建筑物區(qū)分所有權的立法規(guī)定

楊奕澤

隨著經濟的發(fā)展、城市的擴張，商品房已經成為房地產市場的主流。但在商品房的開發(fā)過程中，總會出現一些侵犯業(yè)主權益的情況，其中業(yè)主最為重要的權利便是建筑物區(qū)分所有權，這項權利解決了業(yè)主專有部分、共有部分的權利屬性，規(guī)范了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職能、執(zhí)行程序。在2021年1月1日生效的《中華人民共和國民法典》中，對《物權法》作出了一定的修改，使整個建筑物區(qū)分所有權的權利內容更加明晰，也更有利于業(yè)主解決小區(qū)內的矛盾糾紛，增加業(yè)主權利的救濟通道，讓業(yè)主的權利得到最大限度的保障。

一、建筑物區(qū)分所有權的權利屬性概述

建筑物之區(qū)分所有權，顧名思義是一種在所有權范疇下的權利，就“區(qū)分所有”而言，它不同于我們最常見的單一“所有”，業(yè)主對共有部分不享有直接的支配力;也不同于共同“共有”，業(yè)主對專有部分擁有完全的支配效力。所謂的“區(qū)分所有”既包含了“所有”又涵蓋了“共有”，是一種擁有兩種基礎物權外觀的權利?；谖餀嗫腕w特定的原則，我們的每一項物權都是以某一個特定物來作為其權利客體的，也就是說對于我們所有的房屋，承載我們權利的是這樣一個單獨的居住單元，而非直觀上所謂的一物（整幢建筑物），這與一幢建筑物就是一項所有權客體的獨棟別墅存在較大差異，基于物權客體特定，建筑物區(qū)分所有權便有了其存在的必要。

對于不動產來說，最簡單的權利模型便是獨棟別墅，對獨棟別墅而言其所有權人擁有的所有權即此幢建筑物與四周的分界線所劃分出的范圍，由于建筑物的所有權為特定的一權，故也就沒有了區(qū)分所有的必要，所以無論這幢別墅有多少層，其所有權只有一個，不存在因分層而導致權利出現分割，所有權人對這幢多層建筑擁有完全的所有權，此幢建筑物即被視為一物;再進一步來說便是聯排別墅，對于這類建筑物，其所有權人擁有的所有權至少在縱向上是連續(xù)的，由于聯排別墅在不同業(yè)主之間存在共用墻，所以所有權人擁有的所有權便不再是建筑物與四周的分界線所圍出的范圍，而是需要在此幢建筑物內做縱向的分割，分割出來的單元便是所有權人擁有所有權的部分，也即“區(qū)分所有”概念下的一幢建筑物內業(yè)主的專有部分;對于橫向分割的權利類型亦然，例如開發(fā)商按樓層出賣給買受人，這時不同的樓層之間就存在了不同的所有權，這樣給我們直觀地感受便是將一幢單一所有權的建筑物橫向切割為各自獨立的所有權單元，也就是一項所有權劃分為了多所有權，歸多個不同的業(yè)主所有;最后便是現代社會最常見的多層建筑，對于多層建筑來說，其所有權人擁有的所有權較整體建筑物而言是被分割成一個個小的區(qū)域，建筑物在縱向上被分為不同的單元，在橫向上被分為不同的樓層，以此來區(qū)分不同所有權人所有的所有權，這也就是為何建筑物區(qū)分所有權在高層建筑盛行的當代變得十分重要的原因，由于物權客體的特定性，在實際外觀上呈現單一物形態(tài)的建筑物實際上存在了多個互不干預、互相獨立的所有權（業(yè)主的專有部分），這些在一幢建筑物內存在多個所有權的權利載體便是由縱向與橫向聯合劃分出來的居住單元，而居住單元與居住單元之間的空隙，便是業(yè)主的共有部分，對其享有共有和共同管理的權利。

二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

對于高層建筑來說，其所具有的“一個建筑物擁有多個所有權人”的特性，使之必須有一定的規(guī)范來規(guī)制不同所有權人之間的權利義務關系，加之近幾十年來物業(yè)行業(yè)的產生，使整個建筑物的權利義務分配變得更為復雜?！睹穹ǖ洹穼Υ嗽诘诙倨呤粭l中規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！惫餐怀隽巳棛嗬?/p>

一是業(yè)主對專有部分的所有權，即最明顯的“所有”權，嚴格來說是對專有部分的占有、使用、收益、處分的權利，在這樣的權利屬性下，業(yè)主可以自由地對房屋進行出租、設立擔保物權等。但是由于不動產的特殊性，不同于其他所有權可以任意處置的特性，業(yè)主對建筑物專有部分享有的所有權（專有權）需要由法律對其作出一定的限制，如《民法典》第二百七十二條、第二百七十九條之規(guī)定。

