引領(lǐng)下將項(xiàng)目打造成不受環(huán)境影響的類工廠環(huán)境,以標(biāo)準(zhǔn)化、流水線的生產(chǎn)模式,最大程度地產(chǎn)出安全性、舒適性高的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。