2022，樓市回暖

陳嘉瑤　桂瀾珊　龐敏

保利錦上售樓處現(xiàn)場(chǎng)。攝影/《財(cái)經(jīng)》實(shí)習(xí)生 桂瀾珊

2021年12月13日早晨，一位北京購(gòu)房者在地鐵上習(xí)慣性地打開找房App，他發(fā)現(xiàn)周末剛看過的二手房全部已出售或下架，突然有點(diǎn)兒心慌。

市場(chǎng)暖起來，優(yōu)質(zhì)的低價(jià)房源很快會(huì)被選完，他意識(shí)到必須抓緊上車了。此后，已觀望三個(gè)月沒出手的他，在14天內(nèi)就定下了一套兩居室。

多位來自北京的二手房買家發(fā)現(xiàn)，近期看的房源成交速度變快了。他們告訴《財(cái)經(jīng)》記者，要買到自己的“夢(mèng)中情房”，有時(shí)還得打敗其他進(jìn)入議價(jià)階段的競(jìng)爭(zhēng)者。

一位北京鏈家中介人員透露，年底客戶明顯增多，甚至有海淀區(qū)客戶晚8點(diǎn)下班后驅(qū)車一個(gè)半小時(shí)趕到朝陽(yáng)區(qū)看房。2022年元旦當(dāng)天，《財(cái)經(jīng)》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，該中介人員帶看中多次接到其他客戶電話，無法分身，只能拜托其他同事帶看。

除了二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)在歲末年初也熱鬧起來。

年關(guān)將至，開發(fā)商為了最后沖一波業(yè)績(jī)，大都推出了促銷活動(dòng)。有些開發(fā)商還通過層層加碼釋放折扣，吸引購(gòu)房者。

沉寂多月的新房經(jīng)紀(jì)人的朋友圈也活躍了起來。一張張倒計(jì)時(shí)海報(bào)，計(jì)算著開發(fā)商收回最低折扣的最后時(shí)限。

而就在三個(gè)月前，全國(guó)各主要城市的房產(chǎn)交易還處于量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。二手房指導(dǎo)價(jià)、學(xué)區(qū)房調(diào)控、按揭貸款額度收緊等政策壓力疊加，導(dǎo)致市場(chǎng)信心嚴(yán)重受損。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，2021年全國(guó)二手房成交面積為2015年以來最低值，新房銷售面積和銷售金額的同比增速也均為2015年以來最低增速。

2021年10月起，監(jiān)管層陸續(xù)釋放了一些積極信號(hào)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央政治局會(huì)議“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的定調(diào)，標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策迎來拐點(diǎn)。

2022年1月6日，一線城市中廣州率先發(fā)力，將二套房房貸利率降至5.85%。此前，廣州二套房房貸利率約為6.05%。以貸款500萬元，等額本息30年還款為例，房貸利率變動(dòng)后買房人購(gòu)房成本將節(jié)省23.09萬元。

樓市真的回暖了嗎？

歲末年初，《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)研了一線及主要新一線城市（一線：北京、上海、廣州、深圳;新一線：杭州、寧波、佛山、重慶、沈陽(yáng)、東莞、成都、天津、鄭州、長(zhǎng)沙、南京、蘇州、青島、武漢、西安），發(fā)現(xiàn)大部分購(gòu)房者的信心在逐步恢復(fù)，新房、二手房成交量均有所回升，但房?jī)r(jià)并無太大波動(dòng)。

多地二手房市場(chǎng)回暖

多個(gè)一線及新一線城市的中介人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者，經(jīng)歷了下半年的市場(chǎng)低迷，2021年12月下旬二手房售價(jià)基本已達(dá)全年最低水平。其中，學(xué)區(qū)房等對(duì)市場(chǎng)變化敏感的房源降價(jià)幅度較大，小戶型剛需類房源降價(jià)幅度較小。

以南京秦淮區(qū)王府園小區(qū)為例，該小區(qū)一套學(xué)區(qū)房2021年12月下調(diào)了兩次售價(jià)，直降63萬元，目前售價(jià)為245萬元，已回落至2020年下半年水平。

這不是個(gè)案，據(jù)悉，王府園小區(qū)所在的鐘英中學(xué)片區(qū)，2021年9月成交量不足5套，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，12月成交量已超過30套。

市場(chǎng)回暖伴隨著信貸政策的松動(dòng)。目前，南京按揭貸款放款周期由最快四個(gè)月縮短至最快兩個(gè)月，首套房貸款利率也從6.35%降低至6.05%。

