穩(wěn)住經(jīng)濟大盤，恢復房地產市場信心

摘要：房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性和先導性產業(yè)，對經(jīng)濟的影響勢大力沉。房地產穩(wěn)，則經(jīng)濟穩(wěn)，恢復房地產市場信心同樣刻不容緩。多重因素疊加影響下，市場修復過程需要時間，但房地產政策環(huán)境持續(xù)改善，市場最難的時光已經(jīng)過去，房地產市場未來依然值得期待。同時，“房住不炒”的底線不會突破，房地產業(yè)只有健康發(fā)展才能帶動眾多行業(yè)健康發(fā)展。

關鍵詞：市場信心;政策調控;因城施策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）05-0032-04 收稿日期：2022-04-30

作者簡介：王韶，廣東省房地產業(yè)協(xié)會會長。

1 為什么要穩(wěn)定房地產市場信心

1.1 房地產業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展休戚相關

房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長，與生產、投資、消費緊密相關，循環(huán)鏈條涵蓋土地出讓、工程施工、材料采購、融資銷售、竣工交付、物業(yè)管理等，就業(yè)人數(shù)龐大，與社會經(jīng)濟發(fā)展休戚相關。不可否認，房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性和支柱性產業(yè)，房地產市場對經(jīng)濟的影響勢大力沉。

從產業(yè)地位看，2007年之前，我國房地產業(yè)增加值占GDP比值在4%～4.7%之間，2009年以來占比均在5.4%以上，2020年達7.3%歷史最高水平;2021年受房地產調控新政影響，比重回落至6.8%。

從提供就業(yè)看，2020年全國房地產就業(yè)人數(shù)為525萬人，建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)5367萬人，合計占城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員的15.7%。隨著物業(yè)管理、房地產中介、長租公寓等勞動密集型細分領域快速發(fā)展，房地產將承接更多就業(yè)人口。

房地產業(yè)發(fā)展除對經(jīng)濟增長、創(chuàng)造就業(yè)崗位等方面具有積極的促進作用外，對增加稅收和地方財政收入也有重要的貢獻。近年廣東房地產直接稅收收入占全省國內稅收總收入的比重逐年上升，2020年達到21.6%最高位。

從出讓收入看，全國國有土地使用權出讓金由2006年7677億元增至2020年8.41萬億元，年均增長17.5%;占全國地方一般公共預算收入比重最低為2008年33.5%，最高的2020年達84.0%，成為地方財政收入的重要補充。

1.2 當前房地產市場最突出問題是信心不足

自去年三季度以來，房地產市場預期轉弱，景氣度持續(xù)走低。今年1～4月，全國商品房銷售面積、銷售額同比下降20.9%和29.5%，較上期擴大7.1個百分點和6.8個百分點;到位資金同比下降23.6%，商品房新開工面積下降26.3%，較上期擴大4個百分點和8.8個百分點。在銷售回籠不暢、企業(yè)資金有限的情況下，收縮新開工規(guī)模便在情理之中。

而當前房地產市場面臨最突出問題是信心不足，購房者對市場回穩(wěn)信心不足，既憂心難交房，更擔心房價下滑;政府對房企如期交樓信心不足，資金監(jiān)管嚴苛;上下游合作方信心不足，不再愿意墊資進場;金融機構擔心金融風險，對房企惜貸;房企自身信心不足，不敢也沒能力增資拿地開發(fā)，從銷售、融資到拿地全鏈條受阻，陷入“房價預期不穩(wěn)-量價齊降-資金回籠受阻-外部融資受限”的負反饋循環(huán)。

市場信心不振、銷售停滯影響房企回款，資金欠缺則影響企業(yè)的再投資。支持剛性和改善性住房需求，促進房地產業(yè)良性循環(huán)，對于穩(wěn)定經(jīng)濟大盤至關重要。尤其在經(jīng)濟增速下降的環(huán)境下，更需要釋放正常、合理的購房需求，發(fā)揮“壓艙石”的作用，從而實現(xiàn)“三保六穩(wěn)”。

1.3 穩(wěn)定房地產市場信心有底氣、有支撐

房地產是永續(xù)性行業(yè)，任何時代都存在巨大的住房需求。中國房地產業(yè)過去是重要行業(yè)、支柱行業(yè)，現(xiàn)在是，未來仍然是。我們不能因當前的困難而失去信心，未來房地產行業(yè)依然充滿機遇。

其一，住房消費升級，改善型需求有支撐。過去由于房屋質量參差不齊、配套較差等原因，人們對住房功能要求從滿足基本居住轉為滿足高品質生活需要，換房逐漸成為人們的基本需求。住房消費從“居者有其屋”升級到“居者優(yōu)其屋”，相應居住需求仍然很大。

