新建商品房交易合同網簽備案的變更和注銷

摘要：由于各地對網簽備案可變更和注銷的情形認知不一、操作不一，導致網簽備案“易”、備案注銷“難”的現象，尤其新建商品房備案注銷“難上加難”。結合網簽備案的法律依據、屬性和作用等，以新建商品房為例，分析網簽備案變更注銷的職權行使及情形多樣性。

關鍵詞：網簽備案;變更;注銷

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）06-0048-05 收稿日期：2022-03-22

作者簡介：王大龍，河南省信陽市房地產市場管理處。

2019年8月，住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)了《關于印發(fā)房屋交易合同網簽備案業(yè)務規(guī)范（試行）的通知》，進一步規(guī)范了房屋交易合同網簽備案（以下簡稱網簽備案）的基本流程，推動網簽備案工作扎實開展?？墒牵瑢τ诰W簽備案的變更和注銷，僅明確了“各地房地產主管部門應明確可變更和注銷的情形，規(guī)定相應的變更、注銷程序和時限，防止利用房屋網簽備案惡意占用房源”。

由于各地對網簽備案可變更和注銷情形的認知不一、操作不一，出現了網簽備案“易”、備案注銷“難”的現象，尤其新建商品房備案注銷“難上加難”，不僅影響了服務企業(yè)群眾的效率，還降低了網簽單位在營商環(huán)境中的評價?，F結合網簽備案的法律依據、屬性和作用等，以新建商品房為例，分析網簽備案變更注銷的職權行使及情形多樣性。

1 網簽備案概念、法律依據及屬性

1.1 網簽備案概念

指買賣雙方當事人通過政府建立的房屋交易網簽備案系統(tǒng)，在線簽訂房屋買賣合同并進行備案的事項，是房屋交易的重要環(huán)節(jié)。網簽，即網簽合同，指在政府部門建設的房屋網簽備案系統(tǒng)錄入買賣雙方當事人及房屋信息，在線填寫成交價格、付款方式、資金監(jiān)管等合同基本信息，生成網簽合同文本。網備，即網上備案，指買賣雙方當事人在打印出的網簽合同上簽字或簽章確認，并將合同簽章頁上傳至房屋網簽備案系統(tǒng)，生成備案。目前，很多城市在房屋交易系統(tǒng)上網簽時，通過政務“一網通辦”一鍵核驗交易雙方交易信息（如購房核驗、交易主體核驗、房源信息核驗等），直接采集交易雙方電子簽章/證照信息，不必生成簽章紙質合同，網簽備案同步完成。

1.2 網簽備案的法律依據

《城市房地產管理法》第45條規(guī)定：商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第26條、《城市商品房預售管理辦法》第10條，均規(guī)定了商品房預售合同應到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門備案。國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）、住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）等進一步明確了網上備案、申報價格、明碼標價、交易資金監(jiān)管、購房實名制等工作重要性。

1.3 網簽網備法律屬性

房屋交易合同備案是房地產行政主管部門對房地產市場交易行為進行監(jiān)督管理的一種手段。房地產行政主管部門的備案權力來自法律法規(guī)的授權，對備案的行政相對人進行監(jiān)督約束同樣來自相關法律法規(guī)的規(guī)定，是備案機關的法定義務，備案的程序、審查的內容也都有法律法規(guī)的明確規(guī)定。因此，備案是一種行政行為。業(yè)界對備案行為有著不同觀點。觀點一，備案是一種程序性的行政事實行為，主要起到了監(jiān)督約束功能和信息收集功能，行政備案行為并不產生法律效果，是一種程序性行政行為。觀點二，備案行為具有行政許可或者行政確認的效力，足以讓相對人或其他人或其利害關系人的權利義務產生實際影響。

