融資暖風(fēng)頻吹，房企融資渠道分析

融資暖風(fēng)與房企資金困局

當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)偏好急劇下降，為營(yíng)造良好的并購(gòu)融資環(huán)境，2021年12月開(kāi)始監(jiān)管層密集發(fā)聲支持房企合理的并購(gòu)重組融資需求，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)以及地方政府等幫助企業(yè)進(jìn)行紓困，積極維護(hù)企業(yè)的正常融資需求。本期專題深入探討種種利好政策能否解決房企資金難題，房企如何精準(zhǔn)選擇適合企業(yè)發(fā)展的融資渠道。

摘要：近期，房企單月融資總額環(huán)比翻倍，信用債和ABS快速回暖是融資總額回升的主要原因;在融資結(jié)構(gòu)上，房企信用債在融資總量上占比過(guò)半，累計(jì)平均利率同比下降，融資成本持續(xù)平穩(wěn)。通過(guò)分析房企國(guó)內(nèi)及海外債券發(fā)行量及融資環(huán)境，房企融資渠道、融資結(jié)構(gòu)趨于多樣化。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)信心;政策調(diào)控;因城施策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）05-0008-03 收稿日期：2022-04-08

文章來(lái)源：本文由中指研究院供稿。

1 融資概況：?jiǎn)卧氯谫Y總額環(huán)比翻倍，債券發(fā)行提速成為主要因素

2022年3月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為1050.7億元，同比下降50.0%，環(huán)比上升125.4%，自上年10月以來(lái)首次單月融資總額突破千億。行業(yè)平均利率為4.27%，同比下降1.46個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.27個(gè)百分點(diǎn)。債券審批發(fā)行明顯提速，信用債和ABS快速回暖是融資總額回升的主要原因。

2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額2309.0億元，同比下降61.4%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債占比50.4%，同比提升21.5個(gè)百分點(diǎn);海外債占比僅為5.4%，同比下降15個(gè)百分點(diǎn);信托占比14.9%，同比下降14.2個(gè)百分點(diǎn);ABS占比29.4%，同比提升7.7個(gè)百分點(diǎn)。信用債、ABS彌補(bǔ)了一部分由海外債、信托快速撤退造成的融資缺口。

2 融資結(jié)構(gòu)：信用債占比過(guò)半，海外債憑借增信新發(fā)

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，3月信用債規(guī)模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降29.0%，環(huán)比上升100.2%;海外債融資同比下降78.4%;信托融資同比下降83.2%，環(huán)比上升11.9%;ABS融資同比下降23.3%，環(huán)比上升375.3%。信用債、ABS增速顯著，海外債、信托維持收縮態(tài)勢(shì)。

3月信用債發(fā)行總量與上月相比翻倍，原因一是從歷史記錄來(lái)看，3、4月為年度集中發(fā)行時(shí)段，特別是2020年、2021年3月的信用債發(fā)行額均為全年最高峰。二是監(jiān)管方明顯提升了發(fā)行審批速度，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)3月發(fā)布的房企中票發(fā)行注冊(cè)通知書(shū)達(dá)14個(gè)，而2月、1月分別為1個(gè)、4個(gè)。此外，信用債融資充分適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，抓住政策窗口期，拓展發(fā)行品種，如中國(guó)鐵建發(fā)行并購(gòu)債，電建地產(chǎn)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債等。

3月有兩家企業(yè)成功發(fā)行海外債，分別為金茂、卓越。今年以來(lái)海外債發(fā)行同比降至冰點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前僅有5家企業(yè)新發(fā)海外債，且融資成本均有不同程度、不同方式的提升。其中碧桂園、華發(fā)、金茂的發(fā)行利率較上年有所提升;綠城、卓越則通過(guò)備用信用證添加增信措施。備用信用證為融資企業(yè)提供了信用擔(dān)保，既提升了海外債成功發(fā)行的概率，也一定程度上降低了發(fā)行利率，在當(dāng)前海外融資渠道幾近關(guān)閉的環(huán)境下，有助于維持這一融資渠道的通暢，也起到一定緩解行業(yè)信用惡化的作用，見(jiàn)表1。

3月ABS發(fā)行種類(lèi)多樣，結(jié)構(gòu)較之前有所變化，其中CMBS/CMBN發(fā)行大幅提升，占3月發(fā)行額66.1%，占2021年全年同類(lèi)發(fā)行額的19.7%。不同于供應(yīng)鏈ABS只是將房企的應(yīng)付款對(duì)象轉(zhuǎn)移，CMBS/CMBN釋放了房企持有型資產(chǎn)的流動(dòng)性，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是屬于融資增量渠道，因此發(fā)行增速明顯。此外，供應(yīng)鏈融資占本月發(fā)行額23.2%，購(gòu)房尾款及保障房共占10.8%。

3 融資利率：累計(jì)平均利率同比下降，融資成本持續(xù)平穩(wěn)

從融資利率來(lái)看，3月發(fā)行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比微升0.14個(gè)百分點(diǎn);海外債發(fā)行利率為4.06%;信托融資利率托融資平均利率為7.66%，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn);ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。各渠道融資利率基本平穩(wěn)。

4 企業(yè)融資動(dòng)態(tài)：首開(kāi)發(fā)行額度最高，天地源融資成本最高

從典型房企債券發(fā)行來(lái)看，3月首開(kāi)融資額度最高，合計(jì)人民幣57.7億元，平均融資利率3.7%。具體來(lái)看，典型房企中信用債利率最高的為天地源發(fā)行的公司債，利率為7.5%，最低為蘇高新的短期融資券，為2.3%;海外債方面，卓越發(fā)行的美元債利率最低，為2.91%，見(jiàn)表2。