房地產(chǎn)項(xiàng)目樣板間裝修與施工管理

徐菱　曾凡理

摘 要：樣板間作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的門面，以項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念為基礎(chǔ)，展現(xiàn)項(xiàng)目特色，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售起著至關(guān)重要的影響。樣板間是從房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展出來的，是住宅文化的一種表現(xiàn)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)樣板間的裝飾裝修工程越來越注重。樣板間可以更真切地讓廣大購房者體驗(yàn)到未來的居住環(huán)境和質(zhì)量，是購房者裝修效果的參照實(shí)例，所以購房者對(duì)樣板間也就越來越重視。因此，在項(xiàng)目建成的預(yù)準(zhǔn)備階段，樣板間的裝修是工程管理工作當(dāng)中的重點(diǎn)研究對(duì)象。

關(guān)鍵詞：樣板間;裝修;施工管理

中圖分類號(hào)：TU767文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2096-6903（2022）08-0004-03

1樣板間的基本特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目的樣板間是一種具有樣本展示效果的精裝修住宅，可以直觀地展現(xiàn)出項(xiàng)目的整體定位和戶型結(jié)構(gòu)，承載著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)樓盤銷售業(yè)績的期望，同時(shí)用最直接的視覺沖擊感向廣大購房者展示了未來的居住環(huán)境，將最真實(shí)的感受傳達(dá)給購房者。樣板間現(xiàn)在已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目中必不可少的營銷手段。

在早期的房地產(chǎn)行業(yè)中并沒有樣板間這一產(chǎn)物，樣板間是在房地產(chǎn)行業(yè)、裝飾裝修行業(yè)的逐漸發(fā)展中慢慢流行起來的。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們消費(fèi)理念也在逐步轉(zhuǎn)變，越來越多的人愿意投資置業(yè)，這才使得樣板間的裝修設(shè)計(jì)有了一定的引導(dǎo)作用。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊產(chǎn)物樣板間存在的目的分析可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目中樣板間主要具備的特點(diǎn)主要有如下4點(diǎn)[1]。

1.1 關(guān)聯(lián)性

在樣板間的設(shè)計(jì)過程中，需要將設(shè)計(jì)理念與房地產(chǎn)項(xiàng)目定位相互關(guān)聯(lián)起來，使樣板間的設(shè)計(jì)理念與項(xiàng)目定位相互吻合。不同樣板間的設(shè)計(jì)理念應(yīng)始終把設(shè)計(jì)重點(diǎn)放在項(xiàng)目前期可行性分析時(shí)研究的客戶定位上。樣板間作為房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷中的重要產(chǎn)物，發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，關(guān)系到項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值及品牌影響力的體現(xiàn)是否到位，產(chǎn)品信息的傳達(dá)是否清晰。

1.2 指向性

在樣板間的設(shè)計(jì)過程中，必須要指向某一特定的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群體。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析的內(nèi)容對(duì)樣板間進(jìn)行裝飾裝修設(shè)計(jì)，主要功能和特色必須能夠明確表現(xiàn)，設(shè)計(jì)師要對(duì)這一特定的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群體有著充分的了解，了解他們共同的喜好、生活方式以及消費(fèi)理念，并將這些共同特點(diǎn)通過設(shè)計(jì)傳達(dá)出來，誘導(dǎo)潛在的消費(fèi)者。

1.3 表現(xiàn)性

為更好更快地達(dá)到銷售目的，設(shè)計(jì)樣板間時(shí)必須更大限度地展示房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性和賣點(diǎn)，準(zhǔn)確傳達(dá)項(xiàng)目信息。設(shè)計(jì)師可以采用多種設(shè)計(jì)手法將良好的創(chuàng)意理念通過各種手段表現(xiàn)出來，給購房者展現(xiàn)出良好的感官效果。

