房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險控制途徑探索

[ 作者簡介 ]

孫曉芳，女，遼寧遼陽人，天津星華府置業(yè)有限公司，財務(wù)總監(jiān)，本科，研究方向：房地產(chǎn)全過程管理。

[ 摘要 ]

在社會經(jīng)濟(jì)水平提高、房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的大背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)項目規(guī)模大、種類多樣。隨著營改增等稅收政策的落實(shí)，稅收籌劃出現(xiàn)諸多風(fēng)險，比如政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等?；诖?，為提高稅收籌劃質(zhì)量和實(shí)效性，本文探討控制房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的意義，圍繞政策、法律、財務(wù)、操作等內(nèi)容分析常見風(fēng)險，探索風(fēng)險控制途徑。

[ 關(guān)鍵詞 ]

房地產(chǎn)行業(yè);稅收籌劃;風(fēng)險控制

中圖分類號：F81? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.10.004

稅收籌劃是保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流、減輕企業(yè)稅負(fù)壓力的重要財務(wù)工作，在實(shí)際落實(shí)中受較多因素影響，比如政策環(huán)境變化、財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)等，而這可能會引發(fā)稅收籌劃風(fēng)險，最終對企業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)造成影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成，企業(yè)應(yīng)落實(shí)科學(xué)、全面的風(fēng)險控制措施，從而使稅收籌劃方案風(fēng)險最小、收益最大。

通過落實(shí)合適的稅收籌劃風(fēng)險控制工作，能夠依托于納稅風(fēng)險的降低減輕企業(yè)稅負(fù)，為稅收籌劃工作作用的發(fā)揮提供保障。在具體風(fēng)險控制過程中，財務(wù)人員需要明確區(qū)域間納稅政策落實(shí)的細(xì)微差別，還需要就最新稅法政策開展全面解讀與研究工作，這些在有利于稅收籌劃工作高質(zhì)量開展的同時，還能夠為企業(yè)相關(guān)戰(zhàn)略、決策的制定提供支持。而且，風(fēng)險控制能夠降低各類風(fēng)險的發(fā)生概率和發(fā)生后的影響程度，包括財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等，幫助企業(yè)在樹立良好社會形象的同時，保證內(nèi)部運(yùn)作穩(wěn)定、資金鏈運(yùn)行充足，幫助房地產(chǎn)企業(yè)以更為積極的態(tài)度應(yīng)對競爭愈發(fā)激烈的市場環(huán)境。依托于夯實(shí)的資金基礎(chǔ)，企業(yè)具有更多機(jī)會開展經(jīng)濟(jì)項目和相關(guān)業(yè)務(wù)，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)利益提高，實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)[1]。

1? ? 當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃常見風(fēng)險

1.1? 政策法律風(fēng)險

為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、帶動經(jīng)濟(jì)水平提高，往往會出臺優(yōu)惠力度較大的稅收政策，但是隨著市場環(huán)境變化稅收政策難免發(fā)生變化。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案與現(xiàn)行稅收政策之間存在沖突，將會使企業(yè)面臨利益流出等風(fēng)險，甚至需要面對法律追究，這對企業(yè)生存發(fā)展將造成極大打擊。究其原因是企業(yè)稅收籌劃工作缺乏對最新法律政策的了解與內(nèi)容的研究，未能及時掌握政策變化，進(jìn)而導(dǎo)致稅收籌劃方案出現(xiàn)偏差。而且，當(dāng)財務(wù)人員對相關(guān)政策追蹤不及時，或是企業(yè)缺少對相關(guān)機(jī)關(guān)部門的交流，沒有及時更新稅收籌劃政策信息，都可能導(dǎo)致稅收籌劃方案不合理，缺乏實(shí)效性。此外，不同地區(qū)在執(zhí)行國家相關(guān)政策時，大多會結(jié)合區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀和需求對政策進(jìn)行微調(diào)，若是力度把握不當(dāng)，將會引發(fā)稅收籌劃風(fēng)險。