由于在一個建筑物內存在多個所有權，各位業(yè)主之間的專有權就形成了相對交織的狀態(tài)。所以專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規(guī)則以及共有關系的限制。專有權人在行使專有權過程中要承擔更多的義務，這些義務包括區(qū)分所有人不得因為行使專有部分的所有權而影響到建筑物的安全;行使自己的專有權不得侵害他人的利益，應當為他人行使權利提供必要的方便等。業(yè)主擁有的所有權應當是一種狹義所有權，其使用、處分權能的行使都會受到一定的阻礙，由于房屋固有的特殊性和現代高層建筑的大規(guī)模出現，在一棟建筑物內尤其是相鄰的業(yè)主之間會構成相對緊密的社會關系。業(yè)主對專有部分擁有的所有權是建筑物區(qū)分所有權的核心，建筑物區(qū)分所有權中對共有部分管理、收益的基礎便是來自對建筑物的所有權，但是業(yè)主對建筑物擁有的所有權與廣義上的所有權又存在一定的差異，其使用、收益、處分時較廣義上的所有權會存在權能的減損，所以將業(yè)主對專有部分擁有的所有權認定為是一種專有權在邏輯上更為清晰、合理。

二是業(yè)主對共有部分所享有的共有的權利，例如建筑區(qū)內的電梯、過道、綠地、車位等，我國《民法典》第二百八十三條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定?！蔽覈⒎m然沒有明確地指出業(yè)主對共有部分的共有方式到底是按份共有還是共同共有，但是僅就費用分攤、收益分配等事項來說是依據按份共有的原則來進行處理的。

從我國現有的法律規(guī)定角度出發(fā)，共有被分為按份共有和共同共有，就共同共有而言，共有人對共有物享有的權利和需要履行的義務都是平等的，由于區(qū)分所有的建筑物具有明顯的份額特征，義務人所占份額的不同會導致其承擔的義務存在差異，并且我國學界所普遍認同的共同共有的情景包括“夫妻共有”、“家庭共有”、“遺產分割前的共有”，可以看出這些共有模式都具有非常緊密的社會關系，且都是在家庭這樣一個基本社會單元內而存在的，故而在建筑物區(qū)分所有的情況下共同共有顯然不能適用。

對于按份共有所需要的明確的份額。由于專有部分面積所占的比例是確定的，建筑區(qū)域內的每一位業(yè)主都能準確地計算出屬于自己的份額。即依據業(yè)主的專有部分面積占比來確定其對共有部分的管理權限，可以說建筑區(qū)域內共有部分的任何物品都凝聚了每一位業(yè)主的權益，除業(yè)主之外不受任何人的支配。但在按份共有中，按份共有人可以隨時請求分割共有物且可以轉讓其所擁有的共有物份額，其中關于分割共有物的規(guī)定是無法適用到建筑物區(qū)分所有權的情況下，共有部分無法獨立于專有部分而存在，就同一樓層的共有部分來說，各位業(yè)主對共有部分享有的權利不能轉讓給非本樓層居民的其他人，由于本層居民處在相鄰關系中且是共有部分管理、修繕的既得利益者和處在實際地位的控制者，所以業(yè)主對共有部分享有的權利不能進行任意地分割，就同一單元所有業(yè)主的共有部分來說，以電梯為例，電梯作為高層建筑必不可少的配套設施，它本身對于一樓的居民顯然沒有什么價值，但這并不妨礙一樓居民對電梯依然享有共有的權利，雖然對于電梯修繕、管理、使用等方面的費用可以由按份的方式收取，但是對附加于電梯之上的共有權卻是無法按照份額加以劃分，既然不能用份額來劃分共有權那么必然也就不能對電梯進行分割。

綜合來看，單獨地運用共同共有和運用按份共有均不能在建筑物區(qū)分所有的情況下對共有部分加以良好的規(guī)制，對此，王利明教授認為，建筑物區(qū)分所有權共有部分的共有權是依附于業(yè)主對專有部分享有的專有權，這種特殊的共有方式具有從屬性，區(qū)分所有權人行使建筑物區(qū)分所有權之共有權重大事項，須通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會集體決策、共同管理，這樣認為既表現出法律屬性具有“物法性”要素，又具有“人法性”要素，是相較于普通共有模式下的新型共有方式。

三是業(yè)主對共有部分所享有的共同管理的權利。在建筑物區(qū)分所有權這一章中，規(guī)定業(yè)主可以自行管理亦可委托物業(yè)或他人進行管理，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，共同決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，使用、籌集建筑物及其附屬設施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等。業(yè)主對于共同管理權利的行使主要依靠業(yè)主大會來實施。

三、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

在小區(qū)管理的法律規(guī)劃之中，業(yè)主大會、業(yè)主委員會是我們小區(qū)管理的主要方式，可在實際生活中，業(yè)主委員會和業(yè)主大會的成立比例遠低于我們的預期，且普遍存在業(yè)主委員會成立難、生效慢、資金使用爭議大的問題。對此，我國《民法典》第二百七十七條規(guī)定：“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助。”