交易量增長(zhǎng)已經(jīng)讓部分房主心態(tài)發(fā)生了改變。一位二手房業(yè)主認(rèn)為，雖然手里的房子暫時(shí)不好賣，但也不急于脫手，打算先觀望一下。

一位北京鏈家中介人員分析，二手房市場(chǎng)成交規(guī)律，一般是成交量先上漲，然后市場(chǎng)進(jìn)入量漲價(jià)穩(wěn)階段，持續(xù)一段時(shí)間后，業(yè)主感受到成交量上升，市場(chǎng)回暖，就會(huì)提高掛盤價(jià)格，市場(chǎng)隨即進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升階段。

圖1：貝殼50城二手房月度成交量指數(shù)走勢(shì)（2020年1月為基期）

注：貝殼50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽(yáng)、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、淮安、惠州、嘉興、廊坊、洛陽(yáng)、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺(tái)、中山、珠海。資料來源：貝殼研究院。制圖：張玲

圖2：重點(diǎn)66城新建商品住宅月度成交面積及環(huán)比變化

注：重點(diǎn)66城新建商品住宅月度成交面積及環(huán)比變化（66城包括：北京、常州、郴州、成都、池州、東莞、東營(yíng)、佛山、福州、撫州、贛州、廣州、海門、杭州、淮安、淮南、惠州、吉安、濟(jì)南、嘉興、江門、江陰、焦作、金華、荊門、連云港、柳州、六盤水、龍巖、婁底、南昌、南京、南平、寧波、莆田、青島、清遠(yuǎn)、衢州、泉州、廈門、上海、韶關(guān)、紹興、深圳、蘇州、泰安、泰州、溫州、無錫、蕪湖、武漢、新余、宿州、鹽城、揚(yáng)州、宜賓、益陽(yáng)、玉林、岳陽(yáng)、云浮、湛江、長(zhǎng)春、肇慶、鎮(zhèn)江、舟山、珠海）。資料來源：貝殼研究院

該中介人員透露，北京個(gè)人住房商業(yè)貸款放款周期已由三個(gè)月縮短至最快兩周，加上二手房?jī)r(jià)格處于低點(diǎn)，觀望已久的購(gòu)房者開始出手，目前市場(chǎng)正處于量漲價(jià)穩(wěn)階段。

一位北京某科研院所的研究員在購(gòu)房中發(fā)現(xiàn)，2021年12月中旬起，二手房成交量開始變大。他在望京看中的幾套房，由于有采光不好等硬傷，暫時(shí)沒下手，但一周內(nèi)這些房子都賣出去了。

他擔(dān)心市場(chǎng)變好后房?jī)r(jià)上漲，計(jì)劃元旦前出手。

12月25日，耗了6個(gè)小時(shí)，他終于從另一個(gè)意向購(gòu)買者手中搶下了一套酒仙橋640萬元的二居室?！拔沂堑谝粋€(gè)談的，談判途中還有一個(gè)買房人不斷電話干擾房主，還好我的經(jīng)紀(jì)人沒讓房主知道后面的人能加錢。”

《財(cái)經(jīng)》記者在走訪中也觀察到市場(chǎng)節(jié)奏正在變快。

12月26日，《財(cái)經(jīng)》記者和一位購(gòu)房者同看朝陽(yáng)區(qū)金隅康惠園小區(qū)的一套房源。當(dāng)晚，鏈家中介人員就告知該房源已有購(gòu)房者報(bào)備，要和業(yè)主談價(jià)。不久后，這套房源就從鏈家App上下架了。

該中介人員透露，近期，康惠園一套價(jià)位合適的二居室，一天內(nèi)最多有7位看房客。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，2021年8月-9月二手房成交量最低時(shí)，北京鏈家一個(gè)周末的成交量約為200套。但市場(chǎng)逐漸回暖后，12月17日到19日這個(gè)周末，鏈家三天的交易量達(dá)到了500套。

2021年最后一天，全北京單日二手房交易量為1177套，為12月平均日交易量的2.4倍。

德佑一位經(jīng)紀(jì)人透露，寧波的情況和北京類似。2021年10月寧波二手房成交量跌至谷底，當(dāng)月銷量?jī)H為1300多套。11月，個(gè)人住房按揭貸款放款周期縮短至一個(gè)月后，寧波的二手房成交量也逐步回升。他估計(jì)12月，全市總成交量可能超過2000套。

雖然樓市迎來了暖意，但回暖程度有限。

深圳美凱龍愛家一位中介人員透露，近期有部分上門客咨詢二手房，發(fā)朋友圈推薦房源也有客戶主動(dòng)聯(lián)系。另外，銀行個(gè)人住房按揭貸款放款周期也從兩三個(gè)月縮短至最快一周。

