從負(fù)債買房到提前還貸

徐庭芳

她算了筆賬，兩年多的投資幾乎不掙錢，算上通貨膨脹甚至還虧了，還不如提前還貸。

豆瓣小組“社畜買房共進(jìn)會(huì)”有二十多萬成員，最近討論最多的不是該不該買房，而是要不要提前還房貸。

“無債一身輕啊?！狈匠砂堰@句話對(duì)記者說了三次。他家住浙江寧波，2016年貸款買房。上個(gè)月，他忍痛將股票“割肉”，又找父母湊了30多萬，把剩下的73萬房貸還清了大半。

2021年11月，孫琳已買房一年多，提前還款15萬后，近200萬元的房貸一次性減少了40多萬元。2022年1月，她又一次提前還貸，房貸又減少20多萬元，“看著銀行欠款數(shù)字一直在減少，有種莫名的心安”。

除了選擇提前還房貸，方成、孫琳身上還有不少共同點(diǎn)——九零后，都在股票、基金或銀行理財(cái)里虧了錢，但不會(huì)因?yàn)樘崆斑€貸影響正常生活。還有一致的還貸理由：投資不掙錢了，不如減少負(fù)債。

央行2022年2月份金融數(shù)據(jù)顯示，住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。

中長期貸款以按揭房貸為主，減少意味著當(dāng)月新增貸款金額低于當(dāng)月還款金額。這項(xiàng)數(shù)據(jù)自2007年開始統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

債務(wù)焦慮

家住成都的王萍也是提前還貸支持者。

2018年底，王萍買了第三套房，只能走商業(yè)貸款，貸款利息超過4.9%，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)房貸平均利率?！盀榱藙偵蠈W(xué)的孩子，一咬牙還是買了。”王萍對(duì)記者說。

合同顯示，200萬元的貸款本金，還款期限30年，加上利息后房貸總額近350萬元，每月還款金額高達(dá)1.38萬元。王萍并非沒有還款能力，但她選擇將還款期限拉到最長30年。合同規(guī)定，如果3年內(nèi)提前還款，要罰息6個(gè)月，近5萬元。

銀行工作人員告誡她，這是她一生中可借到的利息最低、金額最大的一筆錢，可以考慮用錢生錢，不建議著急還貸。

她算了筆賬，兩年多的投資幾乎不掙錢，算上通貨膨脹甚至還虧了，還不如提前還貸，能省下十幾萬元的貸款利息。于是在繳納了一筆罰金后，王萍一次性償還了120萬元，“剩下的幾十萬元慢慢還，至少每個(gè)月的壓力小了很多”。

方成提前還貸的理由更直接，生意出了問題。他在寧波經(jīng)營一家海鮮食品出口企業(yè)，因疫情影響，已經(jīng)兩個(gè)月沒發(fā)貨了。過去，流動(dòng)資金對(duì)他這樣的小微企業(yè)經(jīng)營極其關(guān)鍵，但現(xiàn)在，生意不知何時(shí)才能恢復(fù)。

他告訴記者，因?yàn)樽约旱馁J款時(shí)間早、利息低（4.07%），剩下的房貸只有不到80萬，他一口氣還了60多萬，要不是銀行合同不允許一次性全部還清，我就全部結(jié)清了，心里也少了一樁事”。

李瓊斯工作不到5年，在上海買了一套小戶型，首付和大部分貸款都是父母承擔(dān)，她自己向銀行貸款近63萬，產(chǎn)生利息57萬元。貸款全部是商業(yè)貸款，利率為5.15%，每月還款金額為3500元。

“利率這么高，不就是在給銀行搬磚嗎？”盡管積蓄不多，她還是拿出一年攢下的10萬元提前還款。

一次性大筆還款后，貸款人可以選擇更改還款方式，一是加大月供、縮短還貸期限，二是維持還款年限、減少月供壓力。

打破“雙贏”與劃不劃算

自2021年下半年開始，陸續(xù)有客戶向吳昊咨詢提前還貸事宜，尤其新冠肺炎疫情反復(fù)后突然增多。他就職于上海一家大型股份制銀行。

如果是兩年前，吳昊會(huì)堅(jiān)決勸阻客戶提前還房貸，最近他不那么確信了，自家銀行的理財(cái)明星產(chǎn)品收益剛剛跌破3.2%。

“按揭業(yè)務(wù)并沒有大家想象中那么掙錢，更關(guān)鍵的是背后的沉淀資金。”吳昊告訴記者，客戶選擇貸款銀行后，會(huì)將大筆流水順勢(shì)帶入這家銀行。