1.2? 財務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方面，財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在借入資金存在不能兌付的風(fēng)險，而房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力本就較重，企業(yè)類型屬于資金密集型企業(yè)，尤其在拍地環(huán)節(jié)，一旦成功需要全額繳納土地出讓金，數(shù)額巨大。在該情況下，企業(yè)現(xiàn)有資金可能無法滿足，借貸成為企業(yè)獲得資金量的主要方式。當(dāng)房地產(chǎn)稅收籌劃面對如此巨大的資金借入量時，需要計算利息稅前扣除數(shù)額，利用明確的利息抵稅作用增大企業(yè)利潤空間，從而合理獲取稅收籌劃利益。然而這只是稅收籌劃的角度，房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展涉及面廣，企業(yè)不能僅從稅收籌劃的角度出發(fā)，不可無節(jié)制地借入資金，還要綜合考慮自身還款能力和借款剛性兌付。當(dāng)還款能力超出資金借入量時，由此帶來的財務(wù)風(fēng)險可能會使資金鏈斷裂，更為嚴(yán)重的后果是引發(fā)企業(yè)破產(chǎn)[2]。

1.3? 操作風(fēng)險

在操作執(zhí)行方面，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃操作風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面，一是缺乏高水平的專業(yè)財務(wù)人員，開展相關(guān)工作時未能科學(xué)掌握稅收籌劃要點(diǎn)，方法運(yùn)用不合理。比如在營改增背景下，一些財務(wù)人員沒有合理分?jǐn)偼恋爻杀?，土地增值稅并沒有有效降低，或是未能夠調(diào)節(jié)好結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本的時間點(diǎn)，甚至一些財務(wù)人員缺乏對企業(yè)實(shí)際情況的考量，稅務(wù)籌劃過程中沒有合理確定融資方式和資本結(jié)構(gòu)等，進(jìn)而導(dǎo)致操作不當(dāng)，實(shí)效性較差，在沒有實(shí)現(xiàn)理想減輕稅負(fù)的目標(biāo)的同時，還有可能帶來資金風(fēng)險。二是系統(tǒng)性稅收籌劃對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境變化的整體性把握不夠，最終形成稅收籌劃的綜合運(yùn)用風(fēng)險，比如企業(yè)改制等方面涉及的優(yōu)惠操作問題。

1.4? 經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中，涉及的方面較多，比如籌資、分配、投資、經(jīng)營等，涉及的稅種也多達(dá)十余種，比如營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等。雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作模式大體相同，但具體情況存在差異。有的稅收籌劃方案可能涉及一個項目和稅種，但也有可能涉及多個項目和稅種，具有單一性和綜合性的差異性。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制改革程度的加深，資本市場愈發(fā)復(fù)雜，且具備多變性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展存在經(jīng)營風(fēng)險，且無法消除，在該情況下，稅收籌劃若是操作程序不規(guī)范，將影響稅務(wù)籌劃成功率。而且，籌劃也有成本，若是忽略成本開支影響，將引發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。

2? ? 基于房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃探索風(fēng)險控制途徑

2.1? 把握稅收政策，增加機(jī)關(guān)交流

為實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的有效控制，應(yīng)充分認(rèn)識稅收籌劃風(fēng)險，加強(qiáng)稅收政策學(xué)習(xí)，并積極與相關(guān)機(jī)關(guān)交流，以此保證稅收籌劃方案整體科學(xué)性和合理性，享受合適的稅收優(yōu)惠政策，從根本上消除稅收政策的法律風(fēng)險。具體而言，在當(dāng)前稅收監(jiān)管環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要將合理避稅原則貫穿于稅收籌劃工作的全過程，充分認(rèn)識稅收籌劃風(fēng)險來源，保證企業(yè)內(nèi)部人員都具有較強(qiáng)的風(fēng)險防范意識，為稅收籌劃效益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定良好基礎(chǔ)[3]。

稅法是處理房地產(chǎn)企業(yè)和國家之間分配關(guān)系的主要法律規(guī)范，在稅收籌劃工作開展過程中需要根據(jù)具體項目綜合考慮計稅依據(jù)、稅率等，全面了解相關(guān)稅收規(guī)定，將其作為稅收籌劃重要依據(jù)。此外，充分采集稅收政策相關(guān)信息，利用信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對最新稅收政策內(nèi)容的密切關(guān)注，同時結(jié)合國家稅務(wù)總局的官方網(wǎng)站，利用其開通的網(wǎng)送稅法、電子稅法期刊免費(fèi)訂閱等活動，拓寬稅收政策相關(guān)內(nèi)容的接收渠道，將其作為稅收籌劃的前提。

