工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)的問題及建議

范海亮 亓金媛 彭慶

作者簡介：范海亮，（1987-），男，籍貫：山東省淄博市，民族：漢，學歷：本科，職稱：工程師，研究方向：建筑設計及房地產開發(fā)。

亓金媛，（1989-），女，籍貫：山東省萊蕪市，民族：漢，學歷：本科，職稱：工程師，研究方向：景觀設計及房地產開發(fā)。

彭慶，（1989-），女，籍貫：黑龍江省黑河市，民族：漢，學歷：本科，職稱：工程師，研究方向：建筑設計及房地產開發(fā)。

摘要：房地產行業(yè)的快速發(fā)展，提高了我國經濟活力，有助于實現(xiàn)土地資源的高效化整合，為社會生產生活創(chuàng)造更加可靠的保障。近年來，在我國工業(yè)化進程逐步加快的趨勢下，對于工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)的關注度逐步提高，有利于激發(fā)人們的創(chuàng)業(yè)積極性，實現(xiàn)工業(yè)企業(yè)的集成化管理，增強工業(yè)發(fā)展動力。本文將對工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)的相關概念加以介紹，提出工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)中的具體問題及原因，探索工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)的相關建議，為實踐工作提供參考。

關鍵詞：工業(yè)地產;園區(qū)開發(fā);問題;建議

隨著我國工業(yè)企業(yè)的增多，必須構建更加完善的服務體系，提供良好的發(fā)展環(huán)境，逐步增強核心競爭力。相較于商業(yè)地產而言，工業(yè)地產在投資回報上具有較大的優(yōu)勢，而且可以有效降低風險，因此國家在工業(yè)地產調控中出臺了多項政策和法規(guī)，以改善工業(yè)行業(yè)及地產行業(yè)發(fā)展境況。然而，由于我國在工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)中的起步較晚，因此在實踐中也會面臨較多因素的影響，導致開發(fā)建設成效不高，容易引發(fā)混亂性問題，不利于行業(yè)健康長遠發(fā)展。為此，應該結合工業(yè)地產的基本特點和園區(qū)開發(fā)需求，制定切實可行的規(guī)劃方案，以實現(xiàn)對日常工作的科學指導，促進園區(qū)開發(fā)項目的順利實施，改善資源整合效果，創(chuàng)造更高的社會效益及經濟效益。

1工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)概述

地產屬性為工業(yè)類用地則統(tǒng)稱為工業(yè)地產，比如倉儲建筑、廠房和辦公樓等等，相較于其他類型的地產而言，其投資相對更大，而且增值服務類型繁多，可以獲得更高的投資收益。根據(jù)工業(yè)生產內容的差異化，也可以分為重工業(yè)房地產、輕工業(yè)房地產、自由貿易區(qū)房地產等，開發(fā)模式也具有多元化的特點，可以由私人或者企業(yè)實施開發(fā)，也可以在地產商和工業(yè)園區(qū)的引導下實施開發(fā)利用。為了實現(xiàn)資源的集成化利用，當前工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式逐漸得到廣泛應用，增進了政府部門和企業(yè)之間的密切合作，有助于在政府政策支持下獲得更高的經營效益，同時增強工業(yè)企業(yè)的綜合競爭力，實現(xiàn)不同企業(yè)之間的合作共贏。工業(yè)地產的土地性質、特點、類型和開發(fā)模式如圖1所示。

2工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)的問題

2.1配套設施缺失

缺乏完善的硬件配套設施，這是工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)中面臨的普遍性問題，會對園區(qū)的長遠發(fā)展產生限制，出現(xiàn)后勁不足的狀況，無法滿足各類工業(yè)生產需求，降低了園區(qū)的綜合競爭力。受到傳統(tǒng)發(fā)展理念的影響，在工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)中只注重產業(yè)及房產建設，忽視了基礎設施在實踐工作中的重要作用，第二產業(yè)與第三產業(yè)的融合度不高。未能從教育、衛(wèi)生醫(yī)療和科技等方面入手開展基礎設施建設，導致園區(qū)的整體環(huán)境質量較差，無法達到現(xiàn)代化生產的要求。