1.4 實(shí)用性

樣板間的設(shè)計(jì)是需要對(duì)空間和結(jié)構(gòu)進(jìn)行再創(chuàng)造的，要利用裝飾設(shè)計(jì)手法優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)中存在的缺陷和問題，除了要呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的感官效果，還應(yīng)當(dāng)適應(yīng)消費(fèi)者需求。把戶型的通透感最大限度地展現(xiàn)、將層高較好地體現(xiàn)出來、房間結(jié)構(gòu)布局盡可能地做到靈活合理等，這些都要通過對(duì)樣板間的設(shè)計(jì)傳達(dá)給購房者，激發(fā)起購房者的購買欲望，讓購房者感覺到物超所值。

2樣板間的戶型選擇和地點(diǎn)選擇

2.1 戶型選擇

數(shù)量最多的戶型，出于成本控制的考慮，選出幾套主力戶型作為樣板間來拉動(dòng)銷售;面積大的戶型，比如一個(gè)樓盤項(xiàng)目的樓王產(chǎn)品，這類戶型一般針對(duì)高端客戶，可以提升整體樓盤項(xiàng)目品質(zhì)，提升目標(biāo)客戶對(duì)整體樓盤項(xiàng)目的心理價(jià)位;房屋建設(shè)過程中一些不夠方正、不規(guī)則的有一定缺陷的戶型通?？梢酝ㄟ^裝飾裝修來進(jìn)行彌補(bǔ)，通過樣板間的展示來突出產(chǎn)品賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售，如果不做樣板間這類住宅很可能會(huì)成為滯銷戶型。

2.2 地點(diǎn)選擇

在項(xiàng)目樓體內(nèi)設(shè)置樣板間應(yīng)將其設(shè)置在距離售樓處最近的樓體里;樣板間應(yīng)選擇在周邊建筑物不遮擋室內(nèi)主要功能空間，視野開闊、景觀較好的樓層;不宜將樣板間設(shè)置在無電梯且樓層過高的位置上，避免讓購房者爬樓參觀。

綜上，將樣板間設(shè)置在已建成樓體內(nèi)，能使購房者最直觀地感受到戶型空間，使用完，房地產(chǎn)開發(fā)商也可將其作為精裝住宅出售來回收裝修成本;其缺點(diǎn)是行走路線復(fù)雜，因其在項(xiàng)目工地內(nèi)周邊環(huán)境凌亂，施工場(chǎng)地內(nèi)有一定的安全隱患。而將樣板間設(shè)置在售樓處內(nèi)，可以大大的增加人流量，保證項(xiàng)目施工不受外界干擾，同時(shí)因售樓處內(nèi)的樣板間沒有室外景觀的參照，可彌補(bǔ)局部細(xì)節(jié)，如朝向、采光、通風(fēng)條件的缺陷;其缺點(diǎn)就是現(xiàn)場(chǎng)感相對(duì)較弱，建造后還需要拆除不但增加了成本還造成了資源的浪費(fèi)。

3樣板間的設(shè)計(jì)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)上，價(jià)格、地段、戶型、朝向、周邊環(huán)境景觀等都是影響房地產(chǎn)銷售的因素，但能夠直接影響著購房者購買意愿的因素還是居住環(huán)境的切實(shí)感受。因此在多種多樣的影響因素中，樣板間所起的展示作用也就越來越大。

3.1 設(shè)計(jì)風(fēng)格的選擇

傳統(tǒng)中式風(fēng)格在設(shè)計(jì)理念上，注重空間上的層次感，多用具有傳統(tǒng)文化特色的木質(zhì)隔窗、博古架等來分割空間;家具選材上多以實(shí)木為主，講究對(duì)稱的擺放方式，色彩上以黑紅為主，適合40～50歲左右的有內(nèi)涵，內(nèi)心端莊優(yōu)雅的人群。

現(xiàn)代中式風(fēng)格，又稱為新中式風(fēng)格，把傳統(tǒng)形式和現(xiàn)代元素利用現(xiàn)代手法重新設(shè)計(jì)組合在一起然后呈現(xiàn)出來;空間、造型和選材上與傳統(tǒng)中式風(fēng)格一致，色彩上以黑、金屬色為主，但整個(gè)空間色彩會(huì)比較淺淡，看起來會(huì)有種簡(jiǎn)約風(fēng)的氛圍，適合30～40歲左右喜歡傳統(tǒng)文化又追求時(shí)尚的人群。