事實上，網簽合同是一種民事行為;網上備案是一種行政行為。網簽備案同時包含著民事行為和行政行為。

2 網簽備案作用及變更情形

2.1 網簽備案的作用

一是落實“房住不炒”。房地產交易金額大，頻率低，交易雙方信息不對稱，容易發(fā)生糾紛。網簽網備讓房地產交易透明化，讓“信息多跑路、群眾少跑腿”，促進部門間的信息聯網和共享，減少“炒”房行為和“一房多賣”，限制投資投機購房，支持合理住房需求，實現穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期目標。二是落實申報成交價格和一房一價制度。網上簽約備案收集的重要交易數據就包含著申報成交價格。通過申報成交價格、一房一價等，利于監(jiān)測房地產市場，防止申報房地產成交價格時瞞報。三是有效監(jiān)控房地產市場。房屋交易雙方網上簽約備案，房屋備案系統(tǒng)自動核驗交易主體、房屋符合上市交易條件后，形成網簽證明或備案編碼公示在網上，有利于監(jiān)管交易資金等工作，提高政府的治理服務能力。四是減少國家稅費流失。房地產行業(yè)稅種區(qū)分細、占比高，加強對網簽備案工作，可以更好落實《城市房地產管理法》關于“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓”規(guī)定，減少國家稅費流失。

2.2 網簽備案變更情形及成因

一般來說，網簽備案變更情形可以分為兩種。

第一種，是交易主體（交易當事人指公民或法人）不變，合同內容發(fā)生變化的網簽備案合同。一般來說，在今天大數據的系統(tǒng)中，交易雙方主體、房源等核驗程序在網簽時瞬間完成，同步生成備案（如上海市），網簽合同難免出現錯誤。比如個別合同條款（位置、面積、樓層等信息）或錄入錯誤等都可能引起的網簽合同變更，但交易主體沒有發(fā)生變化。事實上，買賣雙方在商品房交付之前，通過協商一致改變網簽合同個別條款實屬正?，F象，導致備案必然注銷。一般認為，交易主體不變的網簽合同，變更內容再備案，并不違背網簽備案立法宗旨。

程序上，雙方共同申請，注銷（撤銷）備案→變更網簽合同→重新網簽→備案。

第二種，網簽備案合同出現被撤銷、解除、宣布無效等情形，導致網簽備案注銷（撤銷）。事實上，房屋交易網簽網備后，的確有少量合同存在著被解除、撤銷、宣布無效等情形。比如，有生效法律文書能夠證明的，也有購買人因為去世、重大疾病、離異（家庭變故）、工作調動等客觀事實發(fā)生后不能履行合同且交易雙方一致同意解除合同的，導致合同或備案注銷（撤銷）?？陀^講，簽訂和解除合同概率并存，簽訂合同目的是為了履行和實現，沒有人愿意隨意解除合同，更不用說通過訴訟途徑了。在房地產市場價格上行期間，嚴管撤銷備案行為，防止炒房、偷稅等，但在房地產市場價格平行或下行期間，賣方一般不會同意撤銷備案。

程序上，單方或雙方共同申請，撤銷網簽合同→公示→注銷（撤銷）備案→公告→公開房源信息銷售。

3 注銷（撤銷）備案的行政職責和權力行使

3.1 行政機關具有自我糾錯的權力和職責

備案是一種行政行為，撤銷（注銷）備案同樣是一種行政行為。行政行為必須依職權做出，依申請做出，但一般都有法律的規(guī)定。目前，在缺少法律法規(guī)明確規(guī)定注銷（撤銷）備案的情況下，對于行政機關能否主動注銷備案行政行為，各地認識不一。

2018年7月，最高人民法院《行政判決書》（〔2018〕最高法行再65號）的裁判要旨中這樣明確：行政行為一旦作出，即具有確定力及執(zhí)行力，但是對于違法或不當的行政行為以及由于事實和法律變遷而不宜存續(xù)的行政行為，行政機關具有自我糾錯的權力和職責。自我糾錯的價值在于減少或者避免行政爭議的產生，盡早結束行政行為效力的不確定狀態(tài)，維護行政法律關系的穩(wěn)定，增強公眾對行政機關的認同和信賴。