2.2服務模式滯后

當前工業(yè)行業(yè)競爭壓力逐漸增大，在園區(qū)開發(fā)中以獲得更高的利潤為目標，忽視了管理運營服務模式的構建，這也會導致開發(fā)建設和運營中的矛盾問題凸顯。尤其是隨著園區(qū)技術含量的提高，對于先進人才的需求量逐漸增長，然而在開發(fā)建設中卻存在人才缺失的狀況，團隊建設力度不高，無法為實踐工作提供可靠的人才保障，不利于整體服務水平的提升。

2.3招商引資力度低

為了達到可持續(xù)發(fā)展的目標，必須采取有效的招商引資措施，以吸引更多客戶，實現(xiàn)優(yōu)勢資源的深度開發(fā)與利用。但是，從目前實際情況來看，工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)中的招商引資力度相對較低，政府部門的引導作用不明顯，而且未能結合當?shù)亟洕胶凸I(yè)企業(yè)需求制定詳細的規(guī)范和條例等，導致招商引資過程中的規(guī)范性不足，未能針對企業(yè)經營能力和信譽等實施全面評估。容易受到人為因素的干擾，導致破壞了招商引資的良好秩序，沒有達到相關標準的企業(yè)通過審核，不利于園區(qū)的未來開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展。

2.4產業(yè)鏈不完善

未能形成完整的產業(yè)鏈條，也是在園區(qū)開發(fā)中面臨的主要問題，產業(yè)、地產和城市之間的融合度較低，無法充分發(fā)揮園區(qū)的集群作用。尤其是在前期規(guī)劃過程中沒有結合實際情況制定有效的規(guī)劃方案，而且如前所述招商引資工作不規(guī)范，會對產業(yè)集中度產生負面影響，各個工業(yè)企業(yè)之間的銜接效果不佳，這也是導致資源利用率下降的主要原因。在選址過程中沒有考慮到工業(yè)企業(yè)的實際需求和特色產業(yè)布局特點，與產業(yè)鏈存在脫節(jié)的情況。

3工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)的建議

3.1編制開發(fā)規(guī)劃

園區(qū)開發(fā)規(guī)劃方案的編制，是開展實踐工作的基礎與前提，應該遵循因地制宜的基本原則對方案實施全面優(yōu)化，提高整體執(zhí)行效果。首先，應該在政府引導下，實現(xiàn)與企業(yè)和房地產商的全面合作。在傳統(tǒng)開發(fā)建設模式下，主體單一化問題會引發(fā)各類矛盾問題，為了降低園區(qū)開發(fā)的阻力，需要構建完善的交流溝通平臺，促進三者之間的密切合作，以解決實踐工作中的信息孤島問題，加快各項手續(xù)的辦理速度，以避免造成資源浪費的狀況。其次，應該以產城融合為目標實施開發(fā)規(guī)劃。應該了解園區(qū)所在區(qū)域的城市規(guī)劃方向及具體目標，確保在工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)中保持高度協(xié)同，這也是增強產業(yè)集聚力的關鍵，有利于增強優(yōu)勢產業(yè)的競爭力，為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定保障。增進工業(yè)產業(yè)和城市之間的互動，以創(chuàng)造更高的社會價值。最后，應該促進園區(qū)綠色化發(fā)展。環(huán)境污染問題是工業(yè)行業(yè)目前面臨的主要問題，因此在園區(qū)開發(fā)中應該以環(huán)境保護為目標，構建完善的綠色生態(tài)體系，解決人與自然之間的矛盾問題，促進園區(qū)的長遠健康發(fā)展。

3.2明確基本原則

首先，應該遵循科學性原則?？茖W合理的開發(fā)模式不僅能夠降低整體成本投入，而且可以實現(xiàn)多重要素的高效整合，從生態(tài)、經濟和社會角度出發(fā)提高園區(qū)整體建設水平。為此，應該做好實地調查和資料搜集工作，分析國內外園區(qū)開發(fā)的成功經驗并結合實際情況加以融合應用，針對各類開發(fā)規(guī)劃方案加以對比分析，選擇更加科學的方案。通過專家論證的方式，及時發(fā)現(xiàn)方案中的具體問題及原因，防止在開發(fā)過程中造成難以挽回的損失。其次，應該遵循客觀性原則。我國各個地區(qū)的經濟發(fā)展水平存在差異，因此在園區(qū)開發(fā)中應該以客觀性為基本原則，了解工業(yè)地產資源儲量、工業(yè)企業(yè)分布特點和產業(yè)發(fā)展水平等，做好資源與經濟、文化之間的良好銜接。最后，應該遵循理論結合實踐的原則。以產業(yè)價值鏈理論和可持續(xù)發(fā)展理論為指導實施開發(fā)，同時要增強發(fā)展模式的可操作性，降低后續(xù)工作的阻力。