古典歐式風(fēng)格以浪漫主義為主，色彩上多以白色、黃色為主，搭配墨綠色、深棕色、金色等，突顯出歐式古典風(fēng)格的濃墨重彩;造型上注重線條的流暢變化，選材較多采用櫻桃木、胡桃木等高檔實(shí)木、大理石等，適合成熟穩(wěn)重又追求浪漫品質(zhì)的人群。

簡(jiǎn)歐風(fēng)格就是將歐式風(fēng)格進(jìn)行簡(jiǎn)化，以現(xiàn)代環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，簡(jiǎn)約又不簡(jiǎn)單，色彩上以白色、淡色為主，家具則是白色或深色都可以，但是要成系列，風(fēng)格統(tǒng)一為上;造型上多以圓、方為主，選材上多采用皮質(zhì)、金屬、拼花的大理石等，適合向往寧靜自由的生活方式的人，沒有太大的年齡界定。

北歐風(fēng)格具有簡(jiǎn)約、自然、人性化的特點(diǎn)，色彩上以白、木色、淡藍(lán)色為主，是大自然生命力的象征;造型簡(jiǎn)約，選材上多采用原木、棉麻類織物，原木是室內(nèi)裝飾的靈魂，適合25～35歲左右的年輕群體，是當(dāng)代青年極為喜愛的風(fēng)格之一。

3.2 影響設(shè)計(jì)的主要因素

3.2.1 空間與規(guī)劃

根據(jù)空間的使用性質(zhì)和所處環(huán)境，創(chuàng)造出滿足購房者心理和生理需求的理想生活空間是樣板間設(shè)計(jì)中首先要考慮的因素。同時(shí)樣板間的設(shè)計(jì)還需要靠風(fēng)格來支撐，不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格對(duì)應(yīng)不同的消費(fèi)群體。要打造出合理美觀的空間分區(qū)，就要在設(shè)計(jì)上下功夫運(yùn)用不同的設(shè)計(jì)手法充分挖掘空間。

3.2.2 設(shè)計(jì)原則與施工質(zhì)量

樣板間的設(shè)計(jì)原則與施工質(zhì)量同樣需要被重視，從設(shè)計(jì)開始到樣板間投入使用，設(shè)計(jì)人員要隨時(shí)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商、施工人員溝通，對(duì)整體項(xiàng)目的定位、風(fēng)格、樓盤檔次要有充足的了解，力求將設(shè)計(jì)做到完美。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商也要安排專門的工程人員對(duì)樣板間的裝修進(jìn)行監(jiān)督管理，樣板間施工質(zhì)量的好壞不但影響著最終效果的呈現(xiàn)，還關(guān)系到購房者的購買意愿。

3.2.3 裝修工程與居住文化

當(dāng)代的樣板間設(shè)計(jì)不能再像以往室內(nèi)空間設(shè)計(jì)一樣，單純?yōu)榱藵M足人們的日常生活需要就只注重對(duì)室內(nèi)環(huán)境的改造，還應(yīng)把室內(nèi)和室外兩種不同而又互相關(guān)聯(lián)的環(huán)境綜合在一起，平衡好人與自然之間的關(guān)系，把人們對(duì)大自然的追求和向往，通過設(shè)計(jì)有機(jī)地聯(lián)系起來，使人們能夠在居住空間中享受人與建筑和諧共生的居家體驗(yàn)。