其二，城市快速干線不斷完善。城市空間和時間距離縮小，房地產“流動性”增強，給房地產帶來強大的剛需和跨區(qū)域置業(yè)需求。

其三，家庭戶戶數(shù)和戶規(guī)模小型化增加住房需求。據(jù)人口普查，中國家庭戶規(guī)模小型化趨勢明顯。在家庭戶規(guī)模不斷縮小和單身戶明顯增加趨勢下，家庭戶數(shù)快速增長，家庭代際關系日趨簡單，越來越多大家庭裂變?yōu)樾〖彝?，對住房套?shù)需求量持續(xù)增加。

其四，以縣城為載體的新型城鎮(zhèn)化是房地產市場的制度紅利。5月，中辦、國辦印發(fā)《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》，勾勒了城鎮(zhèn)化建設新圖景。一方面，通過大力發(fā)展縣域經(jīng)濟培育和引進相關產業(yè)，將提升縣域就業(yè)吸納能力。另方面，為促進新轉移人口市民化，要增加適應進城農民剛性需求的住房供給。可以預見，未來5年，城鎮(zhèn)化依然是房地產市場的制度紅利。

2 導致當前房地產市場信心不足的因素

影響房地產市場信心因素很多，多種因素綜合疊加導致了當前信心不足。

2.1 疫情反復多發(fā)帶來的全方位沖擊

3月以來，國內新冠疫情多點反復頻發(fā)，涉及多個重要城市，全方位沖擊宏觀經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟下行壓力明顯加大，困難和挑戰(zhàn)明顯增多，房地產業(yè)不可能獨善其身。

首先，疫情防控降低了宏觀經(jīng)濟運行效率。4月制造業(yè)PMI（采購經(jīng)理指數(shù)）為47.4，創(chuàng)2020年3月以來新低。其中，4月PMI供貨商配送時間指數(shù)僅為37.2，較前值下行9.3個百分點，自2005年1月以來，僅高于2020年2月的32.1，表明制造業(yè)原材料供應商交貨時間顯著延長，宏觀經(jīng)濟運行效率下降。4月制造業(yè)新出口訂單指數(shù)為41.6，較前值大幅下行5.6個百分點，預示5月出口大概率不樂觀。

受疫情影響，4月全國城鎮(zhèn)調查失業(yè)率達6.1%，創(chuàng)下2018年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來次高值，僅比2020年2月低0.1個百分點;1季度全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13832元，同比增長4.2%，為2014年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，除2020年疫情爆發(fā)年份外的最低水平，對居民的消費能力產生根本性制約。

其次，房地產領域方面，疫情讓房地產市場供需兩端受阻。從供給看，疫情防控下項目正常開工受阻，售樓處關關停停，銷售回款難以保障房企正常運營。從需求看，對經(jīng)濟增長和收入水平提高的預期降低，加劇了居民購房觀望情緒。

2.2 房地產調控政策影響

2021年以來，在房地產企業(yè)“三線四檔”融資新規(guī)和銀行機構房地產貸款集中度管理制度等房地產金融審慎管理制度之下，疊加限購、限貸、限價、限售、限簽等政策措施，導致房地產行業(yè)各融資渠道明顯受到限制。

據(jù)天風證券研究所披露，2021年A+H股103家主流上市房企中，中小房企為顯著凈流出，總體房企有息負債同比下降1.8%，為2011年以來首次負增長。歸母凈利潤同比下降49.2%，同比下滑44.3個百分點，同樣出現(xiàn)2011年以來首次同比下降，行業(yè)整體利潤空間大幅收窄。

在嚴厲的房地產金融審慎管理制度之下，過去“高周轉、高杠桿、高負債”使企業(yè)危機四伏，不斷降價自救引起市場混亂，購房者“買漲不買跌”，持幣觀望氣氛更濃;投資回報預期轉弱，投資需求退場;“限購、限貸、限簽”影響有消費能力的改善型需求入市，讓市場雪上加霜。

2.3 房地產業(yè)內部因素

其一，住房供應嚴重短缺時代已過去。據(jù)《中國住房存量測算報告》，2020年城鎮(zhèn)戶籍家庭住房套戶比為1.09，一、二、三線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房問題已由總量短缺轉向結構性不平衡和住房資源分配不均。

其二，房地產快速發(fā)展和高房價透支市場。1998年房改以來，中國商品住宅銷售均價總體持續(xù)上漲，其中2008-2020年年均漲幅為8.9%，高于前10年2.1個百分點;近5年中國商品房累計銷售金額占過去20年的56%;居民部門杠桿率由2005年16.9%上升到2020年62.2%。