需要注意的是，稅收政策具有一定彈性空間，且區(qū)域之間的差異往往會帶來不同的地方稅收征管方式，在該情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有較大自由裁量權(quán)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)交流，最大程度地了解稅務(wù)機(jī)關(guān)工作程序，降低信息不對稱性，盡可能地在稅法的理解上與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)取得一致，尤其是對于新政策內(nèi)容或是某些模糊內(nèi)容，要盡量得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，以此保證稅收籌劃方案具有較高成功率。

2.2? 規(guī)范會計核算，優(yōu)化籌劃方案

為避免稅收籌劃財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對會計核算進(jìn)行規(guī)范，正確認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展特點(diǎn)，從而保證稅收籌劃工作科學(xué)、合理。由于房地產(chǎn)面向的工程項目具有較長周期，且經(jīng)歷從開發(fā)到銷售多個環(huán)節(jié)，在此過程中，稅務(wù)涉及范圍廣，所以，財務(wù)人員要將依法誠信納稅理念貫穿于工作全過程，正確看待稅收籌劃受到的諸多限制，企業(yè)也不可將利潤上升寄托在稅收籌劃工作上。在規(guī)范會計核算時，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用計算機(jī)系統(tǒng)和信息化平臺設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)會計中心或業(yè)財中心，正確開展會計賬冊、憑證和報表的同時，加強(qiáng)與業(yè)務(wù)項目之間的聯(lián)系，掌握準(zhǔn)確的業(yè)務(wù)信息開展稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)依法設(shè)置賬簿，以此在應(yīng)對納稅檢查的同時對會計基礎(chǔ)工作進(jìn)行規(guī)范，依托于健全的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)得到的數(shù)據(jù)反映真實(shí)、完整的經(jīng)濟(jì)活動，保證稅金計算準(zhǔn)確，申報準(zhǔn)時降低財務(wù)風(fēng)險。

除此之外，做好稅務(wù)籌劃方案的優(yōu)化工作，應(yīng)綜合考慮企業(yè)現(xiàn)狀、業(yè)務(wù)實(shí)際以及發(fā)展需求，結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)金流和時間選用最為合適的稅收籌劃方法，減輕稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)整體收益增長。具體而言，綜合分析業(yè)務(wù)實(shí)際，以企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略為前提提高企業(yè)價值，遵循成本效益原則正確認(rèn)識到稅收籌劃成本，在充分考慮隱含成本的前提下，保證稅收籌劃成本小于所得效益，以此保證稅收籌劃方案的實(shí)效性。比如，為有效降低土地增值稅，財務(wù)人員可以合理分?jǐn)偼恋爻杀?，掌握營改增下的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，以此實(shí)現(xiàn)合理的稅負(fù)規(guī)劃，滿足企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展需求[4]。

2.3? 聘請專業(yè)人員，加大人才隊伍建設(shè)力度

為有效防止企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請專業(yè)人員對稅收籌劃風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)防控。雖然企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員具備較高水平的專業(yè)能力，或是可以很好的完成稅收籌劃工作，但在風(fēng)險防控方面可能存在一定不足。因此，企業(yè)可以聘請更為專業(yè)的籌劃人員對風(fēng)險進(jìn)行識別。一般這種情況主要發(fā)生于地產(chǎn)企業(yè)受地區(qū)或自身條件限制，沒有相應(yīng)的專業(yè)籌劃人員的情況下，所選擇的專業(yè)機(jī)構(gòu)也多是專注于稅收政策研究或是提供咨詢服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。第三方的介入，能夠給財務(wù)人員提供參考和支持，使各項工作都在國家稅務(wù)總局的最新政策基礎(chǔ)上展開，進(jìn)而有效提高稅收籌劃的規(guī)范性和合理性，降低操作風(fēng)險。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)也要加大人才隊伍建設(shè)力度，增加現(xiàn)有財務(wù)人員的學(xué)習(xí)機(jī)會、拓展其學(xué)習(xí)空間，依托于高水平的人才隊伍防控稅收籌劃操作風(fēng)險。具體而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險控制具有技術(shù)性、科學(xué)性和綜合性特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)圍繞稅收政策、相關(guān)法律法規(guī)、信息化會計核算操作、稅收籌劃方式方法、風(fēng)險識別與處理等內(nèi)容定期開展人才培訓(xùn)教育工作，使其精通相關(guān)知識和技能，鍛煉其經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測能力、項目協(xié)作能力、項目統(tǒng)籌規(guī)劃能力，從而不斷提升企業(yè)稅收籌劃水平，實(shí)現(xiàn)對操作風(fēng)險的有效防控。

