旗下項(xiàng)目因大幅降價(jià)被封盤整改　“復(fù)星系”地產(chǎn)版圖陷困局

秦佳麗

6月6日，《紅周刊》致電復(fù)星集團(tuán)旗下佛山近期被要求整改的地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售人員，對方表示對于整改多久并不清楚。6月10日，有媒體指出，該項(xiàng)目已經(jīng)重新推售，售價(jià)從1.3萬元/平方米起恢復(fù)至2.3萬元/平方米。

此次的促銷烏龍，在一定程度上反映出復(fù)星旗下地產(chǎn)板塊公司豫園股份急于回籠資金。據(jù)《紅周刊》了解，豫園股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊營業(yè)收入已3連降，毛利率跌至低谷，拖累上市公司業(yè)績。

在佛山，試圖通過“精裝變毛坯”的途徑而下調(diào)銷售價(jià)格的復(fù)地公園和光項(xiàng)目，近日因“降價(jià)幅度超過備案價(jià)浮動(dòng)區(qū)間30%”而傳出封盤整改消息。

6月6日，《紅周刊》以購房者身份致電咨詢復(fù)地公園和光項(xiàng)目銷售人員，對方印證表示該項(xiàng)目部分樓盤封盤整改的消息屬實(shí)?！胺獗P已經(jīng)一個(gè)禮拜了”，據(jù)介紹，該項(xiàng)目此前共有兩座樓盤在售，目前停售的“二幢”樓盤開設(shè)了毛坯房，單價(jià)為1.5萬元/平方米～1.6萬元/平方米，“參考之前的備案價(jià)大概是2.2萬元/平方米，價(jià)格下調(diào)太多，所以封盤?！?/p>

根據(jù)佛山市住建局相關(guān)文件要求，如商品房在銷售過程中需調(diào)整價(jià)格，即指售價(jià)高于或低于備案價(jià)10%時(shí)，開發(fā)商需要重新申請價(jià)格備案。因此，據(jù)上述銷售人員介紹，該項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)銷售不足半個(gè)月即被叫停。

《紅周刊》查詢房天下等中介平臺(tái)了解到，主打低密度宜居住宅的復(fù)地公園和光項(xiàng)目，臨近佛山禪城區(qū)中心醫(yī)院，共計(jì)約465套住宅，已于2021年9月開盤，最初對外公示銷售均價(jià)為2.15萬元/平方米，標(biāo)榜“帶裝修發(fā)售”。

該項(xiàng)目背后開發(fā)商實(shí)為佛山禪曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“禪曦房地產(chǎn)”），目前其全資股東為豫園股份，最終實(shí)控方則要追溯至復(fù)星國際。另據(jù)上述銷售人員透露，該樓盤為“復(fù)星系”進(jìn)駐佛山的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其地塊性質(zhì)屬于綜合用地，按照當(dāng)初的競拍要求，項(xiàng)目后續(xù)還需配建復(fù)合產(chǎn)業(yè)中心。

“這個(gè)項(xiàng)目之前吸引很多客戶過來，再后來（大幅降價(jià)）曝光，也就卡在那里。客戶交付了定金也好、意向金也好，按現(xiàn)在的價(jià)格簽不了約，辦理不了網(wǎng)簽。只能再等等，或者退回訂金?！睋?jù)介紹，“具體整改需要多久不確定，我們也在等消息?！?/p>

復(fù)地公園和光項(xiàng)目銷售價(jià)格下調(diào)實(shí)則是為了加快出貨回款，由于市場低迷，其前期推出的“一幢”精裝修項(xiàng)目銷售價(jià)格接近備案價(jià)。銷售人員表示，2021年，“一幢”的成交價(jià)尚在2萬元/平方米～2.2萬元/平方米，步入2022年后每平方米“掉價(jià)”約2000元，“這個(gè)折價(jià)幅度還是出不動(dòng)貨，所以后續(xù)在原本規(guī)劃精裝的‘二幢’推出了特價(jià)毛坯房，算是變相降價(jià)，賣了十天左右就被叫停?！?/p>

因封盤整改，該項(xiàng)目在已支付意向金的購房者之間引發(fā)不滿。在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，佛山復(fù)地公園和光遭遇消費(fèi)者投訴。5月31日，有購房者在領(lǐng)導(dǎo)留言板上稱“開發(fā)商低價(jià)吸客后毀約漲價(jià)，免費(fèi)讓中介帶客，通吃客戶和中介，欺騙消費(fèi)者?！?/p>