在目前缺少法律明確規(guī)定的情況下，行政機關可以采取的自我糾錯方式主要有撤銷、補正、改變原行政行為、確認違法等方式。從嚴格依法行政的角度而言，對于所有有瑕疵的行政行為，都可以通過撤銷的方式予以糾正。但是從行政效率和效益的角度考慮，基于保護行政相對人的合理信賴利益和減少行政爭議產生的考量，行政機關應當采取足夠審慎的態(tài)度，只有在該行政行為的瑕疵足以影響到實質處理結果時，方可采用撤銷的方式進行糾錯。

3.2 網簽合同被撤銷、解除、宣布無效后，備案已成為不宜存續(xù)的行政行為

根據最高人民法院《行政判決書》（〔2018〕最高法行再65號）裁判要旨，結合行政行為的合法三要素：主體合法、內容合法、程序合法。備案因網簽合同解除或變更、無效而失去存在基礎和前提，已不能反映市場真實狀態(tài)，成為不宜存續(xù)的、不當的行政行為。行政機關應當依法主動撤銷（注銷）備案行政行為，減少或者避免行政爭議的產生，盡早結束行政行為效力的不確定狀態(tài)，維護備案行政法律關系的穩(wěn)定，增強行政機關的公信力。

4 網簽合同被撤銷、解除、宣布無效導致注銷（撤銷）備案的情形

合同的簽訂或解除都是平等民事主體真實意思表現。房屋交易雙方網簽備案的合同，出現撤銷、解除或無效等情形后，如果不及時注銷（撤銷）備案行政行為，則此網簽備案行為占用房屋交易網簽備案系統(tǒng)的房源，即顯示此處房源已被銷售，會直接影響到賣方（開發(fā)企業(yè)）的銷售。如果失去繼續(xù)存在的前提和基礎，其備案行政行為沒有存在的必要，注銷意味必然。

4.1 部分地方注銷備案基本做法利弊分析

對于注銷（撤銷）備案行政行為，部分地方出臺了相關規(guī)范性文件進行明確。目前，對注銷（撤銷）備案的情形、程序等，全國各地還沒有統(tǒng)一標準。歸納起來，大致有以下兩種大類：

一類如河北石家莊。其住建局《關于撤銷〈商品房買賣合同〉備案有關問題的通知》（石住建規(guī)〔2021〕11號）：可申請撤銷《商品房買賣合同》備案的條件：（1）人民法院或仲裁委員會生效法律文書確認《商品房買賣合同》無效、撤銷或解除《商品房買賣合同》的;（2）購房人死亡，繼承人與房地產開發(fā)企業(yè)已解除《商品房買賣合同》的。有利之處，關鍵看有無生效法律文書，簡單易操作，風險小;不足之處，增加備案交易主體注銷（撤銷）備案的經濟付出和時間成本，浪費司法資源，效率較低。