2.4? 營造良好的控制環(huán)境

首先，圍繞稅收籌劃風(fēng)險營造良好控制環(huán)境。為保證各項風(fēng)險控制措施的合理性和落實(shí)實(shí)效性，落實(shí)明確且合理的風(fēng)險控制策略與目標(biāo)，確保其滿足企業(yè)納稅規(guī)范和相關(guān)要求。如果企業(yè)管理層更傾向于公司具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，較為注重避稅相關(guān)方法措施，在該情況下，稅收籌劃風(fēng)險控制策略和目標(biāo)應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：一是公司上下嚴(yán)格遵守最新相關(guān)政策與法律，將照章納稅貫穿始終;二是積極爭取適合企業(yè)當(dāng)前發(fā)展階段的稅收優(yōu)惠;三是企業(yè)內(nèi)部應(yīng)設(shè)置獨(dú)立稅務(wù)部門，并結(jié)合責(zé)任制度落實(shí)各級負(fù)責(zé)人。

其次，做好納稅風(fēng)險評估工作，加強(qiáng)風(fēng)險控制措施效果的監(jiān)控力度。除了上述針對性的風(fēng)險控制措施，企業(yè)財務(wù)人員還應(yīng)對納稅風(fēng)險進(jìn)行全面評估，即識別企業(yè)具體經(jīng)營行為涉及的納稅風(fēng)險和相關(guān)責(zé)任人，做好具體經(jīng)營行為涉稅問題分析工作，并通過責(zé)任人制度實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的快速、有效解決。在強(qiáng)化風(fēng)險控制策略執(zhí)行的監(jiān)控強(qiáng)度時，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目實(shí)際推進(jìn)進(jìn)度落實(shí)監(jiān)控措施，做好總結(jié)工作，目的是查出具體問題、管理失效原因、目標(biāo)不理想原因、產(chǎn)生的新風(fēng)險等，并將其整理為文件資料，進(jìn)而為后續(xù)風(fēng)險控制工作提供數(shù)據(jù)支持，避免同類型風(fēng)險問題的再次發(fā)生，

最后，加強(qiáng)部門間的信息交流與溝通，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門。對于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃而言，有效且高效的信息交流與溝通是整個納稅風(fēng)險控制的潤滑劑，若是缺乏溝通，即便設(shè)計了清晰的風(fēng)險控制策略與措施，但是在相關(guān)部門和工作人員不理解或理解偏差的情況下，此類措施無法得到有效落實(shí)，部門間的配合度較差，將直接影響風(fēng)險控制效果。因此，企業(yè)根據(jù)發(fā)展需求和市場發(fā)展現(xiàn)狀，加大力度深化業(yè)財中心建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資源整合與信息共享，同時加強(qiáng)對稅收籌劃工作涉及部門和人員的基礎(chǔ)風(fēng)險內(nèi)容的培訓(xùn)和溝通，使其熟知相關(guān)控制策略和目標(biāo)，引導(dǎo)其主動參與到稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制工作中，自覺約束自身行為，最大程度減少相關(guān)風(fēng)險因素。除此之外，加強(qiáng)書面記錄和線上數(shù)據(jù)分析，尤其是財務(wù)、業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建，準(zhǔn)確記錄納稅風(fēng)險控制流程和結(jié)果。

3? ? 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成，在市場化、現(xiàn)代化程度日益提高的背景下，應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展趨勢與需求落實(shí)科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃工作，并圍繞工作實(shí)際開展相應(yīng)的風(fēng)險控制，以此應(yīng)對日益激烈的市場競爭，提高企業(yè)核心競爭力。稅收籌劃風(fēng)險具體控制策略應(yīng)從財務(wù)人員核算操作、稅收政策解讀、最新法律內(nèi)容、內(nèi)部控制環(huán)境營造等方面開展，在依法納稅的前提下保證企業(yè)收益，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，以此推動企業(yè)長遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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