其三，自媒體非專業(yè)、片面失實夸大的解讀誤導消費者。此外，中美貿易戰(zhàn)、俄烏沖突對市場的影響也不容小覷。

3 如何提振房地產市場信心

面對嚴峻的市場和資金困境，部分房企通過降價、減薪、裁員、減投、轉讓項目等方式積極自救。但在需求收縮和預期轉弱之下，降價促銷效果有限，其他自救方式也如杯水車薪。只有企業(yè)和購房者對未來市場有平穩(wěn)預期，銷售才能上去，企業(yè)的投資信心才有穩(wěn)住的可能，信用問題、交付問題、投資問題等也將迎刃而解。

“快、狠、準”調整過去為防市場過熱所采取的收縮性調控措施，讓市場信心盡快恢復，已經(jīng)刻不容緩。

就廣東省而言，各地經(jīng)濟體量、人口總量、產業(yè)基礎、居民消費、房價水平等差異較大，房地產調控措施調整應“因地、因企、因人、因類”而異，采取靈活的差別化措施。

3.1 因地施策

首先，應做好疫情防控與穩(wěn)定經(jīng)濟的平衡。穩(wěn)步推進常態(tài)化核酸檢測，以便在及時發(fā)現(xiàn)并穩(wěn)住疫情的前提下，保障市場主體正常生產經(jīng)營和就業(yè)穩(wěn)定，保障居民收入平穩(wěn)、提升居民消費能力。其次，加大對去庫存壓力較大的城市或區(qū)（縣、市）的政策優(yōu)化力度，在“房住不炒”前提下，著力于下調首付比例和房貸利率，降低購房門檻和成本，促進潛在消費需求釋放。再次，減少對商品房價格的直接行政干預，由市場主體隨行就市定價，體現(xiàn)真實的供求關系。

3.2 因人施策

首先，對于購買首套普通商品住房的首付比為20%，首套房貸款利率降至相應期限LPR水平減15個基點。其次，對首套房執(zhí)行“認貸不認房”認定標準，對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策;尚未結清的首付比例為25%。再次，首次購買普通商品住房的，暫免征收契稅。對于家庭名下僅有一套普通商品住房，為改善居住賣小買大、賣舊買新的，轉售時暫免征收增值稅和個人所得稅，支持合理置換需求，促進一二手市場良性循環(huán)發(fā)展。

3.3 因企施策

首先，滿足優(yōu)秀房企正常融資需求。對于財務穩(wěn)健、經(jīng)營正常的企業(yè)，不論國企還是民企同等對待，滿足其開發(fā)貸、經(jīng)營貸、并購貸等正常融資需求。適當放寬融資審批條件，加快審批放款速度。放寬企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模和發(fā)行用途限制，允許通過發(fā)行信用債歸還包括但不限于信用債、銀行貸款、信托融資等企業(yè)存量有息負債;針對融資剛兌還款，予以3～6個月展期，緩解企業(yè)資金壓力。

其次，對部分地方預售資金監(jiān)管過嚴進行糾偏。針對信用優(yōu)、經(jīng)營狀況良好的企業(yè)實行分類的監(jiān)管賬戶管理，信用基礎好的企業(yè)可調低監(jiān)管比例;簡化資金劃撥手續(xù)及降低資金留存比例，有效盤活監(jiān)管賬戶資金，緩解房企資金壓力。對同一企業(yè)同一城市多項目的，可采用總額監(jiān)管、擔保制度。

再次，加大稅收政策扶持力度。對于2021年以來虧損或暫時陷入流動性危機不能按期納稅的企業(yè)，允許延期3～6個月申報，期間不加收滯納金;企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算和稅務調查等涉稅事項適當遞延;繼續(xù)對房企增值稅留抵退稅應退盡退。適當下調土地增值稅預繳率、增值稅預繳率和企業(yè)所得稅的計稅毛利;對于低毛利甚至負毛利項目，授權主管稅務機關逐盤核定為免預繳;允許按清算口徑計提的土地增值稅可于企業(yè)所得稅前扣除。

3.4 因類施策

首先，通過土地、金融、稅費等支持和鼓勵房企發(fā)展產業(yè)地產、長租公寓等地產新模式。

其次，對于采取全裝修交付、裝配式建筑等“綠色建造”的項目，給予一定比例的容積率獎勵、出讓金返還等政策扶持，促進房地產業(yè)高質量發(fā)展。

再次，有序放開高端住房限購政策，以高端供給創(chuàng)造高端需求，持續(xù)提升住房品質，滿足人民日益增長的美好生活需求。