（一）業(yè)主設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會

業(yè)主，是所在區(qū)域內建筑物的主人，基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權所形成的業(yè)主大會，是區(qū)域內建筑物的自治的管理機構，由全體業(yè)主組成。所以對于業(yè)主大會的權利來源，就是每位區(qū)域建筑物內的業(yè)主，只要是業(yè)主就有權參加業(yè)主大會，并對建筑物的共有部分行使共同管理的權利，以維護自己或他人的合法權益。

（二）業(yè)主委員會即由業(yè)主大會選舉產生，執(zhí)行業(yè)主大會所決定的事項，并受業(yè)主監(jiān)督

作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會的重要性不言而喻。但在我們的實際生活中，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的設立較少，業(yè)主們通常對不減損自身利益的社區(qū)事宜不予理會，區(qū)域內建筑物的自治意識較為薄弱，對業(yè)主大會等自治組織沒有強烈的需求，故而對其設立與否也就喪失了熱情。

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度在我國無法大面積普及的原因

1.投入與回報的不匹配

在投入與產出的關系領域，討論商品房與福利房兩個房屋類型。

首先是開發(fā)商所出售的商品房，大多數購買商品房的業(yè)主彼此之間并不熟知，各位業(yè)主都處在一個較為獨立的社會關系之中，而成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會等這類帶有管理性質的機構，對他們來說無論從哪方面去考慮都存在一定的弊端，若作為被管理者，這類業(yè)主會因為沒有參與到規(guī)則的制定中，缺乏了自身的參與度，從而使這些業(yè)主發(fā)自內心地抵觸由業(yè)主大會所決定的事項;若作為管理者，由于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所能決定的事項比較有限，通過業(yè)主大會對區(qū)域建筑物共有部分進行權益分配的時間成本又比較高，對管理者來說自己投入的精力無法及時得到正向的反饋，也就慢慢對業(yè)主大會失去了耐心。從這里我們可以總結出三點業(yè)主大會等業(yè)主自治制度無法長期有效存在的原因，一、法律地位不明確，無法達成全體業(yè)主對區(qū)域內建筑物管理的共識;二、執(zhí)行效率低，沒有配套的制度框架協助其運行;三、權能較小，無法滿足如今日益增長的人民的需求。

其次是單位所提供的福利房，相比于商品房來說，居住在福利房中的各個業(yè)主之間關系更為緊密，他們大多數是同事、上下級，所以在這個群體中對各方的權益的平衡就顯得尤為重要。業(yè)主大會、業(yè)主委員會設立的初衷就是為了幫助小區(qū)居民更好的生活，并且平衡各位業(yè)主的權利與義務，而“平衡”就意味著必然有一部分業(yè)主的權利會受到減損，這樣一來，處在一個人際關系較為緊密的關系圈中的居民對誰來管、怎么管恐怕都會“敬而遠之”。所以與其成立一個無法發(fā)揮作用的業(yè)主大會，還不如僅依靠各家各戶的自覺來規(guī)范小區(qū)生活中的事項。

2.業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度的了解程度不夠

根據《民法典》第二百七十八條的規(guī)定。業(yè)主共同決定重大事項時需要首先專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，其次參與表決專有部分面積占四分之三以上且人數四分之三的業(yè)主同意，才能做出一些重大的決定。法律在參與表決時設立了雙重門檻，需要在專有建筑物面積占比和人數上都達到要求方可啟動表決程序，這樣規(guī)定既平衡了大面積住戶的權利也保障了小面積住戶的利益，是較為公平的方式。而在通過決議時，由于改建、重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等行為都是建筑區(qū)劃內十分重要的事項，其改變關系到各位業(yè)主的切身利益，為了照顧到絕大多數業(yè)主的權利，規(guī)定四分之三的比例同意是合理的。

結 語

建筑物區(qū)分所有權作為業(yè)主所享有的在社區(qū)生活中最重要的權利之一，以目前的立法進程來看還是有所缺陷，在處理一些較復雜問題時可操作性不強，同時對共有部分、專有部分的權能歸屬規(guī)定模糊，在小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會方面，雖然制度和程序均十分合理，但是無法從根本上解決業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立數量少、決議生效難等問題。故此，國家適時出臺有關建筑物區(qū)分所有權的獨立法案，是完善建筑物區(qū)分所有權的重要方法之一，并且將共有部分、車庫、綠地等加入不動產登記中，以明確的記載來規(guī)范實際生活中權利范圍的模糊，通過改善現有的建筑物區(qū)分所有權規(guī)制模式來進一步增強法律條文的可實施性。加強對專有部分的權利限制，規(guī)范共有部分的權利邊界，限制開發(fā)商的有關權利，推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會的切實落地，才是增進人民福祉、規(guī)范小區(qū)制度的一劑良方。