但深圳二手房成交量?jī)H在2021年12月上半月小幅增加，下半月又慢慢回落。

一位中原地產(chǎn)中介人員分析，年底本就是深圳二手房市場(chǎng)的低迷期，工廠老板一般要回籠資金發(fā)工資，沒有多余存款買房。最近能成交的二手房基本都是按指導(dǎo)價(jià)水平賣出。

《財(cái)經(jīng)》記者觀察到，一位深圳中介人員12月下旬在朋友圈推薦了30多個(gè)低價(jià)房源，報(bào)價(jià)都接近指導(dǎo)價(jià)，或低于市場(chǎng)價(jià)幾十到幾百萬元不等。

一位在深圳有三套房的業(yè)主，擔(dān)心房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地深圳，正在抓緊賣房。他透露，脫手很難，現(xiàn)在除了剛需客沒人敢投資房產(chǎn)。他手中的一套房子，市場(chǎng)火熱時(shí)能賣約330萬元，現(xiàn)在要想快速出手，只能賣250萬元左右。

新房打折促銷引圍觀

二手房市場(chǎng)回暖對(duì)新房市場(chǎng)也是積極信號(hào)，新房和二手房市場(chǎng)有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，大多數(shù)換房客都是賣了手里的二手房，拿錢買新房。加之開發(fā)商年底為了回款打折促銷，新房市場(chǎng)終于在近期迎來了一波小高潮。

2021年最后一個(gè)周日，《財(cái)經(jīng)》記者走訪了位于北京通州的碧桂園和世界樓盤。該項(xiàng)目拿地時(shí)的限售價(jià)為6.2萬元/平方米，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員推薦的一套高樓層兩居室實(shí)際售價(jià)為6萬元/平方米，低于限售價(jià)。

圖3：2021年9月-12月百大城市新建住宅成交均價(jià)

資料來源：中指研究院

圖4：2021年9月-12月百大城市二手住宅成交均價(jià)

資料來源：中指研究院

銷售人員介紹，如果三天內(nèi)交20%首付款，2022年3月底前交清剩余首付款，可享受兩個(gè)9.9折優(yōu)惠，如果在2022年2月底前交清剩余首付款，還能再打折扣。

據(jù)悉，目前購(gòu)買該樓盤還能簽一份保價(jià)協(xié)議，如果未來出現(xiàn)更低售價(jià)，可憑協(xié)議申請(qǐng)退還差價(jià)。

半小時(shí)內(nèi)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)已有兩位購(gòu)房者交了定金。

北京通州2020年開盤的禹州朗廷灣項(xiàng)目，也在年底將不好銷售的低樓層房源拿出來做特價(jià)房。原價(jià)410萬元的房子，特價(jià)374萬元，相當(dāng)于打了9折。據(jù)悉，12套特價(jià)房在兩周內(nèi)基本售空。

2022年，元旦三天假期也成為新房的主戰(zhàn)場(chǎng)。北京石景山萬科翡翠山曉西麓推出了元旦三天簽約立減5萬元的活動(dòng)。此外，該項(xiàng)目還根據(jù)首付額度，增加折扣優(yōu)惠，從首付40%立減5萬元到全款立減20萬元不等。

據(jù)悉，項(xiàng)目2021年12月開盤至今，剛需戶型僅剩5套。

年底開發(fā)商打折沖銷量是常態(tài)，但多個(gè)一線及新一線城市的中介人員反饋，有些賣得好的樓盤，即使在年底也不怎么打折。

一位鏈家北京的中介人員透露，2021年12月25日開盤的龍湖云璟，400多套房源在開盤五小時(shí)內(nèi)售罄。該項(xiàng)目位于昌平區(qū)，有兩居室和三居室兩種戶型，很受在附近工作的程序員剛需客歡迎。項(xiàng)目方要求購(gòu)房者驗(yàn)資200萬元，才能排隊(duì)買房。開盤日參與排隊(duì)的購(gòu)房者有900多人，約為可售房源的兩倍。

該中介人員分析，雖然2021年下半年北京二手房市場(chǎng)低迷，但新房市場(chǎng)上的高端盤和剛需盤還是很好賣?！氨本┎蝗庇绣X人，也不缺剛需客?！?/p>

據(jù)悉，2021年8月北京開盤的海淀幸福里和10月開盤的綠城沁園，小戶型房源都在開盤當(dāng)天就售罄了。同是10月開盤的高端盤學(xué)府壹號(hào)院，總價(jià)1000萬元起，也在開盤日遭到瘋搶。