3.3加強政府引導

3.3.1出臺扶持政策

政府部門在園區(qū)開發(fā)中應該發(fā)揮自身的主導作用，通過政策引領的方式提高開發(fā)工作規(guī)范性，以促進本地區(qū)地產行業(yè)和工業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展。在政策制定過程中遵循因地制宜的原則，不能照搬其他地區(qū)的成功經驗，而是要通過政策給予地產開發(fā)行業(yè)相應的指示，使其明確園區(qū)開發(fā)的基本目標與方向，在產業(yè)轉型升級中提高開發(fā)水平，達到工業(yè)地產的戰(zhàn)略規(guī)劃要求。在扶持政策的引導下，也為產城融合創(chuàng)造了條件，確保在工業(yè)產業(yè)發(fā)展中與城市發(fā)展保持協(xié)同，提高該區(qū)域的整體經濟水平。此外，還應該加大資金支持，解決開發(fā)過程中的資金短缺問題。工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)的資金需求量較大，政府部門應該設置相應的財政經費，同時做好監(jiān)管工作，提高資金利用率。此外，還應該創(chuàng)造良好的金融環(huán)境，拓展資金來源與籌集渠道，增強園區(qū)的長效發(fā)展動力，使企業(yè)獲得更多的貸款支持。

3.3.2強化招商引資

如前所述，招商引資是促進園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關鍵，尤其是政府部門應該主動帶頭開展招商引資工作，以重塑產業(yè)鏈功能，解決傳統(tǒng)產業(yè)鏈中的弊端，提高企業(yè)的協(xié)同度，達到共贏的目的。明確園區(qū)內工業(yè)產業(yè)的基本特點，從激發(fā)產業(yè)集群效應的角度出發(fā)，充分利用工業(yè)地產的自身優(yōu)勢，向周圍區(qū)域大面積輻射，拉動其他行業(yè)的快速發(fā)展。應該做好工業(yè)產業(yè)評估工作，了解潛力產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢，增強扶持力度，或者結合過往成功經驗引進潛力產業(yè)，提高產業(yè)鏈條的完整性。在產業(yè)鏈條的支持下，可以有效平衡需求端和供給端的關系，提高工業(yè)企業(yè)的生產效益。政府部門應該制定明確的招商引資標準和規(guī)范，嚴格控制招商引資流程，降低人為因素的干擾，嚴格審查企業(yè)相關資質。

3.4提高企業(yè)自主性

3.4.1創(chuàng)新融資模式

企業(yè)在園區(qū)開發(fā)中也發(fā)揮著至關重要的作用，因此應該提高企業(yè)積極性與主動性，擺脫固有融資模式的限制，逐步拓展融資渠道，獲得更多的資金支持。尤其是在園區(qū)開發(fā)中多采用主體企業(yè)引導的模式，能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源、技術和人才優(yōu)勢，逐步形成工業(yè)產業(yè)集群效應。企業(yè)應該明確工業(yè)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢，通過對比分析和實地調查的方式確定最佳投資項目，在決策中獲取更多的信息支持，防止造成決策失誤的情況。充分發(fā)揮大型工業(yè)企業(yè)的引導作用，在其他企業(yè)發(fā)展中提供必要的資金支持，同時為其提供稅收優(yōu)惠政策及扶持政策，實現(xiàn)不同企業(yè)之間的互幫互助，推動園區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展。融資模式的逐步拓展，可以緩解政府的財政壓力，避免造成資金鏈斷裂的狀況。

3.4.2提高責任意識

工業(yè)企業(yè)應該增強自身的責任意識，在園區(qū)開發(fā)中出謀劃策，共同構建良好的發(fā)展環(huán)境，不僅能夠提高園區(qū)的整體競爭力，而且有利于自身的生產經營活動，提高企業(yè)效益。提高企業(yè)的主體意識，除了要從經濟建設的角度出發(fā)制定發(fā)展規(guī)劃外，還應該明確產業(yè)集群效應構建的基本目標，在企業(yè)合作當中實現(xiàn)產業(yè)升級轉型增強工業(yè)地產競爭力。在了解自身社會責任的基礎上，規(guī)范自身的經營行為，為推動區(qū)域經濟發(fā)展做出貢獻。尤其是在綠色化發(fā)展背景下，應該逐步改善生產模式，引入清潔化生產工藝，防止在工業(yè)生產中造成環(huán)境污染及資源浪費問題，促進工業(yè)產業(yè)快速轉型。此外，積極開展人才培訓工作，確保工作人員能夠掌握先進技術手段，塑造良好的企業(yè)形象，為園區(qū)發(fā)展培養(yǎng)更多的高素質人才。