“復(fù)星系”旗下涉及銷售糾紛的不止佛山一處項(xiàng)目。位于重慶渝北區(qū)的復(fù)地公園和光項(xiàng)目也曾因涉嫌“違規(guī)銷售商品房”等原因引發(fā)購房者投訴。

佛山復(fù)地公園和光項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，與“復(fù)星系”近年地產(chǎn)平臺(tái)的整合與重組息息相關(guān)。該項(xiàng)目開發(fā)商禪曦房地產(chǎn)本為規(guī)劃建設(shè)禪醫(yī)健康城綜合體項(xiàng)目的平臺(tái)，實(shí)控人本為復(fù)星醫(yī)療，后續(xù)完全被注入到豫園股份，則要追溯至2021年“復(fù)星系”內(nèi)部的一場關(guān)聯(lián)交易。該年5月，豫園股份以“股+債”方式從復(fù)星醫(yī)療手中收購禪曦房地產(chǎn)100%股權(quán)，股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)共計(jì)5.5億元。而復(fù)星醫(yī)藥和豫園股份的實(shí)際控制人均為郭廣昌，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

根據(jù)彼時(shí)豫園股份的規(guī)劃，公司將借此新增以健康體驗(yàn)為主題的廣東省佛山市禪城區(qū)項(xiàng)目地塊，符合公司持續(xù)打造復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。

不過，禪曦房地產(chǎn)的盈利狀況并不佳，豫園股份當(dāng)初接盤該項(xiàng)目公司本就是承債式并購。《紅周刊》查詢豫園股份公告發(fā)現(xiàn)，2021年截至被合并日，禪曦房地產(chǎn)的凈利潤為-86.97萬元。如今，作為豫園股份乃至“復(fù)星系”進(jìn)駐佛山后推出的首個(gè)住宅項(xiàng)目，被封盤整改的復(fù)地公園和光，承載的營收壓力仍待解決。

復(fù)地公園和光項(xiàng)目追求銷售去化的背后，復(fù)星集團(tuán)近年其實(shí)有意加碼“賣房增收”。過去幾年間，歷經(jīng)平臺(tái)重組，“復(fù)星系”地產(chǎn)資產(chǎn)逐漸從早年的復(fù)地集團(tuán)輾轉(zhuǎn)至豫園股份，昔日“百強(qiáng)房企”的光環(huán)有所褪色。在“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營+產(chǎn)業(yè)投資”的戰(zhàn)略規(guī)劃下，復(fù)星有意撕掉傳統(tǒng)開發(fā)商的標(biāo)簽，房地產(chǎn)板塊更多被定位成一個(gè)產(chǎn)業(yè)組合。

不過，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，以豫園股份為重要地產(chǎn)平臺(tái)，“復(fù)星系”近年不斷提升拿地金額，整合并購集團(tuán)子公司，加碼地產(chǎn)版圖動(dòng)作明顯。然而事與愿違，作為豫園股份第二大營收板塊的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入仍連續(xù)3年下降，“復(fù)星系”依靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)賺錢的路徑變得艱難。

在今年5月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，豫園股份管理層定義公司的房地產(chǎn)開發(fā)模式為“蜂巢模式”，即布局以健康、金融、科創(chuàng)、文化等產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為先的產(chǎn)城融合項(xiàng)目。其實(shí)早在2018年，即復(fù)地集團(tuán)主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入豫園股份的那一年，豫園股份便聚焦“蜂巢城市智造者”定位。不過，克而瑞榜單顯示，在2016年，復(fù)地集團(tuán)的銷售規(guī)模為381億元，位列全國房企銷售榜單TOP33。2021年復(fù)地集團(tuán)全口徑銷售額153.3億元，居于房企銷售榜單TOP131，跌至百強(qiáng)房企陣營之外。而備受重視的豫園股份，近3年的物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)收入不增反降?！都t周刊》統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年，該業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入192.19億元、171.75億元、166.34億元，為公司總營業(yè)收入貢獻(xiàn)占比依次為44.79%、38.99%、32.58%，連連下降。