2022年元旦假期首日，未推出任何折扣的中高端樓盤長(zhǎng)安悅璽，售樓處的看房人絡(luò)繹不絕?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，該樓盤的客戶大多在金融街工作，購(gòu)置新資產(chǎn)的意愿和能力較強(qiáng)。

《財(cái)經(jīng)》記者在走訪中看到，相比剛需盤和高端盤，改善型樓盤受二手房市場(chǎng)低迷的影響較大。該類樓盤的購(gòu)買者一般都是置換買房，二手房市場(chǎng)成交周期變長(zhǎng)，使這部分意向購(gòu)房者的改善購(gòu)房計(jì)劃擱淺。

另外，北京新房市場(chǎng)上800萬-1000萬元的樓盤很多，供給相對(duì)充足。

如北京朝陽(yáng)垡頭附近，目前有保利錦上、朝陽(yáng)壹號(hào)、中綠東岳府三個(gè)改善型樓盤在售。2021年10月開盤的朝陽(yáng)壹號(hào)同期競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多，到12月底才賣出不到一半房源。為了促銷，朝陽(yáng)壹號(hào)目前的折扣價(jià)約為6.8萬元/平方米，低于另外兩個(gè)樓盤7.1萬元/平方米的售價(jià)。

2022年元旦期間朝陽(yáng)壹號(hào)看房人比2021年末少一些，但其中高樓層小戶型依然很火。售樓處工作人員透露，2022年1月1日上午客戶退回的一套高樓層小戶型房源，當(dāng)日下午3點(diǎn)便再次售出。

總體來看，年底開發(fā)商大力度的打折，對(duì)銷量增長(zhǎng)有促進(jìn)作用。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)66城新房成交量2021年11月和12月連續(xù)兩月回升，12月環(huán)比增幅明顯擴(kuò)大。

圖5：2021年10月以來監(jiān)管層釋放的積極信號(hào)

資料來源：政府官網(wǎng)等

交易量大了，房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？

多位業(yè)內(nèi)人士透露，銀行2021年沒用完的貸款額度，會(huì)在2022年一季度集中投放，這意味著2022年一季度的按揭貸款額度可能更加充裕。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年12月103個(gè)主流城市首套房貸利率為5.64%，二套為5.91%，較11月均回落5個(gè)基點(diǎn)。12月按揭放款周期為57天，較上個(gè)月縮短11天。中信證券研報(bào)分析，2022年之后按揭貸款額度將更加充裕，房屋銷售將在2022年復(fù)蘇。

貝殼研究院用歷史數(shù)據(jù)驗(yàn)證了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的增速和房貸增速高度相關(guān)，按揭貸的規(guī)模和節(jié)奏基本上決定了住宅市場(chǎng)銷售的規(guī)模和節(jié)奏。

因此，貝殼研究院預(yù)計(jì)二手房成交量將在2022年一季度筑底回升，至年中回歸至2018年-2019年月度均值附近。

價(jià)格的進(jìn)展要滯后于交易量，2021年底至2022年一季度末二手房?jī)r(jià)格仍有向下的調(diào)整壓力。但經(jīng)歷半年成交量的恢復(fù)，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期會(huì)得到改善，二手房?jī)r(jià)格將逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)2022年二季度止跌。

同時(shí)，二手房成交量的改善，將加快置換用戶進(jìn)入新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房成交量筑底回升。

總體而言，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2021年下半年的低位上逐步修復(fù)，修復(fù)需要時(shí)間，修復(fù)過程可能有短暫波動(dòng)，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。

對(duì)于房?jī)r(jià)和成交量回暖，開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎，僅憑住房信貸放松很難讓他們找到安全感。

一位頭部房企前營(yíng)銷人士認(rèn)為，近期利好信息的出現(xiàn)，刺激了前期壓抑的購(gòu)房需求適度釋放，但并不意味著市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，也不代表市場(chǎng)整體回暖了。

如果2022年一季度，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)一些支持性政策，大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，才能確定市場(chǎng)是真的回暖了。

中信證券研報(bào)分析，盡管房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用隨時(shí)間而變化，但房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，將不會(huì)在2022年發(fā)生改變。雖然歷史上每一輪房地產(chǎn)政策的表述有所區(qū)別，但政策的主要意圖大體相似。政策追求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，希望見到房?jī)r(jià)和地價(jià)穩(wěn)定，希望見到開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)穩(wěn)定有序等。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，2022年商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率將在-3%到3%范圍內(nèi)，商品住房銷售面積增長(zhǎng)將在-1%到-5%范圍內(nèi)。未來一年住房市場(chǎng)不會(huì)大起大落。

（實(shí)習(xí)生張笑語(yǔ)對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）