3.2.4 燈與光

燈與光的設(shè)計(jì)也已成為樣板間設(shè)計(jì)中的重要組成部分，越來越多的人希望通過燈與光的設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間層次。樣板間中的燈光設(shè)計(jì)應(yīng)給人以明亮、安靜、恬適的感覺。室內(nèi)燈光分為重點(diǎn)照明、輔助照明和背景照明等多種形式?？蛷d、餐廳區(qū)域的吊燈和吸頂燈都屬于重點(diǎn)照明，可以為人們?nèi)粘；顒?dòng)空間提供照明;書房的臺(tái)燈、洗手間的鏡前燈這些在已有照明前提下輔助增加的光源屬于輔助照明;電視、床頭上方的筒燈、射燈這些對(duì)局部區(qū)域起到照明作用的燈光屬于背景照明。在室內(nèi)空間中這三種照明方式可謂是相輔相成、缺一不可，不同燈光環(huán)境下給人們的心理感受也往往是不同的，所以說燈與光也是樣板間營造意境的主要手段之一。

3.2.5 色彩與格調(diào)

樣板間設(shè)計(jì)中最為靈活、最能打動(dòng)人的因素是色彩，色彩不僅能活躍整體空間氛圍，合理使用相對(duì)夸張的色彩還能刺激購房者的感官，是展現(xiàn)設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)意圖最好的手段之一。除了空間感，色彩是最能占據(jù)人的主要感受，它直接影響著購房者對(duì)樣板間的最初印象，運(yùn)用不同的色彩會(huì)給購房者帶來不一樣的心理感受，也會(huì)引起視覺上的差異。灰白色給人一種沉著冷靜的感受、黃綠色讓人身心舒暢仿佛置身于大自然之中。

3.2.6 陳設(shè)與配飾

樣板間的配飾也十分重要。當(dāng)代的設(shè)計(jì)理念講究“輕裝修、重裝飾”，可見陳設(shè)與配飾在樣板間設(shè)計(jì)中同樣有著重要地位。例如，在中式風(fēng)格裝飾設(shè)計(jì)中設(shè)計(jì)者多采用有著中國傳統(tǒng)特色的家具、山水字畫、文玩擺件等對(duì)空間進(jìn)行點(diǎn)綴;歐式風(fēng)格裝飾設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)者多采用線條繁瑣大體量的家具、裝飾畫來點(diǎn)綴;現(xiàn)代風(fēng)格的裝飾設(shè)計(jì)宜采用具有現(xiàn)代元素的掛畫、時(shí)尚和潮流感的擺件等來點(diǎn)綴。在樣板間的陳設(shè)中要選配與室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格相對(duì)應(yīng)的飾品來進(jìn)行裝扮，不過在配飾的選擇上還是要遵循少而精的理念，打造出最符合整體設(shè)計(jì)的空間感。

4樣板間的施工管理

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目樣板間裝修施工管理要點(diǎn)

一個(gè)成功的樣板間，一定是設(shè)計(jì)與施工完美配合的結(jié)果，加強(qiáng)樣板間裝修過程中的施工管理，可以提高工程質(zhì)量，對(duì)樣板間的展示效果提升起著十分重要的作用。在樣板間裝修前要建立全局把控的意識(shí)，施工前期的準(zhǔn)備工作需要細(xì)致且完善。對(duì)照設(shè)計(jì)師出具的設(shè)計(jì)圖紙，施工管理人員要與現(xiàn)場(chǎng)施工情況進(jìn)行詳細(xì)的比對(duì)分析，將現(xiàn)場(chǎng)存在的問題進(jìn)行匯總記錄，把現(xiàn)場(chǎng)與施工圖紙沖突的地方及時(shí)告知設(shè)計(jì)人員，與設(shè)計(jì)人員一起協(xié)商解決。施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有著清楚的了解，對(duì)施工效果、施工進(jìn)度與實(shí)際的情況要做出詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工人員應(yīng)有明確的分工與工作范圍的規(guī)定，安排要合理，最大限度增強(qiáng)各工種間的協(xié)作，并對(duì)已完工項(xiàng)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收[2]。施工人員的技術(shù)水平也要嚴(yán)格要求，在裝修過程中總會(huì)遇到大大小小的問題，經(jīng)驗(yàn)豐富的施工人員總是能夠提出較為實(shí)用的建議，對(duì)細(xì)節(jié)收口的處理也會(huì)更為整齊美觀，優(yōu)良的手工對(duì)工程整體效果的提升有著重要的作用。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目樣板間裝修材料管理