另一類如山東淄博。淄博市住建局《關于加強新建商品房價格備案網簽合同備案和合同變更與撤銷管理工作的通知》（淄建發(fā)〔2020〕69號）（2020年5月1日起施行，有效期至2022年4月30日）：（一）符合下列情形之一的，可以辦理網簽合同變更手續(xù)。（1）新建商品房買賣合同中買受人信息、合同約定信息等內容輸入錯誤，需要更正的。（2）人民法院、仲裁機構或其他國家機關生效（法律）文書（含調解書）裁判確認商品房買賣合同變更的。（3）法律法規(guī)允許的其他情形。（二）符合下列情形之一的，可以辦理新建商品房網簽合同備案撤銷手續(xù)。（1）因房屋主體質量問題申請撤銷合同網上備案的，應提交第三方工程質量檢測機構出具的認定書或鑒定書。（2）商品房交付后，實測建筑面積與合同約定誤差超過±3%，商品房買賣合同中已約定可解除的，應提交測繪機構所出具的測繪成果報告。（3）因買受人出國留學（包括出境就學）或定居申請撤銷合同網上備案的，應提交入學報到相關材料或定居許可證明、出國（境）證件、公安出入境管理部門和大使館簽證等相關證明資料。（4）因買受人工作調動遷出本市申請撤銷合同備案的，應提交轉出和接收單位人事關系證明及接收單位所在地社會保險繳納證明。（5）因戶口遷出本地申請撤銷合同備案的，應提交戶口遷移證明等相關資料。（6）在商品房買賣合同簽訂之日起90日內，買受人因購房貸款未獲批準申請撤銷合同備案的，應提交貸款機構未批準購房貸款的證明材料。（7）因買受人或其直系親屬患重大疾病急需醫(yī)療資金申請撤銷合同備案的，應提交關系證明、區(qū)（縣）級以上醫(yī)院的診斷證明、病歷及治療費用明細單。（8）人民法院、仲裁機構或其他國家機關生效（法律）文書（含調解書）裁判確認商品房買賣合同解除、撤銷或無效的。（9）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。有利之處，明確合同可變更、撤銷、解除及無效認定等注銷（撤銷）備案多種情形，可操作性強，難度小，風險少，效率高，便民利企。

4.2 規(guī)范統(tǒng)一注銷（撤銷）備案情形的思考

筆者認為，在利民便企、提高效率、營造一流營商環(huán)境的前提下，應當梳理分類明確注銷（撤銷）情形，做到有法可依，促進依法行政;同時，堅持意思自治，尊重合同雙方平等權利，尊重平等民事主體的意愿和主張，有證據證明的，買賣雙方因不可抗拒力（如購買人因為去世、重大疾病，或家庭離異變故、工作調動等）且買賣雙方協商一致共同申請解除合同和注銷（撤銷）備案的，行政機關切實履行行政職責，主動作為，依法擔當，及時接受撤銷備案申請。

注銷（撤銷）備案情形基本分類規(guī)范如下：

第一類，有相關法律法規(guī)明確可以解除合同情形的，可以不必訴訟的。指按照相關法律法規(guī)可以解除合同的，如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條、第19條明確雙方可以解除合同后，提供法律依據和事實材料，雙方共同向行政機關申請注銷網上備案。

第二類，經過訴訟或仲裁，持有生效法律文書明確解除合同或注銷（撤銷）備案的。首先，如有生效法律文書證明雙方已解除合同，使備案行為繼續(xù)存在明顯不當的;其次，生效行政判決或裁定書（法律文書）明確注銷（撤銷）備案的，合同雙方或一方持相關生效法律文書，直接到行政機關申請。

第三類，符合行政機關規(guī)范性文件明確注銷（撤銷）備案情形的。對于行政機關有規(guī)范性文件明確的備案注銷各類情形，如淄博市住房和城鄉(xiāng)建設局《關于加強新建商品房價格備案網簽合同備案和合同變更與撤銷管理工作的通知》（淄建發(fā)〔2020〕69號）可撤銷手續(xù)的第3～7條規(guī)定。

第四類，其他情形。如合同雙方自主解除合同，共同申請注銷備案的，無論是在房地產市場價格上行或下行期間，行政機關都應該受理、審核、審批，作出準予或不準予注銷的決定，不得讓交易雙方通過司法途徑撤銷合同或注銷備案，規(guī)避行政機關應該履行的職責和擔當。當然，行政機關作出撤銷備案行政行為的理由和依據應當合法、正當，應當符合政策法規(guī)要求，更要經得起司法審查，防止行政亂作為。至于擔憂注銷備案的房屋交易行為中可能存在偷漏稅行為，則應由稅務機關依法查處，以維護稅務相關法規(guī)嚴肅性。房地產交易主管機關盡管有護稅協稅義務，更應該扎實履行好行政職責。