按揭貸款之所以被銀行業(yè)視作優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，不僅因?yàn)橄鄬?duì)企業(yè)貸款、經(jīng)營貸款等業(yè)務(wù)，壞賬風(fēng)險(xiǎn)低了不少，而且抵押物房產(chǎn)的保值功能足以抵上客戶因斷供、違約造成的損失。更關(guān)鍵的是，由房貸衍生的其他經(jīng)營項(xiàng)目，如存款上升，滿足了銀行工作人員的考核需求。

客戶提前還貸是銀行不愿看到的現(xiàn)象，在行業(yè)里被稱作“存貸雙降”，個(gè)人貸款數(shù)額下降了，存款增量也會(huì)隨之下降。

“銀行的心理比較復(fù)雜?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說，銀行大部分時(shí)候不希望客戶提前還貸，會(huì)直接減少業(yè)務(wù)量。不過，2021年下半年銀行貸款額度被卡，可貸出資金驟降，利息大幅攀升?！斑@時(shí)候銀行就會(huì)希望大家提前還貸，好解決一部分銀行的資金流問題?！?/p>

提前還房貸劃不劃算因人而異。

其本質(zhì)是一個(gè)息差問題，即現(xiàn)金留在手上用于投資，產(chǎn)生的收益率能否覆蓋房貸利息。

過去常見的說法是，長達(dá)數(shù)十年的房貸，是個(gè)人一生中極少有的、以低息向銀行借錢的機(jī)會(huì)，相當(dāng)于借銀行的錢來投資。其次考慮到通脹，一百萬的房貸在幾十年后有可能大幅貶值，房貸壓力只會(huì)越來越小。

但只有投資收益率高于借貸利率時(shí)，上述策略才行得通。如果投資收益低于借款利率，房貸則是實(shí)打?qū)嵉呢?fù)債，提前還貸可以降低債務(wù)總量和未來的利息支出。

利率的高低，也會(huì)給居民帶來截然不同的隱性成本。如果擁有首套利率優(yōu)惠又或是公積金貸款的比例較高，提前還貸就顯得不那么劃算。

記者致電多家大型銀行的上海分行，答復(fù)大部分是“連續(xù)還貸滿一年就可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款”，如果未滿一年，違約金為“月份*每月利息”，月份一般在3～6個(gè)月之間。

房地產(chǎn)投資預(yù)期改變

從加杠桿買房到提前還貸降杠桿，背后是房地產(chǎn)投資預(yù)期發(fā)生變化。

過去，買房無疑是最佳投資途徑之一。按揭可以讓買房者將現(xiàn)金留在手里，拿去做投資，用投資獲利覆蓋貸款利息甚至購買更多房產(chǎn)。

但伴隨“房住不炒”的概念深入人心，房產(chǎn)的投資屬性被極大壓縮。在一些地區(qū)，房貸利率上調(diào)、市場投資收益率下降、房價(jià)上漲空間壓縮等環(huán)境變化，令舉債買房變成了切切實(shí)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，而非投資。

根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周市場共新發(fā)了363款銀行理財(cái)產(chǎn)品，其平均業(yè)績基準(zhǔn)在4.06%～5.05%之間。

“普通人每年如果沒有5%以上的穩(wěn)定投資收益，可以考慮提前還貸。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者說，他身邊不乏提前還貸的朋友。

“投資者算的是利率差，如果現(xiàn)在的房貸利率還在4%左右，很多人也會(huì)愿意貸款?！睆埓髠フf，現(xiàn)在要找到穩(wěn)定的長期收益太難了，再加上受疫情影響，對(duì)收入預(yù)期的不確定性更增加了投資者的風(fēng)險(xiǎn)厭惡偏好，更不用提以往的高杠桿舉債買房了。

摘編自《南方周末》2022年5月16日