值得一提的是，步入今年一季度，豫園股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)下挫尤為明顯，毛利率與營收表現(xiàn)同時(shí)遭遇滑鐵盧。期間物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收11.98億元，較去年同期下滑47.37%，在公司總營收占比僅9.79%;毛利率為26.39%，較去年同期減少10.42個(gè)百分點(diǎn)，系公司三大主營業(yè)務(wù)中惟一毛利率下降的板塊，是自2018年重組以來的最低值。

受地產(chǎn)板塊拖累，豫園股份今年一季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤3.33億元，較去年同期下滑4成。豫園股份在公告中稱，“公司凈利潤下滑主要系報(bào)告期內(nèi)公司銷售結(jié)構(gòu)變化帶來毛利結(jié)構(gòu)相應(yīng)變化所致?！?/p>

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)不是很樂觀的情況下，“復(fù)星系”仍在加碼地產(chǎn)板塊。自去年以來，復(fù)星將“龍湖系”旗下李剛、張智聰、嚴(yán)亙暉等多位地產(chǎn)老將招致麾下，加盟復(fù)地平臺(tái)。今年上半年，復(fù)星國際在并購領(lǐng)域完成一項(xiàng)大宗交易，斥資63.42億元從中融國際信托手中收購BFC外灘金融中心物業(yè)50%權(quán)益，變更為全資持有。

在土儲(chǔ)方面，《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，僅就豫園股份而言，公司近3年在公開招拍掛市場的拿地金額逐漸提升，并于上海、天津、成都、杭州、珠海等一線及強(qiáng)二線城市獲得新增土儲(chǔ)10余宗。2019年至2021年，豫園股份的拿地金額依次為115.02億元、123.04億元、140.91億元。

《紅周刊》還發(fā)現(xiàn)，豫園股份地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在開發(fā)周期長，開發(fā)過程不確定性較高等問題。如早在2011年規(guī)劃建設(shè)的沈陽豫瓏城項(xiàng)目，中途經(jīng)歷停業(yè)改造，后在2020年才進(jìn)一步重啟;而公司于2015年擬投資建設(shè)的豫園商城二期至今仍未開工。

《紅周刊》查詢豫園股份相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，截至2021年底，豫園股份主要擬建、在建及竣工的房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目共計(jì)57個(gè)。其中，上海金豫閣、南通如東三號(hào)街區(qū)、西安復(fù)地大華、珠海斗門嶺南商業(yè)等多宗商業(yè)及住宅綜合項(xiàng)目，早于平臺(tái)完成重組的2019年前后納入建設(shè)規(guī)劃，目前竣工面積依然為零。

按照豫園股份早期規(guī)劃，前述4個(gè)項(xiàng)目總投資額依次為5億元、15.06億元、6.94億元、75.44億元，規(guī)劃總建筑面積為2.75萬平方米、22.81萬平方米、7.22萬平方米、57.23萬平方米。如今項(xiàng)目工程進(jìn)展緩慢，或直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的交付結(jié)轉(zhuǎn)收入。

從現(xiàn)金流表現(xiàn)看，作為承載復(fù)星系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要上市平臺(tái)，豫園股份存在資金鏈吃緊、短期債務(wù)偏高、債券集中兌付等流動(dòng)性問題。截至今年一季度末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物113.42億元，而流動(dòng)負(fù)債為593.9億元，距離覆蓋短債尚有較大缺口。與此同時(shí)，公司亦面臨債券集中兌付壓力。截至6月10日，豫園股份存續(xù)債券余額為129.75億元，其中一年內(nèi)到期債券規(guī)模86億元，占比超過6成。

另值得一提的是，2021年，豫園股份報(bào)告期內(nèi)對子公司擔(dān)?？傤~達(dá)185.75億元，占公司凈資產(chǎn)的比例達(dá)53.78%。根據(jù)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范上市公司與關(guān)聯(lián)方資金往來及上市公司對外擔(dān)保若干問題的通知》，“上市公司對外擔(dān)?？傤~超過最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度合并會(huì)計(jì)報(bào)表凈資產(chǎn)的50%”是一條重要分水線，為嚴(yán)格控制上市公司對外擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對外擔(dān)保總額超過該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的須經(jīng)股東大會(huì)審批。目前豫園股份對外提供較大額度擔(dān)保，亦難避免承擔(dān)連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。