在樣板間裝修施工管理過程中，除了要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)師所提供的設(shè)計(jì)方案予以執(zhí)行外，施工人員所使用的相關(guān)裝飾裝修材料同樣也需要重點(diǎn)關(guān)注，確保所有材料都符合設(shè)計(jì)人員的要求，確保其能更好地服務(wù)于樣板間。在裝修材料管理過程中，首先要對(duì)其品牌以及類型進(jìn)行關(guān)注，要求施工人員根據(jù)設(shè)計(jì)方案中的具體要求進(jìn)行核驗(yàn)，避免出現(xiàn)品牌不對(duì)應(yīng)或者是類型不匹配的裝修材料。對(duì)裝修材料也需要實(shí)施跟蹤管控，促使其在滿足品質(zhì)要求的基礎(chǔ)上，更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)于施工質(zhì)量的優(yōu)化保障[3]。裝修材料要根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況及進(jìn)度情況分類堆放，合理安排材料的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，對(duì)易燃易潮品要采取保護(hù)措施。

4.3 規(guī)范技術(shù)操作

在樣板間裝修施工管理過程中，還應(yīng)考慮技術(shù)操作的規(guī)范性，確保所有技術(shù)操作在安全性以及經(jīng)濟(jì)性方面都符合施工標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，確保最終的施工質(zhì)量。首先對(duì)施工人員應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)樣板間裝修要求較高，樣板間工期一般較短，從方案設(shè)計(jì)開始到開放給購房者參觀通常只有三四個(gè)月的時(shí)間，需要選擇高素質(zhì)的裝修人員來進(jìn)行施工。在確定好裝修團(tuán)隊(duì)后，需要嚴(yán)查團(tuán)隊(duì)內(nèi)具體施工人員的資質(zhì)，杜絕濫竽充數(shù)的現(xiàn)象。在樣板間裝修施工過程中，更應(yīng)嚴(yán)格把控各個(gè)細(xì)節(jié)，施工過程中要隨時(shí)監(jiān)督施工人員把全部技術(shù)操作細(xì)節(jié)都做到位，尤其是一些難度較高的工作，更是需要項(xiàng)目施工負(fù)責(zé)人嚴(yán)格把關(guān)，更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)于樣板間最終效果的優(yōu)化完成[4]。

4.4 施工協(xié)調(diào)性管理

在房地產(chǎn)樣板間裝修施工管理中，各工種之間往往需要具備較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性，比如在樣板間工程施工前，需要先查看土建工程施工效果，認(rèn)真檢查是否有異常問題或者是較為嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，如有則需要及時(shí)反饋，避免影響到樣板間的施工進(jìn)程。在之后樣板間裝修施工過程中，同樣也需要制定確實(shí)可行的精裝修施工流程，項(xiàng)目施工負(fù)責(zé)人要積極關(guān)注各個(gè)不同工序之間的相互影響，避免工序執(zhí)行順序不當(dāng)對(duì)項(xiàng)目工期產(chǎn)生影響，對(duì)于外界環(huán)境帶來的干擾因素同樣也需要及時(shí)優(yōu)化處理，保障精裝修施工有序進(jìn)行。

5結(jié)語

總之，對(duì)于目前房地產(chǎn)行業(yè)樣板間裝修工程現(xiàn)狀而言，要切實(shí)關(guān)注設(shè)計(jì)以及施工兩個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，確實(shí)可行的設(shè)計(jì)方案可以有效地降低工程施工過程中的返工情況，同時(shí)應(yīng)該圍繞著具體工程技術(shù)操作流程予以嚴(yán)格把關(guān)，保證設(shè)計(jì)與施工的雙向規(guī)范性，最后憑借工程竣工驗(yàn)收成序進(jìn)行詳細(xì)的查驗(yàn)，使樣板間真正地起到示范作用，達(dá)到促進(jìn)營銷的目的。

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