3.4.3促進產城融合

工業(yè)產業(yè)發(fā)展必須與城市規(guī)劃建設保持高度協(xié)同，了解當?shù)爻鞘形磥戆l(fā)展的基本目標，始終以可持續(xù)發(fā)展為基本原則，在產城融合中創(chuàng)造更高的綜合效益。工業(yè)企業(yè)應該認識到自身在產城融合中的重要作用，不僅要關注自身的生產運作情況，更要與其他企業(yè)進行密切交流，提供更多的客戶資源，提高園區(qū)的整體影響力與輻射力，為城市經濟水平的提高創(chuàng)造條件。

3.5協(xié)同房地產商

3.5.1加強風險管控

除了要依靠政府部門及工業(yè)企業(yè)外，還應該充分發(fā)揮房地產商在園區(qū)開發(fā)中的作用，在新時代環(huán)境下積極轉型升級，為資金配置和營銷等工作奠定保障。了解當前工業(yè)地產的市場需求狀況，在轉型中明確具體風險類型及等級，以逐步加大資金投入力度，拓展園區(qū)開發(fā)深度。尤其是園區(qū)開發(fā)的資金需求量較大，容易受到政策因素、經濟因素和市場因素等影響而造成資金風險，應該明確資金使用需求，了解開發(fā)項目的基本特點，結合過往工作情況制定資金預算并嚴格監(jiān)督實施過程，達到實時化控制的目的。此外，由于很多地區(qū)在工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)中的起步較晚，很多政策及法律法規(guī)不夠成熟，必須實時關注政策變化情況，以降低政策風險，突破后期開發(fā)工作中的瓶頸，避免造成嚴重的經濟損失。建立完善的風險評估及預警機制，將資金和政策風險控制在合理范圍之內，采取多元化的風險規(guī)避措施。

3.5.2創(chuàng)新服務模式

房地產商不僅要提高開發(fā)建設能力，更要增強自身的服務能力，構建全新的服務模式，為園區(qū)的開發(fā)及運營創(chuàng)造可靠保障，有利于工業(yè)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。主動與當?shù)卣毮懿块T增進交流與溝通，了解具體的政策及法律法規(guī)要求，自覺做好內部控制工作，在自主監(jiān)督和外部監(jiān)督的過程中發(fā)現(xiàn)自身的問題，不斷改進服務模式，落實當?shù)卣咭?。加強服務人才隊伍的建設，加強對相關工作人員的專業(yè)化培訓，使其了解園區(qū)建設的基本要求，掌握各類應急處理措施，為客戶提供更具人性化的服務。服務模式的逐步創(chuàng)新，可以改善園區(qū)內部的工業(yè)生產環(huán)境，有利于運營效率的提升，同時增強自身的行業(yè)競爭力。

4結語

工業(yè)地產園區(qū)開發(fā)工作的全面推進，可以實現(xiàn)地產資源的高效化利用，為我國工業(yè)經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。但是，由于相關開發(fā)經驗不足，在實踐中也會面臨配套設施缺失、服務模式滯后、招商引資力度低和產業(yè)鏈不完善等問題，容易造成資源浪費的狀況，無法形成良好的集群效應。為此，在編制開發(fā)規(guī)劃和明確基本原則的前提下，要逐步增進政府和企業(yè)、房地產商之間的交流與溝通，以確定合理的開發(fā)建設方案。政府部門要通過政策扶持的方式為開發(fā)工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時強化招商引資，構建更加完整的產業(yè)鏈。企業(yè)則應該通過創(chuàng)新融資模式、提高責任意識和促進產城融合等方式，加大開發(fā)力度、提高開發(fā)成效。

房地產商在園區(qū)開發(fā)中要做好風險管控和服務模式創(chuàng)新，以增強工業(yè)地產的整體競爭力。

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